यह ब्लॉग पोस्ट शांतिपूर्वक इस बात की पड़ताल करता है कि दक्षिण कोरिया में अपार्टमेंट को महज रहने की जगह से परे वित्तीय उत्पादों की तरह क्यों माना जाता है, और ऋणों, नीतियों और मनोविज्ञान द्वारा निर्मित संरचना कैसी है।

आखिर आप अपार्टमेंट खरीदने का खर्च कैसे उठा सकते हैं?

एक अपार्टमेंट औसत व्यक्ति द्वारा खरीदी जा सकने वाली सबसे महंगी संपत्ति है। इसके अलावा, चूंकि आवास की कीमतें उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में शामिल नहीं हैं, इसलिए उनमें चाहे कितना भी उतार-चढ़ाव क्यों न हो, केवल सरकार के आधिकारिक सीपीआई के आधार पर उनके वास्तविक स्तर को समझना मुश्किल है। आवास की कीमतों के विशाल पैमाने को देखते हुए, यह चिंता भी है कि उन्हें सूचकांक में शामिल करने से स्वयं सूचकांक विकृत हो सकता है। फिर भी, यदि किसी के पास वास्तव में जीवन भर में खरीदी जाने वाली सबसे महंगी वस्तु को सीधे खरीदने के लिए पर्याप्त नकदी या धन है, तो यह वास्तव में एक दुर्लभ घटना होगी। सामान्य ज्ञान कहता है कि अपार्टमेंट खरीदने का एकमात्र तरीका ऋण लेना है।
बैंकों सहित वित्तीय संस्थान ऋण देते हैं। बैंक केवल उधारकर्ता की अच्छी मंशा के आधार पर यह कहकर बिना शर्त पैसा नहीं दे देते कि, "आपने मेहनत की है, इसलिए कृपया इस पैसे का उपयोग घर खरीदने के लिए करें।" उधारकर्ता और ऋणदाता दोनों को एक-दूसरे की आवश्यक शर्तों को पूरा करना होता है। इस आवश्यकता को पूरा करने के लिए बनाया गया वित्तीय उत्पाद बंधक ऋण है।

मैं अपने पैसों से अपार्टमेंट नहीं खरीद सकता।

बंधक ऋण लेने का एक तरीका है जिसमें यह शर्त होती है कि यदि उधारकर्ता ऋण चुकाने में विफल रहता है, तो वह अपने घर को बेचने का अधिकार बैंक को हस्तांतरित कर देता है। यदि उधारकर्ता निर्धारित समय पर भुगतान नहीं करता है, तो बैंक बंधक रखी गई संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को नीलाम कर देता है और प्राप्त राशि का उपयोग बकाया ऋण राशि की वसूली के लिए करता है।

“तीसरी तिमाही में घरेलू कर्ज रिकॉर्ड उच्च स्तर पर पहुंच गया… गिरती आवासीय कीमतों के बीच बंधक ऋण वृद्धि धीमी हुई” (सियोल शिनमुन, 23 नवंबर, 2022)

अपार्टमेंट खरीदने को मोटे तौर पर दो श्रेणियों में बांटा जा सकता है: नया अपार्टमेंट खरीदना (योजना के अनुसार) या मौजूदा अपार्टमेंट खरीदना, लेकिन चाहे जो भी तरीका अपनाया जाए, लोन लेना लगभग अपरिहार्य है। इसलिए, मॉर्गेज लोन की वृद्धि के रुझान का अध्ययन करके यह पता लगाया जा सकता है कि रियल एस्टेट बाजार सक्रिय अवस्था में है या मंदी की ओर बढ़ रहा है। जैसे-जैसे घरों की कीमतों में वृद्धि की उम्मीद बढ़ती है, लोग अधिक अपार्टमेंट खरीदते हैं, जिससे मॉर्गेज लोन की मात्रा में वृद्धि होती है। इसके विपरीत, जब घरों की कीमतें स्थिर रहने या गिरने की आशंका होती है, तो खरीदारी का उत्साह कम हो जाता है और मॉर्गेज लोन में भी कमी आने लगती है।
हालांकि, बंधक ऋणों की वृद्धि का रुझान हमेशा रियल एस्टेट बाजार के प्रवाह के साथ पूरी तरह से मेल नहीं खाता है। इसका कारण यह है कि अतिरिक्त ऋण कभी-कभी अपार्टमेंट खरीदने के लिए नहीं, बल्कि रहने के खर्चों को पूरा करने या मौजूदा ऋणों को चुकाने के लिए लिए जाते हैं।
पहले उल्लेखित लेख के शीर्षक को देखें तो, कुल घरेलू ऋण अपने उच्चतम स्तर पर पहुँच गया है, लेकिन घरेलू ऋण के सबसे बड़े हिस्से यानी बंधक ऋणों की वृद्धि दर में कुछ समय से मंदी के संकेत दिख रहे हैं। इससे संकेत मिलता है कि बाज़ार का वह माहौल, जो कभी तथाकथित 'सब कुछ दांव पर लगाकर' उधार लेने की प्रवृत्ति से चिह्नित था—जहाँ लोग घर खरीदने के लिए अपनी एक-एक पाई इकट्ठा करते थे—अब अपने चरम से नीचे आ चुका है और कुछ हद तक शांत अवस्था में प्रवेश कर चुका है। इसका प्रत्यक्ष कारण घरों की कीमतों में गिरावट बताया जा रहा है। हालाँकि, बंधक ऋण वृद्धि में मंदी का यह अर्थ नहीं है कि घरेलू ऋण का समग्र जोखिम समाप्त हो गया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि घरेलू क्षेत्र पर अन्य ऋणों का बोझ अभी भी चिंता का विषय बना हुआ है।
रियल एस्टेट का बुलबुला विशेष रूप से भयावह है क्योंकि ऋण अंततः एक प्रकार का कर्ज होता है जिसे चुकाना ही पड़ता है। यदि उधारकर्ता अपनी ऋण चुकाने की क्षमता खो देता है, तो बोझ अन्य संस्थाओं पर आ जाता है। सबसे पहले जिम्मेदारी ऋण देने वाले बैंक की होती है। बैंक गिरवी रखे गए अपार्टमेंट को बेचकर ऋण वसूलने का प्रयास करते हैं, लेकिन रियल एस्टेट बुलबुला फूटने पर गिरवी रखी गई संपत्ति का मूल्य तेजी से गिर जाता है। ऐसे मामलों में, संपत्ति बेचने से भी ऋण की पूरी राशि वसूल नहीं हो पाती है।
ऐसे अवमूल्यित गिरवी परिसंपत्तियों की बड़ी मात्रा रखने वाले बैंकों को अनिवार्य रूप से अपने संचालन में भारी अस्थिरता का सामना करना पड़ता है। यदि बैंकों के दिवालिया होने की एक श्रृंखला शुरू हो जाती है, जिससे ऐसी स्थिति उत्पन्न हो जाती है जहां कोई भी अपना ऋण चुकाने में असमर्थ हो जाता है, तो अंततः सरकार करदाताओं के धन का उपयोग करके नुकसान की भरपाई के लिए आगे आती है। यही कारण है कि सरकार बंधक ऋणों के पैमाने और रुझानों पर कड़ी निगरानी रखती है।

“'अपनी सारी बचत से घर खरीदने का मुझे पछतावा है'… 2030 के दशक में लोग गरीबी की ओर बढ़ रहे हैं” (द कोरिया इकोनॉमिक डेली, 3 नवंबर, 2022)

यह लेख उस समय दक्षिण कोरियाई रियल एस्टेट बाजार के माहौल को स्पष्ट रूप से दर्शाता है। आवास की कीमतों में उछाल के दौरान, 'जोखिम उठाकर भी इस मौके का फायदा उठाने' की वकालत करने वाले लेख, खतरों की चेतावनी देने वाले लेखों की तुलना में कहीं अधिक प्रकाशित हुए। तेजी से बढ़ते घरेलू कर्ज के बावजूद, 'अचानक गरीबी' जैसे सनसनीखेज शब्दों ने चिंता और संकट की भावना को बढ़ावा दिया, जिससे 'पीछे छूट जाने' का डर पैदा हुआ। हालांकि, रियल एस्टेट बाजार में मंदी आने के साथ ही, लोगों को अब वास्तव में 'गरीब' होने के डर का सामना करना पड़ रहा है।
यदि रियल एस्टेट बाजार की सेहत का प्राथमिक सूचक नए घरों की बिक्री है, तो बंधक ऋणों में उतार-चढ़ाव को द्वितीयक सूचक माना जा सकता है। ऋणों की मात्रा आम तौर पर रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा के साथ-साथ बढ़ती है। जब लेनदेन की मात्रा बढ़ती है, तो ऋण भी बढ़ते हैं; जब लेनदेन की मात्रा घटती है, तो कुल ऋण राशि आमतौर पर उसी के अनुरूप घटती है।
फिर भी, अपार्टमेंट खरीदने के लिए भारी कर्ज का बोझ उठाने वाले कई लोगों के पीछे का कारण स्पष्ट है। इसकी जड़ में यह दृढ़ विश्वास है कि भले ही वे कर्ज लें और ब्याज चुकाएं, लेकिन जब तक घरों की कीमतें बढ़ती रहेंगी, उन्हें अंततः लाभ ही होगा। यह विश्वास लंबे समय से कोरियाई समाज में गहराई से बैठा हुआ है। हालांकि युवा पीढ़ी आमतौर पर विश्वास के बजाय संकेतकों और आंकड़ों के आधार पर निर्णय लेती है, लेकिन बाजार का कई बार अनुभव करने के बाद यह विश्वास अक्सर और मजबूत हो जाता है।
हालांकि, ऋण ब्याज दरें बढ़ रही हैं जबकि घरों की कीमतों में वृद्धि के कोई खास संकेत नहीं दिख रहे हैं, ऐसे में अपेक्षाकृत कम आय वाले लोग—खासकर 20 से 30 वर्ष की आयु वर्ग के लोग—सबसे पहले मुश्किलों का सामना कर रहे हैं। संकट हमेशा सबसे कमजोर बिंदु से शुरू होता है। क्षेत्रीय स्तर पर, इसके लक्षण सबसे पहले प्रांतों में दिखाई देते हैं; पीढ़ीगत स्तर पर, 20 से 30 वर्ष की आयु वर्ग के लोगों में; और वित्तीय क्षेत्र में, द्वितीयक वित्तीय संस्थानों में। फिर भी, अगर दक्षिण कोरिया का रियल एस्टेट बाजार इस संकट से उबरकर फिर से ऊपर की ओर बढ़ने में कामयाब भी हो जाता है, तो भी यह किसी भी क्षण फिर से भड़क सकता है।

रियल एस्टेट लेख पढ़ने से पहले क्या जानना चाहिए

“नियमों को हटाने और ऋण देने में ढील देने से अर्थव्यवस्था को कुछ हद तक स्थिरता मिली है… लेकिन ये खरीदारी के माहौल को बहाल करने के लिए अपर्याप्त हैं” (योनहाप न्यूज़, 10 नवंबर, 2022)

जब तक जनसंख्या और सामाजिक संरचना में कोई मूलभूत बदलाव नहीं होता, तब तक कोरियाई समाज का अपार्टमेंट के प्रति दृष्टिकोण जल्द ही बदलने की संभावना नहीं है। आज, मध्यम आयु वर्ग के कोरियाई लोगों के दो प्रमुख जीवन साथी हैं। एक उनका जीवनसाथी, जो विवाह बंधन से बंधा है, और दूसरा बैंक, जो ऋण से बंधा है। हालांकि घर का स्वामित्व जीवनसाथी के साथ साझा होता है, लेकिन जब ऋण के माध्यम से घर खरीदा जाता है, तो वह प्रभावी रूप से बैंक के साथ सह-स्वामित्व बन जाता है। इस प्रकार, अचल संपत्ति केवल परिवार के रहने की जगह तक ही सीमित नहीं है; यह घरेलू वित्त और व्यापक वित्तीय प्रणाली से गहराई से जुड़ी हुई है। यही कारण है कि इसमें न केवल व्यक्तिगत परिवारों बल्कि पूरी राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था को हिला देने की क्षमता है। यही कारण है कि अचल संपत्ति से संबंधित समाचारों पर लगातार ध्यान देना चाहिए।
रियल एस्टेट से जुड़े लेखों में 'नियमन' या 'नीति' जैसे शब्दों का प्रयोग करते समय विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है। भले ही रियल एस्टेट नियम और नीतियां बाजार पर तत्काल प्रभाव न डालती दिखें, लेकिन दीर्घकालिक रूप से इनका महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। परिणामस्वरूप, अक्सर सुर्खियों में 'मामूली प्रभाव' या 'बाजार में कोई प्रतिक्रिया नहीं' जैसे वाक्यांश दिखाई देते हैं, जबकि ये उपाय अक्सर समय के साथ स्पष्ट बदलाव लाते हैं, भले ही वे तुरंत दिखाई न दें।
प्रतिनिधि अचल संपत्ति नियमों में क्षेत्रीय प्रतिबंध और ऋण प्रतिबंध शामिल हैं। क्षेत्रीय प्रतिबंधों में 'समायोजन लक्ष्य क्षेत्र' और 'सट्टा अतिभारित जिले' शामिल हैं। समायोजन लक्ष्य क्षेत्र के रूप में नामित होने पर सदस्यता, ऋण और पुनर्विक्रय पर प्रतिबंध के साथ-साथ उच्च कर भी लागू होते हैं। सट्टा अतिभारित जिलों पर और भी सख्त प्रतिबंध लागू होते हैं। नियम न केवल जटिल हैं, बल्कि अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों के आधार पर विशिष्ट मानदंड और नामित क्षेत्र भी अक्सर बदलते रहते हैं। इसलिए, अचल संपत्ति में रुचि रखने वाले किसी भी व्यक्ति को नवीनतम जानकारी के लिए लगातार जाँच करते रहना चाहिए।
ऋण नियमों में ऋण-आय अनुपात (DTI), ऋण-मूल्य अनुपात (LTV) और ऋण सेवा अनुपात (DSR) शामिल हैं। इनमें से, LTV एक संकेतक है जो दर्शाता है कि गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य के सापेक्ष कितना ऋण प्राप्त किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि गिरवी रखे गए अपार्टमेंट की कीमत 1 अरब वॉन है और LTV 70% है, तो अधिकतम 700 मिलियन वॉन का ऋण प्राप्त किया जा सकता है। DSR, DTI की तुलना में अधिक सख्त अवधारणा है, जो वार्षिक आय के अनुपात में वार्षिक ऋण मूलधन और ब्याज भुगतान को दर्शाती है। उदाहरण के लिए, यदि आपका वार्षिक वेतन 40 मिलियन वॉन है और आपका DSR 50% है, तो प्रति वर्ष कुल मूलधन और ब्याज भुगतान 20 मिलियन वॉन से अधिक नहीं हो सकता।
मॉर्गेज लोन की अवधि 40 या 50 साल तक बढ़ने का एक कारण डीएसआर नियमन से ही जुड़ा है। लंबी लोन अवधि से वार्षिक चुकौती राशि कम हो जाती है, जिससे ऋणदाता डीएसआर मानकों को पूरा करते हुए अधिक लोन राशि दे पाते हैं। चूंकि लोन नियमों में अक्सर बदलाव होते रहते हैं और गणनाएं जटिल होती हैं, इसलिए ऑनलाइन या मोबाइल ऐप लोन कैलकुलेटर का उपयोग करना व्यावहारिक सहायता प्रदान करता है।
प्रत्येक शब्द का सटीक अर्थ समझना महत्वपूर्ण है, लेकिन सबसे महत्वपूर्ण बात रियल एस्टेट नीति की समग्र दिशा को समझना है। जब नियमों या नीतियों से संबंधित शब्दों में 'सख्ती' शब्द का प्रयोग होता है, तो इसे बाजार को नियंत्रित और स्थिर करने के इरादे के रूप में समझा जा सकता है। इसके विपरीत, जब 'ढीलापन' शब्द का प्रयोग होता है, तो इसे रुके हुए बाजार को पुनर्जीवित करने के इरादे के रूप में समझा जा सकता है। हालांकि, यह भी याद रखना महत्वपूर्ण है कि सरकार की नीतिगत मंशाओं के विपरीत, रियल एस्टेट बाजार अक्सर नियमों की घोषणा के तुरंत बाद नहीं, बल्कि कुछ समय बीतने के बाद अधिक स्पष्ट प्रतिक्रिया देता है। यदि आप नियमों में ढील की खबर मिलते ही घर खरीदते हैं, या नियमों में सख्ती की घोषणा होते ही घर बेचते हैं, तो आपको वास्तव में उम्मीद से अलग परिणाम मिल सकते हैं। रियल एस्टेट लेख पढ़ते समय इस बात को ध्यान में रखना अत्यंत आवश्यक है।