Dette blogindlæg undersøger roligt, hvorfor lejligheder i Sydkorea behandles som finansielle produkter ud over blot boligarealer, og den struktur, der er skabt af lån, politikker og psykologi.

Hvordan i alverden har man råd til at købe en lejlighed?

En lejlighed er det dyreste aktiv, en gennemsnitsperson kan købe. Da boligpriserne ikke er inkluderet i forbrugerprisindekset, uanset hvor drastisk de svinger, er det desuden svært at forstå deres niveau udelukkende baseret på regeringens officielle forbrugerprisindeks. I betragtning af boligprisernes store omfang er der også bekymring for, at det at inkludere dem i indekset kan forvrænge selve indikatoren. Uanset hvad, hvis nogen rent faktisk har nok kontanter eller midler til at købe den dyreste vare, man køber i sit liv, ville det være den virkelige besynderlighed. Sund fornuft dikterer, at det at låne penge er den eneste måde at købe en lejlighed på.
Finansielle institutioner, herunder banker, låner penge ud. Banker vil ikke bare udlevere penge ubetinget og sige: "Du har arbejdet hårdt, så brug venligst disse penge til at købe et hjem," udelukkende baseret på låntagers gode intentioner. Både låntager og långiver skal opfylde hinandens nødvendige betingelser. Det finansielle produkt, der er skabt for at imødekomme dette behov, er realkreditlånet.

Jeg kan ikke købe en lejlighed for mine egne penge

Et realkreditlån er en måde at låne penge på, betinget af at låntager, hvis han ikke tilbagebetaler lånet, overfører retten til at råde over sin bolig til banken. Hvis låntager misligholder den lovede tilbagebetaling, sælger banken den pantsatte ejendom til en tredjepart og bruger provenuet til at inddrive det ubetalte lånebeløb.

"Husholdningsgæld når rekordhøjt niveau i 3. kvartal ... Væksten i realkreditlån aftager på grund af faldende boligpriser" (Seoul Shinmun, 23. november 2022)

Selvom lejlighedskøb bredt kategoriseres som køb af en ny lejlighed off-plan eller køb af en eksisterende lejlighed, er lån næsten uundgåelige uanset den valgte metode. Derfor kan en undersøgelse af tendensen i realkreditlånsvæksten indikere, om ejendomsmarkedet er i en aktiv fase eller går ind i en nedtur. Efterhånden som forventningerne til stigende boligpriser stiger, køber folk flere lejligheder, hvilket fører til en stigning i realkreditlånsvolumen. Omvendt, når der forventes stagnerende eller faldende boligpriser, svækkes købsstemningen, og realkreditlån har også en tendens til at falde.
Væksten i realkreditlån stemmer dog ikke altid helt overens med udviklingen på ejendomsmarkedet. Dette skyldes, at yderligere lån nogle gange ikke optages til køb af lejligheder, men til at dække leveomkostninger eller tilbagebetale eksisterende lån.
Hvis man ser på overskriften på den tidligere nævnte artikel, har vækstraten for realkreditlån – som udgør den største del af husholdningsgælden – vist tegn på at aftage i et stykke tid, mens den samlede husholdningsgæld er akkumuleret til et rekordhøjt niveau. Dette tyder på, at markedsatmosfæren, der engang var præget af såkaldt 'all-in'-låntagning – hvor folk skrabede hver en øre sammen for at købe en bolig – har passeret sit højdepunkt og er gået ind i en noget roligere fase. Den direkte årsag, der nævnes til dette, er faldet i boligpriserne. Afmatningen i væksten i realkreditlån betyder dog ikke, at den samlede risiko for husholdningsgæld er blevet løst. Dette skyldes, at andre lånebyrder for husholdningssektoren forbliver på niveauer, der stadig giver anledning til bekymring.
Boligboblen er særligt skræmmende, fordi lån i sidste ende er gæld, der skal tilbagebetales. Hvis låntageren mister sin tilbagebetalingsevne, flyttes byrden til andre enheder. Den første, der bærer ansvaret, er den långivende bank. Mens banker forsøger at inddrive lånet ved at sælge den lejlighed, der er sikret som sikkerhed, falder værdien af ​​selve sikkerheden kraftigt, når ejendomsboblen brister. I sådanne tilfælde er selv salg af ejendommen muligvis ikke fuldt ud i stand til at inddrive det lånte beløb.
Banker, der besidder store mængder af sådanne devaluerede aktiver, står uundgåeligt over for betydelig ustabilitet i deres drift. Hvis banker bliver insolvente i en kædereaktion, hvilket fører til en situation, hvor ingen kan betjene deres gæld, træder regeringen i sidste ende til for at dække tabene med skatteydernes penge. Det er netop derfor, at regeringen nøje overvåger omfanget og tendenserne i realkreditlån.

"'Jeg fortryder at have købt et hus med alle mine opsparinger'... at jeg i 2030'erne faldt i fattigdom" (The Korea Economic Daily, 3. november 2022)

Denne artikel afslører tydeligt atmosfæren på det sydkoreanske ejendomsmarked på det tidspunkt. Under boligprisstigningerne dukkede artikler, der talte for at "hoppe med på vognen, selvom det betyder at tage risici", langt oftere op end dem, der advarede om farer. Trods den hurtigt stigende husholdningsgæld nærede sensationsprægede udtryk som "pludselig fattigdom" angst og en følelse af krise, hvilket drev frygten for at "blive efterladt". Men i takt med at ejendomsmarkedet gik ind i en nedtur, står folk nu over for frygten for potentielt at blive virkelig "forarmede".
Hvis den primære indikator for ejendomsmarkedets sundhed er markedet for nye boliger, kan udsvingene i realkreditlån betragtes som den sekundære indikator. Lånenes omfang bevæger sig generelt i takt med ejendomstransaktionsvolumen. Når transaktionsvolumen stiger, stiger lånene også; når transaktionsvolumen falder, følger det samlede lånebeløb typisk trop.
Ikke desto mindre er årsagen til, at mange mennesker bærer den tunge byrde af lån til køb af lejligheder, klar. Det stammer fra en stærk overbevisning om, at selvom de stifter gæld og betaler renter, vil de i sidste ende tjene penge, så længe boligpriserne stiger. Denne overbevisning har været dybt forankret i det koreanske samfund over en lang periode. Mens yngre generationer har en tendens til at bedømme ud fra indikatorer og tal snarere end tro, styrkes denne tro ofte efter at have oplevet markedet flere gange.
Men i takt med at lånerenterne stiger, mens boligpriserne viser få tegn på at stige, rammer de med relativt lave indkomster – især dem i 20'erne og 30'erne – deres grænser først. Kriser begynder altid på det svageste punkt. Regionalt viser tegnene sig først i provinserne; generationsvis blandt dem i 20'erne og 30'erne; og i den finansielle sektor inden for de sekundære finansielle institutioner. Ikke desto mindre, hvis ejendomsmarkedet i Sydkorea formår at ride stormen af ​​og vende tilbage til en opadgående tendens, er det fortsat parat til at blusse op igen når som helst.

Hvad du skal vide, før du læser artikler om ejendomshandel

"Ophævelse af regulerede zoner og lempelse af udlån bidrager til blød landing ... men utilstrækkeligt til at genoprette købsstemningen" (Yonhap News, 10. november 2022)

Medmindre der sker et fundamentalt skift i befolkningsstrukturen og den sociale struktur, synes det usandsynligt, at det koreanske samfunds syn på lejligheder vil ændre sig lige foreløbig. I dag har midaldrende koreanere to vigtige livspartnere. Den ene er deres ægtefælle, bundet af ægteskab, og den anden er banken, bundet af gæld. Mens boligejerskab deles med en ægtefælle, bliver et hjem, når det erhverves gennem et lån, reelt samejet med banken. Således rækker fast ejendom ud over at være en families bolig; det er dybt forbundet med husholdningsøkonomien og det bredere finansielle system. Derfor har det potentiale til at ryste ikke kun individuelle husstande, men hele den nationale økonomi. Det er netop derfor, man konsekvent bør være opmærksom på ejendomsrelaterede nyhedsartikler.
Der skal lægges særlig vægt på, når udtryk som 'regulering' eller 'politik' optræder i artikler om fast ejendom. Selvom reguleringer og politikker om fast ejendom tilsyneladende har ringe umiddelbar indflydelse på markedet, har de betydelig indflydelse på lang sigt. Derfor indeholder overskrifter ofte sætninger som 'minimal effekt' eller 'markedet viser ingen reaktion', men disse foranstaltninger fører ofte til klare ændringer over tid, selvom de ikke er umiddelbart synlige.
Repræsentative ejendomsregler omfatter regionale restriktioner og lånerestriktioner. Regionale restriktioner omfatter 'justeringsmålzoner' og 'spekulative overophedningsdistrikter'. Udpegelse som justeringsmålzone pålægger restriktioner for abonnement, lån og videresalg, sammen med højere skatter. Spekulative overophedningsdistrikter står over for endnu strengere begrænsninger. Ikke alene er reglerne komplekse, men de specifikke kriterier og udpegede områder ændres ofte baseret på forholdene på ejendomsmarkedet. Derfor skal alle, der er interesserede i fast ejendom, løbende tjekke de seneste oplysninger.
Lånereglerne omfatter DTI (gæld-til-indkomstforhold), LTV (belåningsgrad) og DSR (gældsserviceringsforhold). Blandt disse er LTV en indikator, der viser, hvor meget af et lån der kan opnås i forhold til værdien af ​​den ejendom, der er stillet som sikkerhed. Hvis for eksempel prisen på en lejlighed, der er pantsat som sikkerhed, er 1 milliard won, og belåningsgraden er 70 %, kan der maksimalt opnås et lån på 700 millioner won. DSR er et strengere begreb end DTI, der repræsenterer forholdet mellem den årlige låneafdrag og rentebetalinger i forhold til den årlige indkomst. Hvis for eksempel din årsløn er 40 millioner won, og din DSR er 50 %, må de samlede afdrag og rentebetalinger pr. år ikke overstige 20 millioner won.
En af grundene til, at låneperioderne forlænges til 40 eller 50 år, er netop relateret til denne DSR-regulering. Længere låneperioder reducerer det årlige tilbagebetalingsbeløb, hvilket giver långivere mulighed for at opfylde DSR-standarderne, mens de yder større lånebeløb. Da detaljerne i lånereguleringen ofte ændrer sig, og beregningerne er komplekse, tilbyder online- eller mobilapp-låneberegnere praktisk hjælp.
Selvom det er vigtigt at forstå den præcise betydning af hvert begreb, er det vigtigste at finde den overordnede retning for ejendomspolitikken. Når begreber relateret til reguleringer eller politikker inkluderer ordet 'stramning', kan det fortolkes som en intention om at kontrollere og stabilisere markedet. Omvendt, når ordet 'løsnelse' bruges, kan det forstås som en intention om at genaktivere et stagnerende marked. Det er dog også vigtigt at huske, at ejendomsmarkedet i modsætning til regeringens politiske intentioner ofte reagerer mere tydeligt efter et stykke tid, snarere end umiddelbart efter annonceringen af ​​reguleringer. Hvis du køber et hus umiddelbart efter nyheden om reguleringslempelser eller sælger et hus i det øjeblik, en reguleringsstramning annonceres, kan du faktisk opleve resultater, der er forskellige fra, hvad du forventede. Det er altafgørende at huske på dette punkt, når du læser artikler om ejendomshandel.