Cet article de blog examine calmement pourquoi le marché immobilier coréen fonctionne constamment comme une structure qui oblige les individus à faire des choix étranges, par le biais de la rénovation urbaine, des loteries d'abonnement, de l'offre spéciale et des primes.

Échangez votre ancien logement contre un neuf : Rénovation d'appartements

La rénovation et la reconstruction sont des sujets toujours d'actualité en Corée du Sud. En effet, les besoins fondamentaux et les aspirations sont étroitement liés. Les besoins fondamentaux sont directement liés à la qualité du cadre de vie. Rares sont ceux qui souhaitent vivre dans des logements vétustes et un environnement délabré. Dans les immeubles d'appartements anciens, en particulier, même en l'absence de risque d'effondrement immédiat, des désagréments quotidiens importants apparaissent : manque de places de parking, problèmes d'eau dus à la vétusté des canalisations, isolation insuffisante et bruits d'étage. C'est pourquoi, lors d'une rénovation, la qualité de vie des résidents s'améliore inévitablement.
Cependant, si l'attention portée à la reconstruction et au réaménagement s'explique davantage par des « attentes » que par des besoins fondamentaux, c'est parce qu'on s'attend généralement à ce que « la reconstruction ou le réaménagement soient synonymes de gains importants ». Pour analyser cela plus concrètement, il est nécessaire de comprendre différents concepts comme le coefficient d'occupation des sols et la quote-part de propriété foncière, mais l'enjeu principal réside en fin de compte dans la capacité d'accroître l'offre de logements mis en vente libre. Par « vente libre », on entend les logements disponibles à la vente pour les acheteurs extérieurs, et non pour les résidents actuels membres de l'association de reconstruction.
Par exemple, si un immeuble de 100 appartements est reconstruit pour conserver le même nombre de logements, peu d'immeubles entreprendront activement une reconstruction. Cependant, la situation change s'il est possible de le reconstruire pour en ajouter 150. Le profit réalisé sur la vente des 50 appartements supplémentaires peut réduire les coûts de reconstruction à la charge des résidents actuels. Le montant payé par ces derniers est appelé « contribution ». Autrement dit, on peut affirmer sans exagérer que la viabilité d'un projet de reconstruction dépend du montant de la contribution et du prix de vente.
Du point de vue du gouvernement, la reconstruction et le réaménagement sont des indicateurs clés pour évaluer la dynamique du marché immobilier. Plus les projets de reconstruction et de réaménagement se déroulent facilement, plus le marché immobilier a tendance à se redresser, voire à s'enflammer. À l'inverse, plus les réglementations compliquent ces opérations, plus le marché risque de se stabiliser ou de connaître un ralentissement. Ces projets portent souvent le nom de grands ensembles immobiliers spécifiques, tels que « Rénovation des appartements Eunma », « Rénovation des appartements Gangdong Duncheon Jugong » ou « Rénovation des appartements Apgujeong Hyundai ». En effet, ces ensembles ont été initialement construits pour répondre aux importants besoins en logements du passé. Les villes nouvelles et les quartiers résidentiels, jadis développés à grande échelle pour pallier la pénurie de logements, vieillissent. Chaque fois que des questions de réaménagement se posent, elles ressurgissent dans le débat public, généralement dans l'ordre de leur apparition initiale.

Veuillez vérifier attentivement avant de postuler : Fournitures spéciales

« Offre spéciale » (特供) est l'abréviation de « attribution spéciale », un terme fréquemment employé dans les forums et communautés en ligne consacrés aux loteries de logements. Lors de la procédure d'attribution d'appartements, les logements disponibles sont répartis en deux catégories : l'offre générale et l'offre spéciale. L'offre spéciale est un système qui donne la priorité aux personnes répondant à certains critères parmi l'ensemble des logements disponibles. Les jeunes mariés, les familles nombreuses sans logement et les primo-accédants sont des exemples typiques de personnes ciblées par l'offre spéciale.
L'approvisionnement spécial est soumis à des critères d'éligibilité très stricts, mais une fois sélectionné, les chances de succès sont nettement supérieures à celles de l'approvisionnement général. Par conséquent, la concurrence pour les unités d'approvisionnement spécial est toujours intense. En cas de forte hausse de la demande, le gouvernement durcit les critères d'éligibilité, en tenant compte de l'objectif du programme et des conditions du marché. Ce processus aboutit parfois à des critères déconnectés de la réalité.
Prenons l'exemple des appartements réservés aux jeunes mariés dans les zones où les prix de vente sont élevés et les conditions d'emprunt strictes, notamment dans des quartiers comme Gangnam. Dans ce cas, seuls les jeunes mariés disposant déjà d'un patrimoine suffisant pour éviter de dépendre fortement des prêts peuvent prétendre à un logement. Malgré son objectif affiché de solidarité, ce système crée en réalité une structure accessible uniquement aux personnes les plus fortunées. Ce décalage entre les intentions du système et la réalité demeure un point central de la controverse autour de ce dispositif de logements réservés.

Ceux qui recherchent des gains sur le prix du marché : Prime

À l'instar des termes « viande de qualité supérieure » ​​ou « lait de qualité supérieure », le terme « premium » désigne des produits à valeur ajoutée. Naturellement, les produits premium sont vendus plus cher. Sur le plan économique, une prime correspond à un supplément versé en sus du prix nominal ou du prix contractuel. Sur le marché immobilier locatif, elle représente la marge bénéficiaire entre le prix de vente initial et le prix de transaction effectif.
En général, les prix de prévente des appartements sont souvent fixés en dessous des prix du marché environnant. L'analyse des cas d'échec de prévente révèle que, dans de nombreuses situations, le prix de prévente était excessivement élevé par rapport aux prix du marché. Afin d'atténuer ce problème, le gouvernement a mis en place des mécanismes de plafonnement des prix de prévente.
Plus le prix de prévente est bas et plus l'écart avec le prix du marché environnant est important, plus le profit relatif que l'acheteur peut espérer est certain. En effet, il est difficile pour l'État de contrôler directement les prix des appartements après la vente, une fois qu'ils se sont alignés sur les prix du marché. Sur les sites de vente d'appartements les plus prisés, il est fréquent de voir des agents immobiliers, souvent qualifiés de « courtiers peu scrupuleux », distribuer des cartes de visite et affirmer : « Cet appartement a une plus-value de 100 millions de wons. » Cela sous-entend que le prix de marché de cet appartement devrait augmenter de plus de 100 millions de wons par rapport au prix de vente. Il s'agit ni plus ni moins d'une forme de démarchage, incitant ceux qui souhaitent revendre immédiatement leur bien après l'achat à n'empocher que la plus-value.
Le fait de céder ses droits de prévente à un tiers avant le paiement du solde final après la vente est appelé « revente de droits de prévente ». De nos jours, diverses réglementations rendent la revente de droits de prévente beaucoup plus difficile qu'auparavant. Néanmoins, certains agents immobiliers continuent d'opérer à la limite de la légalité, flirtant avec des pratiques illégales ou douteuses. Par ailleurs, il arrive que le prix d'un appartement chute en dessous du prix de vente initial après la transaction. La perte qui en résulte est appelée « prime négative ». Ce phénomène démontre clairement que la notion de prime ne garantit pas systématiquement un profit.