Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου εξετάζει με ψυχραιμία τη σύνδεση μεταξύ της κυβερνητικής πολιτικής και της αγοράς ακινήτων μέσω της δομής των φόρων που επιβάλλονται σε όλη τη διαδικασία αγοράς, ιδιοκτησίας και πώλησης ενός σπιτιού. Επίσης, σκιαγραφεί τη λογική με την οποία οι φόροι ρυθμίζουν την αγορά.

Οι φόροι είναι το τελευταίο βήμα στα ακίνητα

Σε μια οικονομία της αγοράς, όσοι κατέχουν περιουσιακά στοιχεία πρέπει να επωμίζονται το αντίστοιχο φορολογικό βάρος. Αυτό συμβαίνει επειδή τα περιουσιακά στοιχεία ισοδυναμούν με εξουσία. Όσοι έχουν εξουσία αναπόφευκτα φέρουν ανάλογη ευθύνη. Τα ακίνητα κατέχουν ιδιαίτερα σημαντική θέση μεταξύ αυτών των περιουσιακών στοιχείων. Επομένως, οι φόροι καταβάλλονται καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας: κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, κατά την κατοχή του και μέχρι την πώλησή του.
Κατά την απόκτηση της κυριότητας ενός διαμερίσματος, ο πρώτος φόρος που καταβάλλεται είναι ο «φόρος κτήσης». Αυτός ο φόρος επιβάλλεται επειδή το περιουσιακό στοιχείο έχει αποκτηθεί. Επιπλέον, για να λάβει κάποιος επίσημη αναγνώριση από το κράτος ως ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου, πρέπει επίσης να επωμιστεί τα έξοδα που σχετίζονται με τη διαδικασία «εγγραφής». Κατά την κατοχή του διαμερίσματος, πληρώνει «φόρους κατοχής», οι οποίοι διαιρούνται σε γενικές γραμμές σε φόρο ακίνητης περιουσίας και στον συνολικό φόρο ακίνητης περιουσίας, που συχνά αναφέρεται ως «CRT». Τέλος, εάν κάποιος πουλήσει το διαμέρισμα σε άλλο άτομο και αποκομίσει κέρδος, πληρώνει «φόρο κεφαλαιουχικών κερδών».
Κάποιος θα μπορούσε να παραπονεθεί για το γιατί υπάρχουν τόσοι πολλοί φόροι που σχετίζονται με τα ακίνητα. Ωστόσο, ο σκοπός εδώ δεν είναι να αμφισβητηθεί η δικαιοσύνη αυτών των φόρων, ούτε να διερευνηθούν μέθοδοι εξοικονόμησης φόρων. Το πόσος φόρος πρέπει να πληρώσει κάποιος κατά τη διάρκεια μιας συναλλαγής ακίνητης περιουσίας και πώς μπορεί ενδεχομένως να τον μειώσει θα πρέπει να επαληθεύεται ξεχωριστά κατά την αγορά ή την πώληση ενός διαμερίσματος. Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου στοχεύει να εξετάσει πώς οι φόροι επηρεάζουν την αγορά ακινήτων.

Ακίνητα κοστίζουν χρήματα μόνο και μόνο για να τα αποκτήσεις

Όταν ο όγκος των συναλλαγών ακινήτων μειώνεται υπερβολικά, η κυβέρνηση εξετάζει διάφορα μέτρα για την τόνωση της δραστηριότητας. Μια κοινή προσέγγιση είναι η μείωση του κόστους για την ενθάρρυνση των συναλλαγών, όπως ακριβώς τα σούπερ μάρκετ προσελκύουν πελάτες με εκπτωτικές εκδηλώσεις. Ωστόσο, η κυβέρνηση δεν μπορεί να μειώσει η ίδια τις τιμές των διαμερισμάτων με τη βία. Ποιες επιλογές έχει, λοιπόν, η κυβέρνηση;

«Αν ο στόχος σας για τη νέα χρονιά είναι η αγορά σπιτιού... ποια οφέλη είναι διαθέσιμα;» (Newsis, 2022.12.31.)

Ευτυχώς, μεταξύ των εργαλείων πολιτικής που μπορεί να χρησιμοποιήσει η κυβέρνηση, υπάρχουν μέθοδοι που παράγουν αποτελέσματα παρόμοια με τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων. Αυτές περιλαμβάνουν τη μείωση των φόρων, την ευκολότερη λήψη δανείων ή την αύξηση της πιθανότητας νίκης σε μια λοταρία κατοικίας. Στην πραγματικότητα, έχει εφαρμοστεί ένα σύστημα που μείωσε προσωρινά τον φόρο απόκτησης εντός ενός ορισμένου ορίου για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και παρόμοιες μορφές πολιτικών υποστήριξης έχουν επανειλημμένα εμφανιστεί έκτοτε. Επιπλέον, λανσαρίστηκαν χρηματοοικονομικά προϊόντα με υποστήριξη πολιτικής, σχεδιασμένα να επιτρέπουν σχετικά χαμηλού επιτοκίου δάνεια για την αγορά κατοικιών κάτω από μια ορισμένη τιμή, ανεξάρτητα από τις απαιτήσεις εισοδήματος. Ταυτόχρονα, εφαρμόστηκαν πολιτικές για την αύξηση του αριθμού των μονάδων που κατανέμονται μέσω λοταριών, διευρύνοντας έτσι τις ευκαιρίες για τους νεόνυμφους και τους νέους με σχετικά χαμηλότερες βαθμολογίες συνδρομής.
Ενώ οι πολιτικές συχνά ανακοινώνονται μία κάθε φορά, όταν η αγορά ακινήτων είναι ιδιαίτερα υποτονική, υπάρχει η τάση να εμφανίζονται ταυτόχρονα τόσο στοχευμένες πολιτικές για συγκεκριμένες ομάδες όσο και ολοκληρωμένες πολιτικές που καλύπτουν ολόκληρη την αγορά. Αντίθετα, όταν η αγορά ακινήτων υπερθερμαίνεται, οι ρυθμιστικές πολιτικές που κινούνται προς την αντίθετη κατεύθυνση ανακοινώνονται διαδοχικά.

«Μείωση των φόρων ακίνητης περιουσίας πολλαπλών κατοικιών και χαλάρωση των δανείων» (Asia Economy, 30 Δεκεμβρίου 2022)

Ας εξετάσουμε το φορολογικό ζήτημα για τους πολλαπλούς ιδιοκτήτες κατοικιών. Όταν η αγορά ακινήτων υπερθερμαίνεται, τα άτομα που κατέχουν πολλαπλά ακίνητα συχνά επισημαίνονται ως το βασικό πρόβλημα. Αυτό συμβαίνει επειδή θεωρείται ότι αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών μέσω αγορών για κερδοσκοπικούς σκοπούς και όχι για πραγματική κατοικία. Αντιμέτωπη με την ανάγκη να χαλαρώσει η αγορά ακινήτων, η κυβέρνηση εισάγει πολιτικές που επιβάλλουν σχετικά υψηλούς φόρους σε πολλαπλούς ιδιοκτήτες κατοικιών. Αυτό ονομάζεται «υψηλή φορολογία».
Αντίθετα, όταν η αγορά ακινήτων υφίσταται υπερβολική ύφεση, η κυβέρνηση επιλέγει την αντίθετη πολιτική. Σε τέτοιες περιπτώσεις, όροι όπως «χαλάρωση», «προσαρμογή» ή «κατάργηση» εμφανίζονται συχνά στους τίτλους ειδήσεων. Πράγματι, κατά τη διάρκεια ορισμένων περιόδων, ο πρόσθετος φόρος που εφαρμοζόταν στους ιδιοκτήτες δύο κατοικιών σε καθορισμένες περιοχές προσαρμογής μετατράπηκε στον κανονικό φορολογικό συντελεστή. Για τους ιδιοκτήτες τριών κατοικιών, ο πρόσθετος φόρος διατηρήθηκε, αλλά ο φορολογικός συντελεστής μειώθηκε εν μέρει. Επιπλέον, ενώ τα στεγαστικά δάνεια για ιδιοκτήτες πολλαπλών κατοικιών περιορίστηκαν σε ρυθμιζόμενες περιοχές, αυτοί οι περιορισμοί χαλάρωσαν επίσης εντός ορισμένων ορίων. Έκτοτε, αυτή η κατεύθυνση πολιτικής έχει επανειλημμένα προσαρμοστεί ανάλογα με τις οικονομικές συνθήκες.

Γιατί ο Συνολικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας βρίσκεται πάντα στην επικαιρότητα;

«Τα ζευγάρια που έχουν κοινή ιδιοκτησία και οι ιδιοκτήτες δύο κατοικιών στη Σεούλ θα δουν τη μεγαλύτερη μείωση στον συνολικό φόρο ακίνητης περιουσίας το επόμενο έτος» (MBC, 25 Δεκεμβρίου 2022)

Αυτή τη φορά, ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στον «Ολοκληρωμένο Φόρο Ακίνητης Περιουσίας», τον πιο συχνά αναφερόμενο φόρο κατοχής ακινήτων στις ειδήσεις. Ο Ολοκληρωμένος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας είναι ένα σύστημα που έχει σχεδιαστεί για να διασφαλίζει τη φορολογική ισότητα επιβάλλοντας σχετικά υψηλότερους φόρους σε άτομα που κατέχουν ακίνητα υψηλής αξίας. Αυτό φυσικά εγείρει δύο ερωτήματα: Σε ποιο επίπεδο τιμών θεωρείται η ακίνητη περιουσία «υψηλής αξίας»; Και γιατί αυτό το σύστημα θεωρείται μηχανισμός φορολογικής ισότητας;
Καταρχάς, ας εξετάσουμε το δεύτερο ερώτημα. Αυτό το ζήτημα συνδέεται άμεσα με την ίδια τη βάση ύπαρξης του Συνολικού Φόρου Ακίνητης Περιουσίας. Από την εφαρμογή του, ο φόρος έχει αποτελέσει αντικείμενο πολλαπλών συνταγματικών αμφισβητήσεων και νομικών διαφορών, ωστόσο έχει επανειλημμένα επικυρωθεί ως συνταγματικός. Η υποκείμενη λογική είναι ότι εάν κάποιος κατέχει κατοικίες ή γη υψηλής αξίας εντός του περιορισμένου αποθέματος ακίνητης περιουσίας, είναι λογικό να επιβαρύνεται με ένα ανάλογο επίπεδο φορολογίας. Επιπλέον, ο Συνολικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας εξυπηρετεί επίσης τους πολιτικούς στόχους της σταθεροποίησης των τιμών των ακινήτων και της προώθησης της ισορροπημένης εθνικής ανάπτυξης.
Τώρα, ας επιστρέψουμε στο πρώτο ερώτημα. Η τιμή κατωφλίου εξαρτάται τελικά από την κατεύθυνση της πολιτικής της κυβέρνησης. Κάποια στιγμή, το όριο φόρου ορίστηκε σε ακίνητα που υπερέβαιναν τα 600 εκατομμύρια γουόν σε δημόσια ανακοινωθείσα τιμή ή 900 εκατομμύρια γουόν για μονοκατοικίες, ιδιοκτήτες μονοκατοικίας. Ωστόσο, το όριο έχει έκτοτε αυξηθεί. Πρόσφατα, εφαρμόστηκε ένα σύστημα που χρησιμοποιεί 1.2 δισεκατομμύρια γουόν ως όριο για τους μονοκατοικίες, διατηρώντας παράλληλα μια δομή όπου τα πρότυπα έκπτωσης ποικίλλουν ανάλογα με το καθεστώς της κοινής ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, προκύπτουν περιπτώσεις όπου ζευγάρια που κατέχουν από κοινού μια κατοικία εξαιρούνται από τον φόρο ή βλέπουν το βάρος τους να μειώνεται σημαντικά. Για τους ιδιοκτήτες διπλής κατοικίας, η πιθανότητα μειωμένων φορολογικών βαρών έχει επίσης αυξηθεί καθώς το ποσό του κατωφλίου έχει αυξηθεί και ο πρόσθετος φόρος έχει χαλαρώσει.
Όσο ο Συνολικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας παραμένει σε ισχύ, αναπόφευκτα θα συνεχίσει να κατέχει εξέχουσα θέση στις ειδήσεις που σχετίζονται με τα ακίνητα. Ανεξάρτητα από το αν κάποιος υπόκειται προσωπικά σε αυτόν τον φόρο, η απλή παρατήρηση του κατά πόσον η κυβέρνηση επιδιώκει να χαλαρώσει ή να αυστηροποιήσει τον φόρο παρέχει μια εικόνα για τη συνολική κατεύθυνση της πολιτικής για τα ακίνητα. Επιπλέον, αυτό μπορεί να βοηθήσει στην εκτίμηση της μελλοντικής πορείας της αγοράς ακινήτων.

Η επιχείρηση ενοικίασης κατοικιών, οι φορείς ενοικίασης διαμερισμάτων

Ο βασικός λόγος για τον οποίο προκύπτουν επανειλημμένα προβλήματα ακινήτων είναι η ανεπαρκής προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών σε επιθυμητές τοποθεσίες. Επομένως, εάν μπορεί να εξασφαλιστεί σταθερή στέγαση χωρίς απαραίτητα να υπάρχει ιδιοκτησία, ένα σημαντικό μέρος του προβλήματος θα μπορούσε να μετριαστεί. Ακόμα κι αν κάποιος κατέχει πολλά διαμερίσματα, εάν τα ενοικιάσει σε λογικές τιμές σε όσους δεν έχουν στέγη, είναι πιθανό να αναμένεται ότι ένα άτομο που κατέχει πολλά σπίτια δεν θα οδηγήσει άμεσα σε αύξηση των τιμών των κατοικιών. Το σύστημα «Διαχειριστής Επιχειρήσεων Ενοικίασης Διαμερισμάτων» γεννήθηκε από αυτήν ακριβώς την αναγνώριση. Ωστόσο, αυτό το σύστημα παραμένει ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα συστήματος που δεν κατάφερε να ριζώσει λόγω ασυνεπούς εφαρμογής πολιτικής από την κυβέρνηση.

««Πρωτοφανή Φορολογικά Οφέλη» Αναβιώνουν την Εγγραφή Επιχειρήσεων Ενοικίασης Διαμερισμάτων... Αλλά Θα Λειτουργήσει;» (MoneyS, 25 Δεκεμβρίου 2022)

Ο όρος «αναβίωση» ξεχωρίζει σε αυτό το άρθρο. Υποδηλώνει την επαναφορά ενός συστήματος που κάποτε είχε εξαφανιστεί, ενώ ταυτόχρονα εγείρει ερωτήματα σχετικά με την αποτελεσματικότητά του. Το σύστημα των επιχειρήσεων ενοικίασης διαμερισμάτων παρέχει ορισμένα φορολογικά οφέλη όταν πολλά διαμερίσματα καταχωρούνται για σκοπούς ενοικίασης, αντιμετωπίζοντάς τα ως προσφορά κατοικίας και όχι ως κερδοσκοπία. Τα βασικά οφέλη περιλαμβάνουν τη μείωση των συνολικών φόρων κατοχής ακινήτων ή φόρων κεφαλαιακών κερδών και χαμηλότερες φορολογικές επιβαρύνσεις επί των αποκτήσεων.
Αυτό το σύστημα εισήχθη κατά τη διάρκεια μιας περιόδου ραγδαίας ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, αργότερα επικρίθηκε για την αποτυχία του να επιτύχει τον στόχο του για σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών, οδηγώντας σε μειωμένα επιδόματα και τελικά κατάργησή του. Καθώς η αγορά ακινήτων εισήλθε σε ύφεση και τα απούλητα αποθέματα αυξήθηκαν, η κυβέρνηση αναβίωσε και βελτίωσε το σύστημα. Ενώ η βασική δομή παραμένει παρόμοια με το παρελθόν, ορισμένες προϋποθέσεις έχουν προσαρμοστεί, όπως η συμπερίληψη διαμερισμάτων κάτω από ένα ορισμένο μέγεθος ως επιλέξιμα ακίνητα προς ενοικίαση. Η εγγραφή ως επιχείρηση ενοικίασης για μίσθωση κατοικιών συνοδεύεται από προϋποθέσεις: προσφέρονται φορολογικά οφέλη σε αντάλλαγμα για περιορισμούς στα ποσοστά αύξησης ενοικίου και υποχρέωση διατήρησης του ενοικίου για μια συγκεκριμένη περίοδο.
Η κυβερνητική πολιτική είναι αναμφίβολα σημαντική. Ωστόσο, για να επιτύχει η πολιτική αυτή το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα, η αγορά πρέπει τελικά να ανταποκριθεί αναλόγως. Ενώ θα ήταν ιδανικό η αγορά να ανταποκριθεί στην πολιτική και να κινηθεί οικειοθελώς, η πραγματικότητα έχει επανειλημμένα δείξει ότι τέτοιες περιπτώσεις είναι σπάνιες.

Ακόμα κι αν δεν έχετε σπίτι, θα πρέπει να παρακολουθείτε τα νέα για τα ακίνητα

Όταν διαβάζετε άρθρα σχετικά με ακίνητα, η ηρεμία και η ψυχραιμία είναι υψίστης σημασίας. Εάν αντιδράσετε συναισθηματικά στη γλώσσα που χρησιμοποιείται στα άρθρα, μπορεί να ενθουσιαστείτε υπερβολικά με θέματα που στην πραγματικότητα δεν σας αφορούν άμεσα. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για άρθρα σχετικά με τους φόρους ακίνητης περιουσίας. Άλλωστε, πολύ περισσότεροι άνθρωποι δεν επηρεάζονται από τους φόρους ακίνητης περιουσίας από εκείνους που επηρεάζονται σημαντικά από αυτούς.
Ωστόσο, δεν χρειάζεται να αγνοείτε τα νέα και τα άρθρα για τα ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών θα δείξουν φυσικά ενδιαφέρον, και για όσους δεν έχουν ακίνητο, λίγοι πόροι είναι τόσο πολύτιμοι όσο τα άρθρα για τα ακίνητα για να διευρύνουν την οπτική κάποιου για τον κόσμο. Είναι απαραίτητο να παρατηρούνται οι αλλαγές πολιτικής, να διαπιστώνεται εάν οι τιμές των κατοικιών σταθεροποιούνται και ο όγκος των συναλλαγών ανακάμπτει όπως σκοπεύει η κυβέρνηση, και να εξετάζεται πώς αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν την ευρύτερη οικονομία. Αυτή είναι μια πολύ πιο παραγωγική προσέγγιση από το να συζητάμε εάν «οι φόροι είναι υπερβολικοί» ή «η κυβέρνηση στοχεύει πολύ αυστηρά τους κατόχους περιουσιακών στοιχείων».
Είτε έχετε σπίτι είτε όχι, είτε είστε πλούσιοι είτε όχι, το ενδιαφέρον της κοινωνίας μας για τα ακίνητα είναι τεράστιο. Καθώς ωριμάζετε, οι τιμές των διαμερισμάτων τραβούν φυσικά την προσοχή σας και αρχίζετε να σκέφτεστε αν πρέπει να αγοράσετε σπίτι κάποια μέρα. Τελικά, συνειδητοποιούμε τη σκληρή πραγματικότητα ότι οι τιμές των κατοικιών είναι υπερβολικά υψηλές, γνέφοντας συμφωνώντας με την ιδέα μιας φούσκας ακινήτων. Οι περισσότεροι νέοι ενήλικες που ξεκινούν την καριέρα τους καταλαβαίνουν γρήγορα ότι ακόμα κι αν έχουν εξοικονομήσει κάθε δεκάρα από τον τρέχοντα μισθό τους χωρίς να ξοδέψουν ούτε δεκάρα, η αγορά ενός διαμερίσματος σε καλή τοποθεσία στη Σεούλ παραμένει σχεδόν αδύνατη.
Δεν είναι μόνο η νεότερη γενιά που αντιμετωπίζει δυσκολίες.
Οι μεσήλικες και οι ηλικιωμένοι που εργάστηκαν σκληρά για χρόνια για να αγοράσουν τελικά ένα σπίτι αισθάνονται επίσης δυσαρεστημένοι, καθώς αντιλαμβάνονται ότι οι αξίες των γύρω ακινήτων αυξάνονται ενώ η αξία του δικού τους σπιτιού παραμένει στάσιμη. Η προσθήκη του φορολογικού βάρους της κυβέρνησης απλώς εντείνει αυτή τη δυσαρέσκεια. Αν και οι περιστάσεις τους διαφέρουν, το συμπέρασμα που καταλήγουν από γενιά σε γενιά είναι παρόμοιο: «Αυτός ο κόσμος είναι διαλυμένος και το πρόβλημα είναι ότι η κυβέρνηση δεν τον διορθώνει».
Η αδιαμφισβήτητη πραγματικότητα είναι ότι οι τιμές των διαμερισμάτων σε καλή τοποθεσία στη Σεούλ έχουν φτάσει σε επίπεδα που είναι εξαιρετικά δύσκολο να αντέξουν οικονομικά οι απλοί πολίτες. Είναι επίσης δύσκολο να αρνηθεί κανείς ότι εάν οι τιμές των ακινήτων παρουσιάσουν δραστικές διακυμάνσεις, ολόκληρη η κορεατική οικονομία θα υποστεί ένα σημαντικό πλήγμα. Οι τιμές των κατοικιών δεν είναι μόνο προβληματικές όταν εκτοξεύονται, αλλά προκαλούν και σοβαρές παρενέργειες όταν καταρρέουν. Εάν η αξία που οι άνθρωποι θεωρούν ένα σταθερό περιουσιακό στοιχείο καταρρεύσει σε μια στιγμή, η εθνική οικονομία αναπόφευκτα βυθιστεί σε σημαντική αναταραχή.
Το πρόβλημα των ακινήτων στη Νότια Κορέα δεν αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Είναι βαθιά συνυφασμένο με τον χρηματοπιστωτικό τομέα μέσω των δανείων για ακίνητα, στενά συνδεδεμένο με τους μη ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω του συστήματος καταθέσεων jeonse και με πολυάριθμους κλάδους, όπως οι κατασκευές, τα χρηματοοικονομικά και οι υπηρεσίες. Επομένως, η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων θα μπορούσε να οδηγήσει σε κρίση που θα επηρεάσει ολόκληρο τον βιομηχανικό τομέα και όχι μόνο μια συγκεκριμένη τάξη. Αυτό σημαίνει ότι μια απότομη πτώση των τιμών των κατοικιών δεν είναι απαραίτητα κάτι για το οποίο πρέπει να γιορτάσουμε.
Ακόμα κι αν οι τρέχουσες τιμές των ακινήτων φαίνονται ασυνήθιστες, η μείωσή τους από τη μια μέρα στην άλλη δεν είναι επιθυμητή. Χρειάζεται μια προσέγγιση που να ρυθμίζει τον ρυθμό μέσα σε αυτό που μπορεί να αντέξει η οικονομία μας και να ομαλοποιεί σταδιακά την αγορά. Ο λόγος που οι φόροι τοποθετούνται τόσο στην αρχή όσο και στο τέλος των συναλλαγών ακινήτων είναι ακριβώς επειδή, στο πλαίσιο αυτής της διαδικασίας προσαρμογής, οι φόροι λειτουργούν ως το πιο άμεσο και ισχυρό εργαλείο πολιτικής.