Tämä blogikirjoitus tarkastelee rauhallisesti, miksi asuntoja Etelä-Koreassa kohdellaan kuin taloudellisia tuotteita pelkkien asuintiloiden lisäksi, ja millaisen rakenteen lainat, käytännöt ja psykologia luovat.
Miten ihmeessä sinulla on varaa ostaa asunto?
Asunto on kallein omaisuus, jonka keskivertoihminen voi ostaa. Lisäksi, koska asuntojen hinnat eivät sisälly kuluttajahintaindeksiin, olivatpa ne kuinka rajusti tahansa, niiden tasoa on vaikea todella ymmärtää pelkästään hallituksen virallisen kuluttajahintaindeksin perusteella. Ottaen huomioon asuntojen hintojen valtavan laajuuden, on myös huolenaihe, että niiden sisällyttäminen indeksiin voisi vääristää itse indikaattoria. Joka tapauksessa, jos jollakulla todella on tarpeeksi käteistä tai varoja ostaakseen kalleimman elinaikanaan ostamansa esineen suoraan, se olisi todellinen outous. Maalaisjärki sanelee, että rahan lainaaminen on ainoa tapa ostaa asunto.
Rahoituslaitokset, mukaan lukien pankit, lainaavat rahaa. Pankit eivät vain anna rahaa ehdoitta sanoen: "Olet tehnyt kovasti töitä, joten käytä tätä rahaa kodin ostamiseen" pelkästään lainanottajan hyvien aikomusten perusteella. Sekä lainanottajan että lainanantajan on täytettävä toistensa ehdot. Tämän tarpeen täyttämiseksi luotu rahoitustuote on asuntolaina.
En voi ostaa asuntoa omilla rahoillani
Asuntolaina on tapa lainata rahaa sillä ehdolla, että jos lainanottaja ei pysty maksamaan lainaa takaisin, hän siirtää oikeuden määrätä asuntonsa pankille. Jos lainanottaja laiminlyö luvatun takaisinmaksun, pankki huutokauppaa kiinnitetyn omaisuuden kolmannelle osapuolelle ja käyttää tuotot maksamattoman lainasumman takaisinperimiseen.
”Kotitalouksien velka ennätyskorkea kolmannella neljänneksellä… Asuntolainakannan kasvu hidastuu asuntojen hintojen laskiessa” (Soul Shinmun, 23. marraskuuta 2022)
Vaikka asuntojen ostaminen luokitellaan karkeasti uuden asunnon ostamiseksi suunnitelman vastaisesti tai olemassa olevan asunnon ostamiseksi, lainat ovat lähes väistämättömiä valitusta menetelmästä riippumatta. Siksi asuntolainojen kasvutrendin tarkastelu voi osoittaa, ovatko kiinteistömarkkinat aktiivisessa vaiheessa vai laskusuhdanteessa. Kun odotukset asuntojen hintojen noususta kasvavat, ihmiset ostavat enemmän asuntoja, mikä johtaa asuntolainojen määrän kasvuun. Toisaalta, kun asuntojen hintojen odotetaan pysyvän ennallaan tai laskevan, ostohalukkuudet heikkenevät ja asuntolainojen määrä myös yleensä vähenee.
Asuntolainamäärän kasvutrendi ei kuitenkaan aina täysin vastaa kiinteistömarkkinoiden virtausta. Tämä johtuu siitä, että lisälainoja otetaan joskus asunnon ostamisen sijaan elinkustannusten kattamiseksi tai olemassa olevien lainojen takaisinmaksuun.
Aiemmin mainitun artikkelin otsikosta päätellen, vaikka kotitalouksien kokonaisvelka on kertynyt kaikkien aikojen ennätykseen, asuntolainojen – jotka muodostavat suurimman osan kotitalouksien velasta – kasvuvauhti on osoittanut hidastumisen merkkejä jo jonkin aikaa. Tämä viittaa siihen, että markkinailmapiiri, jota aiemmin leimasi niin sanottu "kaikki yhteen" -lainaus – jossa ihmiset raapivat kasaan jokaisen pennin ostaakseen kodin – on ohittanut huippunsa ja siirtynyt jonkin verran rauhallisempaan vaiheeseen. Tämän suorana syynä mainitaan asuntojen hintojen lasku. Asuntolainojen kasvun hidastuminen ei kuitenkaan tarkoita, että kotitalouksien velkaantumisriski olisi ratkaistu. Tämä johtuu siitä, että muut kotitaloussektorin lainataakat ovat edelleen huolestuttavia.
Kiinteistökupla on erityisen pelottava, koska lainat ovat viime kädessä velkoja, jotka on maksettava takaisin. Jos lainanottaja menettää takaisinmaksukykynsä, taakka siirtyy muille tahoille. Ensimmäisenä vastuu on lainanantajalla. Vaikka pankit yrittävät periä lainan myymällä vakuutena olevan asunnon, vakuuden arvo itsessään romahtaa jyrkästi, kun kiinteistökupla puhkeaa. Tällaisissa tapauksissa edes kiinteistön myynnillä ei välttämättä saada koko lainasummaa takaisin.
Suuria määriä tällaisia arvoltaan alentuneita vakuuksia hallussaan pitävät pankit kohtaavat väistämättä merkittävää epävakautta toiminnassaan. Jos pankeista tulee ketjureaktiossa maksukyvyttömiä, mikä johtaa tilanteeseen, jossa kukaan ei pysty hoitamaan velkojaan, hallitus lopulta puuttuu asiaan kattaakseen tappiot veronmaksajien rahoilla. Juuri tästä syystä hallitus seuraa tarkasti asuntolainojen laajuutta ja trendejä.
”’Kadun talon ostamista kaikilla säästöilläni’… 2030-luku köyhtyy” (The Korea Economic Daily, 3. marraskuuta 2022)
Tämä artikkeli paljastaa karusti Etelä-Korean kiinteistömarkkinoiden tunnelman tuolloin. Asuntojen hintojen nousun aikana artikkeleita, jotka kehottivat "hyppäämään kelkkaan, vaikka se merkitsisikin riskinottoa", ilmestyi paljon useammin kuin artikkeleita, jotka varoittivat vaaroista. Huolimatta nopeasti kasvavasta kotitalouksien velasta, sensaatiohakuiset termit, kuten "äkillinen köyhyys", ruokkivat ahdistusta ja kriisin tunnetta, mikä lisäsi pelkoa "jäädä jälkeen". Kiinteistömarkkinoiden kääntyessä taantumaan ihmiset kohtaavat nyt pelon mahdollisesta todellisesta "köyhyydestä".
Jos kiinteistömarkkinoiden terveyden ensisijainen indikaattori on uusien asuntojen myyntimarkkinat, niin asuntolainojen vaihtelua voidaan pitää toissijaisena indikaattorina. Lainojen määrä liikkuu yleensä kiinteistökauppojen volyymin tahdissa. Kun kauppojen volyymi kasvaa, myös lainat kasvavat; kun kauppojen volyymi pienenee, lainojen kokonaismäärä tyypillisesti seuraa perässä.
Syy siihen, miksi monet ihmiset kantavat asuntojen ostamiseen tarvittavien lainojen raskaan taakan, on kuitenkin selvä. Se juontaa juurensa vahvasta uskomuksesta, että vaikka he velkaantuisivat ja maksaisivat korkoja, niin kauan kuin asuntojen hinnat nousevat, he lopulta voittavat. Tämä uskomus on ollut syvästi juurtunut korealaiseen yhteiskuntaan jo pitkään. Vaikka nuoremmat sukupolvet yleensä arvioivat asioita indikaattoreiden ja lukujen perusteella uskomusten sijaan, tämä usko usein vahvistuu useiden markkinakokemusten jälkeen.
Lainakorkojen noustessa ja asuntojen hintojen näyttäessä vain vähän nousun merkkejä, suhteellisen pienituloiset – erityisesti 20–30-vuotiaat – kohtaavat ensimmäisenä rajojaan. Kriisit alkavat aina heikoimmasta kohdasta. Alueellisesti merkkejä näkyy ensin maakunnissa; sukupolvien välillä 20–30-vuotiaiden keskuudessa; ja rahoitussektorilla toissijaisissa rahoituslaitoksissa. Jos Etelä-Korean kiinteistömarkkinat kuitenkin selviävät myrskystä ja palaavat nousuun, ne ovat valmiita leimahtamaan uudelleen minä hetkenä hyvänsä.
Mitä sinun tulee tietää ennen kiinteistöalan artikkeleiden lukemista
”Säänneltyjen alueiden purkaminen ja lainanannon helpottaminen edistävät pehmeää laskua… mutta eivät riitä palauttamaan ostohalukkuutta” (Yonhap News, 10. marraskuuta 2022)
Ellei väestörakenteessa ja sosiaalisessa rakenteessa tapahdu perustavanlaatuista muutosta, on epätodennäköistä, että korealaisen yhteiskunnan näkemys asunnoista muuttuisi lähiaikoina. Nykyään keski-ikäisillä korealaisilla on kaksi pääasiallista elämänkumppania. Toinen on heidän puolisonsa, jota sitoo avioliitto, ja toinen on pankki, jota sitoo velka. Vaikka asunnon omistaminen on jaettu puolison kanssa, lainalla hankittu asunto tulee käytännössä yhteisomisteiseksi pankin kanssa. Kiinteistöt ulottuvat siis perheen asuintilan ulkopuolelle; ne ovat syvästi sidoksissa kotitalouden talouteen ja laajempaan rahoitusjärjestelmään. Siksi niillä on potentiaalia ravistella paitsi yksittäisiä kotitalouksia, myös koko kansantaloutta. Juuri siksi kiinteistöihin liittyviä uutisartikkeleita tulisi seurata jatkuvasti.
Erityistä huomiota on kiinnitettävä, kun kiinteistöalan artikkeleissa esiintyy termejä kuten "sääntely" tai "politiikka". Vaikka kiinteistöalan säännöksillä ja politiikoilla saattaa näyttää olevan vain vähän välitöntä vaikutusta markkinoihin, niillä on merkittävä vaikutus pitkällä aikavälillä. Tämän vuoksi otsikoissa esiintyy usein lauseita, kuten "minimaalinen vaikutus" tai "markkinat eivät reagoi", mutta nämä toimenpiteet johtavat usein selkeisiin muutoksiin ajan myötä, vaikka ne eivät olisikaan heti ilmeisiä.
Kiinteistöalan edustaviin sääntöihin kuuluvat alueelliset rajoitukset ja lainarajoitukset. Alueelliset rajoitukset kattavat "sopeutumiskohdevyöhykkeet" ja "spekulatiivisen ylikuumenemisen alueet". Sopeutumiskohdevyöhykkeeksi nimeäminen asettaa rajoituksia merkinnöille, lainoille ja jälleenmyynnille sekä korkeampia veroja. Spekulatiivisen ylikuumenemisen alueilla on vielä tiukempia rajoituksia. Säännökset ovat monimutkaisia, ja lisäksi erityiskriteerit ja nimetyt alueet muuttuvat usein kiinteistömarkkinaolosuhteiden mukaan. Siksi jokaisen kiinteistöistä kiinnostuneen on jatkuvasti tarkistettava uusimmat tiedot.
Lainasäännöksiä ovat DTI (velka-tulosuhde), LTV (lainan ja arvon suhde) ja DSR (velanhoitosuhde). Näistä LTV on indikaattori, joka osoittaa, kuinka paljon lainaa voidaan saada suhteessa vakuutena olevan kiinteistön arvoon. Esimerkiksi, jos vakuutena olevan asunnon hinta on miljardi wonia ja LTV on 70 %, lainaa voidaan saada enintään 700 miljoonaa wonia. DSR on tiukempi käsite kuin DTI, ja se edustaa lainan vuosittaisten pääoman ja korkojen takaisinmaksujen suhdetta vuosituloihin. Jos esimerkiksi vuosipalkkasi on 40 miljoonaa wonia ja DSR on 50 %, pääoman ja korkojen takaisinmaksujen kokonaismäärä vuodessa ei saa ylittää 20 miljoonaa wonia.
Yksi syy asuntolainojen lainojen pidentymiseen 40 tai 50 vuoteen liittyy juuri tähän DSR-sääntelyyn. Pidemmät laina-ajat pienentävät vuosittaista takaisinmaksua, jolloin lainanantajat voivat täyttää DSR-standardit myöntäessään suurempia lainasummia. Koska lainasääntelyn yksityiskohdat muuttuvat usein ja laskelmat ovat monimutkaisia, verkko- tai mobiilisovelluslainalaskinten käyttö tarjoaa käytännön apua.
Vaikka jokaisen termin tarkan merkityksen ymmärtäminen on tärkeää, tärkeintä on kiinteistöpolitiikan yleisen suunnan ymmärtäminen. Kun sääntelyyn tai politiikkaan liittyvät termit sisältävät sanan "tiukentaminen", se voidaan tulkita aikomukseksi hallita ja vakauttaa markkinoita. Kääntäen, kun käytetään sanaa "löysääminen", se voidaan ymmärtää aikomukseksi aktivoida pysähtyneet markkinat uudelleen. On kuitenkin myös tärkeää muistaa, että vastoin hallituksen poliittisia tarkoituksia kiinteistömarkkinat reagoivat usein selkeämmin jonkin ajan kuluttua, eikä heti sääntelyn julkistamisen jälkeen. Jos ostat talon heti, kun kuulet uutisen sääntelyn lieventämisestä, tai myyt talon heti, kun sääntelyn tiukentamisesta ilmoitetaan, saatat itse asiassa kohdata erilaisia tuloksia kuin odotit. Tämän mielessä pitäminen on ensiarvoisen tärkeää kiinteistöalan artikkeleita lukiessa.
