Dette blogindlæg undersøger roligt forbindelsen mellem regeringspolitik og ejendomsmarkedet gennem strukturen af skatter, der opkræves i hele processen med at købe, eje og sælge en bolig. Det skitserer også den logik, hvormed skatter regulerer markedet.
Skatter er det sidste trin i ejendomsbranchen
I en markedsøkonomi skal de, der ejer aktiver, bære den tilsvarende skattebyrde. Dette skyldes, at aktiver er lig med magt. De med magt bærer uundgåeligt et tilsvarende ansvar. Fast ejendom indtager en særlig vigtig plads blandt sådanne aktiver. Derfor betales skatter gennem hele processen: ved køb af en lejlighed, mens man ejer den, og indtil den sælges.
Ved erhvervelse af ejerskab af en lejlighed er den første skat, der betales, "erhvervelsesskat". Denne skat opkræves, fordi aktivet er erhvervet. Derudover skal man for at modtage officiel anerkendelse fra staten som ejer af aktivet også afholde omkostningerne forbundet med "registreringsprocessen". Mens man ejer lejligheden, betaler man "holdingskatter", som bredt er opdelt i ejendomsskat og den omfattende ejendomsskat, ofte forkortet "CRT". Endelig, hvis man sælger lejligheden til en anden person og opnår en fortjeneste, betaler man "kapitalgevinstskat".
Man kan klage over, hvorfor der er så mange skatter relateret til fast ejendom. Formålet her er dog ikke at diskutere retfærdigheden af disse skatter eller at udforske skattebesparende metoder. Hvor meget skat man skal betale under en ejendomshandel, og hvordan man potentielt kan reducere den, bør verificeres individuelt, når man rent faktisk køber eller sælger en lejlighed. Dette blogindlæg har til formål at undersøge, hvordan skatter påvirker ejendomsmarkedet.
Fast ejendom koster penge bare at eje
Når mængden af ejendomstransaktioner falder uforholdsmæssigt meget, overvejer regeringen forskellige foranstaltninger for at stimulere aktiviteten. En almindelig tilgang er at reducere omkostningsbyrderne for at fremme transaktioner, ligesom supermarkeder tiltrækker kunder med rabatarrangementer. Regeringen kan dog ikke selv tvangsnedsætte lejlighedspriserne. Så hvilke muligheder har regeringen?
"Hvis dit nytårsmål er at købe et hjem ... hvilke fordele er der så?" (Newsis, 2022.12.31)
Heldigvis findes der blandt de politiske værktøjer, som regeringen kan anvende, metoder, der har lignende effekter som at sænke lejlighedspriserne. Disse omfatter skattereduktion, lettere lån eller øget sandsynlighed for at vinde i et boliglotteri. Faktisk har der været et system, der midlertidigt reducerede erhvervelsesskatten inden for en vis grænse for førstegangskøbere af bolig, og lignende former for støttepolitikker er gentagne gange dukket op siden da. Derudover blev der lanceret politikbaserede finansielle produkter, der var designet til at give mulighed for relativt lavtforrentede lån til køb af boliger under en bestemt pris, uanset indkomstkrav. Samtidig blev der implementeret politikker for at øge antallet af enheder, der blev tildelt via lotterier, og dermed udvide mulighederne for nygifte og unge med relativt lavere abonnementsscorer.
Selvom politikker ofte annonceres én ad gangen, er der en tendens til, at både målrettede politikker for specifikke grupper og omfattende politikker, der dækker hele markedet, dukker op samtidig, når ejendomsmarkedet er særligt trægt. Omvendt, når ejendomsmarkedet overopheder, annonceres der regulatoriske politikker, der bevæger sig i den modsatte retning, efter hinanden.
"Reduktion af ejendomsskatter på flere boliger og lempelse af lån" (Asia Economy, 30. december 2022)
Lad os undersøge skatteproblemet for flere boligejere. Når ejendomsmarkedet overopheder, bliver enkeltpersoner, der ejer flere ejendomme, ofte udpeget som kerneproblemet. Dette skyldes, at de opfattes som værende til at drive boligpriserne op gennem køb til spekulative formål snarere end egentlig bolig. Stillet over for behovet for at afkøle ejendomsmarkedet indfører regeringen politikker, der pålægger flere boligejere relativt høje skatter. Dette kaldes 'høj beskatning'.
Omvendt, når ejendomsmarkedet bliver for lavt, vælger regeringen den modsatte politik. På sådanne tidspunkter optræder udtryk som 'lempelse', 'justering' eller 'afskaffelse' ofte i nyhedsoverskrifterne. I visse perioder blev tillægsskatten, der blev anvendt på ejere af to boliger i udpegede justeringsområder, faktisk konverteret til standardskattesatsen. For ejere af tre boliger blev tillægsskatten opretholdt, men skattesatsen blev delvist reduceret. Desuden blev disse restriktioner, mens realkreditlån til ejere af flere boliger var begrænsede i regulerede områder, også lempet inden for visse grænser. Siden da er denne politiske retning gentagne gange blevet justeret i henhold til de økonomiske forhold.
Hvorfor er den omfattende ejendomsskat altid i nyhederne?
"Par i fælleseje og Seouls to-husejere vil opleve det største fald i den samlede ejendomsskat næste år" (MBC, 25. december 2022)
Denne gang skal vi se nærmere på den "omfattende ejendomsskat", den oftest omtalte ejendomsskat i nyhederne. Den omfattende ejendomsskat er et system, der er designet til at sikre skattemæssig lighed ved at pålægge relativt højere skatter på personer, der ejer ejendomme af høj værdi. Dette rejser naturligvis to spørgsmål: Ved hvilket prisniveau betragtes fast ejendom som "høj værdi"? Og hvorfor betragtes dette system som en mekanisme for skattemæssig lighed?
Lad os først undersøge det andet spørgsmål. Dette problem er direkte forbundet med selve grundlaget for den omfattende ejendomsskat. Siden dens implementering har skatten været genstand for adskillige forfatningsmæssige udfordringer og juridiske tvister, men den er konsekvent blevet opretholdt som forfatningsmæssig. Den underliggende logik er, at hvis man ejer boliger eller jord af høj værdi inden for den begrænsede ressourcepulje af fast ejendom, er det rimeligt, at de beskattes med et tilsvarende niveau. Desuden tjener den omfattende ejendomsskat også de politiske mål om at stabilisere ejendomspriserne og fremme en afbalanceret national udvikling.
Lad os nu vende tilbage til det første spørgsmål. Tærskelprisen afhænger i sidste ende af regeringens politiske retning. På et tidspunkt blev skattegrænsen fastsat til ejendomme, der oversteg 600 millioner won i offentligt annonceret pris, eller 900 millioner won for enfamiliehusejere. Grænsen er dog siden blevet hævet. For nylig er der blevet anvendt et system, der bruger 1.2 milliarder won som tærskel for eneboligejere, samtidig med at en struktur, hvor fradragsstandarderne varierer baseret på samejestatus, opretholdes. Følgelig opstår der tilfælde, hvor par, der ejer en bolig i fællesskab, er fritaget for skatten eller ser deres byrde reduceret betydeligt. For ejere af to boliger er sandsynligheden for reducerede skattebyrder også steget, efterhånden som tærskelbeløbet er steget, og tillægsskatten er blevet lempet.
Så længe den omfattende ejendomsskat forbliver gældende, vil den uundgåeligt fortsat være en fremtrædende del af nyheder om fast ejendom. Uanset om man personligt er underlagt denne skat, giver det indsigt i den overordnede retning for ejendomspolitikken blot ved at observere, om regeringen søger at lette eller stramme skatten. Desuden kan dette hjælpe med at vurdere den fremtidige udvikling på ejendomsmarkedet.
Virksomhed med udlejning af boliger, lejlighedsudlejningsoperatører
Den grundlæggende årsag til, at problemer med fast ejendom gentagne gange opstår, er det utilstrækkelige udbud af overkommelige boliger på attraktive steder. Hvis man kan sikre stabile boliger uden nødvendigvis at eje en ejendom, kan en betydelig del af problemet derfor afhjælpes. Selv hvis man ejer flere lejligheder, og man udlejer dem til rimelige priser til dem uden bolig, kan man forvente, at én person, der ejer flere boliger, ikke direkte vil føre til stigende boligpriser. Systemet med 'udlejningsvirksomheder' opstod netop ud fra denne anerkendelse. Dette system er dog stadig et godt eksempel på et system, der ikke slog rod på grund af inkonsekvent politikimplementering fra regeringens side.
“'Hidtil usete skattefordele' genopliver registrering af lejlighedsudlejningsvirksomheder ... Men vil det virke?” (MoneyS, 25. december 2022)
Udtrykket 'genoplivning' skiller sig ud i denne artikel. Det betegner en genoplivning af et system, der engang var forsvundet, samtidig med at det rejser spørgsmål om dets effektivitet. Systemet med ejere af lejlighedsudlejningsvirksomheder giver visse skattefordele, når flere lejligheder registreres til udlejning, og behandler dem som boligudbud snarere end spekulation. De vigtigste fordele omfatter reducerede samlede ejendomsskatter eller kapitalgevinstskatter og lavere erhvervelsesskatter.
Dette system blev introduceret i en periode med hurtig vækst på ejendomsmarkedet. Det blev dog senere kritiseret for ikke at nå sit mål om at stabilisere boligpriserne, hvilket førte til reducerede ydelser og i sidste ende afskaffelse. Da ejendomsmarkedet gik ind i en nedgang, og antallet af usolgte ejendomme steg, genoplivede og forfinede regeringen systemet. Selvom den grundlæggende struktur forbliver den samme som tidligere, er visse betingelser blevet justeret, såsom at inkludere lejligheder under en vis størrelse som berettigede udlejningsejendomme. Registrering som udlejningsvirksomhed med henblik på udlejning af boliger kommer med betingelser: skattefordele tilbydes til gengæld for begrænsninger på lejestigninger og en forpligtelse til at opretholde lejeprisen i en bestemt periode.
Regeringens politik er utvivlsomt vigtig. Men for at denne politik kan opnå sin tilsigtede effekt, skal markedet i sidste ende reagere i overensstemmelse hermed. Selvom det ville være ideelt, hvis markedet resonerede med politikken og handlede frivilligt, har virkeligheden gentagne gange vist, at sådanne tilfælde er sjældne.
Selv hvis du ikke ejer et hus, bør du stadig holde øje med nyheder om ejendomme.
Når man læser artikler om fast ejendom, er ro og et køligt hoved altafgørende. Hvis du reagerer følelsesmæssigt på sproget i artiklerne, kan du blive alt for begejstret over emner, der faktisk ikke direkte vedrører dig. Dette gælder især for artikler om ejendomsskatter. Langt flere mennesker er trods alt ikke påvirket af ejendomsskatter end dem, der i væsentlig grad påvirkes af dem.
Når det er sagt, er der ingen grund til at ignorere nyheder og artikler om fast ejendom. Boligejere vil naturligt vise interesse, og for dem uden ejendom er der få ressourcer, der er lige så værdifulde som artikler om fast ejendom til at udvide sit perspektiv på verden. Det er nødvendigt at observere politiske ændringer, se om boligpriserne stabiliserer sig, og om transaktionsvolumenerne genoprettes, som regeringen har til hensigt, og undersøge, hvordan sådanne ændringer påvirker den bredere økonomi. Dette er en langt mere produktiv tilgang end at diskutere, om 'skatterne er for høje', eller om 'regeringen går for hårdt efter indehaverne af aktiver'.
Uanset om du ejer et hjem eller ej, uanset om du er velhavende eller ej, er vores samfunds interesse for fast ejendom enorm. Efterhånden som du bliver ældre, fanger lejlighedspriserne naturligt dit øje, og du begynder at overveje, om du en dag skal købe et hjem. Til sidst indser vi den barske virkelighed, at boligpriserne er uforholdsmæssigt høje, og nikker samtykkende til forestillingen om en ejendomsboble. De fleste unge voksne, der starter deres karriere, forstår hurtigt, at selvom de sparede hver en øre af deres nuværende løn uden at bruge en krone, er det stadig næsten umuligt at købe en velbeliggende lejlighed i Seoul.
Det er ikke kun den yngre generation, der oplever det svært.
Midaldrende og ældre mennesker, der har arbejdet hårdt i årevis for endelig at købe et hjem, føler sig også utilfredse, da de oplever, at værdien af deres omkringliggende ejendomme stiger, mens værdien af deres eget hjem stagnerer. Tilføjelsen af statens skattebyrde forstærker kun denne utilfredshed. Selvom deres omstændigheder er forskellige, er konklusionen, der nås på tværs af generationer, den samme: "Denne verden er i stykker, og det er statens manglende evne til at reparere den, der er problemet."
Den ubestridelige realitet er, at priserne på velbeliggende lejligheder i Seoul har nået niveauer, der er ekstremt vanskelige for almindelige borgere at betale. Det er også svært at benægte, at hvis ejendomspriserne svinger drastisk, vil hele den koreanske økonomi lide et stort slag. Boligpriserne er ikke kun problematiske, når de stiger voldsomt; de forårsager også alvorlige bivirkninger, når de styrtdykker. Hvis den værdi, som folk anser for at være et solidt aktiv, kollapser på et øjeblik, styrter den nationale økonomi uundgåeligt ned i betydelig uro.
Sydkoreas ejendomsproblem er ikke kun et problem for boligejere. Det er dybt forbundet med den finansielle sektor gennem boliglån, tæt forbundet med ikke-boligejere gennem Jeonse-indlånssystemet og knyttet til adskillige brancher, herunder byggeri, finans og service. Derfor kan et kollaps af ejendomsmarkedet føre til en krise, der påvirker hele industrisektoren, ikke kun en bestemt klasse. Det betyder, at et kraftigt fald i boligpriserne ikke nødvendigvis er noget at fejre.
Selv hvis de nuværende ejendomspriser føles unormale, er det ikke ønskeligt at få dem ned natten over. Der er behov for en tilgang, der regulerer tempoet inden for, hvad vores økonomi kan tåle, og gradvist normaliserer markedet. Grunden til, at skatter placeres både i begyndelsen og slutningen af ejendomshandler, er netop fordi skatter i denne tilpasningsproces fungerer som det mest direkte og kraftfulde politiske værktøj.
