Tämä blogikirjoitus tarkastelee rauhallisesti, miksi Korean kiinteistömarkkinat toimivat johdonmukaisesti rakenteena, joka pakottaa yksilöt outoihin valintoihin uudisrakentamisen, tilausarpajaisten, erikoistarjonnan ja preemioiden kautta.
Vaihda vanha kotisi uuteen: Asuntojen remontointi
Uudelleenrakentaminen ja jälleenrakennus ovat aina kuumia puheenaiheita Etelä-Koreassa. Tämä johtuu siitä, että perustarpeet ja toiveet kietoutuvat toisiinsa. Perustarpeet liittyvät suoraan elinympäristön laatuun. Harva haluaa asua vanhentuneissa tiloissa ja rapistuneessa ympäristössä. Erityisesti ikääntyvissä kerrostaloissa, vaikka välitöntä romahdusvaaraa ei olisikaan, ilmenee merkittäviä päivittäisiä haittoja: pysäköintitilan puute, erilaiset vesiongelmat vanhojen putkien vuoksi, huono eristyskyky ja melu kerrosten välillä. Näistä syistä asukkaiden yleinen elämänlaatu paranee väistämättä jälleenrakennuksen yhteydessä.
Syy siihen, miksi ihmiset kiinnittävät entistä enemmän huomiota jälleenrakennukseen ja uudisrakentamiseen, piilee pikemminkin "toivotuissa odotuksissa" kuin perustarpeissa. Yleinen odotus on, että "jälleenrakennus tai uudistaminen tuo sinulle paljon rahaa". Tämän konkreettisempi tarkastelu edellyttää useiden käsitteiden, kuten kerrosalasuhteen ja maanomistusosuuksien, ymmärtämistä, mutta ydin riippuu viime kädessä siitä, kuinka paljon "yleisen myynnin" asuntojen tarjontaa voidaan lisätä. Yleinen myynti viittaa ulkopuolisille ostajille myytävien asuntojen määrään, ei jälleenrakennusyhdistyksen jäseniin kuuluvien olemassa olevien asukkaiden.
Jos esimerkiksi 100 asunnon kerrostaloasuntokompleksi rakennetaan uudelleen säilyttäen samat 100 asuntoa, harvat kompleksit pyrkisivät aktiivisesti uudelleenrakennukseen. Tilanne kuitenkin muuttuu, jos se voidaan rakentaa uudelleen 150 asuntoon. Lisäasuntojen myynnistä saatava voitto voi vähentää nykyisten asukkaiden maksettavaksi tulevia uudelleenrakennuskustannuksia. Nykyisten jäsenten maksamaa summaa kutsutaan "jäsenmaksuksi". Toisin sanoen ei ole liioiteltua sanoa, että jälleenrakennushankkeen kannattavuus riippuu jäsenmaksun suuruudesta ja myyntihinnan tasosta.
Hallituksen näkökulmasta jälleenrakennus ja uudelleenkehittäminen ovat keskeisiä indikaattoreita kiinteistömarkkinoiden virtauksen mittaamisessa. Mitä helpommin jälleenrakennus- ja uudelleenkehityshankkeet etenevät, sitä todennäköisemmin kiinteistömarkkinat elpyvät tai ylikuumenevat. Toisaalta, kun erilaiset määräykset vaikeuttavat jälleenrakennusta ja uudelleenkehittämistä, markkinoiden vakautuminen tai laskusuhdanne on todennäköisempää. Nämä hankkeet on usein nimetty tiettyjen suurten kompleksien mukaan, kuten 'Eunma Apartment Reconstruction', 'Gangdong Duncheon Jugong Reconstruction' tai 'Apgujeong Hyundai Apartment Reconstruction'. Tämä johtuu siitä, että nämä kompleksit kehitettiin alun perin vastaamaan laajamittaiseen asuntotarpeeseen. Uudet kaupungit ja asuinalueet, joita aikoinaan kehitettiin laajamittaisesti asuntopulan lievittämiseksi, vanhenevat ajan myötä. Aina kun uudelleenkehittämiseen liittyviä kysymyksiä ilmenee, ne nousevat uudelleen julkiseen keskusteluun, tyypillisesti siinä järjestyksessä kuin ne alun perin kehitettiin.
Tarkista huolellisesti ennen käyttöä: Erikoistarvikkeet
'Special Supply' (特供) on lyhenne sanoista 'special allocation' (erityisjako). Termiä käytetään usein asuntoarpajaisiin liittyvissä verkkoyhteisöissä ja kahviloissa. Asuntojen tilaamisprosessissa saatavilla olevat yksiköt jaetaan yleiseen ja erityiseen tarjontaan. Erikoistarjonta on järjestelmä, joka priorisoi tietyt ehdot täyttävien henkilöiden mahdollisuuksia saatavilla olevien yksiköiden kokonaismäärästä. Vastavihityt, asunnottomat monilapsiset taloudet ja ensiasunnon ostajat ovat edustavia esimerkkejä erityistarjonnan kohteista.
Erikoistoimituksilla on erittäin tiukat kelpoisuusvaatimukset, mutta kun ne on kerran valittu kohteeksi, voittomahdollisuudet ovat huomattavasti suuremmat kuin yleisillä toimituksilla. Tämän seurauksena kilpailu erikoistoimitusyksiköistä on aina kovaa. Kysynnän kasvaessa hallitus tiukentaa kelpoisuusvaatimuksia ottaen huomioon ohjelman tarkoituksen ja markkinaolosuhteet. Tämä prosessi johtaa joskus kriteereihin, jotka irtautuvat todellisuudesta.
Ajatellaanpa esimerkiksi asuntoja, jotka tarjoavat erityistä tarjontaa vastanaineille alueilla, joilla on korkeat myyntihinnat ja tiukat lainasäännöt, erityisesti Gangnamin kaltaisilla alueilla. Tällaisissa tapauksissa vain vastanaineille, joilla on jo riittävästi varoja välttääkseen suuren riippuvuuden lainoista, voidaan myöntää hakemus. Järjestelmän tarkoitetusta sosiaalisen näkökulman tavoittelusta huolimatta se luo käytännössä rakenteen, johon pääsevät vain huomattavan varallisuuden omaavat. Tämä kuilu järjestelmän tarkoituksen ja todellisuuden välillä on edelleen keskeinen kiistakapula erityistarjontaa koskevan järjestelmän ympärillä.
Markkinahinnan voittoa tavoittelevat: Premium
Kuten premium-naudanlihaa tai -maitoa, termiä "premium" käytetään tarkoittamaan tuotteita, joilla on korkeampi arvo. Luonnollisesti premium-tuotteilla on korkeampi hinta. Taloudellisesti preemio tarkoittaa nimellisarvon tai sopimushinnan yli maksettua lisämaksua. Asuntomarkkinoilla se tarkoittaa alkuperäisen myyntihinnan ja todellisen kauppahinnan välistä voittomarginaalia.
Yleisesti ottaen asuntojen ennakkomyyntihinnat asetetaan usein vallitsevaa markkinahintaa alhaisemmiksi. Epäonnistuneiden ennakkomyyntien tapausten tarkastelu paljastaa, että ennakkomyyntihinta oli monissa tapauksissa asetettu liian korkeaksi vallitsevaan markkinahintaan verrattuna. Tämän ongelman lieventämiseksi hallitus on pitänyt ennakkomyyntihinnat tietyllä tasolla esimerkiksi ennakkomyyntihintakattojärjestelmän avulla.
Mitä alhaisempi on myyntiä edeltävä hinta ja mitä suurempi ero vallitsevaan markkinahintaan, sitä varmempaa suhteellista voittoa asunnon ostanut henkilö voi odottaa. Tämä johtuu siitä, että hallituksen on vaikea kontrolloida asuntojen hintoja suoraan myynnin jälkeen, kun ne alkavat muodostua vallitsevien markkinahintojen mukaan. Suosituilla asuntojen myyntisivustoilla on yleistä nähdä kiinteistönvälittäjiä, joita usein kutsutaan "yön yli toimiviksi välittäjiksi", jakamassa käyntikortteja ja sanomassa esimerkiksi: "Tässä asunnossa on 100 miljoonan wonin preemio." Tämä viittaa siihen, että asunnon markkinahinnan odotetaan nousevan yli 100 miljoonalla wonilla myyntihintaan verrattuna. Se on pohjimmiltaan eräänlainen kaupustelu, jolla houkutellaan niitä, jotka haluavat myydä asuntonsa välittömästi oston jälkeen, taskuunsa vain preemion.
Myyntiä edeltävien oikeuksien siirtämistä toiselle henkilölle ennen loppusumman maksamista myynnin jälkeen kutsutaan myyntiä edeltävien oikeuksien jälleenmyynniksi. Tällä hetkellä useat säännökset ovat tehneet myyntiä edeltävien oikeuksien jälleenmyynnistä paljon vaikeampaa kuin ennen. Jotkut välittäjät toimivat kuitenkin edelleen laillisuuden rajamailla, laittomien ja kyseenalaisten käytäntöjen rajalla. Toisaalta on myös tapauksia, joissa asuntojen hinnat laskevat myynnin jälkeen alkuperäistä myyntihintaa alhaisemmiksi. Tästä johtuvaa tappiota kutsutaan negatiiviseksi preemioksi tai yksinkertaisesti "negatiiviseksi preemioksi". Tämä ilmiö osoittaa myös selvästi, että preemion käsite ei aina takaa voittoa.
