Cet article de blog examine sereinement le lien entre les politiques gouvernementales et le marché immobilier à travers la structure des taxes prélevées tout au long du processus d'achat, de possession et de vente d'un logement. Il expose également la logique par laquelle les taxes régulent le marché.

Les impôts constituent la dernière étape de l'immobilier

Dans une économie de marché, les détenteurs de biens doivent supporter la charge fiscale correspondante. En effet, la propriété d'un bien confère un pouvoir, et qui dit pouvoir dit aussi responsabilité. L'immobilier occupe une place particulièrement importante parmi ces biens. Par conséquent, les impôts sont dus tout au long du processus : lors de l'achat d'un appartement, pendant sa détention et jusqu'à sa revente.
Lors de l'acquisition d'un appartement, le premier impôt à payer est la « taxe d'acquisition ». Cette taxe est due du fait de l'acquisition du bien. De plus, pour obtenir la reconnaissance officielle de l'État en tant que propriétaire, il faut également s'acquitter des frais liés à l'« enregistrement ». Pendant la durée de détention de l'appartement, le propriétaire paie des « taxes de détention », qui se divisent en deux grandes catégories : la taxe foncière et la taxe globale sur les biens immobiliers (CRT). Enfin, en cas de revente de l'appartement et de réalisation d'un profit, le propriétaire doit payer l'« impôt sur les plus-values ».
On pourrait s'interroger sur le nombre important de taxes liées à l'immobilier. Toutefois, cet article n'a pas pour but de débattre de leur équité ni d'explorer des méthodes d'optimisation fiscale. Le montant des taxes à payer lors d'une transaction immobilière et les possibilités de le réduire doivent être vérifiés individuellement au moment de l'achat ou de la vente d'un appartement. Ce billet de blog vise à analyser l'influence de la fiscalité sur le marché immobilier.

Posséder un bien immobilier coûte de l'argent.

Lorsque le volume des transactions immobilières chute drastiquement, le gouvernement envisage diverses mesures pour relancer l'activité. Une approche courante consiste à réduire les coûts pour encourager les transactions, à l'instar des supermarchés qui proposent des promotions pour attirer les clients. Cependant, le gouvernement ne peut pas baisser de force les prix des appartements. Quelles options s'offrent donc à lui ?

« Si l’achat d’une maison est votre objectif pour la nouvelle année… quels avantages sont disponibles ? » (Newsis, 31/12/2022)

Heureusement, parmi les outils politiques dont dispose le gouvernement, certains produisent des effets similaires à la baisse des prix des appartements. Il s'agit notamment de réduire les impôts, de faciliter l'accès au crédit immobilier ou d'augmenter les chances de gagner à la loterie du logement. De fait, un système de réduction temporaire de la taxe d'acquisition, dans certaines limites, pour les primo-accédants a été mis en place, et des mesures de soutien similaires ont été régulièrement observées depuis. Par ailleurs, des produits financiers garantis par des politiques publiques ont été lancés, conçus pour permettre l'accès à des prêts à taux d'intérêt relativement bas pour l'achat de logements en dessous d'un certain prix, indépendamment des conditions de revenus. Simultanément, des mesures ont été mises en œuvre pour augmenter le nombre de logements attribués par tirage au sort, élargissant ainsi les opportunités pour les jeunes couples et les jeunes ayant des scores d'inscription relativement faibles.
Bien que les mesures politiques soient souvent annoncées une à une, lorsque le marché immobilier est particulièrement atone, on observe une tendance à l'émergence simultanée de mesures ciblées pour des groupes spécifiques et de mesures globales couvrant l'ensemble du marché. Inversement, lorsque le marché immobilier est en surchauffe, des mesures réglementaires allant dans le sens inverse sont annoncées successivement.

« Réduction des taxes foncières sur les immeubles à logements multiples et assouplissement des conditions de prêt » (Asia Economy, 30 décembre 2022)

Examinons la question de la fiscalité des propriétaires de plusieurs logements. En période de surchauffe du marché immobilier, ces derniers sont souvent pointés du doigt comme étant la principale cause du problème. On les accuse en effet de faire grimper les prix de l'immobilier par des achats à des fins spéculatives plutôt que pour y résider. Face à la nécessité de freiner la flambée des prix, l'État met en place des politiques imposant des taxes relativement élevées aux propriétaires de plusieurs logements. C'est ce qu'on appelle une « forte taxation ».
À l'inverse, lorsque le marché immobilier se détériore fortement, le gouvernement adopte une politique inverse. Dans ces moments-là, des termes comme « assouplissement », « ajustement » ou « suppression » apparaissent fréquemment dans les médias. En effet, pendant certaines périodes, la surtaxe appliquée aux propriétaires de deux logements dans les zones d'ajustement désignées a été convertie au taux d'imposition standard. Pour les propriétaires de trois logements, la surtaxe a été maintenue, mais le taux d'imposition a été partiellement réduit. Par ailleurs, si les prêts hypothécaires pour les propriétaires de plusieurs logements étaient limités dans les zones réglementées, ces restrictions ont également été assouplies dans certaines limites. Depuis lors, cette politique a été régulièrement ajustée en fonction de la conjoncture économique.

Pourquoi la taxe foncière globale fait-elle toujours la une des journaux ?

« Les couples propriétaires en copropriété et les propriétaires de deux logements à Séoul bénéficieront de la plus forte baisse de leur taxe foncière globale l'an prochain » (MBC, 25 décembre 2022)

Cette fois-ci, penchons-nous sur la « Taxe foncière globale », l'impôt foncier le plus souvent évoqué dans l'actualité. Ce système vise à garantir l'équité fiscale en imposant des taxes relativement plus élevées aux particuliers possédant des biens immobiliers de grande valeur. Deux questions se posent alors : à partir de quel niveau de prix un bien immobilier est-il considéré comme « de grande valeur » ? Et pourquoi ce système est-il perçu comme un mécanisme d'équité fiscale ?
Commençons par examiner la seconde question. Ce problème est directement lié au fondement même de la Taxe foncière globale. Depuis sa mise en œuvre, cette taxe a fait l'objet de multiples contestations constitutionnelles et de litiges juridiques, mais sa constitutionnalité a toujours été confirmée. Le raisonnement sous-jacent est que, compte tenu des ressources limitées que représente l'immobilier, il est raisonnable que les propriétaires de biens immobiliers ou de terrains de grande valeur soient soumis à une imposition proportionnelle. De plus, la Taxe foncière globale sert également les objectifs politiques de stabilisation des prix de l'immobilier et de promotion d'un développement national équilibré.
Revenons à la première question. Le seuil d'imposition dépend en définitive de la politique gouvernementale. Auparavant, ce seuil était fixé à 600 millions de wons pour les biens immobiliers dont le prix public était annoncé, ou à 900 millions de wons pour les ménages possédant une seule résidence principale. Toutefois, ce seuil a depuis été relevé. Récemment, un système utilisant 1.2 milliard de wons comme seuil pour les propriétaires d'une seule résidence principale a été appliqué, tout en maintenant un système de déductions variables selon le statut de copropriété. Par conséquent, il arrive que des couples propriétaires d'un logement en commun soient exonérés d'impôt ou voient leur charge fiscale considérablement réduite. Pour les couples propriétaires de deux logements, la probabilité d'une réduction de la charge fiscale a également augmenté avec la hausse du seuil et l'allègement de la surtaxe.
Tant que la taxe foncière globale restera en vigueur, elle continuera inévitablement d'occuper une place importante dans l'actualité immobilière. Que l'on soit personnellement assujetti à cette taxe ou non, le simple fait d'observer si le gouvernement cherche à l'alléger ou à la durcir donne un aperçu de l'orientation générale de la politique immobilière. De plus, cela peut aider à anticiper l'évolution future du marché immobilier.

Le secteur de la location de maisons, les opérateurs de location d'appartements

La raison fondamentale de la récurrence des problèmes immobiliers réside dans l'insuffisance de logements abordables dans les zones recherchées. Par conséquent, si l'accès à un logement stable est possible sans nécessairement être propriétaire, une part importante du problème pourrait être atténuée. Même si une personne possède plusieurs appartements, si elle les loue à des prix raisonnables à des personnes sans logement, on peut raisonnablement penser que la possession de plusieurs logements par une seule personne n'entraînera pas directement une hausse des prix de l'immobilier. Le système des « exploitants d'entreprises de location d'appartements » est né de ce constat. Cependant, ce système demeure un exemple flagrant d'un système qui n'a pas réussi à s'implanter durablement en raison de la mise en œuvre incohérente des politiques gouvernementales.

« Des avantages fiscaux sans précédent relancent l’enregistrement des entreprises de location d’appartements… Mais cela fonctionnera-t-il ? » (MoneyS, 25 décembre 2022)

Le terme « renaissance » est central dans cet article. Il désigne la réintroduction d'un système disparu, tout en soulevant des questions quant à son efficacité. Le système d'exploitation d'immeubles locatifs offre certains avantages fiscaux lorsque plusieurs appartements sont enregistrés à des fins locatives, car ils sont considérés comme faisant partie de l'offre de logements et non comme de la spéculation. Parmi les principaux avantages figurent une réduction de l'impôt foncier global ou de l'impôt sur les plus-values, ainsi qu'une diminution des droits d'acquisition.
Ce système a été instauré durant une période de forte croissance du marché immobilier. Cependant, il a par la suite été critiqué pour son incapacité à stabiliser les prix des logements, ce qui a entraîné une réduction des aides et son abolition. Face au ralentissement du marché immobilier et à l'augmentation des invendus, le gouvernement a relancé et perfectionné le système. Si sa structure de base demeure similaire, certaines conditions ont été ajustées, notamment l'inclusion des appartements de petite taille parmi les biens locatifs éligibles. L'enregistrement en tant qu'exploitant d'une entreprise de location immobilière est soumis à certaines conditions : des avantages fiscaux sont offerts en contrepartie de limitations des augmentations de loyer et de l'obligation de maintenir le loyer pendant une période déterminée.
Les politiques gouvernementales sont indéniablement importantes. Toutefois, pour qu'elles produisent l'effet escompté, le marché doit, en fin de compte, réagir en conséquence. Idéalement, le marché devrait adhérer à la politique et évoluer de lui-même, mais l'expérience a maintes fois démontré que de tels cas sont rares.

Même si vous n'êtes pas propriétaire, vous devriez tout de même suivre l'actualité immobilière.

Lorsqu'on lit des articles sur l'immobilier, il est essentiel de garder son calme et de rester lucide. Si l'on réagit de manière émotionnelle au langage utilisé, on risque de s'emballer pour des sujets qui ne nous concernent pas directement. C'est particulièrement vrai pour les articles sur la taxe foncière. Après tout, la plupart des gens ne sont pas concernés par cette taxe.
Cela dit, il est essentiel de ne pas négliger l'actualité et les articles immobiliers. Les propriétaires s'y intéresseront naturellement, et pour ceux qui ne possèdent pas de bien immobilier, peu de ressources sont aussi précieuses que les articles immobiliers pour élargir leurs horizons. Il est nécessaire d'observer les évolutions politiques, de vérifier si les prix de l'immobilier se stabilisent et si le volume des transactions se redresse comme prévu par le gouvernement, et d'analyser l'impact de ces changements sur l'économie en général. Cette approche est bien plus productive que de débattre du caractère excessif des impôts ou de la sévérité excessive des mesures prises par le gouvernement envers les détenteurs de patrimoine.
Que l'on soit propriétaire ou non, riche ou non, l'immobilier fascine notre société. En vieillissant, les prix des appartements attirent naturellement notre attention et l'on commence à se demander si l'on devrait un jour acheter un logement. On finit par se rendre à l'évidence : les prix de l'immobilier sont exorbitants, confirmant ainsi l'existence d'une bulle immobilière. La plupart des jeunes actifs comprennent rapidement que même en économisant la totalité de leur salaire, acquérir un appartement bien situé à Séoul reste quasiment impossible.
Ce ne sont pas seulement les jeunes générations qui sont confrontées à des difficultés.
Les personnes d'âge mûr et les personnes âgées qui ont travaillé dur pendant des années pour enfin acquérir un logement éprouvent également de l'insatisfaction, car elles constatent une hausse des prix de l'immobilier alentour tandis que la valeur de leur propre maison stagne. L'augmentation de la pression fiscale ne fait qu'amplifier ce mécontentement. Malgré des situations différentes, la conclusion qui se dégage de toutes les générations est similaire : « Ce monde est en crise, et le problème, c'est l'incapacité du gouvernement à le réparer. »
Force est de constater que les prix des appartements bien situés à Séoul ont atteint des niveaux inabordables pour la plupart des citoyens. Il est tout aussi indéniable qu'une forte fluctuation des prix de l'immobilier aurait des conséquences désastreuses pour l'économie coréenne. Les prix du logement ne sont pas seulement problématiques lorsqu'ils s'envolent ; leur chute brutale a également de graves répercussions. Si la valeur d'un actif considéré comme sûr s'effondre soudainement, l'économie nationale est inévitablement plongée dans une profonde crise.
Le problème du marché immobilier sud-coréen ne concerne pas uniquement les propriétaires. Il est profondément imbriqué dans le secteur financier via les prêts immobiliers, étroitement lié aux non-propriétaires par le biais du système de dépôts jeonse, et impacté de nombreux secteurs d'activité, dont la construction, la finance et les services. Par conséquent, un effondrement du marché immobilier pourrait engendrer une crise affectant l'ensemble du secteur industriel, et non une simple catégorie de personnes. Ainsi, une chute brutale des prix de l'immobilier n'est pas forcément une bonne nouvelle.
Même si les prix actuels de l'immobilier semblent anormaux, il n'est pas souhaitable de les faire baisser du jour au lendemain. Une approche est nécessaire pour réguler le rythme de ces baisses en fonction des capacités de notre économie et normaliser progressivement le marché. Si la fiscalité intervient au début et à la fin des transactions immobilières, c'est précisément parce que, dans ce processus d'ajustement, elle constitue l'outil politique le plus direct et le plus efficace.