Dette blogindlæg undersøger, hvorfor ejendomme, især lejligheder, fungerer som en nøgleindikator i den sydkoreanske økonomi. Det udforsker roligt, hvordan tendenser i boligpriser, abonnementsansøgninger og salg af nye boliger signalerer udviklingen for husholdninger, virksomheder og regeringen.

Forståelse af fast ejendom er nøglen til at se den sydkoreanske økonomi

Medmindre du er en Hollywood-superhelt, kan du ikke løfte bygninger eller jord og flytte dem. Derfor kaldes disse aktiver fast ejendom (不動産), der betyder 'fast ejendom'. Omvendt kaldes 'løsøre' løsøre. Tænk på henholdsvis lejligheder og biler for at forstå forskellen.
Fra et regnskabsmæssigt perspektiv er det at foretrække at klassificere dem mere præcist og bruge præcis terminologi. For en person, der lige er begyndt at interessere sig for økonomi, er det dog den nemmeste tilgang at tænke "fast ejendom = lejlighed". Der er to hovedårsager til dette. Den første grund er sammensætningen af ​​aktiver, som sydkoreanere besidder. Ifølge de seneste sociale indikatorer offentliggjort af Statistik Korea tegner materielle aktiver sig stadig for omkring 75 % af husholdningernes aktiver i Sydkorea, hvor fast ejendom udgør langt størstedelen af ​​dette. Finansielle aktiver, herunder aktier, fonde, pensioner, forsikringer og kontanter, udgør tilsammen en relativt lav andel.
Selvfølgelig er ikke alle ejendomme lejligheder. Beboelsesbygninger som villaer og kontorlokaler, erhvervslokaler, fabrikker og endda jord såsom bjerge og skove er alle inkluderet i fast ejendom. Det er dog usandsynligt, at en person uden bare ét hus ville eje andre typer ejendomme først. Desuden udgør lejligheder stadig en overvældende andel af alle boliger i Sydkorea. I betragtning af denne realitet er det fuldt ud gyldigt at forenkle forståelsen af ​​økonomien ved at fokusere på lejligheder som udgangspunkt.
Den anden grund er, at mange mennesker ejer lejligheder, og samtidig stræber mange mennesker efter at eje dem. I betragtning af den intense offentlige opmærksomhed har lejligheder en betydelig indflydelse på den bredere økonomi blandt forskellige typer ejendomme. Et blik på nyhederne afslører, at de fleste ejendomsrelaterede artikler drejer sig om lejligheder. Derfor, selv på et stadie, hvor økonomisk viden ikke er dybt udviklet, er det ikke svært at forstå fast ejendom som lejligheder i forbindelse med fortolkning af økonomiske nyheder.

Boligpriser: Ubehagelige, men uundgåelige

Når nyhedsrapporter siger, at ejendomspriserne stiger, fokuserer boligejere først på, "hvor meget mine aktiver er steget". Omvendt bekymrer de, der ikke har bolig eller penge, sig gentagne gange om, "om de nogensinde har råd til bare ét hus i deres levetid", og konkluderer til sidst, at "livet er uudholdeligt hårdt" og begynder at lufte deres frustrationer og klager over verden. De, der i øjeblikket ikke har bolig, men overvejer et køb, deler sig i to grupper. Den ene gruppe optager lån for at købe lejligheder i håb om, at priserne vil stige. Den anden gruppe beslutter sig for ikke at købe, bebrejder derefter deres tidligere jeg og kritiserer regeringen for ikke at have styr på boligpriserne, mens de ser ejendomspriserne stige.
Der er dog én besynderlig ting: næsten ingen roser regeringen, når ejendomspriserne stiger. I stedet er den mere almindelige reaktion at håne og sige: "Det er nytteløst, at regeringen griber ind og forsøger at kontrollere boligpriserne." Når det er sagt, modtager regeringen heller ikke ros, når ejendomspriserne falder. Husejere kritiserer regeringen for at være inkompetent til at ødelægge økonomien, mens de uden bolig raser over, at økonomien er ved at dø. Især jo mere en person er forpint over at optage et lån for at købe et hjem, desto mere intens bliver deres vrede. Uanset om priserne stiger eller falder, ender regeringen altid med at tage skylden.
Som vi så tidligere, er den sydkoreanske økonomi og ejendomsmarkedet uløseligt forbundet. Uanset om vi kan lide det eller ej, er det afgørende at anerkende denne realitet for korrekt at kunne læse økonomiens strømninger. Blot at insistere på, at ejendomspriserne "skal stige ubetinget" eller "skal falde uden undtagelse" er en alt for forenklet tilgang. Selv når priserne falder, er det en helt anden sag, om dette repræsenterer, at markedet køler ned og stabiliserer sig, eller at det styrter ned i en kraftig nedtur. Økonomiske nyheder og artikler skelner typisk mellem denne forskel ved hjælp af udtrykkene 'blød landing' og 'hård landing'.
Lejligheder er både boligarealer og investeringsprodukter. Derfor er det vanskeligt at adskille deres 'boligfunktion' fra deres 'indtjeningsfunktion', når man overvejer lejligheder. Begge perspektiver skal betragtes sammen. Da fast ejendom er et fast aktiv, er 'beliggenhed' altafgørende. Nøglefaktorerne er, hvor veludviklede transportforholdene, uddannelsesmiljøet og de daglige bekvemmeligheder er. Elementet af 'brand' er også uundværligt. Det er ikke nok for en lejlighed blot at have en god beliggenhed og en robust konstruktion. Selv lejligheder bygget på samme sted kan have forskellige værdier afhængigt af deres brand. Ligesom en luksushåndtaske afspejles brandets værdi i lejlighedens pris.
Ligesom de nyeste smartphones har højere priser på grund af overlegne funktioner og bekvemmelighed, har nybyggede lejligheder også en tendens til at være dyrere. Det er dog ikke ualmindeligt, at ældre lejligheder i førsteklasses beliggenheder sælges til højere priser end nye. Dette skyldes, at de har en knaphedsværdi svarende til antikviteter. Knapphedsværdien af ​​disse ældre lejligheder stammer i sidste ende fra deres beliggenhed. Derfor bliver prisen betydeligt højere, når et nyt lejlighedskompleks bygges i en førsteklasses beliggenhed.
Økonomiske problemstillinger relateret til lejligheder er også meget forskellige. Ved omhyggeligt at undersøge de udtryk, der optræder i nyheder eller artikler, kan man generelt udlede, hvilke problemer de omhandler. Når udtryk som 'overophedning' eller 'unormal stigning' optræder, indikerer det typisk en artikel, der udtrykker bekymring over muligheden for, at lejligheder bliver spekulative varer. 'Nye byer' eller 'genopbygning' er dybt knyttet til politikker til stabilisering af fast ejendom, mens 'kapitalgevinstskat' eller 'ejendomsskat' er tæt forbundet med politikker til undertrykkelse af ejendomsmarkedet. Dette afslører regeringens perspektiv på ejendomsmarkedet. Artikler, der nævner 'byggefirmaer' eller 'forhold i byggebranchen', udfolder sig generelt fra et virksomhedsperspektiv.
Lån er også et uundværligt nøgleelement. Lån er praktisk talt et obligatorisk trin for køb af fast ejendom, hvilket gør dem til et afgørende nøgleord, ikke kun for banker og finanssektoren, men også for husholdninger. Fra et husholdningsperspektiv er der endnu flere nyheder om fast ejendom at overveje. Fra forsalg og investering til ejendomsskatter, forskellige tvister og det autoriserede ejendomsmæglersystem er det svært at nævne dem alle. Disse tre nøgleaktører i lejligheder og økonomien er således tæt forbundet, hvilket gør det svært for den ene side at drive forandring uafhængigt. Alligevel er der ingen, der går ind for at lade den nuværende situation være uændret. Det er netop derfor, at ejendomsspørgsmål er særligt komplekse og udfordrende.
Desuden kan lejlighedsproblemer ikke udelukkende ses som økonomiske problemer. Vi må aldrig glemme, at der rent faktisk bor mennesker i disse lejligheder. Hverdagsproblemer som støj mellem etagerne, parkeringsproblemer, ansættelse af sikkerhedsvagter og pakkelevering er dybt forbundet med vores liv. Lejlighedsproblemer – ejendomsproblemer – er således økonomiske problemer, men samtidig sociale og politiske problemer. Derfor kan vi ikke vende os væk fra ejendomshandel, blot fordi det er vanskeligt. Lad os herfra undersøge procedurerne for køb og salg af fast ejendom, med fokus på lejligheder, og omhyggeligt spore, hvordan disse procedurer driver økonomien.

Sådan køber du en ny lejlighed: Forsalg og abonnement

Nybyggede lejligheder, eller lejligheder bygget fra bunden, er altid meget populære.
Som boligarealer tilbyder de enestående bekvemmelighed, og som investeringsprodukter kan de prale af høj likviditet og investeringsværdi. Disse to funktioner er de centrale kriterier for at vurdere en lejligheds værdi. Hvis en af ​​delene mangler, kan selv en nybygget lejlighed opleve faldende popularitet. Derfor kan nye lejligheder i topklasse i provinsielle områder nogle gange være billigere end ældre lejligheder i Seoul - deres værdi som investeringsprodukter er relativt lavere.
Når man sælger nye lejligheder, bruges udtrykket 'forhåndssalg' ofte. Hvis du støder på udtrykket 'information om forhåndssalg' i nyhederne, skal du forstå det som salg af nyopførte lejligheder. En forhåndssalgsmeddelelse refererer til offentliggørelse af detaljer relateret til forhåndssalget, mens forhåndssalgsplanen betegner hele processen fra salgsstart for den nye lejlighed, over lodtrækningen og til kontraktunderskrivelsen.
Så når en forhåndssalgsannonce er offentliggjort, betyder det så blot, at man tjekker tidsplanen, betaler pengene og køber lejligheden? Der er endnu en afgørende betingelse: 'kvalifikation'. Det er værd at overveje økonomisk, hvorfor kvalifikationer er nødvendige for at købe en bolig. Vi har allerede undersøgt flere gange, at prisen på et produkt i en markedsøkonomi bestemmes af udbud og efterspørgsel. Hvis udbuddet af et bestemt produkt er begrænset, stiger prisen naturligt for at matche efterspørgslen. Burde salgspriserne på lejligheder så ikke også have lov til at fortsætte med at stige i takt med efterspørgslen?
Problemet er ikke så simpelt. Hvis salgspriserne stiger ubegrænset, vil kun dem, der har råd til beløbet, kunne deltage i salget. Generelt er folk, der allerede ejer en bolig, mere tilbøjelige til at være rigere end dem, der ikke gør. Hvis de konkurrerer under de samme betingelser, vil mulighederne for dem uden bolig uundgåeligt forringes. Hvis boligejere gentagne gange sikrer sig nye lejligheder, mens ikke-boligejere konstant taber, bliver de rige rigere, og de fattige bliver fattigere, hvilket forværrer uligheden og destabiliserer samfundet. I sidste ende vil dem, der ikke har råd til priserne, rejse spørgsmålet om, at det er urimeligt at konkurrere mod dem, der allerede er i en privilegeret position.

Salgsmeddelelse → Bekræft tidsplan → Bekræft berettigelse → Ansøg → Lotteri → Resultatmeddelelse → Kontraktafslutning

Fra et rent frit markedsperspektiv kan det virke berettiget at tillade ubegrænset konkurrence om køb af lejligheder. Alligevel findes der krav til støtteberettigelse, fordi lejligheder ikke blot er investeringsvarer, men essentielle rum til 'bolig'. I modsætning til luksusvarer som ædle metaller eller designerartikler, som ikke er essentielle, er bolig uundværlig for at opretholde et grundlæggende menneskeligt liv. Den situation, hvor folk ikke kan finde et sted at bo, simpelthen fordi de mangler penge, er et meget alvorligt socialt problem. I Sydkorea, hvor et hjem i bund og grund er et aktiv, er det meget sandsynligt, at det at være 'hjemløs' fører til ulighed.
Så hvad med at begrænse stigningerne i ejendomspriserne til kun specifikke områder? Dette er også urealistisk. Dette gælder især i en struktur som Sydkoreas, hvor når boligpriserne begynder at stige i ét område, primært Seoul, spreder de sig i en kædereaktion til storbyområdet og provinserne. Det samme gælder for dem, der bor i jeonse eller månedlig lejeboliger uden at købe en bolig. Når boligpriserne stiger, stiger også jeonse-udbetalingerne og den månedlige husleje. I sidste ende fortsætter de boligomkostninger, som almindelige borgere skal bære, med at stige. Efterhånden som boligudgifterne udgør en større andel af indkomsten, har husholdningerne intet andet valg end at skære ned på andre udgifter. Dette fører direkte til en økonomisk nedtur. Efterhånden som flere mennesker kæmper for at bevare deres boligareal, stiger den socialt sårbare befolkning også kraftigt.
Samfundet som helhed bliver ustabilt, som stilhed før stormen. Af denne grund fastsætter regeringen kriterier for deltagelse i boliglotterier og skaber sikkerhedsnet for at forhindre, at de hjemløse bliver skubbet ud af samfundet.
Lejligheder er yderst nyttige og et længe dokumenteret investeringsprodukt. Selvom priserne er noget høje, kan de også tjene som et middel for dem, der flittigt har akkumuleret aktiver, til at udvide deres formue. Men hvis lejlighedspriserne stiger uendeligt, finder dem uden lejligheder det vanskeligt at akkumulere formue, uanset hvor hårdt de prøver. Som følge heraf forværres formueforskellen yderligere. Derfor sigter regeringen mod at fordele mulighederne så retfærdigt som muligt ved at begrænse berettigelsen til salg af lejligheder og dermed sikre et vist niveau af potentiale for formueudvidelse. Lejlighedsabonnementssystemet er også en del af denne politik.
Abonnementssystemet giver mulighed for deltagelse til dem, der opfylder specifikke kvalifikationer, og fordeler derefter de begrænsede ressourcer af lejligheder gennem en fair lodtrækning blandt dem. Du har sandsynligvis hørt udtrykket "abonnementsopsparingskonto" mindst én gang. Disse konti er let tilgængelige ved bankskranker og nævnes ofte som det første finansielle produkt, som nye aktører i samfundet bør forberede. Det er netop derfor, at ændringer i abonnementssystemet får betydelig nyhedsdækning. Hele nationen har så stor interesse i systemet. Indsatserne og de involverede særinteresser er langt større end i de fleste underholdningsprogrammer.

"Fordele for unge? Fyrrerne koger over udvidelse af abonnementskvoter for unge" (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26)

"500,000 almene boliger åbner for forhåndssalg inden for året ... Mulighed for lavindkomsthusholdninger uden bolig til at sikre sig deres egen" (Seoul Shinmun, 29. november 2022)

Abonnementssystemet er ikke fastlagt, men er i konstant udvikling. For at forhindre, at en specifik gruppe bliver overdrevent marginaliseret, justeres kravene og omfanget af ydelserne efter behov. I den første artikel er gruppen i centrum for disse ydelser 'unge'. Efterhånden som ejendomspriserne stiger, mindskes sandsynligheden for, at unge voksne kommer ind i samfundet og sikrer sig deres egen bolig. Som reaktion herpå er regeringen gået i gang med at udvide den særlige forsyningskvote for unge. En politik, der tildeler flere af de begrænsede ressourcer til unge, er dog ikke velkomne nyheder for alle generationer. De i 40'erne, der har levet uden bolig i relativt lang tid, kan føle sig dårligere stillet.
Den anden artikel fokuserer på 'lavindkomsthusholdninger uden hjem'. Boligejere ønsker ofte yderligere ejendomme, og jo rigere man er, desto stærkere er tendensen til at udvide denne formue. I Sydkorea er lejligheder et yderst effektivt middel til at øge formuen. De, der har oplevet profit gennem fast ejendom, forstår især værdien af ​​nybyggede lejligheder. Desuden klassificeres eksisterende boligejere ofte som aktivindehavere, hvilket gør det lettere for dem at sikre mere investeringskapital. I denne sammenhæng reviderer regeringen abonnementssystemet for at give flere muligheder for dem uden hjem. Denne artikel, der blev udgivet blot en måned efter den første, beskriver justeringer af politikkens målgrupper og tildelingsvolumener, især med hensyn til de relativt dårligt stillede i 40'erne. Da abonnementssystemet er et socialt følsomt emne, er det afgørende altid at huske på, at dets detaljer kan ændres ofte.
Så hvad skal folk, der allerede ejer en bolig, men har oprettet en abonnementskonto til at købe en ekstra ny lejlighed, gøre?
Artikler relateret til dette emne dukker naturligt op.

“'At bryde eller ikke at bryde'… Strategier for abonnementskonti for enlige boligejere” (Asia Economy, 2022.08.18)

Efterhånden som mulighederne koncentreres om ikke-boligejere, mindskes eller forsvinder mulighederne for boligejere. Der er dog en afgørende kendsgerning at huske her: De velhavende ved allerede, hvordan de kan øge deres formue, og de giver ikke op let. Denne holdning og vedholdenhed har sandsynligvis bidraget væsentligt til deres akkumulering af formue. Som den tidligere artikeltitel antyder, analyserer de situationer upartisk, forudsiger fremtiden og træffer strategiske beslutninger. Selv hvis de ikke kan bruge deres abonnementsopsparingskonti med det samme, fortsætter de med at forberede sig med fremtidige politikændringer eller andre muligheder i tankerne. Mens politikker implementeres af regeringen, ændrer regeringer sig hvert femte år. Ejendomspolitikker og abonnementssystemer kan også ændre sig afhængigt af økonomiske tendenser. Hvis der ikke er et presserende behov for midler lige nu, er der ingen grund til hurtigt at lukke en abonnementskonto eller udsætte åbningen af ​​en.
Lad os opsummere, hvad vi har dækket indtil videre. For at købe en ny lejlighed kræves der et abonnement, og for at tegne et abonnement skal du have en forståelse af det relevante system og en abonnementskonto. Det er dog vigtigt at huske, at kendskab til systemet og udarbejdelse af kontoen blot er nødvendige betingelser; de er ikke tilstrækkelige betingelser for at garantere succes.

Markedsmåling gennem udsolgte vs. usolgte enheder

Efter at abonnementet er afsluttet efter en annoncering af forhåndssalget, strømmer artikler ind, der analyserer forhåndssalgets succes. Jo mere opmærksomhed et bestemt lejlighedskompleks får, jo flere sådanne artikler dukker der op. Hvis forhåndssalget afsluttes med succes, indeholder overskrifter typisk sætninger som "Konkurrenceforhold mellem abonnementer X og X". I perioder med overophedede ejendomsmarkeder kan konkurrenceforholdet for nogle komplekser overstige hundreder til én. Omvendt, hvis ordet "undertegnet" vises i overskriften, betyder det, at antallet af ansøgere var lavere end antallet af tilgængelige enheder, hvilket resulterer i et mislykket salg. En høj konkurrenceforhold mellem abonnementer fortolkes ofte som et signal om, at lejligheden er et lovende investeringsprodukt, der sandsynligvis vil give et højt afkast i fremtiden. Med andre ord antyder det, at lejlighedens pris sandsynligvis vil stige.
Artikler, der dækker succesfulde salg, følger en stort set formelbaseret struktur. De beskriver folkemængder, der strømmer til stedet, udtrykker bekymringer om spekulationsfeber og antyder derefter, at køb af denne lejlighed kan give et vist niveau af profit. Uundgåeligt afsluttes de med sætningen "bekymring om en ejendomsboble". Budskabet, disse artikler formidler til læserne, er enkelt: "Skal I ikke købe dette hus?" Uanset den nuværende økonomiske situation eller om der er tale om en boble, synes tonen at spørge: "Hvad laver I, mens så mange mennesker køber boliger?"
Man skal dog være forsigtig med ubetinget at fortolke disse artikler som tegn på et boom i ejendomsbranchen. De kunne simpelthen være lokkende artikler, der er designet til at stimulere efterspørgslen, når forsalgsperioden nærmer sig sin afslutning. I stedet for at lade sig rive med af en enkelt artikel er det mere nyttigt at lytte til samtalerne fra dem omkring dig. Dette er den hurtigste og nemmeste måde at måle niveauet af overophedning på ejendomsmarkedet. Hvis snak om ejendomme naturligt dukker op overalt, hvor du går, er det meget sandsynligt, at markedet allerede nærmer sig sit højdepunkt. I tider som disse er det et nødvendigt valg at tage et øjeblik til at få vejret.
Omvendt er der også tilfælde, hvor salget ikke lykkes.

“Duncheon Jugong usolgt… Seouls 'uovervindelighed' er nu fortid” (Korea Economic TV, 8. december 2022)

Myter som 'konglomeraternes usårlighed' og 'ejendommens usårlighed' er udbredte i vores samfund. Ejendommens usårlighed er yderligere opdelt i 'abonnementssalgets usårlighed', 'Seoul/Gangnam/storbyområdets usårlighed' og så videre. Artikler, der antyder, at disse uovervindelige myter bliver rystet, fortolkes af folk som signaler om, at 'nu er måske ikke det rette tidspunkt at købe et hus' eller 'økonomien er måske på vej nedad'. På den anden side kunne dette også fortolkes ikke som en simpel økonomisk nedtur, men som at det overophedede ejendomsmarked vender tilbage til sin rette plads.

"At holde fast i usolgte boliger er en katastrofe ... Byggefirmaer udsætter salg midt i boligafmatningen" (Chosun Ilbo, 12. december 2022)

Artikler om lejlighedssalg fungerer som en nøgleindikator for at måle ejendomsmarkedet. For at forudsige fremtidige lejlighedspriser er det nyttigt at undersøge salgsresultaterne. At vinde en lejlighed i lotteriet midt i hård konkurrence er som at blive født med en sølvske i munden. At være født med en sølvske garanterer dog ikke et trygt liv. Ligeledes betyder det ikke, at bare fordi nogen lykkes med at sikre sig en lejlighed, at de alle vil høste store gevinster fra den senere. Det øger blot den relative sandsynlighed. Omvendt, hvis usolgte enheder opstår i et meget forventet område eller kompleks, tyder det på, at udsigterne for ejendomsmarkedet kan være ugunstige for tiden.
Lad os nu antage, at du har tjekket annonceringen for salget, gennemgået forskellige procedurer og vundet i lotto i hård konkurrence. Bliver den lejlighed straks "mit hjem"? Er det tid til at glæde sig, efter at have hoppet på toget til at opbygge formue? Absolut ikke. Dette giver dig blot billetten til at hoppe på toget til at blive "husejer". Forude ligger den tunge, meget reelle hovedlinje: "at betale salgsprisen".