Cet article de blog examine calmement pourquoi les appartements en Corée du Sud sont traités comme des produits financiers plutôt que comme de simples espaces de vie, et la structure créée par les prêts, les politiques et la psychologie.
Comment diable peut-on se permettre d'acheter un appartement ?
Un appartement est le bien le plus cher qu'une personne moyenne puisse acquérir. De plus, comme les prix de l'immobilier ne sont pas inclus dans l'indice des prix à la consommation (IPC), quelles que soient leurs fluctuations, il est difficile d'en appréhender le niveau réel en se basant uniquement sur l'IPC officiel. Compte tenu de l'ampleur des prix de l'immobilier, leur inclusion dans l'indice pourrait fausser ce dernier. Quoi qu'il en soit, si quelqu'un disposait des fonds nécessaires pour acheter comptant le bien le plus cher de sa vie, voilà qui serait véritablement exceptionnel. Le bon sens veut que l'emprunt soit le seul moyen d'acheter un appartement.
Les institutions financières, notamment les banques, accordent des prêts. Cependant, les banques ne donnent pas d'argent sans condition, en disant : « Vous avez travaillé dur, alors utilisez cet argent pour acheter une maison », en se basant uniquement sur les bonnes intentions de l'emprunteur. L'emprunteur et le prêteur doivent tous deux satisfaire aux conditions requises. Le produit financier créé pour répondre à ce besoin est le prêt hypothécaire.
Je ne peux pas acheter un appartement avec mon propre argent.
Un prêt hypothécaire est un moyen d'emprunter de l'argent à la condition que, si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, il cède à la banque le droit de disposer de son logement. En cas de défaut de paiement, la banque vend aux enchères le bien hypothéqué à un tiers et utilise le produit de la vente pour recouvrer le montant du prêt impayé.
« L’endettement des ménages atteint un niveau record au troisième trimestre… La croissance des prêts hypothécaires ralentit en raison de la baisse des prix de l’immobilier » (Seoul Shinmun, 23 novembre 2022)
L'achat d'un appartement se divise généralement en deux catégories : l'achat d'un appartement neuf sur plan et l'achat d'un appartement existant. Dans tous les cas, le recours à un prêt est quasi incontournable. Par conséquent, l'analyse de l'évolution des prêts hypothécaires permet de déterminer si le marché immobilier est en phase de croissance ou s'il entre dans une phase de ralentissement. Lorsque les anticipations de hausse des prix de l'immobilier augmentent, le nombre d'appartements acquis se multiplie, ce qui entraîne une augmentation du volume des prêts hypothécaires. À l'inverse, lorsque la stagnation ou la baisse des prix de l'immobilier est anticipée, la confiance des acheteurs diminue et les prêts hypothécaires ont tendance à se contracter.
Cependant, la croissance des prêts hypothécaires ne suit pas toujours parfaitement l'évolution du marché immobilier. En effet, certains prêts supplémentaires sont contractés non pas pour l'achat d'un appartement, mais pour couvrir les dépenses courantes ou rembourser des prêts existants.
Si l'on se réfère au titre de l'article mentionné précédemment, alors que la dette totale des ménages a atteint un niveau record, le taux de croissance des prêts hypothécaires – qui constituent la part la plus importante de cette dette – montre des signes de ralentissement depuis quelque temps. Cela suggère que le marché, autrefois caractérisé par des emprunts massifs – où les ménages mobilisaient le moindre sou pour acquérir un logement – a passé son pic et est entré dans une phase plus calme. La cause directe invoquée est la baisse des prix de l'immobilier. Cependant, le ralentissement de la croissance des prêts hypothécaires ne signifie pas que le risque global lié à l'endettement des ménages a disparu. En effet, d'autres charges d'emprunt pesant sur les ménages demeurent à des niveaux préoccupants.
La bulle immobilière est particulièrement inquiétante car les prêts constituent, en définitive, des dettes qui doivent être remboursées. Si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de rembourser, la responsabilité incombe à d'autres parties. La première à en assumer la charge est la banque prêteuse. Bien que les banques tentent de recouvrer le prêt en vendant l'appartement mis en garantie, la valeur de cette garantie chute brutalement lors de l'éclatement de la bulle immobilière. Dans ce cas, même la vente du bien peut ne pas permettre de recouvrer l'intégralité du montant prêté.
Les banques détenant d'importantes quantités de tels actifs dévalués en garantie sont inévitablement confrontées à une instabilité majeure de leurs opérations. Si, par un effet domino, des banques deviennent insolvables et que personne ne peut honorer ses dettes, l'État intervient en dernier ressort pour couvrir les pertes grâce à l'argent du contribuable. C'est précisément pourquoi le gouvernement surveille de près l'ampleur et les tendances des prêts hypothécaires.
« Je regrette d’avoir acheté une maison avec toutes mes économies… Les années 2030 sombreront dans la pauvreté » (The Korea Economic Daily, 3 novembre 2022)
Cet article révèle avec force l'atmosphère qui régnait alors sur le marché immobilier sud-coréen. Durant la flambée des prix, les articles incitant à « saisir l'opportunité, même au prix de risques » étaient bien plus fréquents que ceux mettant en garde contre les dangers. Malgré l'augmentation rapide de l'endettement des ménages, des expressions sensationnalistes comme « pauvreté soudaine » alimentaient l'anxiété et un sentiment de crise, engendrant la peur d'être laissé pour compte. Cependant, avec le repli du marché immobilier, la crainte de sombrer véritablement dans la pauvreté est désormais bien réelle.
Si le principal indicateur de la santé du marché immobilier est le marché des ventes de logements neufs, les fluctuations des prêts hypothécaires peuvent être considérées comme un indicateur secondaire. Le montant des prêts évolue généralement de pair avec le volume des transactions immobilières. Lorsque le volume des transactions augmente, le volume des prêts augmente également ; lorsqu'il diminue, le montant total des prêts suit généralement la même tendance.
Néanmoins, la raison pour laquelle tant de personnes s'endettent lourdement pour acquérir un appartement est évidente. Elle repose sur la conviction profonde que, même en contractant des dettes et en payant des intérêts, la hausse des prix de l'immobilier leur sera finalement profitable. Cette croyance est profondément ancrée dans la société coréenne depuis longtemps. Si les jeunes générations ont tendance à se baser sur des indicateurs et des chiffres plutôt que sur une conviction, cette dernière se renforce souvent après plusieurs expériences sur le marché.
Cependant, face à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts et à la faible progression des prix de l'immobilier, les ménages aux revenus relativement modestes, notamment les jeunes adultes de 20 à 30 ans, sont les premiers à atteindre leurs limites. Les crises débutent toujours par les plus fragiles. Au niveau régional, les premiers signes apparaissent en province ; au niveau générationnel, chez les 20-30 ans ; et au sein du secteur financier, dans les établissements financiers secondaires. Néanmoins, même si le marché immobilier sud-coréen parvient à surmonter la crise et à renouer avec la croissance, il reste vulnérable à une nouvelle flambée à tout moment.
Ce qu'il faut savoir avant de lire des articles sur l'immobilier
« La levée des restrictions et l’assouplissement des conditions de prêt contribuent à un atterrissage en douceur… mais ne suffisent pas à rétablir la confiance des acheteurs » (Yonhap News, 10 novembre 2022)
À moins d'une transformation profonde de la structure démographique et sociale, il semble peu probable que le regard porté sur les appartements par la société coréenne évolue prochainement. Aujourd'hui, les Coréens d'âge mûr ont deux partenaires de vie majeurs : leur conjoint, lié par le mariage, et la banque, liée par l'endettement. Si la propriété du logement est généralement partagée avec le conjoint, lorsqu'un logement est acquis par le biais d'un prêt, il devient de fait détenu conjointement avec la banque. Ainsi, l'immobilier dépasse le simple cadre du logement familial ; il est intimement lié aux finances des ménages et au système financier dans son ensemble. C'est pourquoi il a le potentiel de bouleverser non seulement les ménages, mais aussi l'économie nationale tout entière. C'est précisément pourquoi il est essentiel de suivre régulièrement l'actualité immobilière.
Il convient d'être particulièrement vigilant lorsque des termes comme « réglementation » ou « politique » apparaissent dans les articles immobiliers. Si les réglementations et politiques immobilières peuvent sembler avoir peu d'impact immédiat sur le marché, elles exercent une influence considérable à long terme. Par conséquent, les titres emploient souvent des expressions telles que « effet minimal » ou « le marché ne réagit pas », alors que ces mesures entraînent fréquemment des changements significatifs au fil du temps, même s'ils ne sont pas immédiatement visibles.
La réglementation immobilière comprend des restrictions régionales et des limitations de prêts. Les restrictions régionales englobent les « zones cibles d'ajustement » et les « zones de surchauffe spéculative ». L'appartenance à une zone cible d'ajustement impose des restrictions sur les souscriptions, les prêts et les reventes, ainsi que des taxes plus élevées. Les zones de surchauffe spéculative sont soumises à des limitations encore plus strictes. Non seulement la réglementation est complexe, mais les critères spécifiques et les zones désignées évoluent fréquemment en fonction des conditions du marché immobilier. Par conséquent, toute personne intéressée par l'immobilier doit se tenir informée en permanence.
La réglementation des prêts comprend le ratio d'endettement (DTI), le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de service de la dette (DSR). Le LTV indique le montant du prêt qu'il est possible d'obtenir par rapport à la valeur du bien immobilier donné en garantie. Par exemple, si le prix d'un appartement donné en garantie est de 1 milliard de wons et que le LTV est de 70 %, le prêt maximal autorisé est de 700 millions de wons. Le DSR est un indicateur plus strict que le DTI ; il représente le rapport entre le remboursement annuel du capital et des intérêts et le revenu annuel. Par exemple, si votre salaire annuel est de 40 millions de wons et que votre DSR est de 50 %, le total de vos remboursements annuels (capital et intérêts) ne peut excéder 20 millions de wons.
L'allongement des durées de prêt hypothécaire à 40 ou 50 ans est notamment lié à la réglementation sur le ratio dette/salaire (DSR). Des durées de prêt plus longues réduisent le montant des mensualités, permettant ainsi aux prêteurs de respecter les normes DSR tout en accordant des prêts plus importants. Étant donné que la réglementation des prêts évolue fréquemment et que les calculs sont complexes, l'utilisation de simulateurs de prêt en ligne ou sur application mobile s'avère très utile.
Bien qu'il soit important de comprendre la signification précise de chaque terme, l'essentiel est de discerner l'orientation générale de la politique immobilière. Lorsque des termes relatifs à la réglementation ou aux politiques incluent le mot « resserrement », cela peut s'interpréter comme une volonté de contrôler et de stabiliser le marché. À l'inverse, l'emploi du mot « assouplissement » peut être compris comme une volonté de relancer un marché stagnant. Cependant, il est également important de se rappeler que, contrairement aux intentions du gouvernement, le marché immobilier réagit souvent plus clairement après un certain temps, plutôt qu'immédiatement après l'annonce de la réglementation. Si vous achetez une maison dès l'annonce d'un assouplissement réglementaire, ou si vous vendez une maison au moment même où un durcissement réglementaire est annoncé, vous risquez d'obtenir des résultats différents de ceux escomptés. Il est primordial de garder ce point à l'esprit lors de la lecture d'articles sur l'immobilier.
