Esta entrada de blog analiza por qué el sector inmobiliario, en particular los apartamentos, es un indicador clave de la economía surcoreana. Analiza con detenimiento cómo las tendencias en los precios de la vivienda, las solicitudes de suscripción y las ventas de viviendas nuevas marcan la evolución de los hogares, las empresas y el gobierno.
Comprender el mercado inmobiliario es clave para comprender la economía de Corea del Sur
A menos que seas un superhéroe de Hollywood, no puedes levantar edificios ni terrenos y moverlos. Por eso estos activos se llaman bienes raíces (不動産), que significa «bienes inmuebles». Por el contrario, los «bienes muebles» se llaman bienes personales. Piensa en los apartamentos y los coches, respectivamente, para comprender la diferencia.
Desde una perspectiva contable, es preferible clasificarlos con mayor precisión y utilizar una terminología precisa. Sin embargo, para quienes se inician en la economía, pensar que "bienes raíces = apartamento" es el enfoque más sencillo. Hay dos razones principales para ello. La primera es la composición de los activos de los surcoreanos. Según los últimos indicadores sociales publicados por Statistics Korea, los activos tangibles aún representan alrededor del 75% de los activos de los hogares surcoreanos, y los bienes raíces constituyen la gran mayoría. Los activos financieros, como acciones, fondos, pensiones, seguros y efectivo, representan en conjunto una proporción relativamente baja.
Por supuesto, no todos los bienes raíces son apartamentos. Edificios residenciales como villas y oficinas, espacios comerciales, fábricas e incluso terrenos como montañas y bosques se incluyen en el sector inmobiliario. Sin embargo, es improbable que alguien sin siquiera una casa posea primero otros tipos de bienes raíces. Además, los apartamentos aún representan una proporción abrumadora de todas las viviendas en Corea del Sur. Considerando esta realidad, simplificar la comprensión de la economía centrándose en los apartamentos como punto de partida es totalmente válido.
La segunda razón es que muchas personas poseen apartamentos y, al mismo tiempo, muchas aspiran a serlo. Dada la intensa atención pública, los apartamentos ejercen una influencia significativa en la economía en general entre los diversos tipos de bienes raíces. Un vistazo a las noticias revela que la mayoría de los artículos relacionados con el sector inmobiliario giran en torno a los apartamentos. Por lo tanto, incluso en una etapa en la que el conocimiento económico no es profundo, comprender los bienes raíces como apartamentos no presenta ninguna dificultad para interpretar las noticias económicas.
Precios de la vivienda: Incómodos pero inevitables
Cuando las noticias anuncian el aumento de los precios inmobiliarios, los propietarios se centran primero en "cuánto ha aumentado mi patrimonio". Por el contrario, quienes no tienen casa ni dinero se preguntan una y otra vez si podrán permitirse siquiera una casa en su vida, y finalmente concluyen que "la vida es insoportablemente dura" y comienzan a desahogar sus frustraciones y quejas sobre el mundo. Quienes actualmente no tienen casa, pero están considerando comprar, se dividen en dos grupos. Un grupo solicita préstamos para comprar apartamentos con la esperanza de que los precios suban. El otro grupo decide no comprar, luego se culpa a sí mismo del pasado y critica al gobierno por no controlar los precios de la vivienda mientras observan cómo suben los precios inmobiliarios.
Sin embargo, hay una peculiaridad: casi nadie elogia al gobierno cuando suben los precios inmobiliarios. En cambio, la reacción más común es burlarse, diciendo: "Es inútil que el gobierno intervenga e intente controlar los precios de la vivienda". Dicho esto, el gobierno tampoco recibe elogios cuando bajan los precios inmobiliarios. Los propietarios critican al gobierno por incompetencia por arruinar la economía, mientras que quienes no tienen hogar se enfurecen porque la economía se está muriendo. En particular, cuanto más angustiado está alguien por pedir un préstamo para comprar una vivienda, más intensa se vuelve su ira. Ya sea que los precios suban o bajen, el gobierno siempre termina cargando con la culpa.
Como vimos anteriormente, la economía surcoreana y el sector inmobiliario están inextricablemente vinculados. Nos guste o no, reconocer esta realidad es esencial para interpretar correctamente las tendencias de la economía. Insistir simplemente en que los precios inmobiliarios "deben subir incondicionalmente" o "deben bajar sin excepción" es un enfoque demasiado simplista. Incluso cuando los precios bajan, si esto representa un enfriamiento y estabilización del mercado o una caída abrupta es una cuestión completamente distinta. Las noticias y artículos económicos suelen distinguir esta diferencia utilizando los términos "aterrizaje suave" y "aterrizaje forzoso".
Los apartamentos son tanto espacios habitables como productos de inversión. Por lo tanto, al considerarlos, es difícil separar su función vital de su función generadora de ingresos. Ambas perspectivas deben considerarse conjuntamente. Dado que los bienes raíces son un activo inmueble, la ubicación es primordial. Los factores clave son el buen estado del transporte, el entorno educativo y las comodidades diarias. El factor "marca" también es indispensable. No basta con que un apartamento tenga una buena ubicación y una construcción robusta. Incluso los apartamentos construidos en la misma ubicación pueden tener diferentes valores según su marca. Al igual que un bolso de lujo, el valor de la marca se refleja en el precio del apartamento.
Así como los teléfonos inteligentes más recientes alcanzan precios más altos debido a sus características y comodidad superiores, los apartamentos de nueva construcción también tienden a ser más caros. Sin embargo, no es raro que los apartamentos más antiguos en ubicaciones privilegiadas se vendan a precios más altos que los nuevos. Esto se debe a que poseen un valor de escasez similar al de las antigüedades. El valor de escasez de estos apartamentos antiguos se debe, en última instancia, a su ubicación. Por lo tanto, cuando se construye un nuevo complejo de apartamentos en una ubicación privilegiada, su precio se vuelve significativamente más alto.
Las cuestiones económicas relacionadas con los apartamentos también son muy diversas. Al examinar detenidamente los términos que aparecen en noticias o artículos, generalmente se puede inferir qué problemas abordan. Cuando aparecen expresiones como "sobrecalentamiento" o "subida anormal", generalmente se trata de un artículo que expresa preocupación por la posibilidad de que los apartamentos se conviertan en bienes especulativos. "Nuevas ciudades" o "reurbanización" están estrechamente ligadas a las políticas de estabilización inmobiliaria, mientras que "impuesto sobre las ganancias de capital" o "impuesto sobre la propiedad" están estrechamente vinculados a las políticas de supresión inmobiliaria. Esto revela la perspectiva del gobierno sobre el mercado inmobiliario. Los artículos que mencionan "empresas constructoras" o "condiciones del sector de la construcción" generalmente se desarrollan desde una perspectiva corporativa.
Los préstamos también son un elemento clave indispensable. Son prácticamente un paso obligatorio para la compra de bienes raíces, lo que los convierte en una palabra clave crucial no solo para los bancos y el sector financiero, sino también para los hogares. Desde la perspectiva de los hogares, hay aún más noticias inmobiliarias que considerar. Desde las preventas y la inversión hasta los impuestos inmobiliarios, diversas disputas y el sistema de agentes inmobiliarios autorizados, es difícil enumerarlos todos. Estos tres actores clave en los apartamentos y la economía están, por lo tanto, estrechamente entrelazados, lo que dificulta que cualquiera de las partes impulse el cambio de forma independiente. Sin embargo, nadie aboga por mantener la situación actual sin cambios. Precisamente por eso, los problemas inmobiliarios son particularmente complejos y desafiantes.
Además, los problemas de vivienda no pueden considerarse únicamente problemas económicos. Nunca debemos olvidar que la gente vive en estos apartamentos. Problemas cotidianos como el ruido entre pisos, los problemas de aparcamiento, el empleo de guardias de seguridad y la entrega de paquetes están profundamente entrelazados con nuestras vidas. Por lo tanto, los problemas de vivienda —problemas inmobiliarios— son problemas económicos, pero también sociales y políticos. Por lo tanto, no podemos rechazar el sector inmobiliario simplemente porque sea difícil. A partir de ahora, examinemos los procedimientos de compraventa de inmuebles, centrados en los apartamentos, y analicemos cuidadosamente cómo estos procedimientos impulsan la economía.
Cómo comprar un apartamento nuevo: preventa y suscripción
Los apartamentos de nueva construcción, o construidos desde cero, siempre gozan de gran popularidad.
Como espacios habitables, ofrecen una comodidad excepcional y, como productos de inversión, ofrecen alta liquidez y valor. Estas dos funciones son los criterios fundamentales para evaluar el valor de un apartamento. Si alguna de ellas falla, incluso un apartamento de nueva construcción puede perder popularidad. Por eso, los apartamentos nuevos de alta gama en zonas provinciales a veces tienen un precio inferior al de los apartamentos más antiguos en Seúl: su valor como producto de inversión es relativamente menor.
Al vender apartamentos nuevos, se suele usar el término "preventa". Si encuentra la frase "información de preventa" en las noticias, considérela la venta de apartamentos de nueva construcción. Un anuncio de preventa se refiere a la divulgación pública de detalles relacionados con la preventa, mientras que el cronograma de preventa describe todo el proceso, desde el inicio de la venta del apartamento nuevo, pasando por el sorteo, hasta la firma del contrato.
Entonces, una vez que se anuncia una preventa, ¿significa simplemente que se revisa el calendario, se paga y se compra el apartamento? Existe una condición crucial adicional: la "calificación". Vale la pena considerar económicamente por qué se necesitan calificaciones para comprar una vivienda. Ya hemos analizado en repetidas ocasiones que, en una economía de mercado, el precio de un producto se determina por la oferta y la demanda. Si la oferta de un producto es limitada, su precio aumenta naturalmente para adaptarse a la demanda. Entonces, ¿no debería permitirse que los precios de venta de los apartamentos sigan aumentando según la demanda?
El problema no es tan simple. Si los precios de venta suben sin límite, solo quienes puedan permitirse el precio podrán participar en la venta. Generalmente, quienes ya poseen una vivienda tienen más probabilidades de ser más ricos que quienes no la poseen. Si compiten en igualdad de condiciones, las oportunidades para quienes no tienen vivienda disminuirán inevitablemente. Si los propietarios consiguen repetidamente nuevos apartamentos mientras que quienes no la poseen salen perdiendo continuamente, los ricos se enriquecen más y los pobres se empobrecen más, profundizando la desigualdad y desestabilizando la sociedad. En última instancia, quienes no puedan permitirse los precios plantearán la cuestión de que competir con quienes ya gozan de una posición privilegiada es injusto.
Anuncio de ventas → Confirmar calendario → Verificar elegibilidad → Solicitar → Lotería → Anuncio de resultados → Finalización del contrato
Desde una perspectiva puramente de libre mercado, permitir una competencia ilimitada en la compra de apartamentos podría parecer justificado. Sin embargo, existen requisitos de elegibilidad porque los apartamentos no son meros bienes de inversión, sino espacios esenciales para la "residencia". A diferencia de los bienes de lujo, como los metales preciosos o los artículos de diseño, que no son esenciales, la vivienda es indispensable para el sustento básico de la vida humana. La situación en la que las personas no pueden encontrar un lugar donde vivir simplemente por falta de dinero es un problema social muy grave. En Corea del Sur, donde una vivienda es esencialmente un activo, es muy probable que la falta de vivienda genere desigualdad.
Entonces, ¿qué tal limitar el aumento de los precios inmobiliarios a zonas específicas? Esto tampoco es realista. Esto es especialmente cierto en una estructura como la de Corea del Sur, donde una vez que los precios de la vivienda empiezan a subir en una zona, principalmente Seúl, se propagan en cadena al área metropolitana y las provincias. Lo mismo aplica a quienes viven en jeonse o viviendas de alquiler mensual sin comprar una vivienda. Cuando los precios de la vivienda suben, los depósitos de jeonse y las rentas mensuales también aumentan. En última instancia, los costos de la vivienda que los ciudadanos comunes deben asumir siguen aumentando. A medida que los gastos de vivienda representan una mayor proporción de los ingresos, los hogares no tienen más remedio que recortar otros gastos. Esto conduce directamente a una recesión económica. A medida que más personas luchan por mantener su espacio vital, la población socialmente vulnerable también aumenta drásticamente.
La sociedad en su conjunto se vuelve inestable, como la calma antes de la tormenta. Por ello, el gobierno establece criterios de elegibilidad para participar en sorteos de vivienda, creando redes de seguridad para evitar que quienes carecen de vivienda sean marginados de la sociedad.
Los apartamentos son muy útiles y una inversión de larga data. Si bien los precios son algo elevados, también pueden servir como medio para que quienes han acumulado activos diligentemente aumenten su patrimonio. Sin embargo, si los precios de los apartamentos suben sin parar, quienes no tienen apartamento tienen dificultades para acumular riqueza, por mucho que lo intenten. Como resultado, la desigualdad de la riqueza se profundiza aún más. Por lo tanto, el gobierno busca distribuir las oportunidades de la forma más justa posible restringiendo la elegibilidad para la venta de apartamentos, garantizando así un cierto nivel de potencial de expansión patrimonial. El sistema de "suscripción" de apartamentos también forma parte de esta política.
El sistema de suscripción ofrece oportunidades de participación a quienes cumplen con ciertos requisitos y luego distribuye el limitado recurso de apartamentos mediante un sorteo justo. Probablemente haya oído el término "cuenta de ahorros por suscripción" al menos una vez. Estas cuentas están disponibles en las ventanillas bancarias y a menudo se citan como el primer producto financiero que deben preparar quienes se incorporan a la sociedad. Precisamente por eso, los cambios en el sistema de suscripción reciben una cobertura mediática tan significativa. Todo el país tiene un gran interés en el sistema. Los riesgos y los intereses creados involucrados son mucho mayores que los de la mayoría de los programas de entretenimiento.
¿Beneficios para los jóvenes? Los cuarentones están furiosos por la ampliación de las cuotas de suscripción juvenil (Maeil Business Newspaper, 26/10/2022).
“500,000 viviendas públicas se abrirán a preinscripción este año… Una oportunidad para que las familias de bajos ingresos sin hogar consigan la suya” (Seoul Shinmun, 29 de noviembre de 2022)
El sistema de suscripción no es fijo, sino que evoluciona constantemente. Para evitar la marginación excesiva de ningún grupo específico, los requisitos y el alcance de las prestaciones se ajustan según sea necesario. En el primer artículo, el grupo central de estas prestaciones es la juventud. A medida que suben los precios inmobiliarios, disminuye la probabilidad de que los jóvenes adultos se incorporen a la sociedad y consigan su propia vivienda. En respuesta, el gobierno ha dado un paso adelante para ampliar el cupo de oferta especial para jóvenes. Sin embargo, una política que asigne una mayor parte de los recursos limitados a los jóvenes no es una buena noticia para todas las generaciones. Las personas de 40 años, que han vivido sin vivienda propia durante un tiempo relativamente largo, pueden sentirse en desventaja.
El segundo artículo se centra en los hogares sin hogar de bajos ingresos. Los propietarios suelen desear propiedades adicionales, y cuanto mayor es la riqueza, mayor es la tendencia a aumentarla. En Corea del Sur, los apartamentos son un medio muy eficiente para aumentar el patrimonio. Quienes han obtenido beneficios a través del sector inmobiliario comprenden especialmente el valor de los apartamentos de nueva construcción. Además, los propietarios actuales suelen clasificarse como titulares de activos, lo que les facilita obtener más capital de inversión. En este contexto, el gobierno está revisando el sistema de suscripción para ofrecer más oportunidades a quienes no tienen hogar. Este artículo, publicado tan solo un mes después del primero, detalla los ajustes a los grupos objetivo de la política y los volúmenes de asignación, considerando específicamente a los cuarentones relativamente desfavorecidos. Dado que el sistema de suscripción es un tema socialmente sensible, es fundamental tener siempre presente que sus detalles pueden cambiar con frecuencia.
Entonces, ¿qué deben hacer las personas que ya poseen una vivienda pero han preparado una cuenta de suscripción para comprar un apartamento nuevo adicional?
Naturalmente surgen artículos relacionados con este tema.
“'Romper o no romper'… Estrategias para las cuentas de suscripción de propietarios solteros” (Asia Economy, 18/08/2022).
A medida que las oportunidades se concentran en quienes no son propietarios de vivienda, las oportunidades para quienes sí la poseen disminuyen o desaparecen. Sin embargo, hay un hecho crucial que recordar: los ricos ya saben cómo aumentar su patrimonio y no se rinden fácilmente. Esta actitud y tenacidad probablemente contribuyeron significativamente a su acumulación. Como sugiere el título del artículo anterior, analizan las situaciones con objetividad, predicen el futuro y toman decisiones estratégicas. Incluso si no pueden utilizar inmediatamente sus cuentas de ahorro por suscripción, continúan preparándose teniendo en cuenta los futuros cambios de política u otras oportunidades. Si bien el gobierno implementa las políticas, los gobiernos cambian cada cinco años. Las políticas inmobiliarias y los sistemas de suscripción también pueden cambiar según las tendencias económicas. Si no se necesitan fondos con urgencia, no hay razón para cerrar apresuradamente una cuenta de suscripción ni retrasar su apertura.
Resumamos lo que hemos visto hasta ahora. Para comprar un apartamento nuevo, se requiere una suscripción, y para suscribirse, es necesario comprender el sistema correspondiente y tener una cuenta de suscripción. Sin embargo, es fundamental recordar que conocer el sistema y preparar la cuenta son solo condiciones necesarias; no son suficientes para garantizar el éxito.
Evaluando el mercado a través de unidades agotadas y no vendidas
Tras el cierre de la suscripción tras el anuncio de una preventa, abundan los artículos que analizan el éxito de la preventa. Cuanta más atención recibe un complejo de apartamentos en particular, más artículos aparecen. Si la preventa concluye con éxito, los titulares suelen incluir frases como "Ratio de competencia de suscripción X a X". Durante períodos de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, el ratio de competencia para algunos complejos puede superar los cientos a uno. Por el contrario, si aparece la palabra "subsuscrito" en el titular, significa que el número de solicitantes fue inferior al número de unidades disponibles, lo que resultó en una venta fallida. Un ratio de competencia de suscripción alto suele interpretarse como una señal de que el apartamento es una inversión prometedora con altas probabilidades de generar altos rendimientos en el futuro. En otras palabras, sugiere que es probable que el precio del apartamento suba.
Los artículos sobre ventas exitosas siguen una estructura mayormente convencional. Describen multitudes que acuden al sitio, expresan preocupación por la fiebre especulativa y luego sugieren que comprar este apartamento podría generar cierta ganancia. Inevitablemente, concluyen con la frase "preocupación por una burbuja inmobiliaria". El mensaje que transmiten estos artículos a los lectores es simple: "¿No debería comprar esta casa?". Independientemente de la situación económica actual o de si se habla de una burbuja, el tono parece preguntar: "¿Qué hace usted mientras tanta gente compra casas?".
Sin embargo, hay que tener cuidado al interpretar estos artículos como señales de un auge inmobiliario. Podrían ser simplemente artículos atractivos diseñados para estimular la demanda a medida que finaliza el período de preventa. En lugar de dejarse llevar por un solo artículo, es más útil escuchar las conversaciones de quienes nos rodean. Esta es la forma más rápida y sencilla de evaluar el nivel de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario. Si las conversaciones sobre bienes raíces surgen de forma natural en todas partes, es muy probable que el mercado ya esté cerca de su punto máximo. En momentos como estos, tomarse un momento para recuperar el aliento es una decisión necesaria.
Por el contrario, también hay casos en que las ventas son insuficientes.
“Duncheon Jugong sin vender… La 'invencibilidad' de Seúl ya es cosa del pasado” (Korea Economic TV, 8 de diciembre de 2022).
Mitos como "la invencibilidad de los conglomerados" y "la invencibilidad del sector inmobiliario" están muy extendidos en nuestra sociedad. La invencibilidad del sector inmobiliario se subdivide a su vez en "la invencibilidad de las ventas por suscripción", "la invencibilidad de Seúl/Gangnam/el área metropolitana", etc. Los artículos que sugieren que estos mitos de invencibilidad se están desmintiendo son interpretados por la gente como señales de que "quizás no sea el momento de comprar una casa" o de que "la economía podría estar en declive". Por otro lado, esto también podría interpretarse no como una simple recesión económica, sino como el recalentamiento del mercado inmobiliario que regresa a su lugar.
“Aferrarse a las unidades sin vender es un desastre… Las constructoras retrasan las ventas ante la caída del mercado inmobiliario” (Chosun Ilbo, 12 de diciembre de 2022)
Los artículos sobre la venta de apartamentos sirven como un indicador clave para evaluar el mercado inmobiliario. Para predecir los precios futuros de los apartamentos, es útil examinar el rendimiento de las ventas. Ganar la lotería por un apartamento en medio de una competencia feroz es como nacer con una cuna de oro. Sin embargo, nacer con una cuna de oro no garantiza una vida segura. De igual manera, el hecho de que alguien consiga un apartamento no significa que todos obtendrán grandes ganancias posteriormente. Simplemente aumenta la probabilidad relativa. Por el contrario, si hay unidades sin vender en una zona o complejo muy esperado, esto sugiere que las perspectivas del mercado inmobiliario podrían ser desfavorables por el momento.
Ahora, supongamos que ya revisó el anuncio de preventa, pasó por varios trámites y ganó la lotería en una competencia feroz. ¿Ese apartamento se convierte inmediatamente en "mi hogar"? ¿Es hora de alegrarse por haber subido al tren de la riqueza? Para nada. Esto simplemente le otorga el boleto para subirse al tren de convertirse en "propietario". A continuación se encuentra la clave, muy real y contundente: "pagar el precio de venta".
