આ બ્લોગ પોસ્ટ શાંતિથી તપાસ કરે છે કે કોરિયાનું રિયલ એસ્ટેટ બજાર સતત એક એવી રચના તરીકે કેમ કાર્ય કરે છે જે વ્યક્તિઓને પુનર્વિકાસ, સબ્સ્ક્રિપ્શન લોટરી, ખાસ પુરવઠો અને પ્રીમિયમ દ્વારા વિચિત્ર પસંદગીઓ કરવા દબાણ કરે છે.

તમારા જૂના ઘરને નવા ઘર સાથે બદલો: એપાર્ટમેન્ટ રિડેવલપમેન્ટ

દક્ષિણ કોરિયામાં પુનર્વિકાસ અને પુનર્નિર્માણ હંમેશા ચર્ચાસ્પદ વિષયો રહ્યા છે. આનું કારણ એ છે કે મૂળભૂત જરૂરિયાતો અને ઇચ્છિત આકાંક્ષાઓ એકબીજા સાથે જોડાયેલી છે. મૂળભૂત જરૂરિયાતો સીધી રીતે રહેવાના વાતાવરણની ગુણવત્તા સાથે જોડાયેલી છે. બહુ ઓછા લોકો જૂની સુવિધાઓ અને જર્જરિત વાતાવરણમાં રહેવા માંગે છે. ખાસ કરીને જૂના એપાર્ટમેન્ટ સંકુલમાં, જો તૂટી પડવાનું તાત્કાલિક જોખમ ન હોય તો પણ, નોંધપાત્ર દૈનિક અસુવિધાઓ ઊભી થાય છે: પાર્કિંગ જગ્યાનો અભાવ, જૂના પાઈપોને કારણે વિવિધ પાણીની સમસ્યાઓ, નબળી ઇન્સ્યુલેશન કામગીરી અને ફ્લોર વચ્ચેનો અવાજ. આ કારણોસર, જ્યારે પુનર્નિર્માણ થાય છે, ત્યારે રહેવાસીઓના જીવનની એકંદર ગુણવત્તા અનિવાર્યપણે સુધરે છે.
જોકે, લોકો પુનર્નિર્માણ અને પુનર્વિકાસ પર વધુ ધ્યાન આપે છે તેનું કારણ મૂળભૂત જરૂરિયાતો કરતાં 'ઇચ્છિત અપેક્ષાઓ'માં વધુ રહેલું છે. સામાન્ય રીતે એવી અપેક્ષા રાખવામાં આવે છે કે "પુનર્નિર્માણ અથવા પુનર્વિકાસ તમને ઘણા પૈસા કમાશે." આને વધુ નક્કર રીતે તપાસવા માટે ફ્લોર એરિયા રેશિયો અને જમીન માલિકીના શેર જેવા વિવિધ ખ્યાલોને સમજવાની જરૂર છે, પરંતુ મુખ્ય મુદ્દો આખરે 'સામાન્ય વેચાણ' એકમોનો પુરવઠો કેટલો વધારી શકાય છે તેના પર નિર્ભર છે. સામાન્ય વેચાણ એ બાહ્ય ખરીદદારોને વેચાણ માટે ઉપલબ્ધ એકમોની સંખ્યાનો ઉલ્લેખ કરે છે, પુનર્નિર્માણ સંગઠનના સભ્ય હાલના રહેવાસીઓને નહીં.
ઉદાહરણ તરીકે, જો ૧૦૦ યુનિટ ધરાવતા એપાર્ટમેન્ટ કોમ્પ્લેક્સને ૧૦૦ યુનિટ જાળવી રાખવા માટે ફરીથી બનાવવામાં આવે, તો બહુ ઓછા કોમ્પ્લેક્સ સક્રિયપણે પુનર્નિર્માણનો પ્રયાસ કરશે. જો કે, જો તેને ૧૫૦ યુનિટ સુધી ફરીથી બનાવી શકાય તો પરિસ્થિતિ બદલાઈ જાય છે. વધારાના ૫૦ યુનિટ વેચવાથી મળતો નફો પુનર્નિર્માણ ખર્ચ ઘટાડી શકે છે જે હાલના રહેવાસીઓએ ઉઠાવવો પડે છે. હાલના સભ્યો દ્વારા ઉઠાવવામાં આવતી રકમને 'ફાળો ફી' કહેવામાં આવે છે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, એવું કહેવામાં કોઈ અતિશયોક્તિ નથી કે પુનર્નિર્માણ પ્રોજેક્ટની કાર્યક્ષમતા ફાળો ફીના કદ અને વેચાણ કિંમતના સ્તર પર આધારિત છે.
સરકારના દ્રષ્ટિકોણથી, પુનર્નિર્માણ અને પુનર્વિકાસ એ રિયલ એસ્ટેટ બજારના પ્રવાહનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે મુખ્ય સૂચક છે. પુનર્નિર્માણ અને પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ જેટલા સરળ બને છે, તેટલું જ રિયલ એસ્ટેટ બજાર પુનર્જીવિત અથવા ગરમ થવાનું વલણ ધરાવે છે. તેનાથી વિપરીત, વિવિધ નિયમો પુનર્નિર્માણ અને પુનર્વિકાસને વધુ મુશ્કેલ બનાવે છે, બજાર સ્થિર થવાની અથવા મંદીમાં પ્રવેશવાની શક્યતા વધુ હોય છે. આ પ્રોજેક્ટ્સનું નામ ઘણીવાર 'યુન્મા એપાર્ટમેન્ટ રિકન્સ્ટ્રક્શન', 'ગેંગડોંગ ડન્ચિઓન જુગોંગ રિકન્સ્ટ્રક્શન' અથવા 'અપગુજેઓંગ હ્યુન્ડાઇ એપાર્ટમેન્ટ રિકન્સ્ટ્રક્શન' જેવા ચોક્કસ મોટા પાયે સંકુલના નામ પરથી રાખવામાં આવે છે. આનું કારણ એ છે કે આ સંકુલ મૂળ રૂપે ભૂતકાળમાં મોટા પાયે રહેણાંક પુરવઠાની જરૂરિયાતોને પૂર્ણ કરવા માટે વિકસાવવામાં આવ્યા હતા. નવા નગરો અને રહેણાંક જિલ્લાઓ, જે એક સમયે રહેણાંકની અછતને દૂર કરવા માટે મોટા પાયે વિકસાવવામાં આવ્યા હતા, સમય જતાં જૂના થાય છે. જ્યારે પણ પુનર્વિકાસના મુદ્દાઓ ઉદ્ભવે છે, ત્યારે તેઓ જાહેર ચર્ચામાં ફરી ઉભરી આવે છે, સામાન્ય રીતે તે ક્રમમાં જે રીતે તેઓ મૂળ રીતે વિકસાવવામાં આવ્યા હતા.

અરજી કરતા પહેલા કાળજીપૂર્વક તપાસ કરો: ખાસ પુરવઠો

'સ્પેશિયલ સપ્લાય' (特供) એ 'સ્પેશિયલ એલોકેશન' માટેનું સંક્ષેપ છે, જે હાઉસિંગ લોટરી સંબંધિત ઓનલાઈન સમુદાયો અને કાફેમાં વારંવાર ઉપયોગમાં લેવાતો શબ્દ છે. એપાર્ટમેન્ટ સબ્સ્ક્રિપ્શન પ્રક્રિયામાં, ઉપલબ્ધ યુનિટ્સને સામાન્ય સપ્લાય અને ખાસ સપ્લાયમાં વિભાજિત કરવામાં આવે છે. ખાસ સપ્લાય એ એક સિસ્ટમ છે જે કુલ ઉપલબ્ધ યુનિટ્સમાંથી ચોક્કસ શરતો પૂરી કરતા લોકો માટે તકોને પ્રાથમિકતા આપે છે. નવદંપતીઓ, ઘર વિનાના બહુ-બાળક પરિવારો અને પહેલી વાર ઘર ખરીદનારાઓ ખાસ સપ્લાય લક્ષ્યોના પ્રતિનિધિ ઉદાહરણો છે.
ખાસ પુરવઠા માટે ખૂબ જ કડક પાત્રતા આવશ્યકતાઓ હોય છે, પરંતુ એકવાર લક્ષ્ય તરીકે પસંદ કર્યા પછી, જીતવાની શક્યતા સામાન્ય પુરવઠાની તુલનામાં નોંધપાત્ર રીતે વધારે હોય છે. પરિણામે, ખાસ પુરવઠા એકમો માટે સ્પર્ધા હંમેશા તીવ્ર હોય છે. જ્યારે માંગ વધે છે, ત્યારે સરકાર કાર્યક્રમના હેતુ અને બજારની પરિસ્થિતિઓને ધ્યાનમાં રાખીને પાત્રતા આવશ્યકતાઓને કડક બનાવે છે. આ પ્રક્રિયા ક્યારેક એવા માપદંડોમાં પરિણમે છે જે વાસ્તવિકતાથી અલગ થઈ જાય છે.
ઉદાહરણ તરીકે, ઊંચા વેચાણ ભાવ અને કડક લોન નિયમો ધરાવતા વિસ્તારોમાં, ખાસ કરીને ગંગનમ જેવા જિલ્લાઓમાં, નવદંપતીઓ માટે ખાસ પુરવઠો આપતા એપાર્ટમેન્ટ્સનો વિચાર કરો. આવા કિસ્સાઓમાં, ફક્ત નવદંપતીઓ જેમની પાસે પહેલાથી જ લોન પર ભારે નિર્ભરતા ટાળવા માટે પૂરતી સંપત્તિ છે તેઓ જ અરજી કરવા પાત્ર બને છે. સિસ્ટમનો સામાજિક વિચારણાનો હેતુ હોવા છતાં, તે અસરકારક રીતે એક માળખું બનાવે છે જે ફક્ત તે લોકો માટે જ સુલભ છે જેમની પાસે નોંધપાત્ર સંપત્તિ છે. સિસ્ટમના ઉદ્દેશ્ય અને વાસ્તવિકતા વચ્ચેનો આ તફાવત ખાસ પુરવઠા પ્રણાલીની આસપાસના વિવાદનો કેન્દ્રિય મુદ્દો રહે છે.

બજાર ભાવ લાભ મેળવવા માંગતા લોકો: પ્રીમિયમ

પ્રીમિયમ બીફ અથવા પ્રીમિયમ દૂધની જેમ, 'પ્રીમિયમ' શબ્દનો ઉપયોગ ઉચ્ચ મૂલ્યવાળા ઉત્પાદનોને દર્શાવવા માટે થાય છે. સ્વાભાવિક રીતે, પ્રીમિયમ ધરાવતા ઉત્પાદનોની કિંમત વધુ હોય છે. આર્થિક રીતે, પ્રીમિયમનો અર્થ ફેસ વેલ્યુ અથવા કોન્ટ્રેક્ટ કિંમતથી ઉપર ચૂકવવામાં આવતો સરચાર્જ થાય છે. એપાર્ટમેન્ટ માર્કેટમાં, તે પ્રારંભિક વેચાણ કિંમત અને વાસ્તવિક વ્યવહાર કિંમત વચ્ચે ઉદ્ભવતા નફાના માર્જિનને દર્શાવે છે.
સામાન્ય રીતે, એપાર્ટમેન્ટની પૂર્વ-વેચાણ કિંમતો ઘણીવાર આસપાસના બજાર ભાવ કરતાં ઓછી હોય છે. પૂર્વ-વેચાણ નિષ્ફળ ગયેલા કિસ્સાઓની તપાસ કરવાથી જાણવા મળે છે કે ઘણા કિસ્સાઓમાં પૂર્વ-વેચાણ કિંમત આસપાસના બજાર ભાવની તુલનામાં ખૂબ ઊંચી નક્કી કરવામાં આવી હતી. આ સમસ્યાને ઘટાડવા માટે, સરકારે પૂર્વ-વેચાણ કિંમત કેપ સિસ્ટમ જેવી સિસ્ટમો દ્વારા ચોક્કસ સ્તરે પૂર્વ-વેચાણ કિંમતોનું સંચાલન કર્યું છે.
વેચાણ પહેલાંની કિંમત જેટલી ઓછી હશે અને આસપાસના બજાર ભાવથી જેટલો મોટો તફાવત હશે, એપાર્ટમેન્ટ ખરીદનાર વ્યક્તિ જેટલો નફો મેળવશે તેટલો જ ચોક્કસ હશે. આનું કારણ એ છે કે સરકાર માટે વેચાણ પછીના એપાર્ટમેન્ટના ભાવને સીધા નિયંત્રિત કરવા મુશ્કેલ છે, એકવાર તે આસપાસના બજાર દરો અનુસાર બનવાનું શરૂ થાય છે. લોકપ્રિય એપાર્ટમેન્ટ વેચાણ સ્થળો પર, રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો, જેને ઘણીવાર 'ફ્લાય-બાય-નાઇટ બ્રોકર્સ' કહેવામાં આવે છે, તેઓ બિઝનેસ કાર્ડ વહેંચતા અને કહેતા જોવા મળે છે, "આ યુનિટનું 100 મિલિયન વોન પ્રીમિયમ છે." આનો અર્થ એ થાય કે તે એપાર્ટમેન્ટની બજાર કિંમત વેચાણ કિંમતની તુલનામાં 100 મિલિયન વોનથી વધુ વધવાની ધારણા છે. તે મૂળભૂત રીતે વિનંતીનો એક પ્રકાર છે, જે ખરીદી પછી તરત જ તેમના યુનિટને ફરીથી વેચવા માંગતા લોકોને ફક્ત પ્રીમિયમ ખિસ્સામાં લેવા માટે લલચાવે છે.
વેચાણ પછી અંતિમ બાકી રકમ ચૂકવતા પહેલા પ્રી-સેલ અધિકારો અન્ય વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કરવાની ક્રિયાને 'પ્રી-સેલ અધિકારો પુનર્વેચાણ' કહેવામાં આવે છે. હાલમાં, વિવિધ નિયમોએ પ્રી-સેલ અધિકારોનું પુનર્વેચાણ ભૂતકાળ કરતાં ઘણું મુશ્કેલ બનાવ્યું છે. તેમ છતાં, કેટલાક બ્રોકર્સ હજુ પણ કાયદેસરતાની ધાર પર કામ કરે છે, ગેરકાયદેસર અને શંકાસ્પદ પ્રથાઓ વચ્ચેની રેખાને અવગણીને. તેનાથી વિપરીત, એવા કિસ્સાઓ પણ છે જ્યાં વેચાણ પછી એપાર્ટમેન્ટના ભાવ મૂળ વેચાણ ભાવથી નીચે આવી જાય છે. પરિણામી નુકસાનને નકારાત્મક પ્રીમિયમ અથવા ફક્ત 'નકારાત્મક પ્રીમિયમ' કહેવામાં આવે છે. આ ઘટના એ પણ સ્પષ્ટપણે દર્શાવે છે કે પ્રીમિયમનો ખ્યાલ હંમેશા નફાની ગેરંટી આપતો નથી.