Tämä blogikirjoitus tarkastelee rauhallisesti, miksi jeonse-talletus, vaikka se näyttää vakaalta omaisuuserältä, sisältää sopimusrakenteensa ja institutionaalisten rajoitustensa vuoksi todellisuudessa osakesijoituksiin liittyvän luottoriskin.

Miksi sijoittaminen jeonseen on yhtä riskialtista kuin osakesijoittaminen?

Vaikka sijoitusperiaatteet ja -lähestymistavat vaihtelevat hieman henkilöstä toiseen, useimmat ihmiset tavoittelevat pohjimmiltaan kahta asiaa: korkeampaa tuottoa ja pienempää riskiä. Toisin sanoen he suosivat vaihtoehtoja, jotka ovat sekä vakaita että tarjoavat korkeaa tuottoa. Samoin tasainen BKT:n kasvu minimaalisilla vaihteluilla on ihanteellista, ja kaikki odottavat innokkaasti sijoitustuottoja alhaisella volatiliteetilla yhdistettynä merkittävään omaisuuden arvonnousuun.
"Riski"-käsite on kuitenkin monimutkaisempi kuin voisi kuvitella. Koska osakkeiden tai valuuttakurssien arvo vaihtelee jatkuvasti, riskin suuruutta voidaan arvioida tarkkailemalla hintakehitystä ja volatiliteettia. Mutta on myös tapauksia, joissa hinta ei muutu, vaan pysyy vakaana, ja laskee sitten yhtäkkiä nollaan jossain vaiheessa. Tämä tarkoittaa, että jopa erittäin vakailta vaikuttavat sijoitukset voivat, vaikkakin pienellä todennäköisyydellä, sisältää riskin kadota kokonaan hetkessä.

Mitä jos omaisuutesi arvo muuttuu arvottomaksi?

Hyvä esimerkki tästä on vuokravakuus. Vakuusmaksun määrä vahvistetaan sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä, se palautetaan sopimuksen päättyessä ja sen arvo säilyy koko vuokra-ajan. Pinnalta katsottuna se vaikuttaa erittäin vakaalta omaisuuserältä. Mutta onko tämä todella turvallinen valinta? Tilanteita, joissa vuokranantajat eivät voi palauttaa vakuusmaksua, esiintyy itse asiassa melko usein, ja tällaisissa tapauksissa vuokravakuusmaksun arvo romahtaa lähelle nollaa hetkessä. Ellet ole asiantuntija, tämän tyyppistä riskiä on vaikea havaita etukäteen, mikä tekee tällaisista transaktioista joiltakin osin riskialttiimpia kuin osakkeet.
Kuten aiemmin mainittiin, joidenkin tunnettujen yritysten osakkeiden tai valuuttakurssien arvo vaihtelee jatkuvasti. Tilanteet, joissa osakkeen arvo putoaa puoleen tai alle, tai jopa kolmannekseen tai alle sen ostohinnasta, ovat kuitenkin harvempia kuin voisi luulla. Usein arvo toipuu, vaikka se veisi aikaa. Tietenkin on olemassa tapauksia, joissa yrityksen huono johtaminen aiheuttaa sen osakekurssin romahduksen tai jossa konkurssi johtaa listauksen poistamiseen. Osakesijoittaminen kuitenkin luonnostaan ​​ottaa huomioon tällaiset riskit, ja koska osakekurssien vaihtelut paljastetaan reaaliajassa, riskin varoitusmerkit ovat suhteellisen näkyviä ulkoisesti.
Kun rahaa uskotaan jollekulle, on aina olemassa riski, ettei sitä saada takaisin. Tämä riski on yhteinen kaikille rahanvaihtoa koskeville sopimuksille, ei vain yksilöiden välillä, vaan myös yritysten tai rahoituslaitosten kanssa tehtävissä liiketoimissa. Tätä kutsutaan luottoriskiksi. Jos sopimus täytetään sovitulla tavalla, ongelmaa ei ole. Ongelmia kuitenkin syntyy, jos velallinen menettää takaisinmaksukyvyn liiketoiminnan epäonnistumisen vuoksi tai laiminlyö tahallaan takaisinmaksun. Laajasti määriteltyyn luottoriskiin kuuluvat osakkeiden tai joukkovelkakirjojen arvon vaihtelut, jotka johtuvat yrityksen laiminlyönnistä täyttää velvoitteitaan. Tässä keskitymme luottoriskiin suppeammassa merkityksessä.

Väistämätön luottoriski Jeonsessa

Rahoituslaitokset tuntevat tämän tyyppisen riskin suhteellisen hyvin. Ne tekevät luottoarviointeja sillä oletuksella, että rahoja ei välttämättä saada takaisin, ja varautuvat riskiin asettamalla erilaisia ​​korkoja luottoluokitusten mukaan. Esimerkiksi jos yksilön luottoluokitus on alhainen, mikä tarkoittaa 8 %:n maksukyvyttömyyden todennäköisyyttä, pankin on sovellettava vähintään korkeampaa korkoa suojautuakseen mahdolliselta tappiolta. Syy siihen, miksi korot laskevat vakuuksia käytettäessä, on se, että vaikka takaisinmaksu epäonnistuisi, vakuus voidaan realisoida tappioiden lieventämiseksi. Siksi korkeammat lainakorot alhaisemmilla luottoluokituksilla ovat luonnollinen ilmiö eikä syrjintäkysymys. Luottoluokituksia on olemassa myös yrityksille ja maille, eivätkä niiden perusperiaatteet eroa merkittävästi yksityishenkilöiden periaatteista.
Ongelma ei ole rahoituslaitoksissa vaan yksilöissä. Rahasopimuksia tehdessään yksilöiden on vaikea arvioida ja tunnistaa tarkasti riskin suuruutta – sitä, että omaisuuserän arvo voi laskea nollaan sopimuksen laiminlyönnin tietyssä tilanteessa, vaikka sen arvo tyypillisesti pysyy vakaana.
Lisäksi luottoriski tulee usein ilmeiseksi vasta sopimuksen loppupuolella.
Vuokrasopimus sisältää kaikki edellä kuvatut riskit. Vuokralainen lainaa vuokranantajalle suuren summan vastineeksi talon käytöstä. Koska tämän suuren summan arvo pysyy normaalioloissa muuttumattomana, vuokralainen pitää sitä suhteellisen turvallisempana kuin osakesijoituksia. Tämä sopimus on kuitenkin täysin vuokranantajan luottokelpoisuuden varassa, ja on olemassa selvä riski, ettei vuokravakuusmaksua saa takaisin, jos vuokranantaja kohtaa ongelmia.
Rahoituslaitokset tuntevat luottoriskin ja osaavat arvioida sitä suhteellisen pätevästi, mutta vuokralaiset eivät. Lisäksi, kun yksityishenkilö tallettaa rahaa rahoituslaitokseen, paitsi että rahoituslaitoksen itsensä vakaus on korkeampi kuin yksittäisen vuokranantajan, myös valtion talletusvakuutus tarjoaa suojaa. Sitä vastoin vuokranantajan vakaus on suhteellisen alhainen, ja valtion tarjoama suoja vuokrasopimuksille on myös rajallisempi kuin talletusvakuutusjärjestelmässä.
Asuntolainan vuokralaiset saattavat kokea, ettei heidän tarvitse kantaa tätä riskiä, ​​varsinkin kun he eivät tavoittele korkeita tuottoja. On kuitenkin myös totta, että he saavat merkittäviä etuja käyttämällä asuintilaa maksamatta kuukausittaista vuokraa. Asuntojen hinnat nousivat tai laskivat, vuokralaiset eivät suoraan voita tai häviä, joten he saattavat pitää talletusta turvallisempana kuin sijoitustoimintaa, kuten osakekauppaa. Talletuksen takaisin saamatta jättämisen riskiä on kuitenkin vaikea ennustaa, ja siihen on vaikea varautua etukäteen.
Yksinkertaisesti sanottuna, jos asuntojen hinnat laskevat alle vuokravakuuden määrän, koko vuokravakuuden takaisin saaminen on melko vaikeaa. Lisäksi, vaikka vuokranantajien pidättäytyminen vuokravakuudesta seuraavan vuokralaisen löytämiseen asti on sopimusrikkomus, tämä käytäntö on itse asiassa melko yleinen. Huolimatta lukuisista riskeistä, joita jeonse-järjestelmään liittyy, sitä on lähemmin tarkasteltuna laiminlyöty yksinkertaisesti siksi, että se on pitkäaikainen käytäntö. Järjestelmäparannuksia viivästytetään asuntojen hintojen noustessa, ja sama sykli toistuu hintojen laskiessa, mikä johtaa lukuisiin uhreihin.

Jeonse-järjestelmästä kuukausivuokrajärjestelmään

Jeonse-järjestelmässä suuria rahasummia siirtyy omistajalta toiselle yksilöiden välillä, mutta sen luonteen vuoksi riskien tunnistaminen etukäteen on erittäin vaikeaa. Jos päätös tehdään täysin tietoisena riskeistä, vastuu on oikeutetusti yksilöllä. Silti kyseessä olevan rahan valtava mittakaava tekee Jeonse-järjestelmän näkemisen pelkästään yksityisenä transaktiona vaikeaksi. Kuten aiemmin mainittiin, vuokralaisten on vaikea varmistaa vuokranantajien tarkkoja tietoja, ja heillä on käytännössä mahdotonta olla samanlaista asiantuntemusta kuin rahoituslaitoksilla, kuten pankeilla.
Näistä syistä on tarpeen hyödyntää aktiivisemmin kuukausivuokrajärjestelmää, johon liittyy suhteellisen alhainen takuumaksutaakka. Hallituksen on myös vähitellen siirrettävä politiikkaansa kohti kuukausivuokran tukemista maksupääomajärjestelmän sijaan. Maksupääomajärjestelmällä on tietysti etunsa, ja yksilöt voivat hyötyä siitä olosuhteistaan ​​riippuen, joten huolellinen harkinta on tarpeen.
Yksilöiden on tunnistettava ja perehdyttävä erilaisiin riskeihin. Olipa kyse sitten osakkeista tai asuntojen hinnoista, on aina pidettävä mielessä, että nousutrendin aikana on helppo unohtaa laskusuhdanteen mahdollisuus. On myös ymmärrettävä ja varauduttava siihen, että jopa näennäisesti vakaisiin sopimuksiin liittyy luoton riski.
Riskin ehdoton välttäminen voi johtaa muiden riskien huomiotta jättämiseen. Sopimusten vakautta osittain täydentävät oikeudelliset mekanismit, joten on suositeltavaa tutustua etukäteen järjestelmiin ja määräyksiin, jotka tarjoavat oikeussuojaa taloudellisten periaatteiden ohella. Hallituksella on myös vastuu ottaa käyttöön ankaria rangaistuksia ja institutionaalisia ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä rikosten, kuten rikosrekisteripetosten ja osakekurssien manipuloinnin, vähentämiseksi.
Sekä korkean tuoton että matalan riskin tavoittelu samanaikaisesti on ihanteellisin skenaario. Tämän tavoitteen saavuttaminen täsmälleen sellaisena kuin se todellisuudessa on kuitenkin erittäin vaikeaa. Käytännössä rahoitustuotteita tarkasteltaessa on tyypillisesti valittava korkean tuoton/korkean riskin, keskitason tuoton/keskitason riskin tai matalan tuoton/matalan riskin vaihtoehtojen välillä. Tuotteet, jotka näyttävät tarjoavan korkeaa tuottoa matalalla riskillä, kätkevät usein piileviä vaaroja pinnan alla. Siksi tarvitaan huolellisempaa lähestymistapaa ennen sijoitusten tekemistä tai sopimusten tekemistä.