Tämä blogikirjoitus tarkastelee rauhallisesti hallituksen politiikan ja kiinteistömarkkinoiden välistä yhteyttä verojen rakenteen kautta, joita peritään koko asunnon osto-, omistamis- ja myyntiprosessin ajan. Se myös hahmottelee logiikkaa, jolla verot säätelevät markkinoita.
Verotus on kiinteistökaupan viimeinen vaihe
Markkinataloudessa omaisuutta omistavien on kannettava vastaava verorasitus. Tämä johtuu siitä, että omaisuus merkitsee valtaa. Vallanhaltijoilla on väistämättä vastaava vastuu. Kiinteistöillä on erityisen merkittävä asema tällaisen omaisuuden joukossa. Siksi veroja maksetaan koko prosessin ajan: asunnon ostosta sen omistamiseen ja myyntiin asti.
Asunnon omistusoikeuden hankinnan yhteydessä maksettava ensimmäinen vero on hankintavero. Tämä vero kannetaan, koska omaisuus on hankittu. Lisäksi, jotta valtio tunnustaa virallisesti omaisuuden omistajaksi, on maksettava myös rekisteröintiprosessiin liittyvät kustannukset. Asunnon omistamisen aikana maksetaan omistusveroa, joka jaetaan karkeasti kiinteistöveroon ja kokonaisvaltaiseen kiinteistöveroon, jota usein lyhennetään CRT:ksi. Lopuksi, jos joku myy asunnon toiselle henkilölle ja saa voittoa, hän maksaa myyntivoittoveron.
Joku saattaa valittaa siitä, miksi kiinteistöihin liittyy niin paljon veroja. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole keskustella näiden verojen oikeudenmukaisuudesta eikä tutkia verosäästömenetelmiä. Se, kuinka paljon veroa kiinteistökaupassa on maksettava ja miten sitä voidaan mahdollisesti alentaa, tulisi tarkistaa erikseen asuntoa ostettaessa tai myytäessä. Tässä blogikirjoituksessa tarkastellaan, miten verot vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin.
Kiinteistöjen omistaminen maksaa
Kun kiinteistökauppojen volyymit laskevat liikaa, hallitus harkitsee erilaisia toimenpiteitä aktiviteetin elvyttämiseksi. Yleinen lähestymistapa on kustannustaakan keventäminen kauppojen edistämiseksi, aivan kuten supermarketit houkuttelevat asiakkaita alennusmyynneillä. Hallitus ei kuitenkaan voi itse pakottaa alentamaan asuntojen hintoja. Mitä vaihtoehtoja hallituksella sitten on?
”Jos uudenvuoden tavoitteesi on ostaa koti… mitä etuja on saatavilla?” (Newsis, 2022.12.31)
Onneksi hallituksen käytettävissä olevista poliittisista työkaluista on olemassa menetelmiä, jotka tuottavat samanlaisia vaikutuksia kuin asuntojen hintojen alentaminen. Näitä ovat verojen alentaminen, lainojen saamisen helpottaminen tai asuntoarpajaisten voittotodennäköisyyden lisääminen. Itse asiassa on käytössä järjestelmä, joka alensi väliaikaisesti hankintaveroa tiettyyn rajaan asti ensiasunnon ostajilla, ja vastaavia tukitoimia on esiintynyt toistuvasti sen jälkeen. Lisäksi lanseerattiin politiikan tukemia rahoitustuotteita, joiden tarkoituksena on mahdollistaa suhteellisen matalakorkoisten lainojen myöntäminen tietyn hinnan alapuolella olevien asuntojen ostamiseen tulovaatimuksista riippumatta. Samanaikaisesti toteutettiin toimia arpajaisten kautta jaettavien asuntojen määrän lisäämiseksi, mikä laajentaa vastanaineiksi joutuneiden ja suhteellisen alhaisempien pistemäärien omaavien nuorten mahdollisuuksia.
Vaikka politiikat julkistetaan usein yksi kerrallaan, kun kiinteistömarkkinat ovat erityisen hiljaiset, on taipumus, että sekä tiettyihin ryhmiin kohdennettuja politiikkoja että koko markkinaa kattavia kokonaisvaltaisia politiikkoja julkaistaan samanaikaisesti. Kääntäen, kun kiinteistömarkkinat ylikuumenevat, vastakkaiseen suuntaan liikkuvia sääntelypolitiikkoja julkistetaan peräkkäin.
”Useiden asuntojen kiinteistöverojen alentaminen ja lainojen helpottaminen” (Asia Economy, 30. joulukuuta 2022)
Tarkastellaanpa verotusongelmaa useiden asuntojen omistajien kannalta. Kun kiinteistömarkkinat ylikuumenevat, useita kiinteistöjä omistavat yksilöt nostetaan usein esiin ydinongelmana. Tämä johtuu siitä, että heidän katsotaan nostavan asuntojen hintoja ostamalla asuntoja spekulatiivisiin tarkoituksiin pikemminkin kuin varsinaiseen asumiseen. Kiinteistömarkkinoiden jäähdyttämiseksi hallitus ottaa käyttöön politiikkoja, joilla asetetaan suhteellisen raskaita veroja useille asuntojen omistajille. Tätä kutsutaan "raskaaksi verotukseksi".
Käänteisesti, kun kiinteistömarkkinat laskevat liiallisesti, hallitus valitsee päinvastaisen politiikan. Tällaisina aikoina uutisotsikoissa esiintyy usein termejä, kuten "helpotus", "mukautus" tai "poisto". Tiettyinä ajanjaksoina kahden asunnon omistajille määrätyillä mukautusalueilla sovellettava lisävero muutettiin normaaliksi verokannaksi. Kolmen asunnon omistajille lisävero säilytettiin, mutta verokantaa alennettiin osittain. Lisäksi, vaikka usean asunnon omistajien asuntolainoja rajoitettiin säännellyillä alueilla, näitä rajoituksia myös lievennettiin tietyissä rajoissa. Sittemmin tätä politiikkaa on toistuvasti mukautettu taloudellisten olosuhteiden mukaan.
Miksi kiinteistövero on aina uutisissa?
”Yhteisomistuksessa olevien pariskuntien ja Soulin kahden asunnon omistajien kiinteistövero laskee eniten ensi vuonna” (MBC, 25. joulukuuta 2022)
Tällä kertaa tarkastellaan lähemmin "kiinteistöveroa", uutisissa useimmin mainittua kiinteistöveroa. Kiinteistövero on järjestelmä, jonka tarkoituksena on varmistaa verotuksen tasa-arvo asettamalla suhteellisen korkeampia veroja arvokiinteistöjen omistajille. Tämä herättää luonnollisesti kaksi kysymystä: Millä hintatasolla kiinteistöjä pidetään "arvokkaina"? Ja miksi tätä järjestelmää pidetään verotuksen tasa-arvon mekanismina?
Tarkastellaan ensin toista kysymystä. Tämä asia liittyy suoraan kiinteistöveron olemassaolon perusteisiin. Käyttöönottonsa jälkeen vero on ollut useiden perustuslaillisten haasteiden ja oikeudellisten kiistojen kohteena, mutta sitä on johdonmukaisesti pidetty perustuslaillisena. Peruslogiikka on, että jos jollakulla on omistuksessaan arvokkaita asuntoja tai maata rajallisten kiinteistöresurssien sisällä, on kohtuullista, että he maksavat vastaavan määrän veroa. Lisäksi kiinteistövero palvelee myös kiinteistöjen hintojen vakauttamista ja tasapainoisen kansallisen kehityksen edistämistä koskevia poliittisia tavoitteita.
Palataanpa nyt ensimmäiseen kysymykseen. Hintaraja riippuu viime kädessä hallituksen politiikan suunnasta. Yhdessä vaiheessa veroraja asetettiin kiinteistöille, joiden julkisesti ilmoitettu hinta ylitti 600 miljoonaa wonia tai 900 miljoonaa wonia omakotitalon omistajille. Sittemmin verorajaa on kuitenkin korotettu. Viime aikoina on otettu käyttöön järjestelmä, jossa omakotitalon omistajien verorajana on 1.2 miljardia wonia, mutta samalla on säilytetty rakenne, jossa vähennysstandardit vaihtelevat yhteisomistusstatuksen mukaan. Tämän seurauksena syntyy tapauksia, joissa yhteisomistuksessa olevat pariskunnat vapautetaan verosta tai heidän verorasitus pienenee merkittävästi. Myös kahden asunnon omistajien verorasituksen alenemisen todennäköisyys on kasvanut, kun verorajaa on nostettu ja lisäveroa on kevennetty.
Niin kauan kuin kiinteistövero on voimassa, se tulee väistämättä olemaan näkyvästi esillä kiinteistöuutisissa. Riippumatta siitä, onko henkilö henkilökohtaisesti tämän veron alainen, jo pelkkä sen tarkkailu, pyrkiikö hallitus lieventämään vai kiristämään veroa, antaa käsityksen kiinteistöpolitiikan yleisestä suunnasta. Lisäksi tämä voi auttaa arvioimaan kiinteistömarkkinoiden tulevaa kehitystä.
Asuntojen vuokraustoiminta, asuntojen vuokrausyritykset
Perimmäinen syy siihen, miksi kiinteistöongelmat toistuvasti nousevat esiin, on kohtuuhintaisten asuntojen riittämätön tarjonta halutuilla paikoilla. Jos siis vakaa asuminen voidaan varmistaa ilman, että välttämättä omistaa omaisuutta, merkittävä osa ongelmasta voitaisiin lieventää. Vaikka joku omistaisi useita asuntoja, jos hän vuokraa ne kohtuulliseen hintaan asunnottomille, on mahdollista odottaa, että yhden henkilön omistama useita asuntoja ei suoraan johda asuntojen hintojen nousuun. 'Asuntovuokraustoiminnan harjoittaja' -järjestelmä syntyi juuri tästä oivalluksesta. Tämä järjestelmä on kuitenkin edelleen erinomainen esimerkki järjestelmästä, joka ei juurtunut hallituksen epäjohdonmukaisen politiikan toteuttamisen vuoksi.
”’Ennennäkemättömät veroedut’ elvyttävät asuntovuokrausyritysten rekisteröinnin… Mutta toimiiko se?” (MoneyS, 25. joulukuuta 2022)
Tässä artikkelissa termi "elvytys" erottuu edukseen. Se merkitsee aiemmin kadonneen järjestelmän palauttamista, mutta samalla herättää kysymyksiä sen tehokkuudesta. Asuntojen vuokrausyritysten järjestelmä myöntää tiettyjä veroetuja, kun useita asuntoja rekisteröidään vuokraustarkoituksiin, jolloin niitä kohdellaan asuntotarjontana eikä spekulaationa. Keskeisiä etuja ovat alemmat kokonaisvaltaiset kiinteistöverot tai myyntivoittoverot sekä alhaisemmat hankintaverorasitukset.
Tämä järjestelmä otettiin käyttöön kiinteistömarkkinoiden nopean kasvun aikana. Myöhemmin sitä kuitenkin kritisoitiin siitä, ettei se saavuttanut tavoitettaan vakauttaa asuntojen hintoja, mikä johti etuuksien vähenemiseen ja lopulta sen lakkauttamiseen. Kiinteistömarkkinoiden ajautuessa taantumaan ja myymättömän varaston kasvaessa hallitus elvytti ja tarkensi järjestelmää. Vaikka perusrakenne on pysynyt samanlaisena kuin aiemmin, tiettyjä ehtoja on mukautettu, kuten tietyn kokoisia pienempien asuntojen sisällyttäminen kelpoisiksi vuokrakiinteistöiksi. Vuokraustoiminnan harjoittajaksi rekisteröityminen asuntojen vuokraamiseksi tuo mukanaan ehtoja: verohyötyjä tarjotaan vastineeksi vuokrankorotusrajoituksista ja velvollisuudesta ylläpitää vuokrasopimusta tietyn ajan.
Hallituksen politiikka on epäilemättä tärkeää. Jotta politiikka saavuttaisi halutun vaikutuksen, markkinoiden on kuitenkin viime kädessä reagoitava sen mukaisesti. Vaikka olisi ihanteellista, jos markkinat ottaisivat politiikan vastaan ja toimisivat vapaaehtoisesti, todellisuus on toistuvasti osoittanut, että tällaiset tapaukset ovat harvinaisia.
Vaikka et omistaisikaan asuntoa, sinun kannattaa silti seurata kiinteistöalan uutisia.
Kiinteistöaiheisia artikkeleita lukiessa rauhallisuus ja kylmä pää ovat ensiarvoisen tärkeitä. Jos reagoit artikkeleissa käytettyyn kieleen emotionaalisesti, saatat innostua liikaa asioista, jotka eivät oikeastaan koske sinua suoranaisesti. Tämä pätee erityisesti kiinteistöveroja käsitteleviin artikkeleihin. Loppujen lopuksi paljon useampia ihmisiä kiinteistöverot eivät kosketa kuin niitä, joihin ne vaikuttavat merkittävästi.
Kiinteistöuutisia ja -artikkeleita ei kuitenkaan tarvitse sivuuttaa. Asunto-osakkaat ovat luonnollisesti kiinnostuneita, ja niille, joilla ei ole omaisuutta, harvat resurssit ovat yhtä arvokkaita kuin kiinteistöaiheiset artikkelit näkökulman laajentamiseksi maailmaan. On tarpeen tarkkailla poliittisia muutoksia, katsoa, vakiintuvatko asuntojen hinnat ja elpyvätkö kaupankäyntivolyymit hallituksen tarkoittamalla tavalla, ja tutkia, miten tällaiset muutokset vaikuttavat laajempaan talouteen. Tämä on paljon tuottavampi lähestymistapa kuin väittely siitä, ovatko "verot kohtuuttomia" tai "hallitus kohdistaa toimiaan omaisuuden haltijoihin liian ankarasti".
Omistatpa sitten kodin tai et, oletpa varakas tai et, yhteiskuntamme kiinnostus kiinteistöihin on valtava. Kypsyessään asuntojen hinnat luonnollisesti kiinnittävät huomiosi ja alat miettiä, pitäisikö sinun jonain päivänä ostaa koti. Lopulta alamme ymmärtää karun todellisuuden, että asuntojen hinnat ovat kohtuuttoman korkeat, ja nyökkäilemme samaa mieltä ajatuksesta kiinteistökuplasta. Useimmat uraansa aloittavat nuoret aikuiset tajuavat nopeasti, että vaikka he säästäisivät jokaisen pennin nykyisestä palkastaan kuluttamatta penniäkään, hyvällä paikalla sijaitsevan asunnon ostaminen Soulissa on lähes mahdotonta.
Ei vain nuorempi sukupolvi kohtaa vaikeuksia.
Keski-ikäiset ja vanhemmat ihmiset, jotka ovat tehneet kovasti töitä vuosia ostaakseen vihdoin kodin, tuntevat myös tyytymättömyyttä, sillä he kokevat ympäröivien kiinteistöjen arvon nousevan samalla kun heidän oman kotinsa arvo pysyy ennallaan. Valtion verorasitus vain pahentaa tätä tyytymättömyyttä. Vaikka heidän olosuhteensa vaihtelevat, sukupolvien välillä on päädytty samankaltaiseen johtopäätökseen: "Tämä maailma on rikki, ja hallituksen kyvyttömyys korjata sitä on ongelma."
Kiistaton tosiasia on, että Soulin hyvin sijaitsevien asuntojen hinnat ovat saavuttaneet tasot, joita tavallisten kansalaisten on erittäin vaikea maksaa. On myös vaikea kieltää, että jos kiinteistöjen hinnat vaihtelevat rajusti, koko Korean talous kärsisi vakavan iskun. Asuntojen hinnat eivät ole ongelmallisia vain noustessaan pilviin, vaan ne aiheuttavat myös vakavia sivuvaikutuksia romahtaessaan. Jos ihmisten vakaana pitämä omaisuuserä romahtaa hetkessä, kansantalous ajautuu väistämättä merkittävään myllerrykseen.
Etelä-Korean kiinteistöongelma ei ole vain asunnonomistajien ongelma. Se on vahvasti sidoksissa rahoitussektoriin kiinteistölainojen kautta, läheisesti kytköksissä muihin kuin asunnonomistajiin jeonse-talletusjärjestelmän kautta ja lukuisiin toimialoihin, kuten rakentamiseen, rahoitusalaan ja palveluihin. Siksi kiinteistömarkkinoiden romahdus voi johtaa kriisiin, joka vaikuttaa koko teollisuussektoriin, ei vain tiettyyn luokkaan. Tämä tarkoittaa, että asuntojen hintojen jyrkkä lasku ei välttämättä ole juhlimisen arvoinen asia.
Vaikka nykyiset kiinteistöjen hinnat tuntuisivat epänormaaleilta, niiden laskeminen yhdessä yössä ei ole toivottavaa. Tarvitaan lähestymistapa, joka säätelee vauhtia taloutemme kestokyvyn puitteissa ja normalisoi markkinat vähitellen. Syy siihen, miksi verot sijoitetaan sekä kiinteistökauppojen alkuun että loppuun, on juuri se, että tässä sopeutumisprosessissa verot toimivat suorimpana ja tehokkaimpana poliittisena välineenä.
