Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου εξετάζει με ψυχραιμία γιατί η αγορά ακινήτων της Κορέας λειτουργεί συνεχώς ως μια δομή που αναγκάζει τα άτομα να κάνουν παράξενες επιλογές, μέσω ανακατασκευών, λαχειοφόρων αγορών με συνδρομή, ειδικών προσφορών και ασφαλίστρων.
Ανταλλάξτε το παλιό σας σπίτι με ένα καινούργιο: Ανακαίνιση Διαμερίσματος
Η ανακατασκευή και η ανοικοδόμηση αποτελούν πάντα καυτά θέματα στη Νότια Κορέα. Αυτό συμβαίνει επειδή οι βασικές ανάγκες και οι επιθυμητές φιλοδοξίες είναι αλληλένδετες. Οι βασικές ανάγκες συνδέονται άμεσα με την ποιότητα του περιβάλλοντος διαβίωσης. Λίγοι άνθρωποι θέλουν να ζουν σε απαρχαιωμένες εγκαταστάσεις και ερειπωμένο περιβάλλον. Ειδικά σε παλαιωμένα συγκροτήματα διαμερισμάτων, ακόμη και αν δεν υπάρχει άμεσος κίνδυνος κατάρρευσης, προκύπτουν σημαντικές καθημερινές ταλαιπωρίες: έλλειψη χώρου στάθμευσης, διάφορα προβλήματα νερού λόγω παλαιών σωληνώσεων, κακή απόδοση μόνωσης και θόρυβος μεταξύ των ορόφων. Για αυτούς τους λόγους, όταν πραγματοποιείται ανακατασκευή, η συνολική ποιότητα ζωής των κατοίκων αναπόφευκτα βελτιώνεται.
Ωστόσο, ο λόγος που οι άνθρωποι δίνουν ακόμη μεγαλύτερη προσοχή στην ανακατασκευή και την ανακατασκευή έγκειται περισσότερο στις «επιθυμητές προσδοκίες» παρά στις βασικές ανάγκες. Είναι η ευρέως διαδεδομένη προσδοκία ότι «η ανακατασκευή ή η ανακατασκευή θα σας αποφέρει πολλά χρήματα». Η πιο συγκεκριμένη εξέταση αυτού απαιτεί την κατανόηση διαφόρων εννοιών, όπως η αναλογία επιφάνειας δαπέδου και τα μερίδια ιδιοκτησίας γης, αλλά ο πυρήνας τελικά εξαρτάται από το πόσο μπορεί να αυξηθεί η προσφορά μονάδων «γενικής πώλησης». Η γενική πώληση αναφέρεται στον αριθμό των μονάδων που διατίθενται προς πώληση σε εξωτερικούς αγοραστές, όχι σε υπάρχοντες κατοίκους που είναι μέλη του συλλόγου ανακατασκευής.
Για παράδειγμα, εάν ένα συγκρότημα διαμερισμάτων με 100 μονάδες ανακατασκευαστεί για να διατηρήσει τις ίδιες 100 μονάδες, λίγα συγκροτήματα θα επιδιώξουν ενεργά την ανακατασκευή. Ωστόσο, η κατάσταση αλλάζει εάν μπορεί να ανακατασκευαστεί σε 150 μονάδες. Το κέρδος από την πώληση των επιπλέον 50 μονάδων μπορεί να μειώσει το κόστος ανακατασκευής που πρέπει να επωμιστούν οι υπάρχοντες κάτοικοι. Το ποσό που βαρύνει τα υπάρχοντα μέλη ονομάζεται «τέλος εισφοράς». Με άλλα λόγια, δεν είναι υπερβολή να πούμε ότι η βιωσιμότητα ενός έργου ανακατασκευής εξαρτάται από το μέγεθος του τέλους εισφοράς και το επίπεδο της τιμής πώλησης.
Από την οπτική γωνία της κυβέρνησης, η ανακατασκευή και η ανάπλαση αποτελούν βασικούς δείκτες για την αξιολόγηση της ροής της αγοράς ακινήτων. Όσο πιο εύκολα προχωρούν τα έργα ανακατασκευής και ανάπλασης, τόσο περισσότερο η αγορά ακινήτων τείνει να ανακάμπτει ή να υπερθερμαίνεται. Αντίθετα, καθώς διάφοροι κανονισμοί καθιστούν την ανακατασκευή και την ανάπλαση πιο δύσκολη, η αγορά είναι πιο πιθανό να σταθεροποιηθεί ή να εισέλθει σε ύφεση. Αυτά τα έργα συχνά ονομάζονται από συγκεκριμένα μεγάλης κλίμακας συγκροτήματα, όπως η «Ανακαίνιση Διαμερισμάτων Eunma», η «Ανακαίνιση Gangdong Duncheon Jugong» ή η «Ανακαίνιση Διαμερισμάτων Apgujeong Hyundai». Αυτό συμβαίνει επειδή αυτά τα συγκροτήματα αναπτύχθηκαν αρχικά για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης μεγάλης κλίμακας στο παρελθόν. Οι νέες πόλεις και οι οικιστικές περιοχές, που κάποτε αναπτύχθηκαν σε μεγάλη κλίμακα για την αντιμετώπιση των ελλείψεων στέγασης, γερνούν με την πάροδο του χρόνου. Κάθε φορά που προκύπτουν ζητήματα ανακατασκευής, επανεμφανίζονται στον δημόσιο διάλογο, συνήθως με τη σειρά που αναπτύχθηκαν αρχικά.
Ελέγξτε προσεκτικά πριν από την εφαρμογή: Ειδική προμήθεια
Η «Ειδική Προσφορά» (特供) είναι η συντομογραφία του «ειδικού καταμερισμού», ένας όρος που χρησιμοποιείται συχνά σε διαδικτυακές κοινότητες και καφετέριες που σχετίζονται με λοταρίες κατοικιών. Στη διαδικασία εγγραφής διαμερισμάτων, οι διαθέσιμες μονάδες χωρίζονται σε γενική προσφορά και ειδική προσφορά. Η ειδική προσφορά είναι ένα σύστημα που δίνει προτεραιότητα σε ευκαιρίες για άτομα που πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις από το σύνολο των διαθέσιμων μονάδων. Οι νεόνυμφοι, τα πολύτεκνα νοικοκυριά χωρίς σπίτια και οι αγοραστές πρώτης κατοικίας αποτελούν αντιπροσωπευτικά παραδείγματα στόχων ειδικής προσφοράς.
Η ειδική προσφορά έχει πολύ αυστηρές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, αλλά μόλις επιλεγεί ως στόχος, οι πιθανότητες νίκης είναι σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με τη γενική προσφορά. Κατά συνέπεια, ο ανταγωνισμός για μονάδες ειδικής προσφοράς είναι πάντα έντονος. Όταν η ζήτηση αυξάνεται, η κυβέρνηση αυστηροποιεί τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, λαμβάνοντας υπόψη τον σκοπό του προγράμματος και τις συνθήκες της αγοράς. Αυτή η διαδικασία μερικές φορές οδηγεί σε κριτήρια που αποσυνδέονται από την πραγματικότητα.
Για παράδειγμα, σκεφτείτε διαμερίσματα που προσφέρουν ειδική προσφορά για νεόνυμφους σε περιοχές με υψηλές τιμές πώλησης και αυστηρούς κανονισμούς δανείων, ιδίως σε περιοχές όπως το Gangnam. Σε τέτοιες περιπτώσεις, μόνο οι νεόνυμφοι που διαθέτουν ήδη επαρκή περιουσιακά στοιχεία για να αποφύγουν σε μεγάλο βαθμό την έντονη εξάρτηση από δάνεια γίνονται επιλέξιμοι για υποβολή αίτησης. Παρά τον επιδιωκόμενο σκοπό του συστήματος για κοινωνική μέριμνα, ουσιαστικά δημιουργεί μια δομή προσβάσιμη μόνο σε όσους έχουν σημαντικά περιουσιακά στοιχεία. Αυτό το χάσμα μεταξύ της πρόθεσης του συστήματος και της πραγματικότητας παραμένει κεντρικό σημείο διαμάχης γύρω από το σύστημα ειδικής προσφοράς.
Όσοι αναζητούν κέρδη από την τιμή αγοράς: Premium
Όπως και το βοδινό κρέας ή το γάλα υψηλής ποιότητας, ο όρος «premium» χρησιμοποιείται για να δηλώσει προϊόντα με αυξημένη αξία. Φυσικά, τα προϊόντα που φέρουν premium επιβάλλουν υψηλότερες τιμές. Από οικονομικής άποψης, ένα premium αναφέρεται σε μια επιβάρυνση που καταβάλλεται πάνω από την ονομαστική αξία ή την συμβατική τιμή. Στην αγορά διαμερισμάτων, υποδηλώνει το περιθώριο κέρδους που προκύπτει μεταξύ της αρχικής τιμής πώλησης και της πραγματικής τιμής συναλλαγής.
Γενικά, οι τιμές προπώλησης των διαμερισμάτων συχνά καθορίζονται κάτω από την τιμή αγοράς που επικρατεί γύρω από αυτές. Η εξέταση περιπτώσεων όπου οι προπωλήσεις απέτυχαν αποκαλύπτει ότι η τιμή προπώλησης ορίστηκε υπερβολικά υψηλή σε σύγκριση με την τιμή αγοράς σε πολλές περιπτώσεις. Για να μετριάσει αυτό το πρόβλημα, η κυβέρνηση έχει διαχειριστεί τις τιμές προπώλησης σε ένα ορισμένο επίπεδο μέσω συστημάτων όπως το σύστημα ανώτατου ορίου τιμών προπώλησης.
Όσο χαμηλότερη είναι η τιμή προπώλησης και όσο μεγαλύτερη είναι η διαφορά από την τιμή αγοράς που το διαμερίζει, τόσο πιο βέβαιο είναι το σχετικό κέρδος που μπορεί να αναμένει το άτομο που αγόρασε το διαμέρισμα. Αυτό συμβαίνει επειδή είναι δύσκολο για την κυβέρνηση να ελέγχει άμεσα τις τιμές των διαμερισμάτων μετά την πώληση, από τη στιγμή που αρχίζουν να διαμορφώνονται σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς που το διαμορφώνουν. Σε δημοφιλείς ιστότοπους πωλήσεων διαμερισμάτων, είναι συνηθισμένο να βλέπεις μεσίτες ακινήτων, που συχνά ονομάζονται «μεσίτες που δεν ξοδεύουν πολλά χρήματα», να μοιράζουν επαγγελματικές κάρτες και να λένε πράγματα όπως: «Αυτή η μονάδα έχει ασφάλιστρο 100 εκατομμύρια γουόν». Αυτό υπονοεί ότι η τιμή αγοράς αυτού του διαμερίσματος αναμένεται να αυξηθεί κατά πάνω από 100 εκατομμύρια γουόν σε σύγκριση με την τιμή πώλησης. Ουσιαστικά πρόκειται για μια μορφή προσέλκυσης πελατών, που δελεάζει όσους θέλουν να μεταπωλήσουν αμέσως τη μονάδα τους μετά την αγορά να βάλουν στην τσέπη τους μόνο το ασφάλιστρο.
Η πράξη της μεταβίβασης των προ-πώλησης δικαιωμάτων σε άλλο πρόσωπο πριν από την καταβολή του τελικού υπολοίπου μετά την πώληση ονομάζεται «μεταπώληση προ-πώλησης δικαιωμάτων». Επί του παρόντος, διάφοροι κανονισμοί έχουν καταστήσει την μεταπώληση προ-πώλησης δικαιωμάτων πολύ πιο δύσκολη από ό,τι στο παρελθόν. Παρ' όλα αυτά, ορισμένοι μεσίτες εξακολουθούν να λειτουργούν στα όρια της νομιμότητας, παρακάμπτοντας τα όρια μεταξύ παράνομων και αμφισβητήσιμων πρακτικών. Αντίθετα, υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου οι τιμές των διαμερισμάτων πέφτουν κάτω από την αρχική τιμή πώλησης μετά την πώληση. Η προκύπτουσα ζημία ονομάζεται αρνητικό ασφάλιστρο ή απλώς «αρνητικό ασφάλιστρο». Αυτό το φαινόμενο καταδεικνύει επίσης σαφώς ότι η έννοια του ασφαλίστρου δεν εγγυάται πάντα κέρδος.
