यह ब्लॉग पोस्ट शांतिपूर्वक इस बात की पड़ताल करता है कि कोरिया का रियल एस्टेट बाजार लगातार एक ऐसी संरचना के रूप में क्यों काम करता है जो पुनर्विकास, सदस्यता लॉटरी, विशेष आपूर्ति और प्रीमियम के माध्यम से व्यक्तियों को अजीबोगरीब विकल्प चुनने के लिए मजबूर करता है।

अपने पुराने घर को नए घर से बदलें: अपार्टमेंट का पुनर्निर्माण

दक्षिण कोरिया में पुनर्निर्माण और पुनर्विकास हमेशा चर्चा का विषय रहे हैं। इसका कारण यह है कि बुनियादी ज़रूरतें और आकांक्षाएँ आपस में जुड़ी हुई हैं। बुनियादी ज़रूरतें जीवन स्तर की गुणवत्ता से सीधे तौर पर संबंधित हैं। बहुत कम लोग पुरानी सुविधाओं और जर्जर परिवेश में रहना चाहते हैं। विशेष रूप से पुरानी अपार्टमेंट इमारतों में, भले ही गिरने का तत्काल कोई खतरा न हो, फिर भी रोज़मर्रा की कई असुविधाएँ उत्पन्न होती हैं: पार्किंग की कमी, पुरानी पाइपों के कारण पानी की समस्याएँ, खराब इन्सुलेशन और अलग-अलग मंजिलों के बीच शोर। इन्हीं कारणों से, पुनर्निर्माण होने पर निवासियों के जीवन की समग्र गुणवत्ता में अनिवार्य रूप से सुधार होता है।
हालांकि, पुनर्निर्माण और पुनर्विकास पर लोगों का इतना अधिक ध्यान देने का कारण बुनियादी ज़रूरतों से ज़्यादा 'इच्छित अपेक्षाएँ' हैं। आम धारणा यह है कि "पुनर्निर्माण या पुनर्विकास से बहुत पैसा मिलेगा।" इसे और अधिक ठोस रूप से समझने के लिए फ्लोर एरिया रेशियो और भूमि स्वामित्व हिस्सेदारी जैसी विभिन्न अवधारणाओं को समझना आवश्यक है, लेकिन मूल रूप से यह इस बात पर निर्भर करता है कि 'सामान्य बिक्री' इकाइयों की आपूर्ति कितनी बढ़ाई जा सकती है। सामान्य बिक्री से तात्पर्य उन इकाइयों की संख्या से है जो बाहरी खरीदारों को बेची जा सकती हैं, न कि पुनर्निर्माण संघ के सदस्य मौजूदा निवासियों को।
उदाहरण के लिए, यदि 100 यूनिट वाले एक अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का पुनर्निर्माण किया जाता है और उसमें मौजूदा 100 यूनिट ही रखी जाती हैं, तो बहुत कम कॉम्प्लेक्स पुनर्निर्माण के लिए आगे आएंगे। हालांकि, स्थिति तब बदल जाती है जब इसका पुनर्निर्माण करके 150 यूनिट बनाई जा सकें। अतिरिक्त 50 यूनिटों को बेचकर होने वाला लाभ मौजूदा निवासियों द्वारा वहन किए जाने वाले पुनर्निर्माण खर्चों को कम कर सकता है। मौजूदा सदस्यों द्वारा वहन की जाने वाली राशि को 'योगदान शुल्क' कहा जाता है। दूसरे शब्दों में, यह कहना गलत नहीं होगा कि पुनर्निर्माण परियोजना की सफलता योगदान शुल्क की राशि और बिक्री मूल्य पर निर्भर करती है।
सरकार के नज़रिए से, पुनर्निर्माण और पुनर्विकास अचल संपत्ति बाजार की स्थिति का आकलन करने के लिए प्रमुख संकेतक हैं। पुनर्निर्माण और पुनर्विकास परियोजनाएं जितनी आसानी से आगे बढ़ती हैं, अचल संपत्ति बाजार में उतनी ही तेजी आती है या वह चरमरा जाता है। इसके विपरीत, विभिन्न नियमों के कारण पुनर्निर्माण और पुनर्विकास जितना कठिन होता जाता है, बाजार के स्थिर होने या मंदी में जाने की संभावना उतनी ही बढ़ जाती है। इन परियोजनाओं का नाम अक्सर विशिष्ट बड़े परिसरों के नाम पर रखा जाता है, जैसे 'यूनमा अपार्टमेंट पुनर्निर्माण', 'गंगडोंग दुंचेऑन जुगोंग पुनर्निर्माण' या 'अपगुजेओंग हुंडई अपार्टमेंट पुनर्निर्माण'। ऐसा इसलिए है क्योंकि इन परिसरों को मूल रूप से अतीत में बड़े पैमाने पर आवास आपूर्ति की जरूरतों को पूरा करने के लिए विकसित किया गया था। नए शहर और आवासीय जिले, जो कभी आवास की कमी को दूर करने के लिए बड़े पैमाने पर विकसित किए गए थे, समय के साथ पुराने हो जाते हैं। जब भी पुनर्विकास से संबंधित मुद्दे उठते हैं, वे सार्वजनिक चर्चा में फिर से सामने आते हैं, आमतौर पर उसी क्रम में जिस क्रम में उन्हें मूल रूप से विकसित किया गया था।

आवेदन करने से पहले ध्यानपूर्वक जांच लें: विशेष आपूर्ति

'स्पेशल सप्लाई' (特供) 'स्पेशल एलोकेशन' का संक्षिप्त रूप है, जो आवास लॉटरी से संबंधित ऑनलाइन समुदायों और कैफे में अक्सर इस्तेमाल किया जाने वाला शब्द है। अपार्टमेंट सदस्यता प्रक्रिया में, उपलब्ध इकाइयों को सामान्य आपूर्ति और विशेष आपूर्ति में विभाजित किया जाता है। विशेष आपूर्ति एक ऐसी प्रणाली है जो कुल उपलब्ध इकाइयों में से कुछ शर्तों को पूरा करने वाले लोगों को प्राथमिकता देती है। नवविवाहित जोड़े, बेघर बहु-बच्चा परिवार और पहली बार घर खरीदने वाले विशेष आपूर्ति के लक्षित समूहों के प्रमुख उदाहरण हैं।
विशेष आपूर्ति के लिए पात्रता की शर्तें बहुत सख्त होती हैं, लेकिन एक बार लक्ष्य के रूप में चुने जाने पर, सामान्य आपूर्ति की तुलना में जीतने की संभावना काफी अधिक होती है। परिणामस्वरूप, विशेष आपूर्ति इकाइयों के लिए प्रतिस्पर्धा हमेशा तीव्र रहती है। मांग बढ़ने पर, सरकार कार्यक्रम के उद्देश्य और बाजार की स्थितियों को ध्यान में रखते हुए पात्रता की शर्तों को और सख्त कर देती है। इस प्रक्रिया के परिणामस्वरूप कभी-कभी ऐसे मानदंड बन जाते हैं जो वास्तविकता से परे हो जाते हैं।
उदाहरण के लिए, उन अपार्टमेंटों पर विचार करें जो नवविवाहितों के लिए विशेष आपूर्ति की पेशकश करते हैं, खासकर गंगनम जैसे जिलों में, जहां बिक्री मूल्य अधिक हैं और ऋण नियम सख्त हैं। ऐसे मामलों में, केवल वे नवविवाहित जोड़े ही आवेदन करने के पात्र होते हैं जिनके पास पर्याप्त संपत्ति होती है और वे ऋण पर अधिक निर्भर नहीं रहते। हालांकि इस प्रणाली का उद्देश्य सामाजिक हित को ध्यान में रखना है, लेकिन यह वास्तव में एक ऐसी संरचना का निर्माण करती है जो केवल पर्याप्त संपत्ति वाले लोगों के लिए ही सुलभ है। प्रणाली के उद्देश्य और वास्तविकता के बीच यह अंतर विशेष आपूर्ति प्रणाली से जुड़े विवाद का एक प्रमुख बिंदु बना हुआ है।

बाजार मूल्य में वृद्धि चाहने वालों के लिए: प्रीमियम

प्रीमियम गोमांस या प्रीमियम दूध की तरह, 'प्रीमियम' शब्द का प्रयोग उच्च मूल्य वाले उत्पादों को दर्शाने के लिए किया जाता है। स्वाभाविक रूप से, प्रीमियम वाले उत्पादों की कीमत अधिक होती है। आर्थिक रूप से, प्रीमियम का तात्पर्य अंकित मूल्य या अनुबंध मूल्य से अधिक भुगतान किए जाने वाले अतिरिक्त शुल्क से है। अपार्टमेंट बाजार में, यह प्रारंभिक बिक्री मूल्य और वास्तविक लेनदेन मूल्य के बीच उत्पन्न होने वाले लाभ मार्जिन को दर्शाता है।
आम तौर पर, अपार्टमेंट की प्री-सेल कीमतें आसपास के बाज़ार मूल्य से कम निर्धारित की जाती हैं। प्री-सेल विफल होने के मामलों की जांच से पता चलता है कि कई मामलों में प्री-सेल कीमत आसपास के बाज़ार मूल्य की तुलना में बहुत अधिक निर्धारित की गई थी। इस समस्या को कम करने के लिए, सरकार ने प्री-सेल मूल्य सीमा प्रणाली जैसी प्रणालियों के माध्यम से प्री-सेल कीमतों को एक निश्चित स्तर पर नियंत्रित किया है।
बिक्री से पहले की कीमत जितनी कम होगी और आसपास के बाज़ार मूल्य से अंतर जितना अधिक होगा, अपार्टमेंट खरीदने वाले व्यक्ति को उतना ही अधिक लाभ होने की संभावना होगी। इसका कारण यह है कि एक बार कीमतें आसपास के बाज़ार मूल्यों के अनुसार तय होने लगें, तो सरकार के लिए बिक्री के बाद उन पर सीधा नियंत्रण रखना मुश्किल हो जाता है। लोकप्रिय अपार्टमेंट बिक्री वेबसाइटों पर अक्सर रियल एस्टेट एजेंट, जिन्हें 'अस्थायी दलाल' कहा जाता है, अपने व्यवसाय कार्ड बांटते और यह कहते नज़र आते हैं, "इस यूनिट पर 100 मिलियन वॉन का प्रीमियम है।" इसका मतलब यह है कि बिक्री मूल्य की तुलना में उस अपार्टमेंट का बाज़ार मूल्य 100 मिलियन वॉन से अधिक बढ़ने की उम्मीद है। यह मूल रूप से एक प्रकार का प्रलोभन है, जो उन लोगों को लुभाता है जो खरीद के तुरंत बाद अपनी यूनिट बेचकर केवल प्रीमियम ही कमाना चाहते हैं।
बिक्री के बाद अंतिम राशि का भुगतान करने से पहले पूर्व-बिक्री अधिकारों को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करने की प्रक्रिया को 'पूर्व-बिक्री अधिकार पुनर्विक्रय' कहा जाता है। वर्तमान में, विभिन्न नियमों के कारण पूर्व-बिक्री अधिकारों का पुनर्विक्रय पहले की तुलना में कहीं अधिक कठिन हो गया है। फिर भी, कुछ दलाल अभी भी कानूनी दायरे से बाहर रहकर अवैध और संदिग्ध प्रथाओं के बीच संतुलन बनाए रखते हैं। दूसरी ओर, ऐसे मामले भी सामने आते हैं जहां बिक्री के बाद अपार्टमेंट की कीमतें मूल बिक्री मूल्य से कम हो जाती हैं। इस नुकसान को नकारात्मक प्रीमियम या सीधे शब्दों में 'नकारात्मक प्रीमियम' कहा जाता है। यह घटना स्पष्ट रूप से दर्शाती है कि प्रीमियम की अवधारणा हमेशा लाभ की गारंटी नहीं देती है।