Esta entrada de blog examina con calma por qué el depósito jeonse, aunque parece un activo estable, en realidad contiene un riesgo crediticio similar al de las inversiones en acciones, a través de su estructura contractual y sus limitaciones institucionales.
¿Por qué invertir en jeonse es tan riesgoso como invertir en acciones?
Si bien los principios y enfoques de inversión varían ligeramente de una persona a otra, la mayoría busca esencialmente dos cosas: mayor rentabilidad y menor riesgo. En otras palabras, prefieren opciones que sean estables y ofrezcan una alta rentabilidad. De igual manera, un crecimiento constante del PIB con mínimas fluctuaciones es ideal, y todos esperan con entusiasmo una rentabilidad de la inversión con baja volatilidad y una apreciación significativa de los activos.
Sin embargo, el concepto de riesgo es más complejo de lo que se cree. Dado que el valor de las acciones o los tipos de cambio fluctúa constantemente, se puede medir la magnitud del riesgo observando los movimientos de precios y la volatilidad. Pero también hay casos en los que el precio no cambia, se mantiene estable, para luego, de repente, volverse cero en algún momento. Esto significa que incluso inversiones aparentemente muy estables pueden, aunque con baja probabilidad, conllevar el riesgo de desaparecer por completo en un instante.
¿Qué pasa si el valor de sus activos se vuelve inútil?
Un buen ejemplo es el depósito jeonse. El importe del depósito se fija al firmar el contrato, es reembolsable al finalizarlo y conserva su valor durante todo el período de arrendamiento. A primera vista, parece un activo muy estable. Pero ¿es realmente una opción segura? Las situaciones en las que los arrendadores no pueden devolver el depósito son bastante frecuentes, y en tales casos, el valor del depósito jeonse se desploma casi a cero en un instante. A menos que se sea un experto, es difícil detectar este tipo de riesgo de antemano, lo que hace que estas transacciones sean más arriesgadas que las acciones en algunos aspectos.
Como se mencionó anteriormente, el valor de las acciones de algunas empresas conocidas o los tipos de cambio fluctúan constantemente. Dicho esto, los casos en que el valor de una acción se desploma a la mitad o menos, o incluso a un tercio o menos de su precio de compra, ocurren con menos frecuencia de lo que se cree. A menudo, incluso si lleva tiempo, el valor se recupera. Por supuesto, existen casos en los que la mala gestión de una empresa provoca el desplome del precio de sus acciones, o en los que la quiebra conlleva la exclusión de la bolsa. Sin embargo, la inversión en acciones conlleva inherentemente estos riesgos, y dado que las fluctuaciones del precio de las acciones se revelan en tiempo real, las señales de alerta de riesgo son relativamente visibles externamente.
Al confiar dinero a alguien, siempre existe el riesgo de no recuperarlo. Este riesgo es común a todos los contratos que implican intercambio de dinero, no solo entre particulares, sino también en transacciones con empresas o instituciones financieras. Esto se denomina «riesgo de crédito». Si el contrato se cumple según lo estipulado, no hay problema. Sin embargo, surgen problemas si el deudor pierde la capacidad de pago debido a una quiebra empresarial o si no paga intencionalmente. El riesgo de crédito, en sentido amplio, incluye las fluctuaciones en el valor de las acciones o bonos causadas por el incumplimiento de las obligaciones de una empresa. Aquí nos centraremos en el riesgo de crédito en un sentido más estricto.
Riesgo crediticio inevitable en Jeonse
Las instituciones financieras están relativamente familiarizadas con este tipo de riesgo. Realizan evaluaciones crediticias partiendo de la premisa de que existe la posibilidad de no recuperar el dinero y se preparan para el riesgo estableciendo diferentes tasas de interés según las calificaciones crediticias. Por ejemplo, si la calificación crediticia de una persona es baja, lo que implica una probabilidad de impago del 8%, el banco debe aplicar una tasa de interés al menos superior a esa para cubrir la posible pérdida. La razón por la que las tasas de interés disminuyen cuando se proporciona una garantía es que, incluso si no se paga, esta puede liquidarse para mitigar las pérdidas. Por lo tanto, las tasas de interés más altas para préstamos con calificaciones crediticias más bajas son un fenómeno natural y no una cuestión de discriminación. También existen calificaciones crediticias para empresas y países, y sus principios fundamentales no difieren significativamente de los de las personas.
El problema no reside en las instituciones financieras, sino en los individuos. Al suscribir contratos monetarios, a las personas les resulta difícil evaluar y reconocer con precisión la magnitud del riesgo: que el valor de un activo pueda reducirse a cero en caso de incumplimiento contractual, aunque su valor normalmente se mantenga estable.
Además, el riesgo crediticio a menudo sólo se hace evidente cerca del final del contrato.
Un contrato de jeonse conlleva todos los riesgos descritos anteriormente. El inquilino presta una gran suma al arrendador a cambio del uso de la vivienda. Dado que el valor de esta gran suma permanece invariable en circunstancias normales, el inquilino la considera relativamente más segura que las inversiones en acciones. Sin embargo, este contrato depende completamente de la solvencia del arrendador, y existe un claro riesgo de no recuperar el depósito de jeonse si este tiene problemas.
Las instituciones financieras conocen el riesgo crediticio y pueden evaluarlo con relativa eficacia, pero los inquilinos no. Además, cuando una persona deposita dinero en una institución financiera, no solo la estabilidad de esta es mayor que la de un arrendador, sino que también cuenta con la protección del seguro de depósitos del gobierno. En cambio, la estabilidad del arrendador es relativamente baja, y el nivel de protección gubernamental para los contratos jeonse también es limitado en comparación con el sistema de seguro de depósitos.
Los inquilinos de Jeonse podrían pensar que no deberían asumir este riesgo, especialmente porque no buscan una alta rentabilidad. Sin embargo, también es cierto que disfrutan de importantes beneficios al usar el espacio habitable sin pagar alquiler mensual. Independientemente de si los precios de las viviendas suben o bajan, los inquilinos no se benefician ni pierden directamente, por lo que podrían considerar el depósito de Jeonse más seguro que inversiones como la bolsa. Sin embargo, el riesgo de no recuperar el depósito es difícil de predecir y de prepararse con antelación.
En pocas palabras, si el precio de la vivienda cae por debajo del importe del depósito, recuperarlo íntegramente se vuelve bastante difícil. Además, si bien retener el depósito hasta encontrar un nuevo inquilino constituye un incumplimiento de contrato, esta práctica es bastante común. A pesar de los numerosos riesgos inherentes al sistema jeonse, si se examina con detenimiento, se ha descuidado simplemente por ser una práctica arraigada. Las mejoras del sistema se retrasan durante los períodos de subida de los precios de la vivienda, para luego repetirse cuando los precios bajan, lo que resulta en numerosas víctimas.
Del sistema Jeonse al sistema de alquiler mensual
El sistema Jeonse implica el intercambio de grandes sumas de dinero entre particulares, pero su naturaleza dificulta enormemente la identificación anticipada de los riesgos inherentes. Si se toma una decisión con pleno conocimiento de los riesgos, la responsabilidad recae legítimamente en el particular. Aun así, la magnitud del dinero involucrado dificulta considerar el sistema Jeonse como una transacción puramente privada. Como se mencionó anteriormente, a los inquilinos les resulta difícil verificar la información precisa sobre los propietarios, y les resulta prácticamente imposible poseer el nivel de experiencia que ofrecen las instituciones financieras como los bancos.
Por estas razones, es necesario utilizar más activamente el sistema de alquiler mensual, que conlleva una carga de depósito relativamente menor. El gobierno también debe modificar gradualmente sus políticas para apoyar el alquiler mensual en lugar del jeonse. Por supuesto, el sistema jeonse tiene sus ventajas, y las personas pueden beneficiarse de él según sus circunstancias, por lo que es necesario un criterio cuidadoso.
Las personas deben reconocer y educarse sobre diversos riesgos. Ya se trate de acciones o precios de la vivienda, siempre hay que tener presente que, durante una tendencia alcista, es fácil olvidar la posibilidad de una recesión. También es necesario comprender y prepararse para el hecho de que incluso los contratos aparentemente estables conllevan un riesgo crediticio inherente.
Intentar evitar el riesgo incondicionalmente puede llevar a pasar por alto otras formas de riesgo. Existen mecanismos legales para complementar parcialmente la estabilidad de los contratos, por lo que es recomendable familiarizarse previamente con los sistemas y regulaciones que brindan protección legal, junto con los principios económicos. El gobierno también tiene la responsabilidad de establecer sanciones severas y medidas preventivas institucionales para reducir delitos como el fraude jeonse y la manipulación del precio de las acciones.
Buscar simultáneamente alta rentabilidad y bajo riesgo es el escenario ideal. Sin embargo, lograr este objetivo tal como se imagina en la realidad es extremadamente difícil. En la práctica, al examinar productos financieros, normalmente se debe elegir entre opciones de alta rentabilidad/alto riesgo, rentabilidad media/riesgo medio o rentabilidad baja/bajo riesgo. Los productos que parecen ofrecer alta rentabilidad con bajo riesgo suelen esconder peligros ocultos. Por lo tanto, es necesario un enfoque más meticuloso antes de realizar inversiones o firmar contratos.
