Ovaj blog post smireno ispituje zašto jeonse depozit, iako se čini kao stabilna imovina, zapravo sadrži kreditni rizik sličan ulaganjima u dionice, zbog svoje ugovorne strukture i institucionalnih ograničenja.
Zašto je ulaganje u dionice jednako rizično kao i ulaganje u dionice?
Iako se investicijski principi i pristupi neznatno razlikuju od osobe do osobe, većina ljudi u biti traži dvije stvari: veći prinos i niži rizik. Drugim riječima, preferiraju izbore koji su i stabilni i nude visoke prinose. Slično tome, idealan je stabilan rast BDP-a s minimalnim fluktuacijama, a svi s nestrpljenjem očekuju prinose od ulaganja s niskom volatilnošću uz značajan rast vrijednosti imovine.
Međutim, koncept 'rizika' je složeniji nego što bi se moglo pomisliti. Budući da vrijednost dionica ili tečajeva stalno fluktuira, veličina rizika može se procijeniti promatranjem kretanja cijena i volatilnosti. No, postoje i slučajevi kada se cijena ne mijenja, ostaje stabilna, samo da bi u nekom trenutku iznenada postala nula. To znači da čak i ulaganja koja se čine vrlo stabilnima mogu, iako s malom vjerojatnošću, nositi rizik potpunog nestanka u trenutku.
Što ako vrijednost vaše imovine postane bezvrijedna?
Dobar primjer je jeonse polog. Iznos pologa fiksiran je prilikom potpisivanja ugovora, vraća se nakon raskida ugovora i zadržava svoju vrijednost tijekom cijelog razdoblja najma. Naizgled se čini kao vrlo stabilna imovina. Ali je li to doista siguran izbor? Situacije u kojima najmodavci ne mogu vratiti polog zapravo se događaju prilično često, a u takvim slučajevima vrijednost jeonse pologa u trenutku pada gotovo na nulu. Osim ako niste stručnjak, teško je unaprijed otkriti ovu vrstu rizika, što takve transakcije čini u nekim aspektima rizičnijima od dionica.
Kao što je ranije spomenuto, vrijednost dionica nekih poznatih tvrtki ili tečajevi stranih valuta stalno fluktuiraju. Uz to, slučajevi kada vrijednost dionice padne na polovicu ili manje, ili čak trećinu ili manje od kupovne cijene, događaju se rjeđe nego što bi se moglo pomisliti. Često, čak i ako je potrebno vrijeme, vrijednost se oporavi. Naravno, slučajevi kada loše upravljanje tvrtkom uzrokuje pad cijene dionica ili kada stečaj dovodi do brisanja s burze, svakako postoje. Međutim, ulaganje u dionice inherentno uzima u obzir takve rizike, a budući da se fluktuacije cijena dionica otkrivaju u stvarnom vremenu, znakovi upozorenja na rizik relativno su vidljivi izvana.
Kada se nekome povjerava novac, uvijek postoji rizik da se ne dobije natrag. Taj je rizik zajednički svim oblicima ugovora koji uključuju razmjenu novca, ne samo između pojedinaca, već i u transakcijama s tvrtkama ili financijskim institucijama. To se naziva 'kreditni rizik'. Ako se ugovor ispuni kako je navedeno, nema problema. Međutim, problemi nastaju ako dužnik izgubi sposobnost otplate zbog poslovnog neuspjeha ili namjerno ne otplati. Široko definirani kreditni rizik uključuje fluktuacije vrijednosti dionica ili obveznica uzrokovane neispunjavanjem obveza tvrtke. Ovdje ćemo se usredotočiti na kreditni rizik u užem smislu.
Neizbježni kreditni rizik u Jeonseu
Financijske institucije su relativno upoznate s ovom vrstom rizika. Provode kreditne procjene na temelju pretpostavke da postoji mogućnost da se novac ne naplati i pripremaju se za rizik postavljanjem različitih kamatnih stopa prema kreditnim rejtingima. Na primjer, ako je kreditni rejting pojedinca nizak, što implicira vjerojatnost neplaćanja od 8%, banka mora primijeniti kamatnu stopu barem višu od te kako bi se zaštitila od potencijalnog gubitka. Razlog smanjenja kamatnih stopa kada se osigura kolateral je taj što čak i ako otplata ne uspije, kolateral se može unovčiti kako bi se ublažili gubici. Stoga su više kamatne stope na kredite za niže kreditne rejtinge prirodna pojava, a ne pitanje diskriminacije. Kreditni rejtinzi postoje i za tvrtke i države, a njihova temeljna načela ne razlikuju se značajno od onih za pojedince.
Problem nije u financijskim institucijama, već u pojedincima. Prilikom sklapanja monetarnih ugovora, pojedincima je teško točno procijeniti i prepoznati veličinu rizika - da vrijednost imovine može pasti na nulu u specifičnim okolnostima neispunjavanja ugovora, iako njezina vrijednost obično ostaje stabilna.
Štoviše, kreditni rizik često postaje očit tek pri kraju ugovora.
Ugovor o nekretnini (jeonse) utjelovljuje sve gore opisane rizike. Najmoprimac posuđuje veliki iznos najmodavcu u zamjenu za korištenje kuće. Budući da vrijednost ovog velikog iznosa ostaje nepromijenjena u normalnim okolnostima, najmoprimac ga doživljava kao relativno sigurniji od ulaganja u dionice. Međutim, ovaj ugovor u potpunosti ovisi o kreditnoj sposobnosti najmodavca i postoji jasan rizik da se ne dobije povrat jeonse pologa ako najmodavac naiđe na probleme.
Financijske institucije su upoznate s kreditnim rizikom i mogu ga relativno vješto procijeniti, ali najmoprimci nisu. Nadalje, kada pojedinac položi novac kod financijske institucije, ne samo da je stabilnost same financijske institucije veća od stabilnosti pojedinačnog najmodavca, već i državno osiguranje depozita pruža zaštitu. Nasuprot tome, stabilnost najmodavca je relativno niska, a razina državne zaštite za ugovore o nekretnini (jeonse) također je ograničena u usporedbi sa sustavom osiguranja depozita.
Stanari Jeonsea možda smatraju da ne bi trebali snositi taj rizik, posebno zato što ne traže visoke prinose. Međutim, istina je i da uživaju značajne pogodnosti korištenjem životnog prostora bez plaćanja mjesečne najamnine. Bez obzira rastu li cijene kuća ili padaju, stanari ne ostvaruju izravnu dobit ili gubitak, pa bi mogli smatrati da jeonse depozit nije sigurniji od investicijskih aktivnosti poput trgovanja dionicama. Međutim, rizik od nepovrata depozita teško je predvidjeti i teško se za njega unaprijed pripremiti.
Jednostavno rečeno, ako cijene kuća padnu ispod iznosa pologa, povrat cijelog pologa postaje prilično težak. Nadalje, iako zadržavanje pologa od strane najmodavca dok ne pronađu sljedećeg stanara predstavlja kršenje ugovora, ova je praksa zapravo prilično uobičajena. Unatoč brojnim rizicima svojstvenim jeonse sustavu, kada se detaljnije prouči, on je zanemaren jednostavno zato što je dugogodišnja praksa. Poboljšanja sustava odgađaju se tijekom razdoblja rasta cijena nekretnina, samo da bi se ciklus ponovio kada cijene padnu, što rezultira brojnim žrtvama.
Od Jeonse sustava do sustava mjesečne najamnine
Jeonseov sustav uključuje velike svote novca koje se prenose između pojedinaca, no njegova priroda izuzetno otežava unaprijed identificirati inherentne rizike. Ako se odluka donese s punom sviješću o rizicima, odgovornost s pravom leži na pojedincu. Unatoč tome, sama količina uključenog novca otežava promatranje Jeonseovog sustava isključivo kao privatne transakcije. Kao što je ranije spomenuto, stanarima je teško provjeriti točne informacije o stanodavcima i praktički im je nemoguće posjedovati razinu stručnosti koja se nalazi u financijskim institucijama poput banaka.
Iz tih razloga postoji potreba za aktivnijim korištenjem sustava mjesečne najamnine, koji nosi relativno niži teret pologa. Vlada također treba postupno promijeniti svoje politike prema podržavanju mjesečne najamnine, a ne sustava jeonse. Naravno, sustav jeonse ima svoje prednosti i pojedinci mogu imati koristi od njega ovisno o svojim okolnostima, stoga je potrebna pažljiva procjena.
Pojedinci moraju prepoznati i educirati se o raznim rizicima. Bilo da se radi o dionicama ili cijenama nekretnina, uvijek treba imati na umu da je tijekom uzlaznog trenda lako zaboraviti na mogućnost pada. Također je potrebno razumjeti i pripremiti se za činjenicu da čak i naizgled stabilni ugovori nose inherentni kreditni rizik.
Pokušaj bezuvjetnog izbjegavanja rizika može dovesti do zanemarivanja drugih oblika rizika. Postoje pravni mehanizmi koji djelomično nadopunjuju stabilnost ugovora, stoga je preporučljivo unaprijed se upoznati sa sustavima i propisima koji pružaju pravnu zaštitu, uz ekonomska načela. Vlada također snosi odgovornost za uspostavljanje strogih kazni i institucionalnih preventivnih mjera za smanjenje kriminala poput prijevara u trgovanju dionicama i manipulacija cijenama dionica.
Istovremeno postizanje visokih prinosa i niskog rizika je najidealniji scenarij. Međutim, postizanje ovog cilja točno onako kako je zamišljeno u stvarnosti izuzetno je teško. U praksi, prilikom ispitivanja financijskih proizvoda, obično se mora birati između opcija visokog prinosa/visokog rizika, srednjeg prinosa/srednjeg rizika ili niskog prinosa/niskog rizika. Proizvodi koji se čine kao da nude visoke prinose uz nizak rizik često kriju skrivene opasnosti ispod površine. Stoga je prije ulaganja ili sklapanja ugovora potreban pažljiviji pristup.
