આ બ્લોગ પોસ્ટ શાંતિથી તપાસ કરે છે કે દક્ષિણ કોરિયામાં એપાર્ટમેન્ટ્સને ફક્ત રહેવાની જગ્યાઓ ઉપરાંત નાણાકીય ઉત્પાદનો તરીકે કેમ ગણવામાં આવે છે, અને લોન, નીતિઓ અને મનોવિજ્ઞાન દ્વારા બનાવેલ માળખું.
તમે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનું કેવી રીતે પરવડી શકો છો?
એક એપાર્ટમેન્ટ એ સૌથી મોંઘી સંપત્તિ છે જે એક સરેરાશ વ્યક્તિ ખરીદી શકે છે. વધુમાં, ઘરના ભાવ ગ્રાહક ભાવ સૂચકાંકમાં સમાવિષ્ટ ન હોવાથી, ભલે ગમે તેટલા મોટા ફેરફારો થાય, સરકારના સત્તાવાર CPI ના આધારે તેમના સ્તરને ખરેખર સમજવું મુશ્કેલ છે. ઘરના ભાવોના વિશાળ સ્કેલને જોતાં, એવી પણ ચિંતા છે કે તેમને સૂચકાંકમાં સામેલ કરવાથી સૂચક પોતે જ વિકૃત થઈ શકે છે. તેમ છતાં, જો કોઈ વ્યક્તિ ખરેખર તેના જીવનમાં ખરીદેલી સૌથી મોંઘી વસ્તુ ખરીદવા માટે પૂરતી રોકડ અથવા ભંડોળ ધરાવે છે, તો તે વાસ્તવિક વિચિત્રતા હશે. સામાન્ય સમજ કહે છે કે પૈસા ઉધાર લેવા એ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનો એકમાત્ર રસ્તો છે.
બેંકો સહિત નાણાકીય સંસ્થાઓ નાણાં ઉછીના આપે છે. બેંકો ફક્ત ઉધાર લેનારના સારા ઇરાદાના આધારે, "તમે સખત મહેનત કરી છે, તેથી કૃપા કરીને આ પૈસા ઘર ખરીદવા માટે વાપરો" એમ કહીને બિનશરતી પૈસા આપશે નહીં. ઉધાર લેનાર અને ઉધાર આપનાર બંનેએ એકબીજાની જરૂરી શરતો પૂરી કરવી આવશ્યક છે. આ જરૂરિયાતને પૂર્ણ કરવા માટે બનાવવામાં આવેલ નાણાકીય ઉત્પાદન મોર્ટગેજ લોન છે.
હું મારા પોતાના પૈસાથી એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી શકતો નથી.
મોર્ટગેજ એ એવી શરતે પૈસા ઉધાર લેવાની એક રીત છે કે જો ઉધાર લેનાર લોન ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેઓ તેમના ઘરનો નિકાલ કરવાનો અધિકાર બેંકને ટ્રાન્સફર કરે છે. જો ઉધાર લેનાર વચન આપેલ ચુકવણીમાં ડિફોલ્ટ કરે છે, તો બેંક મોર્ટગેજ કરેલી મિલકતને તૃતીય પક્ષને હરાજી કરે છે અને તેમાંથી મળેલી રકમનો ઉપયોગ અવેતન લોનની રકમ વસૂલવા માટે કરે છે.
"ઘરગથ્થુ દેવું ત્રીજા ક્વાર્ટરમાં રેકોર્ડ ઊંચાઈએ પહોંચ્યું... ઘરની કિંમતોમાં ઘટાડો થવાને કારણે મોર્ટગેજ વૃદ્ધિ ધીમી પડી" (સિઓલ શિનમુન, 23 નવેમ્બર, 2022)
જ્યારે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદીને વ્યાપક રીતે નવા એપાર્ટમેન્ટની બહાર ખરીદી અથવા હાલના એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે, ત્યારે પસંદ કરેલી પદ્ધતિને ધ્યાનમાં લીધા વિના લોન લગભગ અનિવાર્ય છે. તેથી, મોર્ટગેજ લોન વૃદ્ધિના વલણની તપાસ કરવાથી સૂચવી શકાય છે કે રિયલ એસ્ટેટ બજાર સક્રિય તબક્કામાં છે કે મંદીમાં પ્રવેશી રહ્યું છે. જેમ જેમ ઘરની કિંમતોમાં વધારો થવાની અપેક્ષાઓ વધે છે, લોકો વધુ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદે છે, જેના કારણે મોર્ટગેજ લોનનું પ્રમાણ વધે છે. તેનાથી વિપરીત, જ્યારે સ્થિર અથવા ઘટતા ઘરની કિંમતોની અપેક્ષા હોય છે, ત્યારે ખરીદીની ભાવના નબળી પડે છે, અને મોર્ટગેજ લોન પણ ઘટવાનું વલણ ધરાવે છે.
જોકે, મોર્ટગેજ લોનનો વિકાસ હંમેશા રિયલ એસ્ટેટ બજારના પ્રવાહ સાથે સંપૂર્ણ રીતે સુસંગત હોતો નથી. આનું કારણ એ છે કે વધારાની લોન ક્યારેક એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી માટે નહીં, પરંતુ જીવન ખર્ચને આવરી લેવા અથવા હાલની લોન ચૂકવવા માટે લેવામાં આવે છે.
અગાઉ ઉલ્લેખિત લેખના મથાળા પર નજર કરીએ તો, જ્યારે કુલ ઘરગથ્થુ દેવું અત્યાર સુધીના ઉચ્ચ સ્તરે પહોંચી ગયું છે, ત્યારે મોર્ટગેજ લોનનો વિકાસ દર - જે ઘરગથ્થુ દેવાનો સૌથી મોટો ભાગ બનાવે છે - કેટલાક સમયથી ધીમો પડવાના સંકેતો દર્શાવે છે. આ સૂચવે છે કે બજારનું વાતાવરણ, જે એક સમયે કહેવાતા 'ઓલ-ઇન' ઉધાર દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ હતું - જ્યાં લોકો ઘર ખરીદવા માટે દરેક પૈસો એકઠા કરતા હતા - તેની ટોચને પાર કરી ગયું છે અને કંઈક અંશે શાંત તબક્કામાં પ્રવેશી ગયું છે. આનું સીધું કારણ ઘરની કિંમતોમાં ઘટાડો છે. જો કે, મોર્ટગેજ લોન વૃદ્ધિમાં મંદીનો અર્થ એ નથી કે ઘરગથ્થુ દેવાનું એકંદર જોખમ ઉકેલાઈ ગયું છે. આનું કારણ એ છે કે ઘરગથ્થુ ક્ષેત્ર પર અન્ય લોનનો બોજ એવા સ્તરે રહે છે જે હજુ પણ ચિંતાનું કારણ છે.
રિયલ એસ્ટેટનો પરપોટો ખાસ કરીને ભયાનક છે કારણ કે લોન, આખરે, દેવાં છે જે ચૂકવવા પડે છે. જો ઉધાર લેનાર તેમની ચુકવણી ક્ષમતા ગુમાવે છે, તો બોજ અન્ય સંસ્થાઓ પર જાય છે. જવાબદારી સૌ પ્રથમ ધિરાણ આપતી બેંક પર આવે છે. જ્યારે બેંકો કોલેટરલ તરીકે સુરક્ષિત એપાર્ટમેન્ટનો નિકાલ કરીને લોન વસૂલવાનો પ્રયાસ કરે છે, ત્યારે રિયલ એસ્ટેટનો પરપોટો ફૂટે ત્યારે કોલેટરલનું મૂલ્ય પોતે જ ઝડપથી ઘટી જાય છે. આવા કિસ્સાઓમાં, મિલકત વેચવાથી પણ લોનની રકમ સંપૂર્ણપણે વસૂલ થઈ શકતી નથી.
મોટી માત્રામાં આવી અવમૂલ્યન કરાયેલી કોલેટરલ સંપત્તિ ધરાવતી બેંકોને અનિવાર્યપણે તેમના કામકાજમાં નોંધપાત્ર અસ્થિરતાનો સામનો કરવો પડે છે. જો બેંકો સાંકળ પ્રતિક્રિયામાં નાદાર થઈ જાય, જેના કારણે એવી પરિસ્થિતિ સર્જાય કે કોઈ પણ તેમના દેવા ચૂકવી શકે નહીં, તો સરકાર આખરે કરદાતાઓના પૈસાનો ઉપયોગ કરીને નુકસાનને પૂર્ણ કરવા માટે પગલાં લે છે. આ જ કારણ છે કે સરકાર મોર્ટગેજ લોનના સ્કેલ અને વલણો પર નજીકથી નજર રાખે છે.
"'મને મારી બધી બચતથી ઘર ખરીદવાનો અફસોસ છે... 2030 ગરીબીમાં સરી પડ્યું" (ધ કોરિયા ઇકોનોમિક ડેઇલી, 3 નવેમ્બર, 2022)
આ લેખ તે સમયે દક્ષિણ કોરિયાના રિયલ એસ્ટેટ બજારના વાતાવરણને સ્પષ્ટપણે ઉજાગર કરે છે. મકાનોના ભાવમાં વધારા દરમિયાન, જોખમોની ચેતવણી આપતા લેખો કરતાં 'જોખમ લેવાનો અર્થ થાય તો પણ બેન્ડવેગન પર કૂદકો મારવો' ની હિમાયત કરતા લેખો વધુ વારંવાર દેખાયા. ઝડપથી વધતા ઘરગથ્થુ દેવા છતાં, 'અચાનક ગરીબી' જેવા સનસનાટીભર્યા શબ્દોએ ચિંતા અને કટોકટીની ભાવનાને વેગ આપ્યો, જેનાથી 'પાછળ રહી જવાનો' ભય પેદા થયો. જોકે, રિયલ એસ્ટેટ બજાર મંદીમાં ફેરવાઈ જતાં, લોકો હવે ખરેખર 'ગરીબ' બનવાના ભયનો સામનો કરી રહ્યા છે.
જો રિયલ એસ્ટેટ બજારના સ્વાસ્થ્યનું પ્રાથમિક સૂચક નવા ઘર વેચાણ બજાર હોય, તો મોર્ટગેજ લોનના વધઘટને ગૌણ સૂચક ગણી શકાય. લોનનો સ્કેલ સામાન્ય રીતે રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારના જથ્થા સાથે સુસંગત રીતે આગળ વધે છે. જ્યારે વ્યવહારનું પ્રમાણ વધે છે, ત્યારે લોન પણ વધે છે; જ્યારે વ્યવહારનું પ્રમાણ ઘટે છે, ત્યારે કુલ લોનની રકમ સામાન્ય રીતે તેને અનુસરે છે.
તેમ છતાં, ઘણા લોકો એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા માટે લોનનો ભારે બોજ કેમ ઉઠાવે છે તેનું કારણ સ્પષ્ટ છે. તે એક મજબૂત માન્યતામાંથી ઉદ્ભવે છે કે ભલે તેઓ દેવું કરે અને વ્યાજ ચૂકવે, જ્યાં સુધી ઘરની કિંમતો વધે ત્યાં સુધી, તેઓ આખરે નફો કરશે. આ માન્યતા લાંબા સમયથી સમગ્ર કોરિયન સમાજમાં ઊંડે સુધી મૂળ ધરાવે છે. જ્યારે યુવા પેઢી માન્યતા કરતાં સૂચકાંકો અને આંકડાઓના આધારે નિર્ણય લેવાનું વલણ ધરાવે છે, ત્યારે ઘણી વખત બજારનો અનુભવ કર્યા પછી આ શ્રદ્ધા મજબૂત બને છે.
જોકે, લોનના વ્યાજ દરમાં વધારો થઈ રહ્યો છે જ્યારે ઘરના ભાવમાં વધારો થવાના કોઈ સંકેત નથી, તેથી પ્રમાણમાં ઓછી આવક ધરાવતા લોકો - ખાસ કરીને 20 અને 30 ના દાયકાના લોકો - પહેલા તેમની મર્યાદાને સ્પર્શી રહ્યા છે. કટોકટી હંમેશા સૌથી નબળા બિંદુએ શરૂ થાય છે. પ્રાદેશિક રીતે, સંકેતો પ્રથમ પ્રાંતોમાં દેખાય છે; પેઢી દર વર્ષે, 20 અને 30 ના દાયકાના લોકોમાં; અને નાણાકીય ક્ષેત્રમાં, ગૌણ નાણાકીય સંસ્થાઓમાં. તેમ છતાં, જો દક્ષિણ કોરિયામાં રિયલ એસ્ટેટ બજાર તોફાનનો સામનો કરવામાં અને ફરીથી ઉપર તરફના વલણમાં પ્રવેશ કરવામાં સફળ થાય છે, તો તે કોઈપણ ક્ષણે ફરીથી ભડકવાની તૈયારીમાં છે.
રિયલ એસ્ટેટ લેખો વાંચતા પહેલા શું જાણવું
"નિયમિત ઝોનનું લિફ્ટિંગ અને સરળ ધિરાણ સોફ્ટ લેન્ડિંગમાં ફાળો આપે છે... પરંતુ ખરીદીની ભાવના પુનઃસ્થાપિત કરવા માટે અપૂરતું છે" (યોનહેપ ન્યૂઝ, 10 નવેમ્બર, 2022)
વસ્તી માળખા અને સામાજિક માળખામાં મૂળભૂત પરિવર્તન ન આવે ત્યાં સુધી, એપાર્ટમેન્ટ્સ પ્રત્યે કોરિયન સમાજનો દ્રષ્ટિકોણ ટૂંક સમયમાં બદલાશે તેવી શક્યતા ઓછી છે. આજે, મધ્યમ વયના કોરિયન લોકો પાસે બે મુખ્ય જીવનસાથી છે. એક તેમના જીવનસાથી છે, જે લગ્ન દ્વારા બંધાયેલા છે, અને બીજો બેંક છે, જે દેવાથી બંધાયેલ છે. જ્યારે ઘરની માલિકી જીવનસાથી સાથે વહેંચાયેલી હોય છે, જ્યારે ઘર લોન દ્વારા મેળવવામાં આવે છે, ત્યારે તે અસરકારક રીતે બેંક સાથે સહ-માલિકી બની જાય છે. આમ, રિયલ એસ્ટેટ પરિવારની રહેવાની જગ્યાથી આગળ વધે છે; તે ઘરના નાણાકીય અને વ્યાપક નાણાકીય વ્યવસ્થા સાથે ઊંડે સુધી જોડાયેલું છે. આ જ કારણ છે કે તે ફક્ત વ્યક્તિગત ઘરોને જ નહીં પરંતુ સમગ્ર રાષ્ટ્રીય અર્થતંત્રને હચમચાવી નાખવાની ક્ષમતા ધરાવે છે. આ જ કારણ છે કે વ્યક્તિએ રિયલ એસ્ટેટ સંબંધિત સમાચાર લેખો પર સતત ધ્યાન આપવું જોઈએ.
રિયલ એસ્ટેટ લેખોમાં 'નિયમન' અથવા 'નીતિ' જેવા શબ્દો દેખાય ત્યારે ખાસ ધ્યાન આપવાની જરૂર છે. જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ નિયમો અને નીતિઓનો બજાર પર તાત્કાલિક અસર ઓછી હોય તેવું લાગે છે, ત્યારે તેઓ લાંબા ગાળે નોંધપાત્ર પ્રભાવ પાડે છે. પરિણામે, હેડલાઇન્સમાં ઘણીવાર 'મિનિમલ ઇફેક્ટ' અથવા 'માર્કેટ કોઈ પ્રતિક્રિયા બતાવતું નથી' જેવા શબ્દસમૂહો દર્શાવવામાં આવે છે, છતાં આ પગલાં વારંવાર સમય જતાં સ્પષ્ટ ફેરફારો તરફ દોરી જાય છે, ભલે તે તાત્કાલિક સ્પષ્ટ ન હોય.
પ્રતિનિધિ રિયલ એસ્ટેટ નિયમોમાં પ્રાદેશિક પ્રતિબંધો અને લોન પ્રતિબંધો શામેલ છે. પ્રાદેશિક પ્રતિબંધોમાં 'એડજસ્ટમેન્ટ ટાર્ગેટ ઝોન' અને 'સટ્ટાકીય ઓવરહિટીંગ ડિસ્ટ્રિક્ટ્સ'નો સમાવેશ થાય છે. એડજસ્ટમેન્ટ ટાર્ગેટ ઝોન તરીકે હોદ્દો સબ્સ્ક્રિપ્શન, લોન અને પુનર્વેચાણ પર પ્રતિબંધો લાદે છે, સાથે સાથે ઊંચા કર પણ લાદે છે. સટ્ટાકીય ઓવરહિટીંગ ડિસ્ટ્રિક્ટ્સ વધુ કડક મર્યાદાઓનો સામનો કરે છે. માત્ર નિયમો જટિલ નથી, પરંતુ ચોક્કસ માપદંડો અને નિયુક્ત ક્ષેત્રો વારંવાર રિયલ એસ્ટેટ બજારની પરિસ્થિતિઓના આધારે બદલાય છે. તેથી, રિયલ એસ્ટેટમાં રસ ધરાવતા કોઈપણ વ્યક્તિએ નવીનતમ માહિતી માટે સતત તપાસ કરવી જોઈએ.
લોનના નિયમોમાં DTI (ડેટ-ટુ-ઇન્કમ રેશિયો), LTV (લોન-ટુ-વેલ્યુ રેશિયો) અને DSR (ડેટ સર્વિસ રેશિયો)નો સમાવેશ થાય છે. આમાં, LTV એ એક સૂચક છે જે દર્શાવે છે કે કોલેટરલ તરીકે આપવામાં આવેલી રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યની તુલનામાં કેટલી લોન મેળવી શકાય છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો કોલેટરલ તરીકે ગીરવે મૂકેલા એપાર્ટમેન્ટની કિંમત 1 બિલિયન વોન હોય અને LTV 70% હોય, તો મહત્તમ 700 મિલિયન વોન લોન મેળવી શકાય છે. DSR એ DTI કરતાં વધુ કડક ખ્યાલ છે, જે વાર્ષિક લોન મુદ્દલ અને વ્યાજ ચુકવણી અને વાર્ષિક આવકનો ગુણોત્તર દર્શાવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો તમારો વાર્ષિક પગાર 40 મિલિયન વોન છે અને તમારો DSR 50% છે, તો દર વર્ષે કુલ મુદ્દલ અને વ્યાજ ચુકવણી 20 મિલિયન વોનથી વધુ ન હોઈ શકે.
મોર્ટગેજની મુદત 40 કે 50 વર્ષ સુધી લંબાવવાનું એક કારણ આ DSR નિયમન સાથે સંબંધિત છે. લાંબા લોન સમયગાળા વાર્ષિક ચુકવણીની રકમ ઘટાડે છે, જેનાથી ધિરાણકર્તાઓ DSR ધોરણોને પૂર્ણ કરી શકે છે જ્યારે મોટી લોનની રકમ લંબાવી શકે છે. લોન નિયમનની વિગતો વારંવાર બદલાતી રહે છે અને ગણતરીઓ જટિલ હોય છે, તેથી ઑનલાઇન અથવા મોબાઇલ એપ્લિકેશન લોન કેલ્ક્યુલેટરનો ઉપયોગ વ્યવહારુ સહાય પૂરી પાડે છે.
દરેક શબ્દનો ચોક્કસ અર્થ સમજવો મહત્વપૂર્ણ છે, પરંતુ સૌથી મહત્વપૂર્ણ બાબત એ છે કે રિયલ એસ્ટેટ નીતિની એકંદર દિશા સમજવી. જ્યારે નિયમો અથવા નીતિઓ સંબંધિત શબ્દોમાં 'કડક' શબ્દનો સમાવેશ થાય છે, ત્યારે તેનો અર્થ બજારને નિયંત્રિત અને સ્થિર કરવાના હેતુ તરીકે થઈ શકે છે. તેનાથી વિપરીત, જ્યારે 'ઢીલું કરવું' શબ્દનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે તેને સ્થિર બજારને ફરીથી સક્રિય કરવાના હેતુ તરીકે સમજી શકાય છે. જો કે, એ યાદ રાખવું પણ મહત્વપૂર્ણ છે કે, સરકારના નીતિગત હેતુઓથી વિપરીત, રિયલ એસ્ટેટ બજાર ઘણીવાર નિયમનોની જાહેરાત પછી તરત જ નહીં, પરંતુ થોડો સમય પસાર થયા પછી વધુ સ્પષ્ટ રીતે પ્રતિક્રિયા આપે છે. જો તમે નિયમનકારી સરળતાના સમાચાર પછી તરત જ ઘર ખરીદો છો, અથવા નિયમનકારી કડકતાની જાહેરાત થાય તે ક્ષણે ઘર વેચો છો, તો તમે ખરેખર તમારી અપેક્ષા કરતા અલગ પરિણામોનો સામનો કરી શકો છો. રિયલ એસ્ટેટ લેખો વાંચતી વખતે આ મુદ્દાને ધ્યાનમાં રાખવું ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે.
