Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου εξετάζει με ψυχραιμία γιατί η κατάθεση Jeonse, αν και φαίνεται σαν ένα σταθερό περιουσιακό στοιχείο, στην πραγματικότητα περιέχει πιστωτικό κίνδυνο παρόμοιο με τις επενδύσεις σε μετοχές, μέσω της συμβατικής της δομής και των θεσμικών περιορισμών της.
Γιατί η επένδυση σε μετοχές είναι τόσο επικίνδυνη;
Ενώ οι αρχές και οι προσεγγίσεις των επενδύσεων διαφέρουν ελαφρώς από άτομο σε άτομο, οι περισσότεροι άνθρωποι επιδιώκουν ουσιαστικά δύο πράγματα: υψηλότερες αποδόσεις και χαμηλότερο κίνδυνο. Με άλλα λόγια, προτιμούν επιλογές που είναι ταυτόχρονα σταθερές και προσφέρουν υψηλές αποδόσεις. Ομοίως, η σταθερή αύξηση του ΑΕΠ με ελάχιστες διακυμάνσεις είναι ιδανική και όλοι αναμένουν με ανυπομονησία τις αποδόσεις των επενδύσεων με χαμηλή μεταβλητότητα σε συνδυασμό με σημαντική ανατίμηση των περιουσιακών στοιχείων.
Ωστόσο, η έννοια του «κινδύνου» είναι πιο περίπλοκη από ό,τι θα μπορούσε κανείς να φανταστεί. Δεδομένου ότι η αξία των μετοχών ή των συναλλαγματικών ισοτιμιών κυμαίνεται συνεχώς, μπορεί κανείς να εκτιμήσει το μέγεθος του κινδύνου παρατηρώντας τις κινήσεις των τιμών και την αστάθεια. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου η τιμή δεν αλλάζει, παραμένοντας σταθερή, μόνο και μόνο για να γίνει ξαφνικά μηδενική σε κάποιο σημείο. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και οι επενδύσεις που φαίνονται εξαιρετικά σταθερές μπορούν, αν και με χαμηλή πιθανότητα, να ενέχουν τον κίνδυνο να εξαφανιστούν εντελώς σε μια στιγμή.
Τι γίνεται αν η αξία του ενεργητικού σας χάσει την αξία της;
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η προκαταβολή jeonse. Το ποσό της προκαταβολής καθορίζεται κατά την υπογραφή της σύμβασης, επιστρέφεται κατά τη λήξη της σύμβασης και διατηρεί την αξία του καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Εκ πρώτης όψεως, φαίνεται να είναι ένα εξαιρετικά σταθερό περιουσιακό στοιχείο. Αλλά είναι πραγματικά μια ασφαλής επιλογή; Καταστάσεις όπου οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να επιστρέψουν την προκαταβολή συμβαίνουν στην πραγματικότητα αρκετά συχνά και σε τέτοιες περιπτώσεις, η αξία της προκαταβολής jeonse μειώνεται σχεδόν στο μηδέν σε μια στιγμή. Εκτός αν είστε ειδικός, είναι δύσκολο να εντοπίσετε αυτό το είδος κινδύνου εκ των προτέρων, καθιστώντας τέτοιες συναλλαγές πιο επικίνδυνες από τις μετοχές από ορισμένες απόψεις.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η αξία ορισμένων γνωστών μετοχών εταιρειών ή οι συναλλαγματικές ισοτιμίες κυμαίνονται συνεχώς. Ωστόσο, περιπτώσεις όπου η αξία μιας μετοχής μειώνεται στο μισό ή λιγότερο, ή ακόμα και στο ένα τρίτο ή λιγότερο της τιμής αγοράς της, συμβαίνουν λιγότερο συχνά από ό,τι θα περίμενε κανείς. Συχνά, ακόμη και αν χρειαστεί χρόνος, η αξία ανακάμπτει. Φυσικά, υπάρχουν σίγουρα περιπτώσεις όπου η κακή διαχείριση μιας εταιρείας προκαλεί την πτώση της τιμής της μετοχής της ή όπου η πτώχευση οδηγεί σε διαγραφή από το χρηματιστήριο. Ωστόσο, οι επενδύσεις σε μετοχές εγγενώς λαμβάνουν υπόψη τέτοιους κινδύνους και, δεδομένου ότι οι διακυμάνσεις των τιμών των μετοχών αποκαλύπτονται σε πραγματικό χρόνο, τα προειδοποιητικά σημάδια κινδύνου είναι σχετικά ορατά εξωτερικά.
Όταν εμπιστεύεστε χρήματα σε κάποιον, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος να μην τα πάρετε πίσω. Αυτός ο κίνδυνος είναι κοινός σε όλες τις μορφές συμβάσεων που αφορούν ανταλλαγή χρημάτων, όχι μόνο μεταξύ ατόμων, αλλά και σε συναλλαγές με εταιρείες ή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Αυτό ονομάζεται «πιστωτικός κίνδυνος». Εάν η σύμβαση εκπληρωθεί όπως ορίζεται, δεν υπάρχει πρόβλημα. Ωστόσο, προκύπτουν προβλήματα εάν ο οφειλέτης χάσει την ικανότητα αποπληρωμής λόγω επιχειρηματικής αποτυχίας ή σκόπιμα δεν αποπληρώσει. Ο ευρέως οριζόμενος πιστωτικός κίνδυνος περιλαμβάνει διακυμάνσεις στην αξία των μετοχών ή των ομολόγων που προκαλούνται από την αδυναμία μιας εταιρείας να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της. Εδώ, θα επικεντρωθούμε στον πιστωτικό κίνδυνο με μια πιο στενή έννοια.
Αναπόφευκτος Πιστωτικός Κίνδυνος στο Jeonse
Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι σχετικά εξοικειωμένα με αυτό το είδος κινδύνου. Διεξάγουν αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας με βάση την προϋπόθεση ότι υπάρχει πιθανότητα μη ανάκτησης των χρημάτων και προετοιμάζονται για τον κίνδυνο ορίζοντας διαφορετικά επιτόκια ανάλογα με τις αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας. Για παράδειγμα, εάν η πιστοληπτική αξιολόγηση ενός ατόμου είναι χαμηλή, γεγονός που υποδηλώνει πιθανότητα αθέτησης 8%, η τράπεζα πρέπει να εφαρμόσει ένα επιτόκιο τουλάχιστον υψηλότερο από αυτό για να αντισταθμίσει την πιθανή ζημία. Ο λόγος που τα επιτόκια μειώνονται όταν παρέχεται εγγύηση είναι ότι ακόμη και αν η αποπληρωμή δεν πραγματοποιηθεί, η εγγύηση μπορεί να ρευστοποιηθεί για τον μετριασμό των ζημιών. Επομένως, τα υψηλότερα επιτόκια δανείων για χαμηλότερες αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας είναι ένα φυσικό φαινόμενο και όχι ζήτημα διακρίσεων. Υπάρχουν επίσης αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας για εταιρείες και χώρες και οι θεμελιώδεις αρχές τους δεν διαφέρουν σημαντικά από εκείνες για τα άτομα.
Το πρόβλημα δεν έγκειται στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αλλά στα άτομα. Όταν συνάπτουν χρηματικές συμβάσεις, τα άτομα δυσκολεύονται να εκτιμήσουν με ακρίβεια και να αναγνωρίσουν το μέγεθος του κινδύνου — ότι η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου θα μπορούσε να μειωθεί στο μηδέν υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες αθέτησης της σύμβασης, παρόλο που η αξία του συνήθως παραμένει σταθερή.
Επιπλέον, ο πιστωτικός κίνδυνος συχνά γίνεται εμφανής μόνο προς το τέλος της σύμβασης.
Ένα συμβόλαιο jeonse ενέχει όλους τους κινδύνους που περιγράφονται παραπάνω. Ο ενοικιαστής δανείζει ένα μεγάλο ποσό στον ιδιοκτήτη σε αντάλλαγμα για τη χρήση του σπιτιού. Δεδομένου ότι η αξία αυτού του μεγάλου ποσού παραμένει αμετάβλητη υπό κανονικές συνθήκες, ο ενοικιαστής το αντιλαμβάνεται ως σχετικά ασφαλέστερο από τις επενδύσεις σε μετοχές. Ωστόσο, αυτό το συμβόλαιο βασίζεται αποκλειστικά στην πιστοληπτική ικανότητα του ιδιοκτήτη και υπάρχει σαφής κίνδυνος να μην επιστραφεί η προκαταβολή jeonse εάν ο ιδιοκτήτης αντιμετωπίσει προβλήματα.
Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι εξοικειωμένα με τον πιστωτικό κίνδυνο και μπορούν να τον αξιολογήσουν σχετικά αποτελεσματικά, αλλά οι ενοικιαστές όχι. Επιπλέον, όταν ένα άτομο καταθέτει χρήματα σε ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, όχι μόνο η σταθερότητα του ίδιου του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος είναι υψηλότερη από αυτή ενός μεμονωμένου ιδιοκτήτη, αλλά και η κρατική ασφάλιση καταθέσεων παρέχει προστασία. Αντίθετα, η σταθερότητα του ιδιοκτήτη είναι σχετικά χαμηλή και το επίπεδο κρατικής προστασίας για τα συμβόλαια ιδρυμάτων είναι επίσης περιορισμένο σε σύγκριση με το σύστημα ασφάλισης καταθέσεων.
Οι ενοικιαστές του Jeonse μπορεί να αισθάνονται ότι δεν θα έπρεπε να αναλαμβάνουν αυτόν τον κίνδυνο, ειδικά επειδή δεν επιδιώκουν υψηλές αποδόσεις. Ωστόσο, είναι επίσης αλήθεια ότι απολαμβάνουν σημαντικά οφέλη χρησιμοποιώντας τον χώρο διαβίωσης χωρίς να πληρώνουν μηνιαίο ενοίκιο. Είτε οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται είτε μειώνονται, οι ενοικιαστές δεν έχουν άμεσο κέρδος ή ζημία, επομένως μπορεί να θεωρούν την προκαταβολή του Jeonse ασφαλέστερη από επενδυτικές δραστηριότητες όπως η χρηματιστηριακή αγορά. Ωστόσο, ο κίνδυνος μη επιστροφής της προκαταβολής είναι δύσκολο να προβλεφθεί και δύσκολο να προετοιμαστεί κανείς εκ των προτέρων.
Με απλά λόγια, εάν οι τιμές των κατοικιών πέσουν κάτω από το ποσό της προκαταβολής, η επιστροφή ολόκληρης της προκαταβολής καθίσταται αρκετά δύσκολη. Επιπλέον, ενώ η παρακράτηση της προκαταβολής από τους ιδιοκτήτες μέχρι την εύρεση του επόμενου ενοικιαστή συνιστά παραβίαση της σύμβασης, αυτή η πρακτική είναι στην πραγματικότητα αρκετά συνηθισμένη. Παρά τους πολυάριθμους κινδύνους που ενέχει το σύστημα jeonse, όταν εξεταστεί προσεκτικά, έχει παραμεληθεί απλώς και μόνο επειδή είναι μια μακροχρόνια πρακτική. Οι βελτιώσεις του συστήματος καθυστερούν σε περιόδους αύξησης των τιμών των κατοικιών, μόνο και μόνο για να επαναληφθεί ο κύκλος όταν οι τιμές πέφτουν, με αποτέλεσμα πολλά θύματα.
Από το Σύστημα Jeonse στο Σύστημα Μηνιαίου Ενοικίου
Το σύστημα Jeonse περιλαμβάνει μεγάλα χρηματικά ποσά που αλλάζουν χέρια μεταξύ ατόμων, ωστόσο η φύση του καθιστά εξαιρετικά δύσκολο τον εκ των προτέρων εντοπισμό εγγενών κινδύνων. Εάν μια απόφαση ληφθεί με πλήρη επίγνωση των κινδύνων, η ευθύνη βαρύνει δικαιωματικά το άτομο. Ακόμα κι έτσι, το μέγεθος των χρημάτων που εμπλέκονται καθιστά δύσκολο να θεωρηθεί το σύστημα Jeonse αποκλειστικά ως ιδιωτική συναλλαγή. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι ενοικιαστές δυσκολεύονται να επαληθεύσουν ακριβείς πληροφορίες σχετικά με τους ιδιοκτήτες και είναι πρακτικά αδύνατο να διαθέτουν το επίπεδο εμπειρογνωμοσύνης που συναντάται σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα όπως οι τράπεζες.
Για αυτούς τους λόγους, υπάρχει ανάγκη για πιο ενεργή αξιοποίηση του συστήματος μηνιαίου ενοικίου, το οποίο συνεπάγεται σχετικά χαμηλότερο βάρος καταθέσεων. Η κυβέρνηση πρέπει επίσης να μετατοπίσει σταδιακά τις πολιτικές της προς την υποστήριξη του μηνιαίου ενοικίου αντί του jeonse. Φυσικά, το σύστημα jeonse έχει τα πλεονεκτήματά του και τα άτομα μπορούν να επωφεληθούν από αυτό ανάλογα με τις περιστάσεις τους, επομένως απαιτείται προσεκτική κρίση.
Τα άτομα πρέπει να αναγνωρίζουν και να εκπαιδεύονται σχετικά με τους διάφορους κινδύνους. Είτε πρόκειται για μετοχές είτε για τιμές κατοικιών, πρέπει πάντα να έχουμε κατά νου ότι κατά τη διάρκεια μιας ανοδικής τάσης, είναι εύκολο να ξεχάσουμε την πιθανότητα μιας ύφεσης. Είναι επίσης απαραίτητο να κατανοήσουμε και να προετοιμαστούμε για το γεγονός ότι ακόμη και τα φαινομενικά σταθερά συμβόλαια ενέχουν εγγενή πιστωτικό κίνδυνο.
Η προσπάθεια άνευ όρων αποφυγής του κινδύνου μπορεί να οδηγήσει στην παράβλεψη άλλων μορφών κινδύνου. Υπάρχουν νομικοί μηχανισμοί που συμπληρώνουν εν μέρει τη σταθερότητα των συμβάσεων, επομένως είναι σκόπιμο να εξοικειωθεί κανείς εκ των προτέρων με τα συστήματα και τους κανονισμούς που παρέχουν νομική προστασία, παράλληλα με τις οικονομικές αρχές. Η κυβέρνηση φέρει επίσης την ευθύνη να θεσπίσει αυστηρές κυρώσεις και θεσμικά προληπτικά μέτρα για τη μείωση εγκλημάτων όπως η απάτη με νομικά πρόσωπα και η χειραγώγηση των τιμών των μετοχών.
Η ταυτόχρονη επιδίωξη υψηλών αποδόσεων και χαμηλού κινδύνου είναι το ιδανικότερο σενάριο. Ωστόσο, η επίτευξη αυτού του στόχου ακριβώς όπως οραματίζεται στην πραγματικότητα είναι εξαιρετικά δύσκολη. Στην πράξη, κατά την εξέταση χρηματοοικονομικών προϊόντων, συνήθως πρέπει να επιλέγει κανείς μεταξύ επιλογών υψηλής απόδοσης/υψηλού κινδύνου, μεσαίας απόδοσης/μεσαίου κινδύνου ή χαμηλής απόδοσης/χαμηλού κινδύνου. Προϊόντα που φαίνεται να προσφέρουν υψηλές αποδόσεις με χαμηλό κίνδυνο συχνά κρύβουν κρυμμένους κινδύνους κάτω από την επιφάνεια. Επομένως, είναι απαραίτητη μια πιο σχολαστική προσέγγιση πριν από την πραγματοποίηση επενδύσεων ή τη σύναψη συμβάσεων.
