Cet article de blog examine pourquoi l'immobilier, et plus particulièrement les appartements, constitue un indicateur clé de l'économie sud-coréenne. Il analyse avec objectivité comment les tendances des prix de l'immobilier, des demandes de réservation et des ventes de logements neufs reflètent l'évolution de la situation des ménages, des entreprises et du gouvernement.

Comprendre le marché immobilier est essentiel pour appréhender l'économie sud-coréenne.

À moins d'être un super-héros hollywoodien, impossible de soulever des bâtiments ou des terrains et de les déplacer. C'est pourquoi ces biens sont appelés « biens immobiliers » (不動産), c'est-à-dire « biens immeubles ». À l'inverse, les « biens meubles » sont appelés « biens personnels ». Pensez aux appartements et aux voitures, respectivement, pour bien comprendre la différence.
D'un point de vue comptable, il est préférable de les classer avec plus de précision et d'utiliser une terminologie exacte. Cependant, pour une personne qui commence à s'intéresser à l'économie, penser que « immobilier = appartement » est l'approche la plus simple. Il y a deux raisons principales à cela. La première concerne la composition du patrimoine des Sud-Coréens. Selon les derniers indicateurs sociaux publiés par Statistics Korea, les actifs corporels représentent encore environ 75 % du patrimoine des ménages sud-coréens, l'immobilier en constituant la grande majorité. Les actifs financiers, notamment les actions, les fonds, les pensions, les assurances et les liquidités, représentent collectivement une part relativement faible.
Bien sûr, l'immobilier ne se limite pas aux appartements. Les bâtiments résidentiels comme les villas et les immeubles de bureaux, les espaces commerciaux, les usines, et même les terrains tels que les montagnes et les forêts, sont tous inclus dans l'immobilier. Cependant, il est peu probable qu'une personne sans logement possède d'abord d'autres types de biens immobiliers. De plus, les appartements représentent toujours une part écrasante du parc de logements en Corée du Sud. Compte tenu de cette réalité, simplifier l'analyse économique en se concentrant sur les appartements est tout à fait pertinent.
La seconde raison tient au fait que de nombreuses personnes possèdent un appartement, et que, parallèlement, beaucoup d'autres aspirent à en posséder un. Compte tenu de l'intérêt public considérable qu'il suscite, l'appartement exerce une influence significative sur l'économie en général, parmi les différents segments du marché immobilier. Un simple coup d'œil à l'actualité suffit à constater que la plupart des articles relatifs à l'immobilier traitent des appartements. Par conséquent, même lorsque les connaissances économiques ne sont pas encore approfondies, appréhender l'immobilier sous l'angle des appartements ne pose guère de difficulté pour interpréter l'actualité économique.

Prix ​​du logement : inconfortables mais inévitables

Lorsque les médias annoncent la hausse des prix de l'immobilier, les propriétaires se concentrent d'abord sur l'augmentation de leur patrimoine. À l'inverse, ceux qui n'ont ni logement ni argent s'inquiètent sans cesse de savoir s'ils pourront un jour acquérir un bien immobilier, finissant par conclure que la vie est insupportable et laissant libre cours à leur frustration et à leurs plaintes. Parmi ceux qui envisagent un achat immobilier, deux groupes se divisent. Le premier contracte des prêts pour acheter un appartement, misant sur une hausse des prix. Le second renonce à l'achat, se reproche ses choix passés et critique l'État pour son incapacité à maîtriser les prix du logement, alors même qu'ils constatent la flambée des valeurs immobilières.
Pourtant, une chose est étrange : presque personne ne félicite le gouvernement lorsque les prix de l’immobilier augmentent. Au contraire, la réaction la plus courante est le scepticisme : « Il est inutile que le gouvernement intervienne pour tenter de contrôler les prix du logement. » Cela dit, le gouvernement n’est pas non plus félicité lorsque les prix de l’immobilier baissent. Les propriétaires le critiquent, l’accusant d’incompétence et de ruiner l’économie, tandis que les sans-abri s’indignent de la situation économique catastrophique. Plus une personne a souffert des difficultés liées à l’emprunt immobilier, plus sa colère est vive. Que les prix montent ou descendent, c’est toujours le gouvernement qui finit par être tenu pour responsable.
Comme nous l'avons vu précédemment, l'économie sud-coréenne et le marché immobilier sont inextricablement liés. Qu'on le veuille ou non, il est essentiel de prendre en compte cette réalité pour bien comprendre la conjoncture économique. Affirmer que les prix de l'immobilier « doivent monter inconditionnellement » ou « doivent baisser inévitablement » est une approche simpliste. Même en cas de baisse des prix, la question de savoir si cela signifie un ralentissement et une stabilisation du marché ou une chute brutale est tout autre. Les médias économiques font généralement cette distinction en utilisant les termes « atterrissage en douceur » et « atterrissage brutal ».
Les appartements sont à la fois des espaces de vie et des placements financiers. Par conséquent, lorsqu'on envisage l'achat d'un appartement, il est difficile de dissocier sa fonction d'habitation de sa fonction de source de revenus. Ces deux aspects doivent être considérés conjointement. L'immobilier étant un bien immobilier, l'emplacement est primordial. Les facteurs clés sont la qualité des transports, l'environnement éducatif et les commodités du quotidien. La notoriété de la marque est également essentielle. Un appartement ne se contente pas d'un bon emplacement et d'une construction solide. Même des appartements situés au même endroit peuvent avoir des valeurs différentes selon leur marque. À l'instar d'un sac à main de luxe, la valeur de la marque se reflète dans le prix de l'appartement.
Tout comme les smartphones les plus récents se vendent plus cher grâce à leurs fonctionnalités supérieures et leur confort d'utilisation, les appartements neufs ont également tendance à être plus chers. Cependant, il n'est pas rare que les appartements anciens situés dans des quartiers prisés se vendent plus cher que les neufs. Cela s'explique par leur rareté, comparable à celle des antiquités. Cette rareté découle de leur emplacement. Par conséquent, lorsqu'un nouveau complexe d'appartements est construit dans un quartier recherché, son prix augmente considérablement.
Les problématiques économiques liées aux appartements sont également très diverses. En analysant attentivement les termes employés dans les articles de presse, on peut généralement en déduire les sujets abordés. L'apparition d'expressions telles que « surchauffe » ou « hausse anormale » indique généralement un article exprimant une inquiétude quant au risque de spéculation immobilière sur les appartements. Les termes « villes nouvelles » ou « réaménagement » sont étroitement liés aux politiques de stabilisation du marché immobilier, tandis que « taxe sur les plus-values » ou « taxe foncière » sont étroitement associés aux politiques de restriction du marché immobilier. Cela révèle le point de vue du gouvernement sur ce marché. Les articles mentionnant « entreprises de construction » ou « situation du secteur de la construction » adoptent généralement une perspective d'entreprise.
Les prêts sont également un élément clé indispensable. Ils constituent une étape quasi incontournable pour l'acquisition d'un bien immobilier, ce qui en fait un enjeu crucial non seulement pour les banques et le secteur financier, mais aussi pour les ménages. Du point de vue de ces derniers, l'actualité immobilière est riche et complexe. Entre les préventes, les investissements, la fiscalité foncière, les litiges divers et le système des agents immobiliers agréés, la liste est longue. Ces trois acteurs majeurs du marché locatif et de l'économie sont donc étroitement liés, ce qui rend difficile pour chacun d'eux d'impulser le changement de manière indépendante. Pourtant, personne ne préconise le statu quo. C'est précisément ce qui rend les problématiques immobilières particulièrement complexes et difficiles à appréhender.
De plus, les problèmes liés aux appartements ne peuvent être considérés uniquement comme des problèmes économiques. Il ne faut jamais oublier que des personnes vivent réellement dans ces appartements. Les problèmes du quotidien, tels que les nuisances sonores entre les étages, les difficultés de stationnement, le recrutement d'agents de sécurité et la livraison de colis, sont profondément ancrés dans nos vies. Ainsi, les problèmes liés aux appartements – et plus largement, les problèmes immobiliers – sont à la fois économiques, sociaux et politiques. Par conséquent, nous ne pouvons pas nous détourner du marché immobilier simplement parce qu'il est complexe. Examinons donc les procédures d'achat et de vente immobilières, en particulier celles concernant les appartements, et analysons attentivement leur impact sur l'économie.

Comment acheter un appartement neuf : prévente et abonnement

Les appartements neufs, ou les appartements construits à partir de zéro, sont toujours très prisés.
En tant qu'espaces de vie, ils offrent un confort exceptionnel, et en tant que produits d'investissement, ils présentent une liquidité et une valeur d'investissement élevées. Ces deux fonctions constituent les critères essentiels pour évaluer la valeur d'un appartement. Si l'une ou l'autre fait défaut, même un appartement neuf peut voir sa popularité diminuer. C'est pourquoi les appartements neufs haut de gamme en province sont parfois proposés à un prix inférieur à celui des appartements plus anciens à Séoul : leur valeur en tant que produits d'investissement est relativement moindre.
Lors de la vente d'appartements neufs, on utilise couramment le terme « prévente ». Si vous voyez l'expression « informations sur la prévente » dans la presse, il s'agit de la vente d'appartements nouvellement construits. Une annonce de prévente consiste à divulguer publiquement les détails relatifs à la prévente, tandis que le calendrier de prévente désigne l'ensemble du processus, depuis le début des ventes, en passant par le tirage au sort, jusqu'à la signature du contrat.
Une fois l'annonce de prévente faite, suffit-il de consulter le calendrier, de verser l'acompte et d'acheter l'appartement ? Une autre condition essentielle est requise : l'éligibilité. Il est pertinent d'examiner, d'un point de vue économique, pourquoi des conditions sont nécessaires pour acquérir un logement. Nous avons déjà démontré à plusieurs reprises que, dans une économie de marché, le prix d'un produit est déterminé par l'offre et la demande. Si l'offre d'un produit est limitée, son prix augmente naturellement pour s'aligner sur la demande. Dès lors, les prix de vente des appartements ne devraient-ils pas également pouvoir évoluer en fonction de la demande ?
Le problème est plus complexe. Si les prix de vente augmentent sans limite, seuls ceux qui en ont les moyens pourront participer à la vente. Or, en général, les propriétaires sont plus aisés que les autres. Si la concurrence est équitable, les opportunités offertes aux sans-abri se réduiront inévitablement. Si les propriétaires obtiennent régulièrement de nouveaux appartements tandis que les sans-abri sont constamment désavantagés, les riches s'enrichissent et les pauvres s'appauvrissent, creusant les inégalités et déstabilisant la société. Finalement, ceux qui n'ont pas les moyens d'acheter soulèveront la question de l'injustice de cette concurrence face à ceux qui sont déjà privilégiés.

Annonce des ventes → Confirmation du calendrier → Vérification de l'admissibilité → Candidature → Tirage au sort → Annonce des résultats → Signature du contrat

D'un point de vue purement libéral, autoriser une concurrence illimitée sur le marché de l'immobilier pourrait sembler justifié. Pourtant, des critères d'éligibilité existent car les appartements ne sont pas de simples placements financiers, mais des espaces de vie essentiels. Contrairement aux biens de luxe comme les métaux précieux ou les articles de créateurs, qui ne sont pas essentiels, le logement est indispensable à la survie. Le fait que des personnes ne puissent se loger faute de moyens financiers constitue un grave problème social. En Corée du Sud, où un logement représente un véritable patrimoine, le sans-abrisme risque fort d'aggraver les inégalités.
Alors, que penser de limiter la hausse des prix de l'immobilier à certaines zones seulement ? Cette solution est également irréaliste. C'est particulièrement vrai dans un contexte comme celui de la Corée du Sud, où dès que les prix de l'immobilier commencent à grimper dans une zone, principalement Séoul, la hausse se propage en chaîne à la métropole et aux provinces. Il en va de même pour les personnes vivant en jeonse, ces logements en location mensuelle qui n'ont pas la possibilité d'acheter. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, les dépôts de garantie et les loyers mensuels des jeonse augmentent également. Au final, le coût du logement pour les citoyens ordinaires ne cesse de croître. Les dépenses liées au logement absorbant une part croissante de leurs revenus, les ménages n'ont d'autre choix que de réduire leurs autres dépenses. Cela entraîne directement un ralentissement économique. Alors que de plus en plus de personnes peinent à se loger, la population socialement vulnérable augmente fortement.
La société dans son ensemble devient instable, comme le calme avant la tempête. C'est pourquoi le gouvernement établit des critères d'admissibilité pour participer aux loteries de logements, créant ainsi des filets de sécurité pour éviter que les personnes sans abri ne soient exclues de la société.
Les appartements sont très utiles et constituent un placement sûr et éprouvé. Bien que leurs prix soient relativement élevés, ils permettent à ceux qui ont patiemment constitué un patrimoine d'accroître leurs actifs. Cependant, si les prix des appartements augmentent sans cesse, il devient difficile pour ceux qui n'en possèdent pas d'accumuler des richesses, quels que soient leurs efforts. Par conséquent, les inégalités de patrimoine se creusent. C'est pourquoi le gouvernement vise à répartir les opportunités aussi équitablement que possible en limitant les critères d'accès à la propriété, garantissant ainsi un certain potentiel d'accroissement de patrimoine. Le système de « souscription » d'appartements s'inscrit également dans cette politique.
Le système d'abonnement offre des opportunités de participation aux personnes répondant à certains critères, puis répartit les appartements, dont le nombre est limité, par le biais d'un tirage au sort équitable. Vous avez probablement déjà entendu parler de « compte d'épargne par abonnement ». Ces comptes sont facilement accessibles aux guichets bancaires et sont souvent présentés comme le premier produit financier que les nouveaux arrivants devraient souscrire. C'est précisément pourquoi les modifications apportées au système d'abonnement font l'objet d'une importante couverture médiatique. L'ensemble du pays porte un vif intérêt à ce système. Les enjeux et les intérêts en jeu sont bien plus importants que pour la plupart des programmes de divertissement.

« Des avantages pour les jeunes ? La quarantaine s'indigne de l'augmentation des quotas d'abonnements pour les jeunes » (Maeil Business Newspaper, 26/10/2022).

« 500 000 logements sociaux seront disponibles en prévente d’ici la fin de l’année… Une opportunité pour les ménages à faibles revenus sans domicile fixe d’en acquérir un » (Seoul Shinmun, 29 novembre 2022)

Le système d'abonnement n'est pas figé, mais en constante évolution. Afin d'éviter toute marginalisation excessive d'un groupe, les conditions et l'étendue des prestations sont ajustées en fonction des besoins. Dans le premier article, le groupe au cœur de ces prestations est celui des jeunes. Face à la hausse des prix de l'immobilier, les jeunes adultes qui entrent dans la vie active ont de moins en moins de chances d'accéder à la propriété. En réponse, le gouvernement a pris des mesures pour augmenter le quota de logements réservés aux jeunes. Cependant, cette politique, qui alloue une part plus importante des ressources limitées aux jeunes, n'est pas bien accueillie par toutes les générations. Les quadragénaires, qui vivent sans être propriétaires depuis relativement longtemps, peuvent se sentir désavantagés.
Le deuxième article porte sur les ménages à faibles revenus sans logement. Les propriétaires souhaitent souvent acquérir d'autres biens immobiliers, et plus ils sont aisés, plus cette tendance à accroître leur patrimoine est forte. En Corée du Sud, les appartements constituent un moyen très efficace de se constituer un patrimoine. Ceux qui ont déjà réalisé des plus-values ​​immobilières comprennent particulièrement bien la valeur des appartements neufs. Par ailleurs, les propriétaires actuels sont souvent considérés comme des détenteurs d'actifs, ce qui leur permet d'obtenir plus facilement des capitaux d'investissement. Dans ce contexte, le gouvernement révise le système de souscription afin d'offrir davantage d'opportunités aux personnes sans logement. Cet article, publié un mois seulement après le premier, détaille les ajustements apportés aux groupes cibles et aux volumes d'attribution de cette politique, en prenant notamment en compte les quadragénaires, une tranche d'âge relativement défavorisée. Le système de souscription étant un sujet socialement sensible, il est essentiel de garder à l'esprit que ses modalités peuvent évoluer fréquemment.
Alors, que doivent faire les personnes qui possèdent déjà un logement mais qui ont souscrit un abonnement pour l'achat d'un appartement supplémentaire ?
Des articles liés à ce sujet voient naturellement le jour.

« Faut-il rompre ou non ? Stratégies pour les comptes d’abonnement des propriétaires individuels » (Asia Economy, 18/08/2022).

À mesure que les opportunités se concentrent sur les non-propriétaires, celles destinées aux propriétaires diminuent, voire disparaissent. Cependant, un point crucial est à retenir : les personnes fortunées savent déjà comment accroître leur patrimoine et ne baissent pas les bras facilement. Cette attitude et cette ténacité ont probablement largement contribué à leur accumulation de richesse. Comme le suggère le titre de l’article précédent, elles analysent les situations avec objectivité, anticipent l’avenir et prennent des décisions stratégiques. Même si elles ne peuvent pas utiliser immédiatement leurs comptes d’épargne par abonnement, elles continuent de se préparer en tenant compte des évolutions politiques futures ou d’autres opportunités. Si les politiques sont mises en œuvre par le gouvernement, ce dernier change tous les cinq ans. Les politiques immobilières et les systèmes d’abonnement peuvent également évoluer en fonction des tendances économiques. Si les fonds ne sont pas nécessaires de toute urgence, il n’y a aucune raison de clôturer précipitamment un compte d’abonnement ou d’en retarder l’ouverture.
Récapitulons ce que nous avons vu jusqu'à présent. Pour acheter un nouvel appartement, un abonnement est nécessaire. Pour s'abonner, il faut comprendre le système et disposer d'un compte. Cependant, il est essentiel de se rappeler que la connaissance du système et la création d'un compte ne sont que des conditions nécessaires ; elles ne suffisent pas à garantir le succès.

Évaluer le marché à travers les unités vendues et les unités invendues

Après la clôture des souscriptions suite à l'annonce d'une prévente, les articles analysant son succès affluent. Plus un complexe d'appartements bénéficie d'une grande visibilité, plus ces articles se multiplient. Si la prévente est un succès, les titres affichent généralement des expressions telles que « Ratio de souscription X pour X ». En période de surchauffe du marché immobilier, ce ratio peut dépasser plusieurs centaines pour un pour certains complexes. À l'inverse, si le terme « souscrit » apparaît dans le titre, cela signifie que le nombre de candidats était inférieur au nombre d'appartements disponibles, entraînant ainsi l'échec de la vente. Un ratio de souscription élevé est souvent interprété comme un signe que l'appartement représente un investissement prometteur, susceptible de générer des rendements importants à l'avenir. Autrement dit, cela laisse présager une hausse probable du prix de l'appartement.
Les articles relatant des ventes réussies suivent une structure largement stéréotypée. Ils décrivent l'affluence sur le site, expriment des inquiétudes quant à la spéculation immobilière, puis suggèrent que l'achat de cet appartement pourrait s'avérer rentable. Inévitablement, ils concluent par l'expression « inquiétudes liées à une bulle immobilière ». Le message qu'ils adressent aux lecteurs est simple : « Ne devriez-vous pas acheter cette maison ? » Indépendamment de la conjoncture économique actuelle ou de toute discussion sur une bulle, le ton semble interroger : « Que faites-vous pendant que tant de gens achètent des maisons ? »
Il convient toutefois de ne pas interpréter aveuglément ces articles comme des signes d'un boom immobilier. Il pourrait simplement s'agir d'articles alléchants destinés à stimuler la demande à l'approche de la fin de la période de prévente. Plutôt que de se laisser emporter par un seul article, il est plus judicieux d'écouter les conversations de son entourage. C'est le moyen le plus rapide et le plus simple d'évaluer le niveau de surchauffe du marché immobilier. Si l'immobilier est un sujet de conversation omniprésent, il est fort probable que le marché soit déjà proche de son apogée. Dans ces moments-là, prendre un instant pour souffler est essentiel.
À l'inverse, il existe aussi des cas où les ventes sont insuffisantes.

« Le jugong de Duncheon invendu… L’« invincibilité » de Séoul appartient désormais au passé » (Korea Economic TV, 08/12/2022).

Des mythes tels que « l'invincibilité des conglomérats » et « l'invincibilité de l'immobilier » sont très répandus. Cette dernière se subdivise en « invincibilité des ventes par abonnement », « invincibilité de Séoul/Gangnam/de la région métropolitaine », etc. Les articles qui remettent en question ces mythes sont interprétés comme des signaux indiquant que « ce n'est peut-être pas le moment d'acheter une maison » ou que « l'économie pourrait se dégrader ». Or, on pourrait aussi y voir non pas un simple ralentissement économique, mais le retour à la normale d'un marché immobilier en surchauffe.

« Conserver des logements invendus est synonyme de désastre… Les entreprises de construction retardent les ventes en raison du ralentissement du marché immobilier » (Chosun Ilbo, 12 décembre 2022)

Les articles sur les ventes d'appartements constituent un indicateur clé pour évaluer le marché immobilier. Pour prévoir les prix futurs des appartements, il est utile d'analyser les performances des ventes. Remporter un appartement à la loterie, dans un contexte de forte concurrence, est comparable à la naissance d'une personne très privilégiée. Cependant, la richesse ne garantit pas une vie confortable. De même, le simple fait de réussir à acquérir un appartement ne signifie pas que tous ses occupants en tireront d'énormes profits par la suite. Cela augmente simplement la probabilité relative. À l'inverse, si des appartements restent invendus dans un quartier ou un complexe très prisé, cela suggère que les perspectives du marché immobilier pourraient être défavorables pour le moment.
Maintenant, supposons que vous ayez consulté l'annonce de prévente, suivi toutes les démarches et décroché le gros lot après une concurrence féroce. Cet appartement devient-il pour autant « chez moi » ? Est-il temps de se réjouir, d'avoir embarqué dans le train de la prospérité ? Absolument pas. Cela vous donne simplement le sésame pour devenir propriétaire. Le plus dur reste à faire : payer le prix de vente.