Cet article de blog examine calmement pourquoi le dépôt jeonse, bien qu'apparaissant comme un actif stable, comporte en réalité un risque de crédit similaire aux investissements en actions, en raison de sa structure contractuelle et de ses limitations institutionnelles.
Pourquoi le jeonse est-il aussi risqué que l'investissement en actions ?
Bien que les principes et les approches d'investissement varient légèrement d'une personne à l'autre, la plupart des gens recherchent essentiellement deux choses : des rendements plus élevés et un risque moindre. Autrement dit, ils privilégient des placements à la fois stables et offrant des rendements élevés. De même, une croissance régulière du PIB avec des fluctuations minimales est idéale, et chacun aspire à des rendements d'investissement à faible volatilité associés à une appréciation significative des actifs.
Cependant, la notion de « risque » est plus complexe qu'il n'y paraît. Puisque la valeur des actions ou les taux de change fluctuent constamment, on peut évaluer l'ampleur du risque en observant les variations de prix et la volatilité. Mais il arrive aussi que le prix reste stable, pour ensuite s'effondrer brutalement. Cela signifie que même des investissements apparemment très stables peuvent, bien que la probabilité soit faible, comporter le risque de disparaître complètement en un instant.
Que se passerait-il si la valeur de vos actifs devenait nulle ?
Un exemple typique est le dépôt de garantie (jeonse). Son montant est fixé à la signature du contrat, remboursable à la résiliation et conserve sa valeur pendant toute la durée du bail. À première vue, il semble s'agir d'un placement très stable. Mais est-ce vraiment un choix sûr ? Les situations où les propriétaires ne peuvent pas restituer le dépôt sont en réalité assez fréquentes, et dans ce cas, la valeur du dépôt de garantie chute presque à zéro en un instant. À moins d'être un expert, il est difficile de déceler ce type de risque à l'avance, ce qui rend ces transactions plus risquées que les actions à certains égards.
Comme mentionné précédemment, la valeur des actions de certaines entreprises connues ou les taux de change fluctuent constamment. Cela dit, les cas où la valeur d'une action chute de moitié, voire des deux tiers de son prix d'achat, sont moins fréquents qu'on ne le pense. Souvent, même si cela prend du temps, la valeur finit par se redresser. Bien sûr, il arrive qu'une mauvaise gestion d'une entreprise provoque un effondrement de son cours ou qu'une faillite entraîne sa radiation de la cote. Cependant, l'investissement en actions comporte intrinsèquement de tels risques, et comme les fluctuations des cours sont publiées en temps réel, les signes avant-coureurs de risque sont relativement faciles à identifier.
Lorsqu'on confie de l'argent à quelqu'un, il existe toujours un risque de ne pas le récupérer. Ce risque est inhérent à tous les contrats d'échange d'argent, qu'ils soient conclus entre particuliers ou avec des entreprises ou des institutions financières. On parle alors de « risque de crédit ». Si le contrat est exécuté conformément à ses termes, il n'y a pas de problème. En revanche, des difficultés surviennent si le débiteur se trouve dans l'incapacité de rembourser, que ce soit en raison d'une faillite ou d'un défaut de paiement intentionnel. Au sens large, le risque de crédit englobe les fluctuations de la valeur des actions ou des obligations dues au non-respect des obligations d'une entreprise. Nous nous concentrerons ici sur une définition plus restrictive du risque de crédit.
Risque de crédit inévitable à Jeonse
Les institutions financières connaissent bien ce type de risque. Elles réalisent des évaluations de crédit en partant du principe qu'il existe un risque de non-recouvrement et se prémunissent contre ce risque en appliquant des taux d'intérêt différents selon la notation de crédit. Par exemple, si la notation de crédit d'un particulier est faible, ce qui implique une probabilité de défaut de 8 %, la banque doit appliquer un taux d'intérêt au moins supérieur pour se couvrir contre cette perte potentielle. La diminution des taux d'intérêt lorsqu'une garantie est fournie s'explique par le fait que, même en cas de défaut de paiement, cette garantie peut être liquidée pour limiter les pertes. Par conséquent, des taux d'intérêt plus élevés pour les prêts avec une faible notation de crédit sont un phénomène naturel et non une forme de discrimination. Les notations de crédit existent également pour les entreprises et les pays, et leurs principes fondamentaux ne diffèrent pas fondamentalement de ceux appliqués aux particuliers.
Le problème ne réside pas dans les institutions financières, mais dans les particuliers. Lorsqu'ils concluent des contrats monétaires, ces derniers éprouvent des difficultés à évaluer et à appréhender avec précision l'ampleur du risque : la valeur d'un actif pourrait chuter à zéro en cas de défaut de paiement, même si sa valeur reste généralement stable.
De plus, le risque de crédit ne devient souvent apparent que vers la fin du contrat.
Un contrat de jeonse comporte tous les risques décrits ci-dessus. Le locataire prête une somme importante au propriétaire en échange de l'occupation du logement. Comme la valeur de cette somme reste stable en temps normal, le locataire la perçoit comme relativement plus sûre que des placements boursiers. Cependant, ce contrat repose entièrement sur la solvabilité du propriétaire, et le risque de ne pas récupérer le dépôt de garantie est bien réel si ce dernier rencontre des difficultés financières.
Les institutions financières connaissent bien le risque de crédit et savent l'évaluer avec une relative efficacité, contrairement aux locataires. De plus, lorsqu'un particulier dépose de l'argent auprès d'une institution financière, non seulement la stabilité de cette dernière est supérieure à celle d'un propriétaire particulier, mais la garantie des dépôts par l'État offre également une protection. En revanche, la stabilité du propriétaire est relativement faible et le niveau de protection de l'État pour les contrats jeonse est également limité par rapport au système de garantie des dépôts.
Les locataires de jeonse pourraient estimer qu'ils ne devraient pas avoir à supporter ce risque, d'autant plus qu'ils ne recherchent pas un rendement élevé. Cependant, il est vrai qu'ils bénéficient d'avantages considérables en occupant l'espace sans payer de loyer mensuel. Que les prix de l'immobilier augmentent ou diminuent, les locataires ne subissent ni gain ni perte directe ; ils pourraient donc considérer le dépôt de garantie du jeonse comme plus sûr que des investissements tels que la bourse. Toutefois, le risque de ne pas récupérer son dépôt est difficile à prévoir et à anticiper.
En clair, si le prix des logements chute en dessous du montant de l'acompte, récupérer l'intégralité de ce dernier devient très difficile. De plus, bien que le fait pour un propriétaire de retenir l'acompte jusqu'à trouver un nouveau locataire constitue une rupture de contrat, cette pratique est en réalité assez courante. Malgré les nombreux risques inhérents au système de rétention des dépôts (jeonse), celui-ci a été négligé simplement parce qu'il s'agit d'une pratique bien ancrée. Les améliorations du système sont retardées pendant les périodes de hausse des prix de l'immobilier, pour ensuite voir le même cycle se répéter lorsque les prix baissent, faisant de nombreuses victimes.
Du système Jeonse au système de loyer mensuel
Le système Jeonse implique d'importantes transactions financières entre particuliers, mais sa nature même rend extrêmement difficile l'identification préalable des risques inhérents. Si une décision est prise en pleine connaissance de ces risques, la responsabilité incombe légitimement à l'individu. Néanmoins, l'ampleur des sommes en jeu rend difficile de considérer le système Jeonse comme une simple transaction privée. Comme mentionné précédemment, les locataires éprouvent des difficultés à vérifier l'exactitude des informations concernant les propriétaires, et il leur est pratiquement impossible de posséder le niveau d'expertise des institutions financières telles que les banques.
Pour ces raisons, il est nécessaire de recourir plus activement au système de location mensuelle, qui implique un dépôt de garantie relativement moins élevé. Le gouvernement doit également progressivement orienter ses politiques vers le soutien à la location mensuelle plutôt qu'au système de jeonse. Bien entendu, ce dernier présente des avantages et peut s'avérer utile à certains particuliers selon leur situation ; un examen attentif est donc de mise.
Il est essentiel que chacun prenne conscience des différents risques et s'y informe. Qu'il s'agisse des marchés boursiers ou immobiliers, il faut toujours garder à l'esprit qu'en période de hausse, il est facile d'oublier la possibilité d'un repli. Il est également nécessaire de comprendre et de se préparer au fait que même les contrats apparemment stables comportent un risque de crédit inhérent.
Chercher à éviter tout risque peut conduire à négliger d'autres formes de risques. Des mécanismes juridiques existent pour renforcer partiellement la stabilité des contrats ; il est donc conseillé de se familiariser au préalable avec les systèmes et réglementations qui offrent une protection juridique, en complément des principes économiques. Il incombe également à l'État d'établir des sanctions dissuasives et des mesures institutionnelles de prévention afin de réduire les infractions telles que la fraude à la signature de contrats (jeonse) et la manipulation des cours boursiers.
L'idéal serait de rechercher simultanément des rendements élevés et un faible risque. Cependant, atteindre cet objectif à l'identique est extrêmement difficile. En pratique, lorsqu'on examine des produits financiers, il faut généralement choisir entre des options à rendement élevé/risque élevé, à rendement moyen/risque moyen ou à faible rendement/faible risque. Les produits qui semblent offrir des rendements élevés et un faible risque dissimulent souvent des dangers cachés. Par conséquent, une approche plus rigoureuse est indispensable avant d'investir ou de conclure des contrats.
