Tämä blogikirjoitus tarkastelee, miksi kiinteistöt, erityisesti asunnot, toimivat keskeisenä indikaattorina Etelä-Korean taloudessa. Se tarkastelee rauhallisesti, miten asuntojen hintojen, tilaushakemusten ja uusien asuntojen myynnin trendit viestivät kotitalouksien, yritysten ja hallituksen kehityksestä.
Kiinteistöalan ymmärtäminen on avainasemassa Etelä-Korean talouden ymmärtämisessä
Ellet ole Hollywood-supersankari, et voi nostaa rakennuksia tai siirtää maata. Siksi näitä omaisuuseriä kutsutaan kiinteistöiksi (不動産), jotka tarkoittavat 'kiinteää omaisuutta'. Toisaalta 'irtainta omaisuutta' kutsutaan henkilökohtaiseksi omaisuudeksi. Ajattele asuntoja ja autoja ymmärtääksesi eron.
Kirjanpidon näkökulmasta on parempi luokitella ne tarkemmin ja käyttää tarkkaa terminologiaa. Jollekin, joka on vasta aloittamassa kiinnostuksen taloustieteestä, ajattelutapa "kiinteistöt = asunto" on kuitenkin helpoin lähestymistapa. Tähän on kaksi pääasiallista syytä. Ensimmäinen syy on eteläkorealaisten omistamien varojen koostumus. Tilastokeskuksen julkaisemien uusimpien sosiaalisten indikaattoreiden mukaan aineelliset varat muodostavat edelleen noin 75 % kotitalouksien varoista Etelä-Koreassa, ja kiinteistöt muodostavat tästä valtaosan. Rahoitusvarojen, kuten osakkeiden, rahastojen, eläkkeiden, vakuutusten ja käteisen, osuus on yhteensä suhteellisen pieni.
Kaikki kiinteistöt eivät tietenkään ole asuntoja. Asuinrakennukset, kuten huvilat ja toimistot, liiketilat, tehtaat ja jopa maa-alueet, kuten vuoret ja metsät, kuuluvat kaikki kiinteistöihin. On kuitenkin epätodennäköistä, että joku, jolla ei ole edes yhtä asuntoa, omistaisi ensin muuntyyppisiä kiinteistöjä. Lisäksi asunnot muodostavat edelleen ylivoimaisen osan kaikesta asumisesta Etelä-Koreassa. Tämän todellisuuden huomioon ottaen talouden ymmärtämisen yksinkertaistaminen keskittymällä lähtökohtana asuntoihin on täysin pätevä.
Toinen syy on se, että monet ihmiset omistavat asuntoja, ja samanaikaisesti monet ihmiset haluavat omistaa ne. Ottaen huomioon voimakkaan julkisen huomion, asunnoilla on merkittävä vaikutus laajempaan talouteen erityyppisten kiinteistöjen joukossa. Vilkaisu uutisiin paljastaa, että useimmat kiinteistöihin liittyvät artikkelit pyörivät asuntojen ympärillä. Siksi jopa vaiheessa, jossa taloustietämys ei ole syvällisesti kehittynyttä, kiinteistöjen ymmärtäminen asuntoina ei ole vaikeaa tulkittaessa talousuutisia.
Asuntojen hinnat: Epämukavat, mutta väistämättömät
Kun uutisissa kerrotaan kiinteistöjen hintojen nousevan, asunnonomistajat keskittyvät ensin siihen, "kuinka paljon heidän omaisuutensa on kasvanut". Toisaalta ne, joilla ei ole asuntoa tai rahaa, tuskailevat toistuvasti siitä, "pystyvätkö he koskaan ostamaan edes yhtä asuntoa elinaikanaan", ja lopulta päätyvät siihen, että "elämä on sietämättömän vaikeaa" ja alkavat purkaa turhautumistaan ja valituksiaan maailmasta. Ne, joilla ei tällä hetkellä ole asuntoa, mutta jotka harkitsevat sen ostamista, jakautuvat kahteen ryhmään. Toinen ryhmä ottaa lainoja ostaakseen asuntoja toivoen hintojen nousevan. Toinen ryhmä päättää olla ostamatta asuntoa, syyttää sitten menneisyyttään ja kritisoi hallitusta asuntojen hintojen hallitsematta jättämisestä samalla kun he itse näkevät kiinteistöjen arvojen nousevan.
Yksi omituinen asia on kuitenkin se, että lähes kukaan ei ylistä hallitusta, kun kiinteistöjen hinnat nousevat. Sen sijaan yleisempi reaktio on pilkata ja sanoa: "On turhaa, että hallitus puuttuu asiaan ja yrittää hillitä asuntojen hintoja." Hallitus ei kuitenkaan saa kiitosta, kun kiinteistöjen hinnat laskevat. Asunto-osakkaat arvostelevat hallitusta kyvyttömyydestä talouden pilaamisessa, kun taas kodittomat raivoavat talouden kuolemasta. Erityisesti mitä enemmän joku on tuskaillut lainan ottamisesta asunnon ostamiseksi, sitä voimakkaammaksi hänen vihansa muuttuu. Nousevatpa hinnat tai laskevatko ne, hallitus päätyy aina syyttämään.
Kuten aiemmin näimme, Etelä-Korean talous ja kiinteistöt ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa. Halusimmepa sitä tai emme, tämän todellisuuden tunnustaminen on välttämätöntä talouden virtausten tulkitsemiseksi oikein. Pelkkä väittäminen, että kiinteistöjen hintojen "on noustava ehdoitta" tai "on laskettava vääjäämättä", on liian yksinkertainen lähestymistapa. Vaikka hinnat laskisivatkin, on täysin eri asia, edustaako se markkinoiden jäähtymistä ja vakautumista vai syöksymistä jyrkkään taantumaan. Talousuutiset ja -artikkelit erottavat tämän eron tyypillisesti termeillä "pehmeä lasku" ja "kova lasku".
Asunnot ovat sekä asuintiloja että sijoitustuotteita. Siksi asuntoja tarkasteltaessa on vaikea erottaa niiden "asumisfunktiota" niiden "tulonhankintafunktiosta". Molempia näkökulmia on tarkasteltava yhdessä. Koska kiinteistö on kiinteä omaisuus, "sijainti" on ennen kaikkea ensiarvoisen tärkeää. Keskeisiä tekijöitä ovat liikenneolosuhteiden, koulutusympäristön ja päivittäisten mukavuuksien kehittyneisyys. Myös "brändi"-elementti on välttämätön. Pelkkä hyvä sijainti ja tukeva rakenne eivät riitä, että asunnolla on hyvä rakenne. Jopa samaan paikkaan rakennetuilla asunnoilla voi olla eri arvoja brändistä riippuen. Aivan kuten luksuskäsilaukussa, brändin arvo heijastuu asunnon hintaan.
Aivan kuten uusimmat älypuhelimet ovat kalliimpia erinomaisten ominaisuuksiensa ja kätevyytensä ansiosta, myös uudisrakennukset ovat yleensä kalliimpia. Ei kuitenkaan ole harvinaista, että vanhemmat asunnot parhailla paikoilla myydään korkeammalla hinnalla kuin uudet. Tämä johtuu siitä, että niillä on antiikkiesineiden kaltainen niukkuusarvo. Näiden vanhempien asuntojen niukkuusarvo johtuu viime kädessä niiden sijainnista. Siksi, kun uusi kerrostalo rakennetaan erinomaiselle paikalle, sen hinta nousee merkittävästi.
Asuntoihin liittyvät taloudelliset kysymykset ovat myös hyvin monimuotoisia. Tutkimalla huolellisesti uutisissa tai artikkeleissa esiintyviä termejä voi yleensä päätellä, mihin ongelmiin ne liittyvät. Ilmaisut, kuten "ylikuumeneminen" tai "epänormaali nousu", viittaavat tyypillisesti artikkeliin, jossa ilmaistaan huolta asuntojen mahdollisesta muuttumisesta spekulatiiviseksi hyödykkeeksi. "Uudet kaupungit" tai "uudistaminen" liittyvät vahvasti kiinteistömarkkinoiden vakauttamispolitiikkaan, kun taas "pääomatulovero" tai "kiinteistövero" liittyvät läheisesti kiinteistömarkkinoiden tukahduttamispolitiikkaan. Tämä paljastaa hallituksen näkökulman kiinteistömarkkinoihin. Artikkelit, joissa mainitaan "rakennusyritykset" tai "rakennusalan olosuhteet", avautuvat yleensä yritysten näkökulmasta.
Lainat ovat myös välttämätön avaintekijä. Lainat ovat käytännössä pakollinen askel kiinteistön ostamisessa, mikä tekee niistä ratkaisevan avainsanan paitsi pankeille ja rahoitusalalle, myös kotitalouksille. Kotitalouksien näkökulmasta kiinteistöuutisia on vielä enemmän pohdittavana. Myyntien ennakkoilmoituksista ja sijoituksista kiinteistöveroihin, erilaisiin riitoihin ja kiinteistönvälittäjäjärjestelmään – niitä kaikkia on vaikea luetella. Nämä kolme asuntojen ja talouden keskeistä toimijaa ovat siis tiiviisti sidoksissa toisiinsa, minkä vuoksi minkään osapuolen on vaikea ajaa muutosta itsenäisesti. Silti kukaan ei kannata nykytilanteen säilyttämistä ennallaan. Juuri tästä syystä kiinteistökysymykset ovat erityisen monimutkaisia ja haastavia.
Lisäksi asunto-ongelmia ei voida pitää pelkästään taloudellisina ongelmina. Emme saa koskaan unohtaa, että näissä asunnoissa todella asuvat ihmiset. Arkipäivän ongelmat, kuten kerrosten välinen melu, pysäköintiongelmat, vartijoiden työllisyys ja pakettien toimitus, ovat syvästi kietoutuneet elämäämme. Näin ollen asunto-ongelmat – kiinteistöongelmat – ovat taloudellisia kysymyksiä, mutta samanaikaisesti sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Siksi emme voi kääntyä pois kiinteistöistä vain siksi, että ne ovat vaikeita. Tarkastellaan tästä eteenpäin kiinteistöjen osto- ja myyntimenettelyjä, keskittyen asuntoihin, ja seurataan huolellisesti, miten nämä menettelyt ohjaavat taloutta.
Kuinka ostaa uusi asunto: ennakkomyynti ja tilaaminen
Uudet tai alusta asti itse rakennetut asunnot ovat aina suosittuja.
Asuintiloina ne tarjoavat poikkeuksellista kätevyyttä, ja sijoitustuotteina niillä on korkea likviditeetti ja sijoitusarvo. Nämä kaksi toimintoa ovat keskeisiä kriteerejä asunnon arvon arvioinnissa. Jos jompikumpi näistä puuttuu, jopa uudisrakentaman asunnon suosio voi laskea. Tästä syystä huippuluokan uudet asunnot maakunta-alueilla voivat joskus olla halvempia kuin vanhemmat asunnot Soulissa – niiden arvo sijoitustuotteina on suhteellisen alhainen.
Uusien asuntojen myynnissä käytetään yleisesti termiä "ennakkomyynti". Jos törmäät uutisissa ilmaisuun "ennakkomyyntitiedot", ymmärrä se uusien asuntojen myyntinä. Ennakkomyyntitiedotteella tarkoitetaan ennakkomyyntiin liittyvien tietojen julkistamista, kun taas ennakkomyyntiaikataululla tarkoitetaan koko prosessia uuden asunnon myynnin alkamisesta arvonnan kautta sopimuksen allekirjoittamiseen.
Kun ennakkoilmoitus on tehty, tarkoittaako se vain sitä, että tarkistat aikataulun, maksat rahat ja ostat asunnon? On vielä yksi ratkaiseva ehto: "pätevyys". On syytä pohtia taloudellisesti, miksi kodin ostamiseen tarvitaan pätevyyttä. Olemme jo useaan otteeseen tarkastelleet, että markkinataloudessa tuotteen hinta määräytyy kysynnän ja tarjonnan mukaan. Jos tietyn tuotteen tarjonta on rajallista, sen hinta luonnollisesti nousee vastaamaan kysynnän tasoa. Eikö siis myös asuntojen myyntihintojen pitäisi voida nousta kysynnän mukaisesti?
Ongelma ei ole näin yksinkertainen. Jos myyntihinnat nousevat rajattomasti, vain ne, joilla on varaa maksaa, voivat osallistua myyntiin. Yleensä ihmiset, joilla jo on koti, ovat todennäköisemmin varakkaampia kuin ne, joilla ei ole. Jos he kilpailevat samoissa olosuhteissa, kodittomien mahdollisuudet väistämättä vähenevät. Jos asunnonomistajat saavat toistuvasti uusia asuntoja, kun taas asunnottomat jatkuvasti häviävät, rikkaat rikastuvat ja köyhät köyhtyvät, mikä syventää eriarvoisuutta ja horjuttaa yhteiskuntaa. Viime kädessä ne, joilla ei ole varaa hintoihin, herättävät kysymyksen siitä, että kilpailu jo etuoikeutetussa asemassa olevien kanssa on epäreilua.
Myynti-ilmoitus → Vahvista aikataulu → Tarkista kelpoisuus → Hae → Arpajaiset → Tulosten julkistaminen → Sopimuksen viimeistely
Puhtaasti vapaiden markkinoiden näkökulmasta rajattoman kilpailun salliminen asuntokaupoissa saattaa vaikuttaa perustellulta. Kelpoisuusvaatimuksia on kuitenkin olemassa, koska asunnot eivät ole pelkkiä sijoitushyödykkeitä, vaan välttämättömiä "asumisen" tiloja. Toisin kuin ylellisyystuotteet, kuten jalometallit tai design-esineet, jotka eivät ole välttämättömiä, asuminen on välttämätöntä perusihmiselämän ylläpitämiseksi. Tilanne, jossa ihmiset eivät löydä asuntoa pelkästään rahapulan vuoksi, on erittäin vakava sosiaalinen ongelma. Etelä-Koreassa, jossa koti on pohjimmiltaan omaisuus, "kodittomuus" johtaa erittäin todennäköisesti eriarvoisuuteen.
Entä sitten kiinteistöjen hintojen nousun rajoittaminen vain tietyille alueille? Sekin on epärealistista. Tämä pätee erityisesti Etelä-Korean kaltaisessa rakenteessa, jossa kun asuntojen hinnat alkavat nousta yhdellä alueella, pääasiassa Soulissa, ne leviävät ketjureaktiona metropolialueelle ja maakuntiin. Sama pätee niihin, jotka asuvat kuukausivuokra-asunnoissa ostamatta asuntoa. Kun asuntojen hinnat nousevat, myös kuukausivuokrat nousevat. Viime kädessä tavallisten kansalaisten maksettavaksi tulevat asumiskustannukset nousevat jatkuvasti. Koska asumiskulut vievät suuremman osan tuloista, kotitalouksilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin leikata muita menoja. Tämä johtaa suoraan talouden taantumaan. Kun yhä useammat ihmiset kamppailevat asumistilansa ylläpitämiseksi, myös sosiaalisesti haavoittuva väestö kasvaa jyrkästi.
Yhteiskunta kokonaisuudessaan muuttuu epävakaaksi, kuin tyyntä myrskyn edellä. Tästä syystä hallitus asettaa asuntoarpajaisiin osallistumisen kelpoisuusvaatimukset ja luo turvaverkkoja estääkseen kodittomien syrjäytymisen yhteiskunnasta.
Asunnot ovat erittäin hyödyllinen ja pitkään hyväksi havaittu sijoitustuote. Vaikka hinnat ovat jonkin verran korkeat, ne voivat myös toimia keinona niille, jotka ovat ahkerasti keränneet varoja, kasvattaa varallisuuttaan. Jos asuntojen hinnat kuitenkin nousevat loputtomasti, asunnottomien on vaikea kerryttää varallisuutta, vaikka kuinka yrittäisivät. Tämän seurauksena varallisuuserot syvenevät entisestään. Siksi hallitus pyrkii jakamaan mahdollisuudet mahdollisimman oikeudenmukaisesti rajoittamalla asuntojen myyntikelpoisuutta ja varmistamalla tietyn tason varallisuuden kasvattamispotentiaalin. Myös asuntojen "tilausjärjestelmä" on osa tätä politiikkaa.
Jäsenmaksujärjestelmä tarjoaa osallistumismahdollisuuksia tietyt vaatimukset täyttäville ja jakaa sitten rajallisen määrän asuntoja reilun arvonnan kautta heidän kesken. Olet todennäköisesti kuullut termin "jäsenmaksutili" ainakin kerran. Näitä tilejä on helposti saatavilla pankkien tiskiltä, ja ne mainitaan usein ensimmäisenä rahoitustuotteena, jonka yhteiskunnan uusien tulokkaiden tulisi valmistella. Juuri tästä syystä jäsenmaksujärjestelmän muutokset saavat paljon huomiota uutisoinnissa. Koko kansakunta on niin kiinnostunut järjestelmästä. Panokset ja omat intressit ovat paljon suuremmat kuin useimmissa viihdeohjelmissa.
”Nuorten hyödyt? Neljäkymmentäiset kiehuvat nuorten tilauskiintiöiden laajentamisesta” (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26)
”500 000 julkista asuntoa avataan ennakkoilmoittautumista varten vuoden sisällä… Mahdollisuus pienituloisille kotitalouksille, joilla ei ole asuntoa, hankkia oma” (Soul Shinmun, 29. marraskuuta 2022)
Jäsenmaksujärjestelmä ei ole kiinteä, vaan se kehittyy jatkuvasti. Jotta mikään tietty ryhmä ei syrjäytyisi liikaa, etuuksien vaatimuksia ja laajuutta mukautetaan tarpeen mukaan. Ensimmäisessä artikkelissa näiden etuuksien keskiössä oleva ryhmä on "nuoret". Kiinteistöjen hintojen noustessa nuorten aikuisten todennäköisyys päästä yhteiskuntaan ja hankkia oma koti pienenee. Vastauksena tähän hallitus on ryhtynyt toimiin laajentaakseen nuorten erityistä tarjontakiintiötä. Politiikka, joka kohdentaa enemmän rajallisia resursseja nuorille, ei kuitenkaan ole tervetullut uutinen kaikille sukupolville. Nelikymppiset, jotka ovat eläneet ilman omistusasuntoa suhteellisen pitkään, saattavat tuntea olonsa epäedulliseksi.
Toinen artikkeli keskittyy "pienituloisiin kotitalouksiin ilman asuntoja". Asunnonomistajat haluavat usein lisää kiinteistöjä, ja mitä varakkaampi henkilö on, sitä voimakkaampi on taipumus kasvattaa tätä varallisuutta. Etelä-Koreassa asunnot ovat erittäin tehokas tapa kasvattaa varallisuutta. Erityisesti ne, jotka ovat saaneet voittoa kiinteistöistä, ymmärtävät uusien asuntojen arvon. Lisäksi nykyiset asunnonomistajat luokitellaan usein varallisuuden haltijoiksi, mikä helpottaa heidän sijoituspääoman hankkimista. Tässä yhteydessä hallitus tarkistaa jäsenmaksujärjestelmää tarjotakseen enemmän mahdollisuuksia kodittomille. Tämä artikkeli, joka julkaistiin vain kuukausi ensimmäisen artikkelin jälkeen, kertoo yksityiskohtaisesti politiikan kohderyhmien ja allokaatiomäärien muutoksista, erityisesti ottaen huomioon suhteellisen heikommassa asemassa olevat 40-vuotiaat. Koska jäsenmaksujärjestelmä on sosiaalisesti arkaluonteinen asia, on tärkeää pitää aina mielessä, että sen yksityiskohdat voivat muuttua usein.
Mitä sitten niiden ihmisten tulisi tehdä, joilla on jo koti, mutta jotka ovat valmistelleet jäsenyystilin uuden asunnon ostamista varten?
Tähän aiheeseen liittyviä artikkeleita syntyy luonnostaan.
”’Rikkoa vai eikö rikkoa’… Strategioita omakotitaloasujien tilaustileille” (Asia Economy, 2022.08.18)
Kun mahdollisuudet keskittyvät ei-asunnon omistajille, asunnonomistajien mahdollisuudet vähenevät tai katoavat. Tässä on kuitenkin muistettava eräs keskeinen tosiasia: varakkaat tietävät jo, miten kasvattaa varallisuuttaan, eivätkä he anna periksi helposti. Tämä asenne ja sinnikkyys todennäköisesti vaikuttivat merkittävästi heidän varallisuutensa kertymiseen. Kuten aiemman artikkelin otsikko antaa ymmärtää, he analysoivat tilanteita puolueettomasti, ennustavat tulevaisuutta ja tekevät strategisia päätöksiä. Vaikka he eivät voisikaan heti käyttää jäsenmaksutilejään, he jatkavat valmistautumista pitäen mielessään tulevat käytäntömuutokset tai muut mahdollisuudet. Vaikka politiikat panee täytäntöön hallitus, hallitukset vaihtuvat viiden vuoden välein. Myös kiinteistöpolitiikka ja jäsenmaksujärjestelmät voivat muuttua taloudellisten trendien mukaan. Jos varoja ei tarvita kiireellisesti juuri nyt, ei ole mitään syytä sulkea jäsenmaksutiliä hätäisesti tai viivyttää sen avaamista.
Yhteenvetona tähänastisesta. Uuden asunnon ostamiseen vaaditaan jäsenmaksu, ja jäsenmaksuun tarvitset ymmärryksen asiaankuuluvasta järjestelmästä ja jäsenmaksutilin. On kuitenkin tärkeää muistaa, että järjestelmän tunteminen ja tilin valmistelu ovat vain välttämättömiä ehtoja; ne eivät ole riittäviä edellytyksiä onnistumisen takaamiseksi.
Markkinoiden arviointi loppuunmyytyjen ja myymättömien yksiköiden perusteella
Kun ennakkomyynti-ilmoituksen jälkeen tilauskausi päättyy, artikkeleita, joissa analysoidaan ennakkomyynnin onnistumista, alkaa tulvia markkinoille. Mitä enemmän huomiota tietty asuntokompleksi saa, sitä enemmän tällaisia artikkeleita ilmestyy. Jos ennakkomyynti päättyy onnistuneesti, otsikoissa on tyypillisesti lauseita, kuten "Merkintäkilpailun suhde X:X". Ylikuumentuneiden kiinteistömarkkinoiden aikana kilpailun suhde joissakin komplekseissa voi olla yli satoja yhteen. Kääntäen, jos otsikossa esiintyy sana "alimerkitty", se tarkoittaa, että hakijoiden määrä oli pienempi kuin saatavilla olevien asuntojen määrä, mikä johti myynnin epäonnistumiseen. Korkea merkintäkilpailun suhde tulkitaan usein signaaliksi siitä, että asunto on lupaava sijoitustuote, joka todennäköisesti tuottaa korkeaa tuottoa tulevaisuudessa. Toisin sanoen se viittaa siihen, että asunnon hinta todennäköisesti nousee.
Onnistuneista myynneistä kertovat artikkelit noudattavat pitkälti kaavamaista rakennetta. Ne kuvailevat paikalle kerääntyviä ihmisjoukkoja, ilmaisevat huolensa spekulatiivisesta kuumeesta ja ehdottavat sitten, että tämän asunnon ostaminen voisi tuottaa tietyn verran voittoa. Väistämättä ne päättyvät ilmaisuun "huoli kiinteistökuplasta". Näiden artikkeleiden viesti lukijoille on yksinkertainen: "Eikö teidän pitäisi ostaa tätä taloa?" Riippumatta nykyisestä taloustilanteesta tai siitä, puhutaanko kuplasta, sävy tuntuu kysyvän: "Mitä te teette, kun niin monet ihmiset ostavat asuntoja?"
On kuitenkin oltava varovainen tulkitessa näitä artikkeleita ehdoitta kiinteistömarkkinoiden nousukauden merkeiksi. Ne voivat olla yksinkertaisesti houkuttelevia artikkeleita, joiden tarkoituksena on stimuloida kysyntää ennakkomyyntijakson lähestyessä loppuaan. Sen sijaan, että innostuisit helposti yhdestä artikkelista, on hyödyllisempää kuunnella ympärilläsi olevien ihmisten keskusteluja. Tämä on nopein ja helpoin tapa arvioida kiinteistömarkkinoiden ylikuumenemisen tasoa. Jos kiinteistöistä puhutaan luonnollisesti kaikkialla, missä menet, on erittäin todennäköistä, että markkinat ovat jo lähellä huippuaan. Tällaisina aikoina on tärkeää vetää hetki henkeä.
Toisaalta on myös tapauksia, joissa myynti on jäänyt vajaaksi.
”Duncheon Jugong myymättä… Soulin 'voittamattomuus' on nyt menneisyyttä” (Korea Economic TV, 2022.12.08)
Myytit, kuten "konglomeraattien voittamattomuus" ja "kiinteistöjen voittamattomuus", ovat laajalle levinneitä yhteiskunnassamme. Kiinteistöjen voittamattomuus jaetaan edelleen "tilausmyynnin voittamattomuuteen", "Soulin/Gangnamin/metropolialueen voittamattomuuteen" ja niin edelleen. Artikkelit, jotka vihjaavat näiden voittamattomuusmyyttien horjuttamisesta, tulkitaan ihmisten keskuudessa signaaleiksi siitä, että "nyt ei ehkä ole aika ostaa taloa" tai "talous saattaa olla alamäkeen". Toisaalta tämä voitaisiin tulkita myös pelkän talouden taantuman sijaan ylikuumentuneiden kiinteistömarkkinoiden paluuksi oikealle paikalleen.
”Myymättömien asuntojen pitäminen hallussa on katastrofi… Rakennusyritykset viivyttävät myyntiä kiinteistömarkkinoiden kylmyyden vuoksi” (Chosun Ilbo, 12. joulukuuta 2022)
Asuntomyyntiä käsittelevät artikkelit ovat keskeinen indikaattori kiinteistömarkkinoiden arvioinnissa. Tulevien asuntohintojen ennustamiseksi myyntikehityksen tarkastelu on hyödyllistä. Asunnon lotossa voittaminen kovassa kilpailussa on kuin syntyisi hopealusikka suussa. Hopealusikka kanssa syntyminen ei kuitenkaan takaa turvattua elämää. Samoin se, että joku onnistuu saamaan asunnon, ei tarkoita, että he kaikki tienaavat siitä myöhemmin valtavia voittoja. Se vain lisää suhteellista todennäköisyyttä. Kääntäen, jos myymättömiä asuntoja löytyy erittäin odotetusta alueesta tai kompleksista, se viittaa siihen, että kiinteistömarkkinoiden näkymät voivat olla toistaiseksi epäsuotuisat.
Oletetaan nyt, että olet tarkistanut myynti-ilmoituksen, käynyt läpi erilaisia prosesseja ja voittanut lotossa kovassa kilpailussa. Tuleeko tuosta asunnosta heti "kotini"? Onko aika iloita, kun olet noussut vaurautta rakentavaan junaan? Ehdottomasti ei. Tämä vain antaa sinulle lipun junaan, josta tulee "asunnonomistaja". Edessä on raskas, hyvin todellinen päälinja: "myyntihinnan maksaminen".
