Ovaj blog post smireno ispituje zašto se stanovi u Južnoj Koreji tretiraju kao financijski proizvodi koji nadilaze puke životne prostore, te strukturu koju stvaraju krediti, politike i psihologija.

Kako si uopće možeš priuštiti kupnju stana?

Stan je najskuplja imovina koju prosječna osoba može kupiti. Štoviše, budući da cijene nekretnina nisu uključene u indeks potrošačkih cijena, bez obzira na to koliko drastično fluktuiraju, teško je doista shvatiti njihovu razinu isključivo na temelju službenog vladinog indeksa potrošačkih cijena. S obzirom na samu veličinu cijena nekretnina, postoji i zabrinutost da bi njihovo uključivanje u indeks moglo iskriviti sam pokazatelj. Bez obzira na to, ako netko zapravo posjeduje dovoljno gotovine ili sredstava za kupnju najskupljeg predmeta koji se kupi u životu, to bi bila prava neobičnost. Zdrav razum nalaže da je posuđivanje novca jedini način za kupnju stana.
Financijske institucije, uključujući banke, posuđuju novac. Banke neće samo bezuvjetno predati novac, rekavši: „Naporno ste radili, stoga vas molim da iskoristite ovaj novac za kupnju kuće“, isključivo na temelju dobrih namjera zajmoprimca. I zajmoprimac i zajmodavac moraju ispuniti međusobne potrebne uvjete. Financijski proizvod stvoren za zadovoljavanje ove potrebe je hipotekarni kredit.

Ne mogu kupiti stan svojim novcem

Hipoteka je način posuđivanja novca pod uvjetom da, ako zajmoprimac ne otplati zajam, prenese pravo raspolaganja svojim domom na banku. Ako zajmoprimac ne izvrši obećanu otplatu, banka prodaje hipotekarnu nekretninu na aukciji trećoj strani i koristi prihod za naplatu neplaćenog iznosa zajma.

„Dug kućanstava dosegao je rekordnu razinu u trećem kvartalu... Rast hipoteka usporava usred pada cijena nekretnina“ (Seoul Shinmun, 23. studenog 2022.)

Iako se kupnja stanova općenito kategorizira kao kupnja novog stana u fazi izgradnje ili kupnja postojećeg stana, krediti su gotovo neizbježni bez obzira na odabranu metodu. Stoga, ispitivanje trenda rasta hipotekarnih kredita može ukazati na to je li tržište nekretnina u aktivnoj fazi ili ulazi u pad. Kako se očekivanja rasta cijena kuća povećavaju, ljudi kupuju više stanova, što dovodi do povećanja volumena hipotekarnih kredita. Suprotno tome, kada se očekuju stagnacije ili pad cijena kuća, raspoloženje za kupnju slabi, a hipotekarni krediti također imaju tendenciju smanjenja.
Međutim, trend rasta hipotekarnih kredita ne uvijek se savršeno poklapa s tokom tržišta nekretnina. To je zato što se dodatni krediti ponekad ne uzimaju za kupnju stana, već za pokrivanje životnih troškova ili otplatu postojećih kredita.
Gledajući naslov ranije spomenutog članka, dok je ukupni dug kućanstava dosegao rekordnu razinu, stopa rasta hipotekarnih kredita - koji čine najveći dio duga kućanstava - već neko vrijeme pokazuje znakove usporavanja. To sugerira da je tržišna atmosfera, koju je nekoć karakteriziralo takozvano "all-in" zaduživanje - gdje su ljudi skupljali svaki peni za kupnju kuće - prošla svoj vrhunac i ušla u nešto mirniju fazu. Izravan uzrok tome je pad cijena kuća. Međutim, usporavanje rasta hipotekarnih kredita ne znači da je ukupni rizik duga kućanstava riješen. To je zato što ostala opterećenja kreditima na sektor kućanstava ostaju na razinama koje su i dalje razlog za zabrinutost.
Balon na tržištu nekretnina posebno je zastrašujući jer su krediti, u konačnici, dugovi koji se moraju otplatiti. Ako dužnik izgubi sposobnost otplate, teret se prebacuje na druge subjekte. Prva koja snosi odgovornost je banka koja daje kredit. Dok banke pokušavaju naplatiti kredit prodajom stana osiguranog kao kolateral, vrijednost samog kolaterala naglo pada kada balon na tržištu nekretnina pukne. U takvim slučajevima, čak ni prodaja nekretnine možda neće u potpunosti nadoknaditi posuđeni iznos.
Banke koje drže velike količine takve devalvirane kolateralne imovine neizbježno se suočavaju sa značajnom nestabilnošću u svom poslovanju. Ako banke lančano postanu insolventne, što dovodi do situacije u kojoj nitko ne može servisirati njihove dugove, vlada u konačnici intervenira kako bi pokrila gubitke novcem poreznih obveznika. Upravo zato vlada pomno prati opseg i trendove hipotekarnih kredita.

„Žalim što sam kupio kuću svom svojom ušteđevinom... 2030-e padam u siromaštvo“ (The Korea Economic Daily, 3. studenog 2022.)

Ovaj članak jasno otkriva atmosferu južnokorejskog tržišta nekretnina u to vrijeme. Tijekom naglog porasta cijena nekretnina, članci koji su zagovarali „pridruživanje trendu čak i ako to znači preuzimanje rizika“ pojavljivali su se puno češće od onih koji su upozoravali na opasnosti. Unatoč brzo rastućem dugu kućanstava, senzacionalistički izrazi poput „iznenadnog siromaštva“ potaknuli su tjeskobu i osjećaj krize, potičući strah od „zaostajanja“. Međutim, kako je tržište nekretnina krenulo u pad, ljudi se sada suočavaju sa strahom od potencijalnog istinskog „osiromašenja“.
Ako je primarni pokazatelj zdravlja tržišta nekretnina tržište prodaje novih kuća, tada se fluktuacija hipotekarnih kredita može smatrati sekundarnim pokazateljem. Opseg kredita općenito se mijenja u skladu s volumenom transakcija nekretninama. Kada se volumen transakcija poveća, rastu i krediti; kada se volumen transakcija smanji, ukupni iznos kredita obično slijedi taj trend.
Ipak, razlog zašto mnogi ljudi snose težak teret kredita za kupnju stanova je jasan. Proizlazi iz snažnog uvjerenja da će čak i ako se zaduže i plate kamate, sve dok cijene nekretnina rastu, na kraju profitirati. To je uvjerenje duboko ukorijenjeno u korejskom društvu tijekom dugog razdoblja. Dok mlađe generacije imaju tendenciju prosuđivati ​​na temelju pokazatelja i brojki, a ne vjerovanja, to je uvjerenje često ojačano nakon nekoliko puta iskustva s tržištem.
Međutim, kako kamatne stope na kredite rastu, dok cijene kuća pokazuju malo znakova rasta, oni s relativno nižim prihodima - posebno oni u dvadesetima i tridesetima - prvi dosežu svoje granice. Krize uvijek počinju na najslabijoj točki. Regionalno, znakovi se prvo pojavljuju u provincijama; generacijski, među onima u dvadesetima i tridesetima; a u financijskom sektoru, unutar sekundarnih financijskih institucija. Ipak, ako tržište nekretnina u Južnoj Koreji uspije prebroditi oluju i ponovno ući u uzlazni trend, i dalje je spremno ponovno se rasplamsati u bilo kojem trenutku.

Što trebate znati prije čitanja članaka o nekretninama

„Ukidanje reguliranih zona i olakšano kreditiranje doprinose blagom slijetanju... ali nedovoljno za vraćanje kupovnog raspoloženja“ (Yonhap News, 10. studenog 2022.)

Osim ako ne dođe do temeljne promjene u strukturi stanovništva i društvenoj strukturi, čini se malo vjerojatnim da će se perspektiva korejskog društva o stanovima uskoro promijeniti. Danas Korejci srednje dobi imaju dva glavna životna partnera. Jedan je njihov supružnik, vezan brakom, a drugi je banka, vezana dugom. Dok se vlasništvo nad domom dijeli sa supružnikom, kada se dom stekne putem kredita, on efektivno postaje suvlasništvo s bankom. Dakle, nekretnine se protežu dalje od obiteljskog životnog prostora; duboko su isprepletene s financijama kućanstva i širim financijskim sustavom. Zbog toga posjeduju potencijal da potresu ne samo pojedinačna kućanstva već i cijelo nacionalno gospodarstvo. Upravo zbog toga treba stalno obraćati pozornost na vijesti vezane uz nekretnine.
Posebna je pozornost potrebna kada se pojmovi poput „regulacija“ ili „politika“ pojavljuju u člancima o nekretninama. Iako se čini da propisi i politike o nekretninama imaju mali neposredan utjecaj na tržište, oni imaju značajan utjecaj na dugi rok. Posljedično, naslovi često sadrže fraze poput „minimalan učinak“ ili „tržište ne pokazuje nikakvu reakciju“, no te mjere često dovode do jasnih promjena tijekom vremena, čak i ako nisu odmah vidljive.
Reprezentativni propisi o nekretninama uključuju regionalna ograničenja i ograničenja kredita. Regionalna ograničenja obuhvaćaju „ciljne zone prilagodbe“ i „spekulativne okruge pregrijavanja“. Određivanje kao ciljne zone prilagodbe nameće ograničenja na pretplatu, kredite i preprodaju, uz više poreze. Špekulativni okruzi pregrijavanja suočavaju se s još strožim ograničenjima. Ne samo da su propisi složeni, već se i specifični kriteriji i određena područja često mijenjaju na temelju uvjeta na tržištu nekretnina. Stoga svatko tko je zainteresiran za nekretnine mora kontinuirano provjeravati najnovije informacije.
Propisi o kreditima uključuju DTI (omjer duga i prihoda), LTV (omjer kredita i vrijednosti nekretnine) i DSR (omjer otplate duga). Među njima, LTV je pokazatelj koji pokazuje koliki se iznos kredita može dobiti u odnosu na vrijednost nekretnine koja je dana kao kolateral. Na primjer, ako je cijena stana založenog kao kolateral 1 milijarda wona, a LTV je 70%, može se dobiti maksimalni kredit od 700 milijuna wona. DSR je stroži koncept od DTI-a, koji predstavlja omjer godišnjih otplata glavnice kredita i kamata prema godišnjem prihodu. Na primjer, ako je vaša godišnja plaća 40 milijuna wona, a vaš DSR je 50%, ukupne otplate glavnice i kamata godišnje ne mogu premašiti 20 milijuna wona.
Jedan od razloga zašto se rokovi hipoteka produžuju na 40 ili 50 godina upravo je povezan s ovom DSR regulativom. Dulja razdoblja kreditiranja smanjuju godišnji iznos otplate, što omogućuje zajmodavcima da ispune DSR standarde uz odobravanje većih iznosa kredita. Budući da se detalji regulative kreditiranja često mijenjaju, a izračuni su složeni, korištenje online ili mobilnih kalkulatora kredita nudi praktičnu pomoć.
Iako je razumijevanje točno značenja svakog pojma važno, najvažnije je razaznati opći smjer politike nekretnina. Kada pojmovi vezani uz propise ili politike uključuju riječ "pooštravanje", to se može protumačiti kao namjera kontrole i stabilizacije tržišta. Suprotno tome, kada se koristi riječ "popuštanje", to se može shvatiti kao namjera ponovnog aktiviranja stagnantnog tržišta. Međutim, također je važno zapamtiti da, suprotno namjerama vladine politike, tržište nekretnina često reagira jasnije nakon nekog vremena, a ne odmah nakon objave propisa. Ako kupite kuću odmah nakon vijesti o ublažavanju propisa ili prodate kuću u trenutku kada se objavi pooštravanje propisa, zapravo se možete suočiti s rezultatima drugačijim od onih koje ste očekivali. Imati ovu točku na umu od najveće je važnosti pri čitanju članaka o nekretninama.