Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου εξετάζει με ψυχραιμία γιατί τα διαμερίσματα στη Νότια Κορέα αντιμετωπίζονται ως χρηματοοικονομικά προϊόντα πέρα από απλούς χώρους διαβίωσης, καθώς και τη δομή που δημιουργείται από δάνεια, ασφαλιστικές συμβάσεις και ψυχολογία.
Πώς στο καλό μπορείς να αγοράσεις ένα διαμέρισμα;
Ένα διαμέρισμα είναι το πιο ακριβό περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να αγοράσει ένας μέσος άνθρωπος. Επιπλέον, δεδομένου ότι οι τιμές των κατοικιών δεν περιλαμβάνονται στον δείκτη τιμών καταναλωτή, ανεξάρτητα από το πόσο δραστικά κυμαίνονται, είναι δύσκολο να κατανοήσει κανείς πραγματικά το επίπεδό τους με βάση αποκλειστικά τον επίσημο ΔΤΚ της κυβέρνησης. Δεδομένης της τεράστιας κλίμακας των τιμών των κατοικιών, υπάρχει επίσης ανησυχία ότι η συμπερίληψή τους στον δείκτη θα μπορούσε να διαστρεβλώσει τον ίδιο τον δείκτη. Ανεξάρτητα από αυτό, αν κάποιος διαθέτει πραγματικά αρκετά μετρητά ή κεφάλαια για να αγοράσει απευθείας το πιο ακριβό αντικείμενο που αγοράζει στη ζωή του, αυτή θα ήταν η πραγματική παραδοξότητα. Η κοινή λογική υπαγορεύει ότι ο δανεισμός χρημάτων είναι ο μόνος τρόπος για να αγοράσει κανείς ένα διαμέρισμα.
Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζών, δανείζουν χρήματα. Οι τράπεζες δεν θα παραδώσουν χρήματα άνευ όρων, λέγοντας «Έχετε εργαστεί σκληρά, οπότε παρακαλώ χρησιμοποιήστε αυτά τα χρήματα για να αγοράσετε ένα σπίτι», βασιζόμενες αποκλειστικά στις καλές προθέσεις του δανειολήπτη. Τόσο ο δανειολήπτης όσο και ο δανειστής πρέπει να πληρούν ο ένας τις απαραίτητες προϋποθέσεις του άλλου. Το χρηματοπιστωτικό προϊόν που δημιουργήθηκε για την αντιμετώπιση αυτής της ανάγκης είναι το στεγαστικό δάνειο.
Δεν μπορώ να αγοράσω διαμέρισμα με τα δικά μου χρήματα
Ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένας τρόπος δανεισμού χρημάτων υπό την προϋπόθεση ότι, εάν ο δανειολήπτης δεν αποπληρώσει το δάνειο, μεταβιβάζει το δικαίωμα διάθεσης του σπιτιού του στην τράπεζα. Εάν ο δανειολήπτης αθετήσει την υποσχεθείσα αποπληρωμή, η τράπεζα θέτει σε πλειστηριασμό το υποθηκευμένο ακίνητο σε τρίτο μέρος και χρησιμοποιεί τα έσοδα για την ανάκτηση του ανεξόφλητου ποσού του δανείου.
«Το χρέος των νοικοκυριών έφτασε σε ιστορικά υψηλά επίπεδα το τρίτο τρίμηνο... Η αύξηση των στεγαστικών δανείων επιβραδύνεται εν μέσω πτώσης των τιμών των κατοικιών» (Σεούλ Σινμούν, 23 Νοεμβρίου 2022)
Ενώ οι αγορές διαμερισμάτων κατηγοριοποιούνται γενικά ως αγορά νέου διαμερίσματος εκτός σχεδίου ή αγορά υπάρχοντος διαμερίσματος, τα δάνεια είναι σχεδόν αναπόφευκτα ανεξάρτητα από την επιλεγμένη μέθοδο. Επομένως, η εξέταση της τάσης αύξησης των στεγαστικών δανείων μπορεί να δείξει εάν η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ενεργό φάση ή εισέρχεται σε ύφεση. Καθώς οι προσδοκίες για αύξηση των τιμών των κατοικιών αυξάνονται, οι άνθρωποι αγοράζουν περισσότερα διαμερίσματα, οδηγώντας σε επέκταση του όγκου των στεγαστικών δανείων. Αντίθετα, όταν αναμένεται στάσιμη ή πτώση των τιμών των κατοικιών, το αγοραστικό κλίμα εξασθενεί και τα στεγαστικά δάνεια τείνουν επίσης να μειώνονται.
Ωστόσο, η τάση αύξησης των στεγαστικών δανείων δεν ευθυγραμμίζεται πάντα απόλυτα με τη ροή της αγοράς ακινήτων. Αυτό συμβαίνει επειδή μερικές φορές λαμβάνονται πρόσθετα δάνεια όχι για αγορές διαμερισμάτων, αλλά για την κάλυψη εξόδων διαβίωσης ή την αποπληρωμή υφιστάμενων δανείων.
Εξετάζοντας τον τίτλο του άρθρου που αναφέρθηκε προηγουμένως, ενώ το συνολικό χρέος των νοικοκυριών έχει συσσωρευτεί σε ιστορικά υψηλό επίπεδο, ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων - τα οποία αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος του χρέους των νοικοκυριών - έχει δείξει σημάδια επιβράδυνσης εδώ και αρκετό καιρό. Αυτό υποδηλώνει ότι η ατμόσφαιρα της αγοράς, που κάποτε χαρακτηριζόταν από τον λεγόμενο «ολιστικό» δανεισμό - όπου οι άνθρωποι έβγαζαν μέχρι και την τελευταία δεκάρα για να αγοράσουν ένα σπίτι - έχει ξεπεράσει την κορύφωσή της και έχει εισέλθει σε μια κάπως πιο ήρεμη φάση. Η άμεση αιτία που αναφέρεται γι' αυτό είναι η μείωση των τιμών των κατοικιών. Ωστόσο, η επιβράδυνση της αύξησης των στεγαστικών δανείων δεν σημαίνει ότι ο συνολικός κίνδυνος του χρέους των νοικοκυριών έχει επιλυθεί. Αυτό συμβαίνει επειδή άλλα βάρη δανείων στον τομέα των νοικοκυριών παραμένουν σε επίπεδα που εξακολουθούν να προκαλούν ανησυχία.
Η φούσκα των ακινήτων είναι ιδιαίτερα τρομακτική επειδή τα δάνεια είναι, τελικά, χρέη που πρέπει να αποπληρωθούν. Εάν ο δανειολήπτης χάσει την ικανότητα αποπληρωμής του, το βάρος μετατοπίζεται σε άλλες οντότητες. Η πρώτη που φέρει την ευθύνη είναι η δανείστρια τράπεζα. Ενώ οι τράπεζες προσπαθούν να ανακτήσουν το δάνειο διαθέτοντας το διαμέρισμα που έχει εξασφαλιστεί ως εγγύηση, η αξία της ίδιας της εγγύησης μειώνεται απότομα όταν σκάει η φούσκα των ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ακόμη και η πώληση του ακινήτου μπορεί να μην ανακτήσει πλήρως το δανεισμένο ποσό.
Οι τράπεζες που κατέχουν μεγάλες ποσότητες τέτοιων υποτιμημένων περιουσιακών στοιχείων ασφαλείας αναπόφευκτα αντιμετωπίζουν σημαντική αστάθεια στις δραστηριότητές τους. Εάν οι τράπεζες καταστούν αφερέγγυες με αλυσιδωτή αντίδραση, οδηγώντας σε μια κατάσταση όπου κανείς δεν μπορεί να εξυπηρετήσει τα χρέη του, η κυβέρνηση τελικά παρεμβαίνει για να καλύψει τις ζημίες χρησιμοποιώντας χρήματα των φορολογουμένων. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο η κυβέρνηση παρακολουθεί στενά την κλίμακα και τις τάσεις των στεγαστικών δανείων.
«“Μετανιώνω που αγόρασα σπίτι με όλες μου τις οικονομίες”... Η δεκαετία του 2030 βυθίζεται στη φτώχεια” (The Korea Economic Daily, 3 Νοεμβρίου 2022)
Αυτό το άρθρο αποκαλύπτει με σαφήνεια την ατμόσφαιρα της αγοράς ακινήτων της Νότιας Κορέας εκείνη την εποχή. Κατά τη διάρκεια της απότομης αύξησης των τιμών των κατοικιών, άρθρα που υποστήριζαν την «υιοθέτηση της μόδας ακόμη και αν αυτό σημαίνει ανάληψη κινδύνων» εμφανίζονταν πολύ πιο συχνά από εκείνα που προειδοποιούσαν για κινδύνους. Παρά την ραγδαία αύξηση του χρέους των νοικοκυριών, όροι που προκαλούσαν εντυπωσιασμό, όπως «ξαφνική φτώχεια», τροφοδότησαν άγχος και ένα αίσθημα κρίσης, ενισχύοντας τον φόβο του «να μείνουν πίσω». Ωστόσο, καθώς η αγορά ακινήτων μετατοπίστηκε σε ύφεση, οι άνθρωποι αντιμετωπίζουν τώρα τον φόβο της πιθανής πραγματικής «φτώχειας».
Εάν ο πρωταρχικός δείκτης της υγείας της αγοράς ακινήτων είναι η αγορά πωλήσεων νέων κατοικιών, τότε η διακύμανση των στεγαστικών δανείων μπορεί να θεωρηθεί ως δευτερεύων δείκτης. Η κλίμακα των δανείων γενικά κινείται παράλληλα με τον όγκο των συναλλαγών ακινήτων. Όταν ο όγκος των συναλλαγών αυξάνεται, αυξάνονται και τα δάνεια. Όταν ο όγκος των συναλλαγών μειώνεται, το συνολικό ποσό του δανείου συνήθως ακολουθεί το ίδιο μοτίβο.
Παρ 'όλα αυτά, ο λόγος για τον οποίο πολλοί άνθρωποι επωμίζονται το βαρύ βάρος των δανείων για την αγορά διαμερισμάτων είναι σαφής. Πηγάζει από την ισχυρή πεποίθηση ότι ακόμη και αν συσσωρεύσουν χρέη και πληρώσουν τόκους, εφόσον οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, τελικά θα ωφεληθούν. Αυτή η πεποίθηση είναι βαθιά ριζωμένη στην κορεατική κοινωνία εδώ και μεγάλο χρονικό διάστημα. Ενώ οι νεότερες γενιές τείνουν να κρίνουν με βάση δείκτες και αριθμούς παρά με βάση την πεποίθηση, αυτή η πίστη συχνά ενισχύεται αφού βιώσουν την αγορά αρκετές φορές.
Ωστόσο, καθώς τα επιτόκια δανείων αυξάνονται, ενώ οι τιμές των κατοικιών δείχνουν ελάχιστα σημάδια αύξησης, όσοι έχουν σχετικά χαμηλότερα εισοδήματα - συγκεκριμένα όσοι βρίσκονται στην ηλικία των 20 και 30 - φτάνουν πρώτοι στα όριά τους. Οι κρίσεις ξεκινούν πάντα από το πιο αδύναμο σημείο. Σε περιφερειακό επίπεδο, τα σημάδια εμφανίζονται πρώτα στις επαρχίες, σε γενεαλογικό επίπεδο, μεταξύ εκείνων που βρίσκονται στην ηλικία των 20 και 30 και στον χρηματοπιστωτικό τομέα, εντός των δευτερογενών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Παρ 'όλα αυτά, εάν η αγορά ακινήτων στη Νότια Κορέα καταφέρει να αντέξει την καταιγίδα και να εισέλθει ξανά σε ανοδική τάση, παραμένει έτοιμη να αναζωπυρωθεί ξανά ανά πάσα στιγμή.
Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν διαβάσετε άρθρα για ακίνητα
«Η άρση των ρυθμιζόμενων ζωνών και η χαλάρωση του δανεισμού συμβάλλουν στην ομαλή προσγείωση... αλλά δεν επαρκούν για την αποκατάσταση του αγοραστικού κλίματος» (Yonhap News, 10 Νοεμβρίου 2022)
Εκτός αν υπάρξει μια θεμελιώδης μετατόπιση στη δομή του πληθυσμού και την κοινωνική δομή, φαίνεται απίθανο να αλλάξει σύντομα η οπτική της κορεατικής κοινωνίας για τα διαμερίσματα. Σήμερα, οι μεσήλικες Κορεάτες έχουν δύο βασικούς συντρόφους ζωής. Ο ένας είναι ο/η σύζυγός τους, δεσμευμένος από τον γάμο, και ο άλλος είναι η τράπεζα, δεσμευμένη από το χρέος. Ενώ η ιδιοκτησία κατοικίας μοιράζεται με τον/την σύζυγο, όταν ένα σπίτι αποκτάται μέσω δανείου, ουσιαστικά γίνεται συνιδιοκτησία με την τράπεζα. Έτσι, τα ακίνητα εκτείνονται πέρα από τον χώρο διαβίωσης μιας οικογένειας. Είναι βαθιά συνυφασμένα με τα οικονομικά του νοικοκυριού και το ευρύτερο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο έχουν τη δυνατότητα να ταράξουν όχι μόνο τα μεμονωμένα νοικοκυριά αλλά ολόκληρη την εθνική οικονομία. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο θα πρέπει να δίνεται συνεχώς προσοχή στα άρθρα ειδήσεων που σχετίζονται με τα ακίνητα.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν όροι όπως «κανονισμός» ή «πολιτική» εμφανίζονται σε άρθρα για ακίνητα. Ενώ οι κανονισμοί και οι πολιτικές για τα ακίνητα μπορεί να φαίνεται ότι έχουν μικρό άμεσο αντίκτυπο στην αγορά, ασκούν σημαντική επιρροή μακροπρόθεσμα. Κατά συνέπεια, οι τίτλοι συχνά περιέχουν φράσεις όπως «ελάχιστη επίδραση» ή «η αγορά δεν δείχνει καμία αντίδραση», ωστόσο αυτά τα μέτρα οδηγούν συχνά σε σαφείς αλλαγές με την πάροδο του χρόνου, ακόμη και αν δεν είναι άμεσα εμφανείς.
Οι αντιπροσωπευτικοί κανονισμοί για τα ακίνητα περιλαμβάνουν περιφερειακούς περιορισμούς και περιορισμούς δανείων. Οι περιφερειακοί περιορισμοί περιλαμβάνουν «ζώνες-στόχους προσαρμογής» και «περιοχές υπερθέρμανσης κερδοσκοπίας». Ο χαρακτηρισμός ως ζώνη-στόχος προσαρμογής επιβάλλει περιορισμούς στις συνδρομές, τα δάνεια και τη μεταπώληση, μαζί με υψηλότερους φόρους. Οι περιοχές υπερθέρμανσης κερδοσκοπίας αντιμετωπίζουν ακόμη αυστηρότερους περιορισμούς. Όχι μόνο οι κανονισμοί είναι περίπλοκοι, αλλά τα συγκεκριμένα κριτήρια και οι καθορισμένες περιοχές αλλάζουν συχνά με βάση τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων. Επομένως, όποιος ενδιαφέρεται για ακίνητα πρέπει να ελέγχει συνεχώς για τις πιο πρόσφατες πληροφορίες.
Οι κανονισμοί δανείων περιλαμβάνουν τον Δείκτη Χρέους προς Εισόδημα (DTI), τον Δείκτη Δανείου προς Αξία (LTV) και τον Δείκτη Εξυπηρέτησης Χρέους (DSR). Μεταξύ αυτών, ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους (DTV) είναι ένας δείκτης που δείχνει πόσο δάνειο μπορεί να ληφθεί σε σχέση με την αξία του ακινήτου που παρέχεται ως εγγύηση. Για παράδειγμα, εάν η τιμή ενός διαμερίσματος που έχει δεσμευτεί ως εγγύηση είναι 1 δισεκατομμύριο γουόν και το Δείκτη Εξυπηρέτησης Χρέους (LTV) είναι 70%, μπορεί να ληφθεί μέγιστο δάνειο 700 εκατομμυρίων γουόν. Ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους (DSR) είναι μια πιο αυστηρή έννοια από τον Δείκτη Εξυπηρέτησης Χρέους (DTI), και αντιπροσωπεύει τον λόγο των ετήσιων αποπληρωμών κεφαλαίου και τόκων του δανείου προς το ετήσιο εισόδημα. Για παράδειγμα, εάν ο ετήσιος μισθός σας είναι 40 εκατομμύρια γουόν και ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους (DSR) είναι 50%, οι συνολικές αποπληρωμές κεφαλαίου και τόκων ανά έτος δεν μπορούν να υπερβούν τα 20 εκατομμύρια γουόν.
Ένας λόγος για τον οποίο οι όροι των στεγαστικών δανείων επεκτείνονται στα 40 ή 50 χρόνια σχετίζεται ακριβώς με αυτόν τον κανονισμό DSR. Οι μεγαλύτερες περίοδοι δανείου μειώνουν το ετήσιο ποσό αποπληρωμής, επιτρέποντας στους δανειστές να πληρούν τα πρότυπα DSR, ενώ παράλληλα χορηγούν μεγαλύτερα ποσά δανείων. Δεδομένου ότι οι λεπτομέρειες του κανονισμού δανείων αλλάζουν συχνά και οι υπολογισμοί είναι περίπλοκοι, η χρήση ηλεκτρονικών υπολογιστών ή εφαρμογών για κινητά προσφέρει πρακτική βοήθεια.
Ενώ η κατανόηση της ακριβούς σημασίας κάθε όρου είναι σημαντική, αυτό που έχει μεγαλύτερη σημασία είναι η διάκριση της συνολικής κατεύθυνσης της πολιτικής για τα ακίνητα. Όταν όροι που σχετίζονται με κανονισμούς ή πολιτικές περιλαμβάνουν τη λέξη «σύσφιξη», αυτή μπορεί να ερμηνευτεί ως πρόθεση ελέγχου και σταθεροποίησης της αγοράς. Αντίθετα, όταν χρησιμοποιείται η λέξη «χαλάρωση», μπορεί να γίνει κατανοητή ως πρόθεση επανενεργοποίησης μιας στάσιμης αγοράς. Ωστόσο, είναι επίσης σημαντικό να θυμόμαστε ότι, σε αντίθεση με τις πολιτικές προθέσεις της κυβέρνησης, η αγορά ακινήτων συχνά αντιδρά πιο καθαρά μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, παρά αμέσως μετά την ανακοίνωση των κανονισμών. Εάν αγοράσετε ένα σπίτι αμέσως μόλις γνωστοποιηθεί η χαλάρωση των κανονιστικών μέτρων ή πουλήσετε ένα σπίτι τη στιγμή που ανακοινωθεί η σύσφιξη των κανονιστικών μέτρων, ενδέχεται στην πραγματικότητα να αντιμετωπίσετε αποτελέσματα διαφορετικά από αυτά που περιμένατε. Η διατήρηση αυτού του σημείου κατά νου είναι πρωταρχικής σημασίας όταν διαβάζετε άρθρα για τα ακίνητα.
