આ બ્લોગ પોસ્ટમાં દક્ષિણ કોરિયાના અર્થતંત્રમાં રિયલ એસ્ટેટ, ખાસ કરીને એપાર્ટમેન્ટ્સ, શા માટે મુખ્ય સૂચક તરીકે કામ કરે છે તેની તપાસ કરવામાં આવી છે. તે શાંતિથી શોધે છે કે કેવી રીતે ઘરોના ભાવ, સબ્સ્ક્રિપ્શન એપ્લિકેશનો અને નવા ઘર વેચાણમાં વલણો ઘરો, વ્યવસાયો અને સરકાર માટે વિકાસનો સંકેત આપે છે.

દક્ષિણ કોરિયાના અર્થતંત્રને જોવા માટે રિયલ એસ્ટેટને સમજવું એ ચાવી છે

જ્યાં સુધી તમે હોલીવુડના સુપરહીરો ન હોવ, ત્યાં સુધી તમે ઇમારતો કે જમીન ઉપાડી શકતા નથી અને ખસેડી શકતા નથી. એટલા માટે આ સંપત્તિઓને રિયલ એસ્ટેટ (不動産) કહેવામાં આવે છે, જેનો અર્થ 'સ્થાવર મિલકત' થાય છે. તેનાથી વિપરીત, 'સ્થાવર મિલકત' ને વ્યક્તિગત મિલકત કહેવામાં આવે છે. તફાવત સમજવા માટે અનુક્રમે એપાર્ટમેન્ટ અને કારનો વિચાર કરો.
એકાઉન્ટિંગના દૃષ્ટિકોણથી, તેમને વધુ ચોક્કસ રીતે વર્ગીકૃત કરવા અને સચોટ પરિભાષાનો ઉપયોગ કરવો વધુ સારું છે. જો કે, જે લોકો હમણાં જ અર્થશાસ્ત્રમાં રસ લેવાનું શરૂ કરી રહ્યા છે તેમના માટે 'રિયલ એસ્ટેટ = એપાર્ટમેન્ટ' વિચારવું એ સૌથી સહેલો અભિગમ છે. આના બે મુખ્ય કારણો છે. પહેલું કારણ દક્ષિણ કોરિયનો દ્વારા રાખવામાં આવેલી સંપત્તિઓની રચના છે. સ્ટેટિસ્ટિક્સ કોરિયા દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલા તાજેતરના સામાજિક સૂચકાંકો અનુસાર, દક્ષિણ કોરિયામાં ઘરગથ્થુ સંપત્તિના લગભગ 75% માટે મૂર્ત સંપત્તિનો હિસ્સો હજુ પણ છે, જેમાં રિયલ એસ્ટેટનો મોટો હિસ્સો છે. સ્ટોક, ફંડ, પેન્શન, વીમો અને રોકડ સહિતની નાણાકીય સંપત્તિઓ સામૂહિક રીતે પ્રમાણમાં ઓછી છે.
અલબત્ત, બધી રિયલ એસ્ટેટ એપાર્ટમેન્ટ નથી હોતી. વિલા અને ઓફિસટેલ જેવી રહેણાંક ઇમારતો, વાણિજ્યિક જગ્યાઓ, ફેક્ટરીઓ અને પર્વતો અને જંગલો જેવી જમીન પણ રિયલ એસ્ટેટમાં શામેલ છે. જો કે, એવું શક્ય નથી કે એક પણ ઘર વિનાની વ્યક્તિ પહેલા અન્ય પ્રકારની રિયલ એસ્ટેટની માલિકી ધરાવે. વધુમાં, દક્ષિણ કોરિયામાં તમામ રહેઠાણમાં એપાર્ટમેન્ટનો હિસ્સો હજુ પણ મોટો છે. આ વાસ્તવિકતાને ધ્યાનમાં લેતા, શરૂઆતના બિંદુ તરીકે એપાર્ટમેન્ટ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને અર્થતંત્રની સમજને સરળ બનાવવી સંપૂર્ણપણે માન્ય છે.
બીજું કારણ એ છે કે ઘણા લોકો એપાર્ટમેન્ટ ધરાવે છે, અને તે જ સમયે, ઘણા લોકો તેને ખરીદવાની ઇચ્છા રાખે છે. જાહેર જનતાના ધ્યાનને જોતાં, વિવિધ પ્રકારની રિયલ એસ્ટેટમાં એપાર્ટમેન્ટ્સ વ્યાપક અર્થતંત્ર પર નોંધપાત્ર પ્રભાવ પાડે છે. સમાચાર પર એક નજર નાખતા જાણવા મળે છે કે મોટાભાગના રિયલ એસ્ટેટ સંબંધિત લેખો એપાર્ટમેન્ટની આસપાસ ફરે છે. તેથી, એવા તબક્કે પણ જ્યાં આર્થિક જ્ઞાન ઊંડે સુધી વિકસિત નથી, રિયલ એસ્ટેટને એપાર્ટમેન્ટ તરીકે સમજવાથી આર્થિક સમાચારનું અર્થઘટન કરવામાં થોડી મુશ્કેલી પડે છે.

મકાનોના ભાવ: અસ્વસ્થતાભર્યા પણ અનિવાર્ય

જ્યારે સમાચાર અહેવાલો કહે છે કે રિયલ એસ્ટેટના ભાવ વધી રહ્યા છે, ત્યારે ઘરમાલિકો પહેલા 'મારી સંપત્તિ કેટલી વધી છે' તેના પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. તેનાથી વિપરીત, જેમના પાસે ઘર કે પૈસા નથી તેઓ વારંવાર ચિંતા કરે છે કે 'શું તેઓ તેમના જીવનકાળમાં એક પણ ઘર ખરીદી શકશે', આખરે નિષ્કર્ષ કાઢે છે કે 'જીવન અસહ્ય રીતે મુશ્કેલ છે' અને દુનિયા પ્રત્યેની તેમની હતાશા અને ફરિયાદો વ્યક્ત કરવાનું શરૂ કરે છે. જેઓ હાલમાં ઘરો નથી પણ ખરીદી કરવાનું વિચારી રહ્યા છે તેઓ બે જૂથોમાં વિભાજિત થાય છે. એક જૂથ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા માટે લોન લે છે, આશા રાખીને કે ભાવ વધશે. બીજો જૂથ ખરીદવાનો ઇનકાર કરે છે, પછી પોતાના ભૂતકાળને દોષ આપે છે અને રિયલ એસ્ટેટના ભાવ વધતા જોઈને મકાનોના ભાવનું સંચાલન કરવામાં નિષ્ફળ રહેવા બદલ સરકારની ટીકા કરે છે.
છતાં એક વિચિત્ર વાત છે: જ્યારે રિયલ એસ્ટેટના ભાવ વધે છે ત્યારે લગભગ કોઈ સરકારની પ્રશંસા કરતું નથી. તેના બદલે, વધુ સામાન્ય પ્રતિક્રિયા એ છે કે "સરકાર માટે દખલ કરવી અને મકાનોના ભાવને નિયંત્રિત કરવાનો પ્રયાસ કરવો નકામું છે" એમ કહીને મજાક ઉડાવવામાં આવે છે. તેમ છતાં, જ્યારે રિયલ એસ્ટેટના ભાવ ઘટે છે ત્યારે સરકારની પ્રશંસા પણ થતી નથી. ઘરમાલિકો સરકારને અર્થતંત્રને બરબાદ કરવા બદલ અસમર્થ ગણાવીને ટીકા કરે છે, જ્યારે ઘર વગરના લોકો ગુસ્સે થાય છે કે અર્થતંત્ર મરી રહ્યું છે. ખાસ કરીને, ઘર ખરીદવા માટે લોન લેવા બદલ કોઈ વ્યક્તિ જેટલું વધુ વેદના અનુભવે છે, તેમનો ગુસ્સો તેટલો જ તીવ્ર બને છે. ભાવ વધે કે ઘટે, સરકાર હંમેશા દોષ પોતાના પર લે છે.
જેમ આપણે પહેલા જોયું તેમ, દક્ષિણ કોરિયાની અર્થવ્યવસ્થા અને રિયલ એસ્ટેટ અવિભાજ્ય રીતે જોડાયેલા છે. આપણને ગમે કે ન ગમે, અર્થતંત્રના પ્રવાહોને યોગ્ય રીતે સમજવા માટે આ વાસ્તવિકતાને સ્વીકારવી જરૂરી છે. ફક્ત એવો આગ્રહ રાખવો કે રિયલ એસ્ટેટના ભાવ "બિનશરતી વધવા જોઈએ" અથવા "નિઃશંકપણે ઘટવા જોઈએ" એ એક ખૂબ જ સરળ અભિગમ છે. ભાવ ઘટે ત્યારે પણ, શું આ બજાર ઠંડુ થવાનું અને સ્થિર થવાનું અથવા તીવ્ર મંદીમાં ડૂબી જવાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે તે સંપૂર્ણપણે અલગ બાબત છે. આર્થિક સમાચાર અને લેખો સામાન્ય રીતે 'સોફ્ટ લેન્ડિંગ' અને 'હાર્ડ લેન્ડિંગ' શબ્દોનો ઉપયોગ કરીને આ તફાવતને અલગ પાડે છે.
એપાર્ટમેન્ટ્સ રહેવાની જગ્યાઓ અને રોકાણ ઉત્પાદનો બંને છે. તેથી, એપાર્ટમેન્ટ્સનો વિચાર કરતી વખતે, તેમના 'રહેવાના કાર્ય' ને તેમના 'પૈસા કમાવવાના કાર્ય' થી અલગ કરવું મુશ્કેલ છે. બંને દ્રષ્ટિકોણને એકસાથે ધ્યાનમાં લેવા જોઈએ. રિયલ એસ્ટેટ એક સ્થાવર સંપત્તિ હોવાથી, 'સ્થાન' બીજા બધા કરતા સર્વોપરી છે. મુખ્ય પરિબળો પરિવહન પરિસ્થિતિઓ, શૈક્ષણિક વાતાવરણ અને દૈનિક સુવિધા સુવિધાઓ કેટલી સારી રીતે વિકસિત છે તે છે. 'બ્રાન્ડ' નું તત્વ પણ અનિવાર્ય છે. એપાર્ટમેન્ટ માટે ફક્ત સારું સ્થાન અને મજબૂત બાંધકામ હોવું પૂરતું નથી. એક જ સ્થાને બનેલા એપાર્ટમેન્ટ્સ પણ તેમના બ્રાન્ડના આધારે અલગ અલગ મૂલ્યો ધરાવી શકે છે. લક્ઝરી હેન્ડબેગની જેમ, બ્રાન્ડનું મૂલ્ય એપાર્ટમેન્ટની કિંમતમાં પ્રતિબિંબિત થાય છે.
જેમ નવીનતમ સ્માર્ટફોન શ્રેષ્ઠ સુવિધાઓ અને સુવિધાને કારણે વધુ કિંમતો મેળવે છે, તેમ નવા બનેલા એપાર્ટમેન્ટ્સ પણ વધુ મોંઘા હોય છે. જોકે, મુખ્ય સ્થળોએ જૂના એપાર્ટમેન્ટ્સ નવા કરતા વધુ કિંમતે વેચાય તે અસામાન્ય નથી. આનું કારણ એ છે કે તેમની પાસે પ્રાચીન વસ્તુઓ જેવી જ અછત મૂલ્ય છે. આ જૂના એપાર્ટમેન્ટ્સનું અછત મૂલ્ય આખરે તેમના સ્થાન પરથી ઉદ્ભવે છે. તેથી, જ્યારે મુખ્ય સ્થાન પર નવું એપાર્ટમેન્ટ સંકુલ બનાવવામાં આવે છે, ત્યારે તેની કિંમત નોંધપાત્ર રીતે વધારે થઈ જાય છે.
એપાર્ટમેન્ટ્સ સંબંધિત આર્થિક મુદ્દાઓ પણ ખૂબ જ વૈવિધ્યસભર છે. સમાચાર અથવા લેખોમાં દેખાતા શબ્દોનું કાળજીપૂર્વક પરીક્ષણ કરીને, કોઈ પણ વ્યક્તિ સામાન્ય રીતે અનુમાન કરી શકે છે કે તેઓ કયા મુદ્દાઓને સંબોધિત કરી રહ્યા છે. જ્યારે 'ઓવરહીટિંગ' અથવા 'અસામાન્ય ઉછાળો' જેવા અભિવ્યક્તિઓ દેખાય છે, ત્યારે તે સામાન્ય રીતે એપાર્ટમેન્ટ્સના સટ્ટાકીય કોમોડિટી બનવાની સંભાવના વિશે ચિંતા વ્યક્ત કરતો લેખ સૂચવે છે. 'નવા શહેરો' અથવા 'પુનઃવિકાસ' રિયલ એસ્ટેટ સ્થિરીકરણ નીતિઓ સાથે ઊંડાણપૂર્વક જોડાયેલા છે, જ્યારે 'મૂડી લાભ કર' અથવા 'મિલકત કર' રિયલ એસ્ટેટ દમન નીતિઓ સાથે ગાઢ રીતે જોડાયેલા છે. આ રિયલ એસ્ટેટ બજાર પર સરકારના દ્રષ્ટિકોણને છતી કરે છે. 'બાંધકામ કંપનીઓ' અથવા 'બાંધકામ ઉદ્યોગની સ્થિતિ'નો ઉલ્લેખ કરતા લેખો સામાન્ય રીતે કોર્પોરેટ દૃષ્ટિકોણથી પ્રગટ થાય છે.
લોન પણ એક અનિવાર્ય ચાવીરૂપ તત્વ છે. લોન એ રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવા માટે વ્યવહારીક રીતે ફરજિયાત પગલું છે, જે તેને ફક્ત બેંકો અને નાણાકીય ક્ષેત્ર માટે જ નહીં પરંતુ ઘરો માટે પણ એક મહત્વપૂર્ણ કીવર્ડ બનાવે છે. ઘરગથ્થુ દ્રષ્ટિકોણથી, રિયલ એસ્ટેટના વધુ સમાચાર ધ્યાનમાં લેવા જેવા છે. વેચાણ પહેલા અને રોકાણથી લઈને રિયલ એસ્ટેટ કર, વિવિધ વિવાદો અને લાઇસન્સ પ્રાપ્ત રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ સિસ્ટમ સુધી, તે બધાની યાદી બનાવવી મુશ્કેલ છે. એપાર્ટમેન્ટ્સ અને અર્થતંત્રમાં આ ત્રણ મુખ્ય ખેલાડીઓ આમ એકબીજા સાથે જોડાયેલા છે, જેના કારણે કોઈપણ એક પક્ષ માટે સ્વતંત્ર રીતે પરિવર્તન લાવવાનું મુશ્કેલ બને છે. છતાં, કોઈ પણ વર્તમાન પરિસ્થિતિને યથાવત રાખવાની હિમાયત કરતું નથી. આ જ કારણ છે કે રિયલ એસ્ટેટના મુદ્દાઓ ખાસ કરીને જટિલ અને પડકારજનક છે.
વધુમાં, એપાર્ટમેન્ટના મુદ્દાઓને ફક્ત આર્થિક સમસ્યાઓ તરીકે જ ન જોઈ શકાય. આપણે ક્યારેય ભૂલવું ન જોઈએ કે લોકો ખરેખર આ એપાર્ટમેન્ટમાં રહે છે. ફ્લોર વચ્ચેનો અવાજ, પાર્કિંગની સમસ્યાઓ, સુરક્ષા ગાર્ડની રોજગારી અને પેકેજ ડિલિવરી જેવી રોજિંદા સમસ્યાઓ આપણા જીવન સાથે ઊંડે સુધી જોડાયેલી છે. આમ, એપાર્ટમેન્ટની સમસ્યાઓ - રિયલ એસ્ટેટની સમસ્યાઓ - આર્થિક સમસ્યાઓ છે, પરંતુ તે જ સમયે સામાજિક અને રાજકીય મુદ્દાઓ છે. તેથી, આપણે રિયલ એસ્ટેટથી ફક્ત એટલા માટે દૂર રહી શકતા નથી કારણ કે તે મુશ્કેલ છે. અહીંથી, ચાલો એપાર્ટમેન્ટ પર કેન્દ્રિત રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવા અને વેચવાની પ્રક્રિયાઓની તપાસ કરીએ અને કાળજીપૂર્વક શોધીએ કે આ પ્રક્રિયાઓ અર્થતંત્રને કેવી રીતે ચલાવે છે.

નવું એપાર્ટમેન્ટ કેવી રીતે ખરીદવું: પ્રી-સેલ અને સબ્સ્ક્રિપ્શન

નવા બનેલા એપાર્ટમેન્ટ્સ, અથવા શરૂઆતથી બનેલા એપાર્ટમેન્ટ્સ, હંમેશા ઉચ્ચ લોકપ્રિયતા મેળવે છે.
રહેવાની જગ્યાઓ તરીકે, તેઓ અસાધારણ સુવિધા પ્રદાન કરે છે, અને રોકાણ ઉત્પાદનો તરીકે, તેઓ ઉચ્ચ પ્રવાહિતા અને રોકાણ મૂલ્યનો ગર્વ કરે છે. આ બે કાર્યો એપાર્ટમેન્ટના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવા માટેના મુખ્ય માપદંડ છે. જો બંનેમાંથી કોઈ એકનો અભાવ હોય, તો નવા બનેલા એપાર્ટમેન્ટની લોકપ્રિયતા પણ ઘટી શકે છે. આ જ કારણ છે કે પ્રાંતીય વિસ્તારોમાં ઉચ્ચ-સ્તરના નવા એપાર્ટમેન્ટની કિંમત ક્યારેક સિઓલમાં જૂના એપાર્ટમેન્ટ કરતા ઓછી હોઈ શકે છે - રોકાણ ઉત્પાદનો તરીકે તેમનું મૂલ્ય પ્રમાણમાં ઓછું હોય છે.
નવા એપાર્ટમેન્ટ વેચતી વખતે, 'પ્રી-સેલ' શબ્દનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે થાય છે. જો તમને સમાચારમાં 'પ્રી-સેલ માહિતી' વાક્ય મળે, તો તેને નવા બનેલા એપાર્ટમેન્ટના વેચાણ તરીકે સમજો. પ્રી-સેલ જાહેરાતનો અર્થ પ્રી-સેલ સંબંધિત વિગતો જાહેરમાં જાહેર કરવાનો થાય છે, જ્યારે પ્રી-સેલ શેડ્યૂલ નવા એપાર્ટમેન્ટના વેચાણની શરૂઆતથી લઈને લોટરી દ્વારા કરાર પર હસ્તાક્ષર કરવા સુધીની સમગ્ર પ્રક્રિયા દર્શાવે છે.
તો, એકવાર પ્રી-સેલ જાહેરાત થઈ જાય, પછી શું તેનો અર્થ એ થાય કે તમારે શેડ્યૂલ તપાસવું, પૈસા ચૂકવવા અને એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું? એક વધુ મહત્વપૂર્ણ શરત જરૂરી છે: 'લાયકાત'. ઘર ખરીદવા માટે લાયકાત શા માટે જરૂરી છે તે આર્થિક રીતે ધ્યાનમાં લેવા યોગ્ય છે. આપણે પહેલાથી જ ઘણી વખત તપાસ કરી છે કે બજાર અર્થતંત્રમાં, ઉત્પાદનની કિંમત પુરવઠા અને માંગ દ્વારા નક્કી થાય છે. જો કોઈ ચોક્કસ ઉત્પાદનનો પુરવઠો મર્યાદિત હોય, તો તેની કિંમત સ્વાભાવિક રીતે માંગના સ્તર સાથે મેળ ખાય છે. તો, શું એપાર્ટમેન્ટના વેચાણના ભાવ પણ માંગ સાથે વધતા રહેવા દેવા જોઈએ નહીં?
સમસ્યા એટલી સરળ નથી. જો વેચાણ કિંમતો મર્યાદા વિના વધે છે, તો ફક્ત તે લોકો જ વેચાણમાં ભાગ લઈ શકશે જેઓ રકમ પરવડી શકે છે. સામાન્ય રીતે, જે લોકો પહેલાથી જ ઘર ધરાવે છે તેઓ જેમની પાસે નથી તેમના કરતા વધુ ધનવાન બનવાની શક્યતા વધુ હોય છે. જો તેઓ સમાન પરિસ્થિતિઓમાં સ્પર્ધા કરે છે, તો ઘર વગરના લોકો માટે ઉપલબ્ધ તકો અનિવાર્યપણે ઓછી થઈ જશે. જો ઘરમાલિકો વારંવાર નવા એપાર્ટમેન્ટ મેળવે છે જ્યારે બિન-ઘરમાલિકો સતત ગુમાવે છે, તો ધનિકો વધુ ધનવાન બને છે અને ગરીબો વધુ ગરીબ બને છે, જે અસમાનતા વધારે છે અને સમાજને અસ્થિર બનાવે છે. આખરે, જેઓ કિંમતો પરવડી શકતા નથી તેઓ આ મુદ્દો ઉઠાવશે કે પહેલાથી જ વિશેષાધિકૃત સ્થિતિમાં રહેલા લોકો સામે સ્પર્ધા કરવી અન્યાયી છે.

વેચાણ જાહેરાત → સમયપત્રકની પુષ્ટિ કરો → પાત્રતા ચકાસો → અરજી કરો → લોટરી → પરિણામોની જાહેરાત → કરાર પૂર્ણ

શુદ્ધ મુક્ત બજારના દ્રષ્ટિકોણથી, એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી માટે અમર્યાદિત સ્પર્ધાને મંજૂરી આપવી વાજબી લાગે છે. છતાં પાત્રતાની આવશ્યકતાઓ અસ્તિત્વમાં છે કારણ કે એપાર્ટમેન્ટ ફક્ત રોકાણની ચીજવસ્તુઓ નથી પરંતુ 'રહેઠાણ' માટે આવશ્યક જગ્યાઓ છે. કિંમતી ધાતુઓ અથવા ડિઝાઇનર વસ્તુઓ જેવી વૈભવી ચીજવસ્તુઓથી વિપરીત, જે બિન-આવશ્યક છે, મૂળભૂત માનવ જીવનને ટકાવી રાખવા માટે રહેઠાણ અનિવાર્ય છે. એવી પરિસ્થિતિ જ્યાં લોકો ફક્ત પૈસાના અભાવને કારણે રહેવા માટે જગ્યા શોધી શકતા નથી તે ખૂબ જ ગંભીર સામાજિક સમસ્યા છે. દક્ષિણ કોરિયામાં, જ્યાં ઘર મૂળભૂત રીતે એક સંપત્તિ છે, 'બેઘર' હોવાને કારણે અસમાનતા થવાની સંભાવના ખૂબ વધારે છે.
તો, રિયલ એસ્ટેટના ભાવમાં વધારો ફક્ત ચોક્કસ વિસ્તારો સુધી મર્યાદિત રાખવાનું શું? આ પણ અવાસ્તવિક છે. આ ખાસ કરીને દક્ષિણ કોરિયા જેવા માળખામાં સાચું છે, જ્યાં એકવાર એક વિસ્તારમાં, મુખ્યત્વે સિઓલમાં, મકાનોના ભાવ વધવા લાગે છે, તે મેટ્રોપોલિટન વિસ્તાર અને પ્રાંતોમાં સાંકળ પ્રતિક્રિયામાં ફેલાય છે. આ જ વાત એવા લોકોને લાગુ પડે છે જેઓ ઘર ખરીદ્યા વિના જીઓન્સ અથવા માસિક ભાડાના મકાનમાં રહે છે. જ્યારે ઘરની કિંમતો વધે છે, ત્યારે જીઓન્સ ડિપોઝિટ અને માસિક ભાડામાં પણ વધારો થાય છે. આખરે, સામાન્ય નાગરિકોને સહન કરવો પડતો રહેતો રહેઠાણનો ખર્ચ વધતો રહે છે. જેમ જેમ રહેઠાણનો ખર્ચ આવકનો મોટો હિસ્સો લે છે, તેમ તેમ ઘરો પાસે અન્ય ખર્ચમાં ઘટાડો કરવા સિવાય કોઈ વિકલ્પ નથી. આ સીધી આર્થિક મંદી તરફ દોરી જાય છે. જેમ જેમ વધુ લોકો તેમની રહેવાની જગ્યા જાળવવા માટે સંઘર્ષ કરે છે, તેમ તેમ સામાજિક રીતે સંવેદનશીલ વસ્તીમાં પણ તીવ્ર વધારો થાય છે.
સમગ્ર સમાજ અસ્થિર બની જાય છે, જેમ તોફાન પહેલાંની શાંતિ. આ કારણોસર, સરકાર હાઉસિંગ લોટરીમાં ભાગ લેવા માટે પાત્રતા માપદંડ સ્થાપિત કરે છે, ઘર વગરના લોકોને સમાજમાંથી બહાર ધકેલવામાં ન આવે તે માટે સલામતી જાળ બનાવે છે.
એપાર્ટમેન્ટ્સ ખૂબ જ ઉપયોગી છે અને લાંબા સમયથી સાબિત થયેલ રોકાણ ઉત્પાદન છે. કિંમતો થોડી ઊંચી હોવા છતાં, તે એવા લોકો માટે પણ એક સાધન તરીકે સેવા આપી શકે છે જેમણે ખંતપૂર્વક સંપત્તિ એકઠી કરી છે જેથી તેઓ તેમની સંપત્તિનો વિસ્તાર કરી શકે. જો કે, જો એપાર્ટમેન્ટના ભાવ અવિરતપણે વધે છે, તો જેમની પાસે એપાર્ટમેન્ટ નથી તેમને ગમે તેટલા પ્રયત્નો કર્યા પછી પણ સંપત્તિ એકઠી કરવામાં મુશ્કેલી પડે છે. પરિણામે, સંપત્તિની અસમાનતા વધુ ઊંડી બને છે. તેથી, સરકાર એપાર્ટમેન્ટના વેચાણ માટે પાત્રતાને મર્યાદિત કરીને, સંપત્તિ વિસ્તરણની સંભાવનાના ચોક્કસ સ્તરને સુનિશ્ચિત કરીને શક્ય તેટલી ન્યાયી તકોનું વિતરણ કરવાનો હેતુ ધરાવે છે. એપાર્ટમેન્ટ 'સબ્સ્ક્રિપ્શન' સિસ્ટમ પણ આ નીતિનો એક ભાગ છે.
સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમ ચોક્કસ લાયકાત ધરાવતા લોકોને ભાગીદારીની તકો પૂરી પાડે છે, પછી તેમની વચ્ચે વાજબી લોટરી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટના મર્યાદિત સંસાધનોનું વિતરણ કરે છે. તમે કદાચ ઓછામાં ઓછું એક વાર 'સબ્સ્ક્રિપ્શન સેવિંગ્સ એકાઉન્ટ' શબ્દ સાંભળ્યો હશે. આ એકાઉન્ટ્સ બેંક કાઉન્ટર પર સરળતાથી ઉપલબ્ધ છે અને ઘણીવાર સમાજમાં નવા પ્રવેશ કરનારાઓએ તૈયાર કરવા માટે પ્રથમ નાણાકીય ઉત્પાદન તરીકે ટાંકવામાં આવે છે. આ જ કારણ છે કે સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમમાં ફેરફારોને નોંધપાત્ર સમાચાર કવરેજ મળે છે. સમગ્ર રાષ્ટ્ર સિસ્ટમમાં આટલો ઊંચો રસ ધરાવે છે. તેમાં સામેલ દાવ અને સ્થાપિત હિતો મોટાભાગના મનોરંજન કાર્યક્રમો કરતા ઘણા વધારે છે.

"યુવાનો માટે ફાયદા? યુવા સબ્સ્ક્રિપ્શન ક્વોટાના વિસ્તરણ પર ચાલીસનો દાયકા ઉકળતો" (મેઇલ બિઝનેસ ન્યૂઝપેપર, 2022.10.26.)

"વર્ષની અંદર પ્રી-સબ્સ્ક્રિપ્શન માટે 500,000 જાહેર આવાસ એકમો ખુલશે... ઘરો વિના ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારો માટે પોતાનું ઘર સુરક્ષિત કરવાની તક" (સિઓલ શિનમુન, 29 નવેમ્બર, 2022)

સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમ સ્થિર નથી પરંતુ સતત વિકસિત થાય છે. કોઈપણ ચોક્કસ જૂથને વધુ પડતું હાંસિયામાં ધકેલાઈ ન જાય તે માટે, લાભોની જરૂરિયાતો અને અવકાશને જરૂરિયાત મુજબ સમાયોજિત કરવામાં આવે છે. પહેલા લેખમાં, આ લાભોના કેન્દ્રમાં રહેલો જૂથ 'યુવાનો' છે. જેમ જેમ રિયલ એસ્ટેટના ભાવ વધે છે, તેમ તેમ યુવાનો પોતાનું ઘર સુરક્ષિત રીતે સમાજમાં પ્રવેશ કરે તેવી શક્યતા ઓછી થાય છે. તેના પ્રતિભાવમાં, સરકારે યુવાનો માટે ખાસ પુરવઠા ક્વોટાને વિસ્તૃત કરવા માટે આગળ વધ્યું છે. જો કે, યુવાનોને મર્યાદિત સંસાધનોનો વધુ ભાગ ફાળવવાની નીતિ બધી પેઢીઓ માટે સ્વાગત સમાચાર નથી. 40 ના દાયકામાં, જેઓ પ્રમાણમાં લાંબા સમયથી ઘરમાલિકી વિના જીવે છે, તેઓ ગેરલાભ અનુભવી શકે છે.
બીજો લેખ 'ઘર વગરના ઓછી આવકવાળા પરિવારો' પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. ઘરમાલિકો ઘણીવાર વધારાની મિલકતો ઇચ્છે છે, અને જે વધુ ધનવાન હોય છે, તે સંપત્તિનો વિસ્તાર કરવાની વૃત્તિ એટલી જ મજબૂત હોય છે. દક્ષિણ કોરિયામાં, એપાર્ટમેન્ટ્સ સંપત્તિ વધારવાનું એક ખૂબ જ કાર્યક્ષમ માધ્યમ છે. જેમણે રિયલ એસ્ટેટ દ્વારા નફો મેળવ્યો છે તેઓ ખાસ કરીને નવા બનેલા એપાર્ટમેન્ટ્સનું મૂલ્ય સમજે છે. વધુમાં, હાલના મકાનમાલિકોને ઘણીવાર સંપત્તિ ધારકો તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે, જેનાથી તેમના માટે વધુ રોકાણ મૂડી સુરક્ષિત કરવાનું સરળ બને છે. આ સંદર્ભમાં, સરકાર ઘર વગરના લોકો માટે વધુ તકો પૂરી પાડવા માટે સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમમાં સુધારો કરી રહી છે. પ્રથમ લેખના એક મહિના પછી જ પ્રકાશિત થયેલ આ લેખ, નીતિના લક્ષ્ય જૂથો અને ફાળવણી વોલ્યુમમાં ગોઠવણોની વિગતો આપે છે, ખાસ કરીને પ્રમાણમાં વંચિત 40-કંઈકને ધ્યાનમાં લેતા. સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમ સામાજિક રીતે સંવેદનશીલ મુદ્દો હોવાથી, હંમેશા ધ્યાનમાં રાખવું મહત્વપૂર્ણ છે કે તેની વિગતો વારંવાર બદલાઈ શકે છે.
તો, જે લોકો પહેલાથી જ ઘર ધરાવે છે પરંતુ વધારાનું નવું એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા માટે સબ્સ્ક્રિપ્શન એકાઉન્ટ તૈયાર કર્યું છે તેઓએ શું કરવું જોઈએ?
આ વિષયને લગતા લેખો સ્વાભાવિક રીતે જ બહાર આવે છે.

"'તોડવું કે ન તોડવું'... સિંગલ-મકાનમાલિકોના સબ્સ્ક્રિપ્શન એકાઉન્ટ્સ માટેની વ્યૂહરચનાઓ" (એશિયા ઇકોનોમી, 2022.08.18.)

જેમ જેમ તકો ઘરમાલિકો સિવાયના લોકો પર કેન્દ્રિત થાય છે, તેમ તેમ ઘરમાલિકો માટે તકો ઓછી થાય છે અથવા અદૃશ્ય થઈ જાય છે. જોકે, અહીં યાદ રાખવા જેવી એક મહત્વપૂર્ણ હકીકત છે: શ્રીમંત લોકો પહેલેથી જ જાણે છે કે તેમની સંપત્તિ કેવી રીતે વધારવી અને સરળતાથી હાર માનતા નથી. આ વલણ અને મક્કમતા તેમના સંપત્તિના સંચયમાં નોંધપાત્ર ફાળો આપે છે. જેમ કે અગાઉના લેખના શીર્ષક સૂચવે છે, તેઓ પરિસ્થિતિઓનું ઉદાસીનતાથી વિશ્લેષણ કરે છે, ભવિષ્યની આગાહી કરે છે અને વ્યૂહાત્મક નિર્ણયો લે છે. ભલે તેઓ તેમના સબ્સ્ક્રિપ્શન બચત ખાતાઓનો તાત્કાલિક ઉપયોગ ન કરી શકે, તેઓ ભવિષ્યના નીતિગત ફેરફારો અથવા અન્ય તકોને ધ્યાનમાં રાખીને તૈયારી કરવાનું ચાલુ રાખે છે. જ્યારે નીતિઓ સરકાર દ્વારા લાગુ કરવામાં આવે છે, ત્યારે સરકારો દર પાંચ વર્ષે બદલાય છે. રિયલ એસ્ટેટ નીતિઓ અને સબ્સ્ક્રિપ્શન સિસ્ટમ્સ પણ આર્થિક વલણોના આધારે બદલાઈ શકે છે. જો ભંડોળની તાત્કાલિક જરૂર ન હોય, તો સબ્સ્ક્રિપ્શન ખાતું ઉતાવળમાં બંધ કરવાનું અથવા ખોલવામાં વિલંબ કરવાનું કોઈ કારણ નથી.
ચાલો આપણે અત્યાર સુધી શું આવરી લીધું છે તેનો સારાંશ આપીએ. નવું એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા માટે, સબ્સ્ક્રિપ્શન જરૂરી છે, અને સબ્સ્ક્રાઇબ કરવા માટે, તમારે સંબંધિત સિસ્ટમ અને સબ્સ્ક્રિપ્શન એકાઉન્ટની સમજ હોવી જરૂરી છે. જો કે, એ યાદ રાખવું મહત્વપૂર્ણ છે કે સિસ્ટમને જાણવી અને એકાઉન્ટ તૈયાર કરવું એ ફક્ત જરૂરી શરતો છે; તે સફળતાની ખાતરી આપવા માટે પૂરતી શરતો નથી.

વેચાયેલા યુનિટ્સ વિરુદ્ધ ન વેચાયેલા યુનિટ્સ દ્વારા બજારનું મૂલ્યાંકન

પ્રી-સેલ જાહેરાત પછી સબ્સ્ક્રિપ્શન બંધ થયા પછી, પ્રી-સેલની સફળતાનું વિશ્લેષણ કરતા લેખો ભરાઈ જાય છે. કોઈ ચોક્કસ એપાર્ટમેન્ટ કોમ્પ્લેક્સ જેટલું વધુ ધ્યાન મેળવે છે, તેટલા વધુ આવા લેખો દેખાય છે. જો પ્રી-સેલ સફળતાપૂર્વક પૂર્ણ થાય છે, તો હેડલાઇન્સમાં સામાન્ય રીતે 'સબ્સ્ક્રિપ્શન કોમ્પિટિશન રેશિયો X થી X' જેવા શબ્દસમૂહો હોય છે. રિયલ એસ્ટેટ બજારોમાં ગરમાવો હોય તેવા સમયગાળા દરમિયાન, કેટલાક કોમ્પ્લેક્સ માટે સ્પર્ધા ગુણોત્તર સેંકડોથી એક સુધી વધી શકે છે. તેનાથી વિપરીત, જો હેડલાઇનમાં 'અંડરસબ્સ્ક્રાઇબ્ડ' શબ્દ દેખાય છે, તો તેનો અર્થ એ થાય કે અરજદારોની સંખ્યા ઉપલબ્ધ યુનિટ્સની સંખ્યા કરતા ઓછી હતી, જેના પરિણામે વેચાણ નિષ્ફળ ગયું. ઉચ્ચ સબ્સ્ક્રિપ્શન સ્પર્ધા ગુણોત્તરને ઘણીવાર સંકેત તરીકે અર્થઘટન કરવામાં આવે છે કે એપાર્ટમેન્ટ એક આશાસ્પદ રોકાણ ઉત્પાદન છે જે ભવિષ્યમાં ઉચ્ચ વળતર આપી શકે છે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, તે સૂચવે છે કે એપાર્ટમેન્ટની કિંમત વધવાની શક્યતા છે.
સફળ વેચાણને આવરી લેતા લેખો મોટાભાગે ફોર્મ્યુલા માળખાને અનુસરે છે. તેઓ સાઇટ પર ભીડના ટોળાનું વર્ણન કરે છે, સટ્ટાકીય તાવ વિશે ચિંતા વ્યક્ત કરે છે, અને પછી સૂચવે છે કે આ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાથી ચોક્કસ સ્તરનો નફો મળી શકે છે. અનિવાર્યપણે, તેઓ "રિયલ એસ્ટેટ બબલ વિશે ચિંતાઓ" વાક્ય સાથે સમાપ્ત થાય છે. આ લેખો વાચકોને જે સંદેશ આપે છે તે સરળ છે: "શું તમારે આ ઘર ન ખરીદવું જોઈએ?" વર્તમાન આર્થિક પરિસ્થિતિને ધ્યાનમાં લીધા વિના અથવા બબલ વિશે ચર્ચા થઈ રહી છે કે નહીં, સ્વર પૂછવા લાગે છે, "જ્યારે ઘણા લોકો ઘર ખરીદી રહ્યા છે ત્યારે તમે શું કરી રહ્યા છો?"
જોકે, આ લેખોને રિયલ એસ્ટેટમાં તેજીના સંકેતો તરીકે બિનશરતી અર્થઘટન કરવામાં સાવધાની રાખવી જોઈએ. વેચાણ પહેલાનો સમયગાળો સમાપ્ત થવાના આરે હોવાથી માંગને ઉત્તેજીત કરવા માટે રચાયેલ લેખો ફક્ત આકર્ષક હોઈ શકે છે. એક જ લેખ દ્વારા સરળતાથી આકર્ષિત થવાને બદલે, તમારી આસપાસના લોકોની વાતચીત સાંભળવી વધુ મદદરૂપ થાય છે. રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ગરમીનું સ્તર માપવાનો આ સૌથી ઝડપી અને સરળ રસ્તો છે. જો તમે જ્યાં પણ જાઓ ત્યાં રિયલ એસ્ટેટની ચર્ચા સ્વાભાવિક રીતે જ આવે છે, તો સંભવ છે કે બજાર પહેલાથી જ તેની ટોચની નજીક છે. આવા સમયે, શ્વાસ લેવા માટે થોડો સમય કાઢવો એ જરૂરી પસંદગી છે.
તેનાથી વિપરીત, એવા કિસ્સાઓ પણ છે જ્યાં વેચાણ ઓછું પડે છે.

“ડંચિઓન જુગોંગ વેચાયું નહીં... સિઓલની 'અજેયતા' હવે ભૂતકાળની વાત છે” (કોરિયા ઇકોનોમિક ટીવી, 2022.12.08.)

'સમૂહ કંપનીઓની અજેયતા' અને 'સ્થાવર મિલકતની અજેયતા' જેવી દંતકથાઓ આપણા સમાજમાં વ્યાપક છે. સ્થાવર મિલકતની અજેયતાને 'સબ્સ્ક્રિપ્શન વેચાણની અજેયતા', 'સિઓલ/ગંગનમ/મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારની અજેયતા' વગેરેમાં વધુ વિભાજિત કરવામાં આવી છે. આ અજેયતા દંતકથાઓને હચમચાવી નાખવામાં આવી રહી છે તે સૂચવતા લેખોનું અર્થઘટન લોકો દ્વારા એવા સંકેતો તરીકે કરવામાં આવે છે કે 'હવે ઘર ખરીદવાનો સમય નથી' અથવા 'અર્થતંત્ર કદાચ નીચે તરફ જઈ રહ્યું છે.' બીજી બાજુ, આને એક સરળ આર્થિક મંદી તરીકે નહીં, પરંતુ ગરમ થયેલા સ્થાવર મિલકત બજારને તેના યોગ્ય સ્થાને પાછા ફરવા તરીકે પણ અર્થઘટન કરી શકાય છે.

"વેચાયેલા ન હોય તેવા એકમોને પકડી રાખવાથી આપત્તિ થાય છે... બાંધકામ કંપનીઓ રિયલ એસ્ટેટની ઠંડી વચ્ચે વેચાણમાં વિલંબ કરે છે" (ચોસુન ઇલ્બો, 12 ડિસેમ્બર, 2022)

એપાર્ટમેન્ટ વેચાણ પરના લેખો રિયલ એસ્ટેટ બજારનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે મુખ્ય સૂચક તરીકે સેવા આપે છે. ભવિષ્યના એપાર્ટમેન્ટના ભાવની આગાહી કરવા માટે, વેચાણ પ્રદર્શનનું પરીક્ષણ કરવું મદદરૂપ થાય છે. તીવ્ર સ્પર્ધા વચ્ચે એપાર્ટમેન્ટ માટે લોટરી જીતવી એ મોંમાં ચાંદીનો ચમચો લઈને જન્મવા જેવું છે. જો કે, ચાંદીનો ચમચો લઈને જન્મવું એ સુરક્ષિત જીવનની ગેરંટી આપતું નથી. તેવી જ રીતે, ફક્ત એટલા માટે કે કોઈ એપાર્ટમેન્ટ સુરક્ષિત કરવામાં સફળ થાય છે તેનો અર્થ એ નથી કે તે બધા પાછળથી તેમાંથી મોટો નફો મેળવશે. તે ફક્ત સંબંધિત સંભાવના વધારે છે. તેનાથી વિપરીત, જો વેચાયેલા એકમો ખૂબ જ અપેક્ષિત વિસ્તાર અથવા સંકુલમાં થાય છે, તો તે સૂચવે છે કે રિયલ એસ્ટેટ બજારનું ભવિષ્ય હાલમાં પ્રતિકૂળ હોઈ શકે છે.
હવે, ધારો કે તમે વેચાણ પહેલાની જાહેરાત ચકાસી લીધી છે, વિવિધ પ્રક્રિયાઓમાંથી પસાર થયા છો, અને તીવ્ર સ્પર્ધામાં લોટરી જીતી લીધી છે. શું તે એપાર્ટમેન્ટ તરત જ 'મારું ઘર' બની જાય છે? શું સંપત્તિ નિર્માણ ટ્રેનમાં ચઢીને આનંદ કરવાનો સમય છે? બિલકુલ નહીં. આ ફક્ત તમને 'ઘરમાલિક' બનવા માટે ટ્રેનમાં ચઢવાની ટિકિટ આપે છે. આગળ ભારે, ખૂબ જ વાસ્તવિક મુખ્ય લાઇન છે: 'વેચાણ કિંમત ચૂકવવી'.