Esta entrada del blog analiza con calma por qué en Corea del Sur los apartamentos son tratados como productos financieros más allá de ser meros espacios habitables y la estructura creada por préstamos, políticas y psicología.
¿Cómo diablos puedes permitirte comprar un apartamento?
Un apartamento es el activo más caro que una persona promedio puede comprar. Además, dado que los precios de la vivienda no se incluyen en el índice de precios al consumidor, por muy drásticamente que fluctúen, es difícil comprender con exactitud su nivel basándose únicamente en el IPC oficial del gobierno. Dada la magnitud de los precios de la vivienda, también existe la preocupación de que incluirlos en el índice pueda distorsionar el propio indicador. En cualquier caso, si alguien realmente posee suficiente efectivo o fondos para comprar directamente el artículo más caro de su vida, esa sería la verdadera rareza. El sentido común dicta que pedir dinero prestado es la única manera de comprar un apartamento.
Las instituciones financieras, incluidos los bancos, prestan dinero. Los bancos no entregan el dinero incondicionalmente, diciendo: "Has trabajado duro, así que por favor usa este dinero para comprar una casa", basándose únicamente en las buenas intenciones del prestatario. Tanto el prestatario como el prestamista deben cumplir las condiciones necesarias de cada uno. El producto financiero creado para satisfacer esta necesidad es el préstamo hipotecario.
No puedo comprar un apartamento con mi propio dinero.
Una hipoteca es una forma de obtener dinero prestado con la condición de que, si el prestatario no paga el préstamo, ceda al banco el derecho de disponer de su vivienda. Si el prestatario incumple el pago prometido, el banco subasta la propiedad hipotecada a un tercero y utiliza el dinero para recuperar el importe del préstamo impago.
La deuda de los hogares alcanza un máximo histórico en el tercer trimestre… El crecimiento de las hipotecas se desacelera ante la caída de los precios de la vivienda (Seoul Shinmun, 23 de noviembre de 2022).
Si bien la compra de apartamentos se clasifica, en general, como la compra de un apartamento nuevo sobre plano o la compra de un apartamento existente, los préstamos son prácticamente inevitables, independientemente del método elegido. Por lo tanto, examinar la tendencia de crecimiento de los préstamos hipotecarios puede indicar si el mercado inmobiliario se encuentra en una fase activa o en una recesión. A medida que aumentan las expectativas de aumento de los precios de la vivienda, la gente compra más apartamentos, lo que genera un aumento en el volumen de préstamos hipotecarios. Por el contrario, cuando se anticipa un estancamiento o una caída de los precios de la vivienda, el sentimiento de compra se debilita y los préstamos hipotecarios también tienden a disminuir.
Sin embargo, la tendencia de crecimiento de los préstamos hipotecarios no siempre se alinea perfectamente con el flujo del mercado inmobiliario. Esto se debe a que, en ocasiones, se solicitan préstamos adicionales no para la compra de apartamentos, sino para cubrir los gastos de manutención o pagar préstamos existentes.
Según el titular del artículo mencionado anteriormente, si bien la deuda total de los hogares ha alcanzado un máximo histórico, la tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios —que constituyen la mayor parte de la deuda de los hogares— ha mostrado indicios de desaceleración durante algún tiempo. Esto sugiere que el clima de mercado, antes caracterizado por los llamados préstamos "todo incluido" —donde la gente reunía hasta el último centavo para comprar una vivienda— ha superado su punto álgido y ha entrado en una fase algo más tranquila. La causa directa citada para esto es la caída de los precios de la vivienda. Sin embargo, la desaceleración del crecimiento de los préstamos hipotecarios no significa que el riesgo general de la deuda de los hogares se haya resuelto. Esto se debe a que otras cargas crediticias sobre el sector de los hogares se mantienen en niveles que aún son motivo de preocupación.
La burbuja inmobiliaria es particularmente alarmante porque los préstamos son, en última instancia, deudas que deben pagarse. Si el prestatario pierde su capacidad de pago, la carga recae en otras entidades. El primer responsable es el banco prestamista. Si bien los bancos intentan recuperar el préstamo enajenando el apartamento utilizado como garantía, el valor de la propia garantía se desploma cuando estalla la burbuja inmobiliaria. En tales casos, ni siquiera vendiendo la propiedad se recupera la totalidad del préstamo.
Los bancos que poseen grandes cantidades de estos activos de garantía devaluados inevitablemente se enfrentan a una inestabilidad significativa en sus operaciones. Si los bancos se declaran insolventes en cadena, lo que lleva a una situación en la que nadie puede pagar sus deudas, el gobierno finalmente interviene para cubrir las pérdidas con dinero de los contribuyentes. Precisamente por eso, el gobierno monitorea de cerca la magnitud y las tendencias de los préstamos hipotecarios.
“Me arrepiento de haber comprado una casa con todos mis ahorros… Los años 2030 caen en la pobreza” (The Korea Economic Daily, 3 de noviembre de 2022)
Este artículo revela crudamente el ambiente del mercado inmobiliario surcoreano en aquel momento. Durante el alza de los precios de la vivienda, los artículos que abogaban por "seguir el tren incluso asumiendo riesgos" aparecieron con mucha más frecuencia que los que advertían de los peligros. A pesar del rápido aumento de la deuda familiar, términos sensacionalistas como "pobreza repentina" alimentaron la ansiedad y la sensación de crisis, impulsando el miedo a "quedarse atrás". Sin embargo, a medida que el mercado inmobiliario entraba en recesión, la gente ahora se enfrenta al temor de empobrecerse de verdad.
Si el principal indicador de la salud del mercado inmobiliario es el mercado de venta de viviendas nuevas, la fluctuación de los préstamos hipotecarios puede considerarse un indicador secundario. La magnitud de los préstamos generalmente varía en consonancia con el volumen de transacciones inmobiliarias. Cuando el volumen de transacciones aumenta, los préstamos también aumentan; cuando el volumen de transacciones disminuye, el importe total del préstamo suele seguir el mismo camino.
Sin embargo, la razón por la que muchas personas soportan la pesada carga de los préstamos para comprar apartamentos es evidente. Se debe a la firme creencia de que, incluso si se endeudan y pagan intereses, mientras los precios de las viviendas suban, al final se beneficiarán. Esta creencia ha estado profundamente arraigada en la sociedad coreana durante mucho tiempo. Si bien las generaciones más jóvenes tienden a juzgar basándose en indicadores y cifras en lugar de creencias, esta fe a menudo se fortalece después de experimentar el mercado varias veces.
Sin embargo, a medida que suben las tasas de interés de los préstamos, mientras que los precios de las viviendas muestran pocas señales de aumento, quienes tienen ingresos relativamente bajos —en concreto, quienes tienen entre 20 y 30 años— son los primeros en alcanzar sus límites. Las crisis siempre empiezan por el punto más débil. A nivel regional, las señales aparecen primero en las provincias; a nivel generacional, entre quienes tienen entre 20 y 30 años; y en el sector financiero, en las instituciones financieras secundarias. No obstante, si el mercado inmobiliario de Corea del Sur logra capear el temporal y retomar una tendencia alcista, sigue estando a punto de repuntar en cualquier momento.
Qué saber antes de leer artículos sobre bienes raíces
“El levantamiento de las zonas reguladas y la flexibilización de los préstamos contribuyen a un aterrizaje suave… pero no son suficientes para restablecer el sentimiento de compra” (Yonhap News, 10 de noviembre de 2022).
A menos que se produzca un cambio fundamental en la estructura poblacional y social, parece improbable que la perspectiva de la sociedad coreana sobre los apartamentos cambie pronto. Hoy en día, los coreanos de mediana edad tienen dos parejas principales. Una es su cónyuge, ligada por el matrimonio, y la otra es el banco, atado por las deudas. Si bien la propiedad de la vivienda se comparte con el cónyuge, cuando se adquiere mediante un préstamo, se convierte en copropiedad del banco. Por lo tanto, los bienes raíces van más allá del espacio vital de una familia; están profundamente entrelazados con las finanzas del hogar y el sistema financiero en general. Por eso, tienen el potencial de sacudir no solo a los hogares individuales, sino a toda la economía nacional. Precisamente por eso es fundamental prestar atención constante a las noticias sobre bienes raíces.
Se requiere especial atención cuando términos como "regulación" o "política" aparecen en artículos sobre bienes raíces. Si bien las regulaciones y políticas inmobiliarias pueden parecer tener poco impacto inmediato en el mercado, ejercen una influencia significativa a largo plazo. Por ello, los titulares suelen incluir frases como "efecto mínimo" o "el mercado no muestra reacción", aunque estas medidas suelen generar cambios claros con el tiempo, aunque no sean evidentes de inmediato.
Las regulaciones inmobiliarias representativas incluyen restricciones regionales y restricciones de préstamos. Estas restricciones abarcan las "zonas objetivo de ajuste" y los "distritos de sobrecalentamiento especulativo". La designación como zona objetivo de ajuste impone restricciones a la suscripción, los préstamos y la reventa, además de impuestos más altos. Los distritos de sobrecalentamiento especulativo enfrentan limitaciones aún más estrictas. No solo las regulaciones son complejas, sino que los criterios específicos y las áreas designadas cambian con frecuencia según las condiciones del mercado inmobiliario. Por lo tanto, cualquier persona interesada en el sector inmobiliario debe consultar constantemente la información más reciente.
Las regulaciones crediticias incluyen la DTI (ratio deuda-ingresos), la LTV (ratio préstamo-valor) y la DSR (ratio de servicio de la deuda). Entre estas, la LTV es un indicador que muestra la proporción del préstamo que se puede obtener en relación con el valor del inmueble proporcionado como garantía. Por ejemplo, si el precio de un apartamento como garantía es de mil millones de wones y la LTV es del 70%, se puede obtener un préstamo máximo de 700 millones de wones. La DSR es un concepto más estricto que la DTI, ya que representa la proporción entre el capital anual y los intereses del préstamo y los ingresos anuales. Por ejemplo, si su salario anual es de 40 millones de wones y su DSR es del 50%, el total de los pagos de capital e intereses por año no puede superar los 20 millones de wones.
Una de las razones por las que los plazos hipotecarios se están extendiendo a 40 o 50 años está relacionada precisamente con esta regulación DSR. Los plazos de préstamo más largos reducen el importe de la cuota anual, lo que permite a los prestamistas cumplir con los estándares DSR y, al mismo tiempo, conceder préstamos de mayor cuantía. Dado que los detalles de la regulación de préstamos cambian con frecuencia y los cálculos son complejos, el uso de calculadoras de préstamos en línea o mediante aplicaciones móviles ofrece una ayuda práctica.
Si bien es importante comprender el significado preciso de cada término, lo más importante es discernir la dirección general de la política inmobiliaria. Cuando los términos relacionados con regulaciones o políticas incluyen la palabra "endurecimiento", esta puede interpretarse como una intención de controlar y estabilizar el mercado. Por el contrario, cuando se usa la palabra "flexibilización", puede entenderse como una intención de reactivar un mercado estancado. Sin embargo, también es importante recordar que, contrariamente a las intenciones políticas del gobierno, el mercado inmobiliario suele reaccionar con mayor claridad después de un tiempo, en lugar de inmediatamente después del anuncio de las regulaciones. Si compra una casa inmediatamente después de la noticia de la flexibilización regulatoria, o vende una casa en el momento en que se anuncia un endurecimiento regulatorio, podría enfrentar resultados diferentes a los esperados. Tener esto en cuenta es fundamental al leer artículos sobre bienes raíces.
