यह ब्लॉग पोस्ट घर खरीदने, मालिक बनने और बेचने की पूरी प्रक्रिया में लागू होने वाले करों की संरचना के माध्यम से सरकारी नीति और रियल एस्टेट बाजार के बीच संबंध का शांतिपूर्वक विश्लेषण करता है। यह उन तर्कों की भी रूपरेखा प्रस्तुत करता है जिनके द्वारा कर बाजार को नियंत्रित करते हैं।

रियल एस्टेट में टैक्स अंतिम चरण होता है।

बाजार अर्थव्यवस्था में, संपत्ति रखने वालों को उससे संबंधित कर का बोझ उठाना पड़ता है। इसका कारण यह है कि संपत्ति शक्ति का प्रतीक होती है। शक्ति रखने वालों पर स्वाभाविक रूप से समानुपाती उत्तरदायित्व भी आता है। अचल संपत्ति ऐसी संपत्तियों में विशेष रूप से महत्वपूर्ण स्थान रखती है। इसलिए, कर पूरी प्रक्रिया के दौरान अदा किया जाता है: अपार्टमेंट खरीदते समय, उसे अपने पास रखते समय और उसकी बिक्री होने तक।
अपार्टमेंट का मालिकाना हक हासिल करने पर सबसे पहले 'अधिग्रहण कर' देना पड़ता है। यह कर संपत्ति के अधिग्रहण के कारण लगाया जाता है। इसके अलावा, राज्य से संपत्ति के मालिक के रूप में आधिकारिक मान्यता प्राप्त करने के लिए, पंजीकरण प्रक्रिया से जुड़े खर्चों को भी वहन करना पड़ता है। अपार्टमेंट को अपने पास रखने के दौरान 'होल्डिंग टैक्स' देना पड़ता है, जिसे मोटे तौर पर संपत्ति कर और व्यापक अचल संपत्ति कर (जिसे अक्सर 'CRT' के रूप में संक्षिप्त किया जाता है) में विभाजित किया जाता है। अंत में, यदि कोई व्यक्ति अपार्टमेंट को किसी अन्य व्यक्ति को बेचता है और लाभ कमाता है, तो उसे 'पूंजीगत लाभ कर' देना पड़ता है।
कुछ लोग शायद इस बात पर आपत्ति जताएं कि रियल एस्टेट से जुड़े इतने सारे टैक्स क्यों हैं। हालांकि, यहां हमारा उद्देश्य इन टैक्सों की निष्पक्षता पर बहस करना या टैक्स बचाने के तरीकों की खोज करना नहीं है। रियल एस्टेट के लेन-देन के दौरान कितना टैक्स देना पड़ता है और इसे कम करने के संभावित तरीके क्या हैं, इसकी जानकारी अपार्टमेंट खरीदते या बेचते समय व्यक्तिगत रूप से ही पता करनी चाहिए। इस ब्लॉग पोस्ट का उद्देश्य यह विश्लेषण करना है कि टैक्स रियल एस्टेट बाजार को कैसे प्रभावित करते हैं।

संपत्ति का मालिक होने के लिए भी पैसा खर्च करना पड़ता है।

जब रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा में अत्यधिक गिरावट आती है, तो सरकार गतिविधि को बढ़ावा देने के लिए विभिन्न उपायों पर विचार करती है। एक आम तरीका है लेनदेन को प्रोत्साहित करने के लिए लागत कम करना, ठीक उसी तरह जैसे सुपरमार्केट छूट कार्यक्रमों के माध्यम से ग्राहकों को आकर्षित करते हैं। हालांकि, सरकार अपार्टमेंट की कीमतों को जबरदस्ती कम नहीं कर सकती। तो सरकार के पास क्या विकल्प हैं?

“यदि नए साल में घर खरीदना आपका लक्ष्य है… तो इसके क्या-क्या फायदे उपलब्ध हैं?” (न्यूसिस, 31 दिसंबर 2022)

सौभाग्य से, सरकार के पास मौजूद नीतिगत उपायों में ऐसे तरीके भी हैं जिनसे अपार्टमेंट की कीमतों में कमी लाने जैसे प्रभाव उत्पन्न होते हैं। इनमें करों में कमी करना, ऋण प्राप्त करना आसान बनाना या आवास लॉटरी जीतने की संभावना बढ़ाना शामिल है। वास्तव में, पहली बार घर खरीदने वालों के लिए एक निश्चित सीमा तक अधिग्रहण कर में अस्थायी कमी करने की व्यवस्था लागू की गई थी, और तब से इसी तरह की सहायता नीतियां बार-बार सामने आती रही हैं। इसके अतिरिक्त, नीति-समर्थित वित्तीय उत्पाद शुरू किए गए, जो आय की आवश्यकताओं की परवाह किए बिना, एक निश्चित कीमत से कम के घरों को खरीदने के लिए अपेक्षाकृत कम ब्याज दर वाले ऋण उपलब्ध कराने के लिए डिज़ाइन किए गए थे। साथ ही, लॉटरी के माध्यम से आवंटित इकाइयों की संख्या बढ़ाने के लिए नीतियां लागू की गईं, जिससे नवविवाहित जोड़ों और अपेक्षाकृत कम सदस्यता स्कोर वाले युवाओं के लिए अवसर बढ़े।
हालांकि नीतियां अक्सर एक-एक करके घोषित की जाती हैं, लेकिन जब रियल एस्टेट बाजार विशेष रूप से सुस्त होता है, तो विशिष्ट समूहों के लिए लक्षित नीतियां और पूरे बाजार को कवर करने वाली व्यापक नीतियां एक साथ सामने आने की प्रवृत्ति होती है। इसके विपरीत, जब रियल एस्टेट बाजार में तेजी आती है, तो विपरीत दिशा में जाने वाली नियामक नीतियां एक के बाद एक घोषित की जाती हैं।

“बहु-मकान संपत्ति करों में कमी और ऋण देने में आसानी” (एशियाई अर्थव्यवस्था, 30 दिसंबर, 2022)

आइए, एक से अधिक मकान मालिकों के लिए कर संबंधी मुद्दे पर गौर करें। जब रियल एस्टेट बाजार में अत्यधिक तेजी आती है, तो अक्सर एक से अधिक संपत्तियों के मालिक व्यक्तियों को ही मुख्य समस्या के रूप में देखा जाता है। ऐसा इसलिए होता है क्योंकि उन्हें वास्तविक निवास के बजाय सट्टेबाजी के उद्देश्य से संपत्ति खरीदने के कारण आवास की कीमतों में वृद्धि करने वाला माना जाता है। रियल एस्टेट बाजार को ठंडा करने की आवश्यकता को देखते हुए, सरकार एक से अधिक मकान मालिकों पर अपेक्षाकृत भारी कर लगाने वाली नीतियां लागू करती है। इसे 'भारी कराधान' कहा जाता है।
इसके विपरीत, जब रियल एस्टेट बाजार में अत्यधिक मंदी आती है, तो सरकार इसके विपरीत नीति अपनाती है। ऐसे समय में, समाचारों की सुर्खियों में अक्सर 'छूट', 'समायोजन' या 'समाप्ति' जैसे शब्द दिखाई देते हैं। वास्तव में, कुछ समय के लिए, निर्दिष्ट समायोजन क्षेत्रों में दो घरों के मालिकों पर लागू अधिभार को मानक कर दर में परिवर्तित कर दिया गया था। तीन घरों के मालिकों के लिए, अधिभार तो बरकरार रखा गया, लेकिन कर दर में आंशिक कमी की गई। इसके अलावा, विनियमित क्षेत्रों में बहु-घर मालिकों के लिए बंधक ऋण प्रतिबंधित थे, लेकिन इन प्रतिबंधों में भी कुछ हद तक ढील दी गई। तब से, आर्थिक परिस्थितियों के अनुसार इस नीतिगत दिशा में बार-बार बदलाव किए गए हैं।

व्यापक रियल एस्टेट टैक्स हमेशा खबरों में क्यों रहता है?

“सियोल में संयुक्त स्वामित्व वाले दंपतियों और दो घरों के मालिकों को अगले वर्ष समग्र अचल संपत्ति कर में सबसे बड़ी कमी देखने को मिलेगी” (एमबीसी, 25 दिसंबर, 2022)

इस बार, आइए 'व्यापक अचल संपत्ति कर' पर करीब से नज़र डालें, जो खबरों में सबसे अधिक चर्चित संपत्ति कर है। व्यापक अचल संपत्ति कर एक ऐसी प्रणाली है जिसे उच्च मूल्य वाली अचल संपत्ति के मालिकों पर अपेक्षाकृत अधिक कर लगाकर कर समानता सुनिश्चित करने के लिए बनाया गया है। इससे स्वाभाविक रूप से दो प्रश्न उठते हैं: किस मूल्य स्तर पर अचल संपत्ति को 'उच्च मूल्य' माना जाता है? और इस प्रणाली को कर समानता का तंत्र क्यों माना जाता है?
सबसे पहले, आइए दूसरे प्रश्न पर विचार करें। यह मुद्दा व्यापक अचल संपत्ति कर के अस्तित्व के मूल आधार से सीधे तौर पर जुड़ा हुआ है। इसके लागू होने के बाद से, यह कर कई संवैधानिक चुनौतियों और कानूनी विवादों का विषय रहा है, फिर भी इसे लगातार संवैधानिक माना गया है। इसके पीछे मूल तर्क यह है कि यदि किसी व्यक्ति के पास अचल संपत्ति के सीमित संसाधन में उच्च मूल्य के घर या जमीन है, तो उन पर उचित मात्रा में कर लगाना तर्कसंगत है। इसके अलावा, व्यापक अचल संपत्ति कर अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर करने और संतुलित राष्ट्रीय विकास को बढ़ावा देने के नीतिगत उद्देश्यों की भी पूर्ति करता है।
अब, पहले प्रश्न पर वापस आते हैं। कर सीमा अंततः सरकार की नीतिगत दिशा पर निर्भर करती है। एक समय कर सीमा सार्वजनिक रूप से घोषित 600 मिलियन वॉन से अधिक मूल्य वाली संपत्तियों पर या एकल-परिवार, एकल-घर मालिकों के लिए 900 मिलियन वॉन पर निर्धारित की गई थी। हालांकि, बाद में इस सीमा को बढ़ा दिया गया। हाल ही में, एकल-घर मालिकों के लिए 1.2 बिलियन वॉन की सीमा वाली प्रणाली लागू की गई है, जबकि संयुक्त स्वामित्व की स्थिति के आधार पर कटौती मानकों में भिन्नता की संरचना को बनाए रखा गया है। परिणामस्वरूप, ऐसे मामले सामने आते हैं जहां संयुक्त रूप से घर के मालिक दंपतियों को कर से छूट मिलती है या उनका कर बोझ काफी कम हो जाता है। दोहरे घर मालिकों के लिए भी कर बोझ कम होने की संभावना बढ़ गई है क्योंकि सीमा राशि बढ़ाई गई है और अधिभार में छूट दी गई है।
जब तक व्यापक अचल संपत्ति कर लागू रहेगा, तब तक यह अचल संपत्ति से संबंधित खबरों में प्रमुखता से बना रहेगा। चाहे कोई व्यक्ति व्यक्तिगत रूप से इस कर के दायरे में आता हो या नहीं, सरकार द्वारा कर में ढील या सख्ती लाने के प्रयासों को देखकर अचल संपत्ति नीति की समग्र दिशा का अंदाजा लगाया जा सकता है। इसके अलावा, इससे अचल संपत्ति बाजार के भविष्य के रुझान का अनुमान लगाने में भी मदद मिल सकती है।

घर किराए पर देने का व्यवसाय, अपार्टमेंट किराए पर देने वाले संचालक

रियल एस्टेट से जुड़ी समस्याओं के बार-बार सामने आने का मूल कारण वांछित स्थानों पर किफायती आवास की अपर्याप्त आपूर्ति है। इसलिए, यदि संपत्ति का मालिक बने बिना भी स्थायी आवास सुरक्षित किया जा सके, तो समस्या का एक बड़ा हिस्सा हल हो सकता है। यहां तक ​​कि अगर किसी व्यक्ति के पास कई अपार्टमेंट हैं, और वह उन्हें बेघर लोगों को उचित किराए पर देता है, तो यह उम्मीद की जा सकती है कि एक व्यक्ति के कई घरों का मालिक होना सीधे तौर पर आवास की कीमतों में वृद्धि का कारण नहीं बनेगा। 'अपार्टमेंट रेंटल बिजनेस ऑपरेटर' प्रणाली इसी बात को ध्यान में रखते हुए अस्तित्व में आई। हालांकि, सरकार द्वारा नीति के असंगत कार्यान्वयन के कारण यह प्रणाली जड़ पकड़ने में विफल रही।

“'अभूतपूर्व कर लाभों' से अपार्टमेंट किराये के व्यवसाय के पंजीकरण में फिर से जान आ गई है… लेकिन क्या यह कारगर होगा?” (मनीएस, 25 दिसंबर, 2022)

इस लेख में 'पुनरुद्धार' शब्द विशेष रूप से महत्वपूर्ण है। इसका अर्थ है एक ऐसी प्रणाली को वापस लाना जो कभी लुप्त हो गई थी, साथ ही इसकी प्रभावशीलता पर प्रश्नचिह्न भी लगते हैं। अपार्टमेंट किराये पर देने वाली व्यवसाय संचालक प्रणाली कई अपार्टमेंटों को किराये पर पंजीकृत करने पर कुछ कर लाभ प्रदान करती है, क्योंकि इन्हें सट्टेबाजी के बजाय आवास आपूर्ति के रूप में माना जाता है। प्रमुख लाभों में कुल अचल संपत्ति स्वामित्व कर या पूंजीगत लाभ कर में कमी और अधिग्रहण कर का बोझ कम होना शामिल है।
यह प्रणाली रियल एस्टेट बाजार की तीव्र वृद्धि के दौरान शुरू की गई थी। हालांकि, बाद में आवास की कीमतों को स्थिर करने के अपने लक्ष्य को प्राप्त करने में विफल रहने के कारण इसकी आलोचना हुई, जिसके परिणामस्वरूप लाभ कम हो गए और अंततः इसे समाप्त कर दिया गया। जैसे ही रियल एस्टेट बाजार में मंदी आई और बिना बिके मकानों की संख्या बढ़ गई, सरकार ने इस प्रणाली को पुनर्जीवित और परिष्कृत किया। हालांकि मूल ढांचा पहले जैसा ही है, कुछ शर्तों में बदलाव किया गया है, जैसे कि एक निश्चित आकार से छोटे अपार्टमेंट को भी किराये की योग्य संपत्ति के रूप में शामिल करना। आवास किराए पर देने के लिए किराये के व्यवसाय संचालक के रूप में पंजीकरण करने के साथ कुछ शर्तें जुड़ी हैं: किराये में वृद्धि की दर पर प्रतिबंध और एक निर्दिष्ट अवधि के लिए किराये को बनाए रखने की बाध्यता के बदले कर लाभ दिए जाते हैं।
सरकारी नीति निस्संदेह महत्वपूर्ण है। हालांकि, उस नीति का इच्छित प्रभाव तभी हो सकता है जब बाजार अंततः उसके अनुरूप प्रतिक्रिया दे। आदर्श स्थिति तो यही होगी कि बाजार नीति के अनुरूप स्वेच्छा से प्रतिक्रिया दे, लेकिन वास्तविकता ने बार-बार दिखाया है कि ऐसे मामले बहुत कम होते हैं।

भले ही आपके पास अपना घर न हो, फिर भी आपको रियल एस्टेट से जुड़ी खबरों पर नजर रखनी चाहिए।

रियल एस्टेट से संबंधित लेख पढ़ते समय शांत और संयमित रहना बेहद ज़रूरी है। अगर आप लेखों में इस्तेमाल की गई भाषा पर भावनात्मक प्रतिक्रिया देते हैं, तो आप उन मुद्दों को लेकर ज़रूरत से ज़्यादा उत्तेजित हो सकते हैं जिनका आपसे सीधा संबंध नहीं है। यह बात रियल एस्टेट टैक्स से संबंधित लेखों के लिए विशेष रूप से लागू होती है। आख़िरकार, रियल एस्टेट टैक्स से प्रभावित होने वालों की तुलना में इससे अप्रभावित रहने वाले लोगों की संख्या कहीं अधिक है।
हालांकि, रियल एस्टेट से जुड़ी खबरों और लेखों को नज़रअंदाज़ करने की कोई ज़रूरत नहीं है। घर मालिकों की इसमें स्वाभाविक रुचि होगी, और जिनके पास संपत्ति नहीं है, उनके लिए रियल एस्टेट लेखों से बेहतर कोई संसाधन नहीं है जो दुनिया के बारे में उनके दृष्टिकोण को व्यापक बना सके। नीतिगत बदलावों पर नज़र रखना, यह देखना कि क्या आवास की कीमतें स्थिर होती हैं और सरकारी योजना के अनुसार लेन-देन की मात्रा में सुधार होता है, और यह विश्लेषण करना आवश्यक है कि ऐसे बदलाव व्यापक अर्थव्यवस्था को कैसे प्रभावित करते हैं। यह इस बात पर बहस करने से कहीं अधिक उपयोगी तरीका है कि 'कर अत्यधिक हैं' या 'सरकार संपत्ति धारकों को बहुत सख्ती से निशाना बना रही है'।
चाहे आपके पास अपना घर हो या न हो, चाहे आप अमीर हों या न हों, हमारे समाज में रियल एस्टेट के प्रति रुचि बहुत अधिक है। जैसे-जैसे आप बड़े होते हैं, अपार्टमेंट की कीमतें स्वाभाविक रूप से आपका ध्यान खींचती हैं और आप सोचने लगते हैं कि क्या आपको कभी घर खरीदना चाहिए। अंततः, हमें इस कठोर वास्तविकता का एहसास होता है कि आवास की कीमतें अत्यधिक हैं और हम रियल एस्टेट बबल की धारणा से सहमत होते हैं। अपना करियर शुरू करने वाले अधिकांश युवा जल्द ही समझ जाते हैं कि भले ही वे अपनी वर्तमान तनख्वाह का एक-एक पैसा बचा लें और एक भी पैसा खर्च न करें, सियोल में अच्छी लोकेशन वाला अपार्टमेंट खरीदना लगभग असंभव है।
सिर्फ युवा पीढ़ी ही कठिनाइयों का सामना नहीं कर रही है।
मध्य आयु वर्ग और बुजुर्ग लोग, जिन्होंने वर्षों की मेहनत के बाद आखिरकार अपना घर खरीदा, वे भी असंतुष्ट महसूस करते हैं, क्योंकि उन्हें लगता है कि आसपास की संपत्तियों की कीमतें बढ़ रही हैं जबकि उनके अपने घर की कीमत स्थिर है। सरकार द्वारा लगाए गए करों का बोझ इस असंतोष को और भी बढ़ा देता है। हालांकि उनकी परिस्थितियां अलग-अलग हैं, लेकिन पीढ़ियों से एक ही निष्कर्ष निकलता है: "यह दुनिया टूटी हुई है, और सरकार की इसे ठीक करने में विफलता ही समस्या है।"
यह एक निर्विवाद सच्चाई है कि सियोल में अच्छी लोकेशन वाले अपार्टमेंट की कीमतें इतनी बढ़ गई हैं कि आम नागरिकों के लिए उन्हें खरीदना बेहद मुश्किल हो गया है। यह भी सच है कि अगर रियल एस्टेट की कीमतों में भारी उतार-चढ़ाव आता है, तो पूरी कोरियाई अर्थव्यवस्था को बड़ा झटका लगेगा। आवास की कीमतें न केवल आसमान छूती हैं, बल्कि गिरने पर भी गंभीर दुष्प्रभाव डालती हैं। अगर जिस संपत्ति को लोग एक ठोस संपत्ति मानते हैं, उसका मूल्य अचानक गिर जाता है, तो राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था में भारी उथल-पुथल मच जाएगी।
दक्षिण कोरिया की अचल संपत्ति की समस्या केवल मकान मालिकों तक ही सीमित नहीं है। यह अचल संपत्ति ऋणों के माध्यम से वित्तीय क्षेत्र से गहराई से जुड़ी हुई है, जियोंसे जमा प्रणाली के माध्यम से गैर-मकान मालिकों से घनिष्ठ रूप से संबंधित है, और निर्माण, वित्त और सेवाओं सहित कई उद्योगों से जुड़ी हुई है। इसलिए, अचल संपत्ति बाजार के पतन से पूरे औद्योगिक क्षेत्र में संकट उत्पन्न हो सकता है, न कि केवल एक विशिष्ट वर्ग में। इसका अर्थ यह है कि आवास की कीमतों में भारी गिरावट को खुशी की बात नहीं माना जाना चाहिए।
भले ही वर्तमान में रियल एस्टेट की कीमतें असामान्य लग रही हों, लेकिन इन्हें रातोंरात कम करना उचित नहीं है। एक ऐसे दृष्टिकोण की आवश्यकता है जो हमारी अर्थव्यवस्था की सहनशीलता के अनुसार कीमतों में वृद्धि की गति को नियंत्रित करे और धीरे-धीरे बाजार को सामान्य स्थिति में लाए। रियल एस्टेट लेनदेन की शुरुआत और अंत दोनों में कर लगाने का कारण यही है कि समायोजन की इस प्रक्रिया में कर सबसे प्रत्यक्ष और शक्तिशाली नीतिगत उपकरण के रूप में कार्य करते हैं।