Dette blogindlæg undersøger roligt, hvorfor Koreas ejendomsmarked konsekvent fungerer som en struktur, der tvinger enkeltpersoner til at træffe mærkelige valg gennem ombygning, abonnementslotterier, særligt udbud og præmier.
Byt dit gamle hjem ud med et nyt: Ombygning af lejlighed
Genopbygning og genopbygning er altid varme emner i Sydkorea. Dette skyldes, at basale fornødenheder og ønskede ambitioner er tæt forbundet. Basale fornødenheder er direkte forbundet med kvaliteten af boligmiljøet. Få mennesker ønsker at bo i forældede faciliteter og forfaldne omgivelser. Især i aldrende lejlighedskomplekser, selvom der ikke er nogen umiddelbar risiko for kollaps, opstår der betydelige daglige gener: mangel på parkeringsplads, forskellige vandproblemer på grund af gamle rør, dårlig isoleringsevne og støj mellem etagerne. Af disse grunde forbedres beboernes generelle livskvalitet uundgåeligt, når genopbygningen finder sted.
Grunden til, at folk lægger endnu større vægt på genopbygning og ombygning, ligger dog mere i 'ønskede forventninger' end i basale behov. Det er den almindelige forventning, at "genopbygning eller ombygning vil give dig mange penge". At undersøge dette mere konkret kræver forståelse af forskellige koncepter som etagearealforhold og ejerandele af grunden, men kernen afhænger i sidste ende af, hvor meget udbuddet af 'almindelige salgs'-enheder kan øges. Almindeligt salg refererer til antallet af enheder, der er tilgængelige til salg til eksterne købere, ikke eksisterende beboere, der er medlemmer af genopbygningsforeningen.
Hvis for eksempel et lejlighedskompleks med 100 enheder genopbygges for at bevare de samme 100 enheder, vil få komplekser aktivt forfølge genopbygningen. Situationen ændrer sig dog, hvis det kan genopbygges til 150 enheder. Overskuddet fra salget af de yderligere 50 enheder kan reducere de genopbygningsomkostninger, som eksisterende beboere skal bære. Det beløb, der bæres af eksisterende medlemmer, kaldes 'indskudsgebyret'. Med andre ord er det ingen overdrivelse at sige, at levedygtigheden af et genopbygningsprojekt afhænger af størrelsen af indskudsgebyret og niveauet af salgsprisen.
Fra regeringens perspektiv er genopbygning og ombygning nøgleindikatorer for at måle strømmen på ejendomsmarkedet. Jo lettere genopbygnings- og ombygningsprojekter skrider frem, desto mere har ejendomsmarkedet en tendens til at genoplive eller overophede. Omvendt, da forskellige reguleringer gør genopbygning og ombygning vanskeligere, er markedet mere tilbøjeligt til at stabilisere sig eller gå ind i en nedtur. Disse projekter er ofte opkaldt efter specifikke store komplekser, såsom 'Eunma Apartment Reconstruction', 'Gangdong Duncheon Jugong Reconstruction' eller 'Apgujeong Hyundai Apartment Reconstruction'. Dette skyldes, at disse komplekser oprindeligt blev udviklet for at imødekomme store boligbehov tidligere. Nye byer og boligområder, der engang blev udviklet i stor skala for at afhjælpe boligmangel, ældes over tid. Når der opstår problemer med ombygning, dukker de op igen i den offentlige debat, typisk i den rækkefølge, de oprindeligt blev udviklet.
Tjek grundigt før påføring: Specialforsyning
'Special Supply' (特供) er en forkortelse for 'special allocation', et udtryk, der ofte bruges i onlinefællesskaber og caféer relateret til boliglotterier. I lejlighedsabonnementsprocessen er de tilgængelige enheder opdelt i generelt udbud og særligt udbud. Særligt udbud er et system, der prioriterer muligheder for personer, der opfylder bestemte betingelser, ud af det samlede antal tilgængelige enheder. Nygifte, husstande med flere børn uden bolig og førstegangskøbere af bolig er repræsentative eksempler på særlige udbudsmål.
Specialforsyning har meget strenge berettigelseskrav, men når først en udbyder er valgt som mål, er chancerne for at vinde betydeligt højere sammenlignet med generel forsyning. Derfor er konkurrencen om specialforsyningsenheder altid intens. Når efterspørgslen stiger, strammer regeringen berettigelseskravene under hensyntagen til programmets formål og markedsforhold. Denne proces resulterer undertiden i kriterier, der bliver løsrevet fra virkeligheden.
For eksempel kan man overveje lejligheder, der tilbyder særligt udbud til nygifte i områder med høje salgspriser og strenge låneregler, især i distrikter som Gangnam. I sådanne tilfælde er det kun nygifte, der allerede besidder tilstrækkelige aktiver til i vid udstrækning at undgå stor afhængighed af lån, der er berettigede til at ansøge. Trods systemets tilsigtede formål om social hensyntagen skaber det effektivt en struktur, der kun er tilgængelig for dem med betydelige aktiver. Denne kløft mellem systemets hensigt og virkelighed er fortsat et centralt stridspunkt omkring det særlige udbudssystem.
Dem, der søger markedsprisgevinster: Præmie
Ligesom premiumoksekød eller premiummælk bruges udtrykket 'premium' til at betegne produkter med øget værdi. Naturligvis har produkter med en premium højere priser. Økonomisk set refererer en premium til et tillæg, der betales ud over pålydende værdi eller en kontraktpris. På lejlighedsmarkedet betegner det den fortjenstmargen, der opstår mellem den oprindelige salgspris og den faktiske transaktionspris.
Generelt er priserne på lejligheder for salg ofte sat under den omgivende markedspris. En undersøgelse af tilfælde, hvor forsalg mislykkedes, viser, at forsalgsprisen i mange tilfælde blev sat for højt i forhold til den omgivende markedspris. For at afbøde dette problem har regeringen styret forsalgspriserne på et vist niveau gennem systemer som f.eks. systemet med prisloft for salg.
Jo lavere forsalgsprisen er, og jo større forskellen er fra den omgivende markedspris, desto mere sikker er den relative fortjeneste, som den person, der har købt lejligheden, kan forvente. Dette skyldes, at det er vanskeligt for regeringen direkte at kontrollere lejlighedspriserne efter salget, når de først begynder at dannes i henhold til de omgivende markedsrenter. På populære hjemmesider for lejlighedssalg er det almindeligt at se ejendomsmæglere, ofte kaldet 'fly-by-night-mæglere', uddele visitkort og sige ting som: "Denne enhed har en præmie på 100 millioner won." Dette antyder, at markedsprisen på den pågældende lejlighed forventes at stige med over 100 millioner won sammenlignet med salgsprisen. Det er i bund og grund en form for opfordring til salg, der lokker dem, der ønsker at videresælge deres enhed med det samme efter købet, til kun at stikke af med præmien.
Handlingen med at overføre forhåndssalgsrettighederne til en anden person, før den endelige saldo er betalt efter salget, kaldes 'videresalg af forhåndssalgsrettigheder'. I øjeblikket har forskellige regler gjort videresalg af forhåndssalgsrettigheder meget vanskeligere end tidligere. Ikke desto mindre opererer nogle mæglere stadig på kanten af lovligheden og bevæger sig på grænsen mellem ulovlig og tvivlsom praksis. Omvendt er der også tilfælde, hvor lejlighedspriserne falder til under den oprindelige salgspris efter salget. Det resulterende tab kaldes en negativ præmie eller blot en 'negativ præmie'. Dette fænomen viser også tydeligt, at begrebet præmie ikke altid garanterer fortjeneste.
