Dette blogindlæg undersøger roligt, hvorfor Jeonse-indskuddet, selvom det fremstår som et stabilt aktiv, faktisk indeholder en kreditrisiko svarende til aktieinvesteringer, gennem dets kontraktstruktur og institutionelle begrænsninger.
Hvorfor er Jeonse lige så risikabelt som aktieinvestering?
Selvom investeringsprincipper og -tilgange varierer en smule fra person til person, søger de fleste mennesker i bund og grund to ting: højere afkast og lavere risiko. Med andre ord foretrækker de valg, der både er stabile og tilbyder høje afkast. Tilsvarende er en stabil BNP-vækst med minimale udsving ideel, og alle forventer ivrigt investeringsafkast med lav volatilitet kombineret med betydelig aktivvækst.
Begrebet 'risiko' er dog mere komplekst, end man måske skulle tro. Da værdien af aktier eller valutakurser svinger konstant, kan man måle risikoens størrelse ved at observere prisbevægelser og volatilitet. Men der er også tilfælde, hvor prisen ikke ændrer sig, forbliver stabil, kun for pludselig at blive nul på et tidspunkt. Det betyder, at selv investeringer, der virker meget stabile, kan, omend med lav sandsynlighed, bære risikoen for at forsvinde helt på et øjeblik.
Hvad hvis værdien af din formue bliver værdiløs?
Et godt eksempel er depositummet. Depositummet fastsættes ved kontraktunderskrivelse, refunderes ved kontraktens ophør og bevarer sin værdi i hele lejeperioden. På overfladen ser det ud til at være et meget stabilt aktiv. Men er det virkelig et sikkert valg? Situationer, hvor udlejere ikke kan tilbagebetale depositummet, forekommer faktisk ret ofte, og i sådanne tilfælde styrtdykker værdien af depositummet til næsten nul på et øjeblik. Medmindre du er ekspert, er det vanskeligt at opdage denne type risiko på forhånd, hvilket gør sådanne transaktioner mere risikable end aktier i nogle henseender.
Som tidligere nævnt svinger værdien af nogle velkendte virksomhedsaktier eller valutakurser konstant. Når det er sagt, forekommer tilfælde, hvor en akties værdi styrtdykker til halvdelen eller mindre, eller endda en tredjedel eller mindre af dens købspris, sjældnere end man skulle tro. Ofte, selvom det tager tid, genoprettes værdien. Der findes naturligvis tilfælde, hvor en virksomheds dårlige ledelse får dens aktiekurs til at styrtdykke, eller hvor konkurs fører til afnotering. Aktieinvesteringer indebærer dog i sagens natur sådanne risici, og da aktiekursudsving afsløres i realtid, er advarselstegn på risiko relativt synlige eksternt.
Når man betror penge til nogen, er der altid en risiko for ikke at få dem tilbage. Denne risiko er fælles for alle former for kontrakter, der involverer pengeudveksling, ikke kun mellem enkeltpersoner, men også i transaktioner med virksomheder eller finansielle institutioner. Dette kaldes 'kreditrisiko'. Hvis kontrakten opfyldes som specificeret, er der intet problem. Der opstår dog problemer, hvis debitor mister evnen til at tilbagebetale på grund af forretningskonkurs eller forsætligt undlader at tilbagebetale. Bredt defineret kreditrisiko omfatter udsving i værdien af aktier eller obligationer forårsaget af en virksomheds manglende opfyldelse af sine forpligtelser. Her vil vi fokusere på kreditrisiko i en mere snæver forstand.
Uundgåelig kreditrisiko i Jeonse
Finansinstitutter er relativt bekendte med denne type risiko. De udfører kreditvurderinger baseret på den præmis, at der er en mulighed for ikke at inddrive pengene, og forbereder sig på risiko ved at fastsætte forskellige renter i henhold til kreditvurderinger. Hvis en persons kreditvurdering f.eks. er lav, hvilket indebærer en sandsynlighed på 8 % for misligholdelse, skal banken anvende en rentesats, der er mindst højere end dette, for at afdække det potentielle tab. Grunden til, at renten falder, når der stilles sikkerhed, er, at selvom tilbagebetalingen mislykkes, kan sikkerheden likvideres for at afbøde tab. Derfor er højere lånerenter for lavere kreditvurderinger et naturligt fænomen og ikke et spørgsmål om diskrimination. Kreditvurderinger findes også for virksomheder og lande, og deres grundlæggende principper er ikke væsentligt forskellige fra dem for enkeltpersoner.
Problemet ligger ikke hos de finansielle institutioner, men hos enkeltpersoner. Når enkeltpersoner indgår monetære kontrakter, finder de det vanskeligt at vurdere og genkende risikoens omfang præcist – at værdien af et aktiv kan falde til nul under den specifikke omstændighed, at kontrakten misligholdes, selvom dets værdi typisk forbliver stabil.
Derudover bliver kreditrisiko ofte først tydelig nær kontraktens udløb.
En jeonse-kontrakt indeholder alle de ovenfor beskrevne risici. Lejeren låner et stort beløb til udlejeren til gengæld for at bruge huset. Da værdien af dette store beløb forbliver uændret under normale omstændigheder, opfatter lejeren det som relativt sikrere end aktieinvesteringer. Denne kontrakt afhænger dog udelukkende af udlejerens kreditværdighed, og der er en klar risiko for ikke at få jeonse-depositummet tilbage, hvis udlejeren støder på problemer.
Finansielle institutioner er bekendt med kreditrisiko og kan vurdere den relativt effektivt, men det er lejere ikke. Desuden er det sådan, at når en person indsætter penge hos en finansiel institution, er ikke blot selve den finansielle institutions stabilitet højere end en individuel udlejers, men den statslige indlånsforsikring yder også beskyttelse. I modsætning hertil er udlejerens stabilitet relativt lav, og niveauet af statslig beskyttelse af lejekontrakter er også begrænset sammenlignet med indlånsforsikringssystemet.
Lejere i Jeonse føler måske, at de ikke burde bære denne risiko, især da de ikke søger et højt afkast. Det er dog også sandt, at de nyder betydelige fordele ved at bruge boligarealet uden at betale månedlig husleje. Uanset om huspriserne stiger eller falder, tjener eller taber lejerne ikke direkte, så de kan betragte Jeonse-indskuddet som mere sikkert end investeringsaktiviteter som aktiehandel. Risikoen for ikke at få indskuddet tilbage er dog vanskelig at forudsige og svær at forberede sig på på forhånd.
Kort sagt, hvis boligpriserne falder til under depositumsbeløbet, bliver det ret vanskeligt at få hele depositummet tilbage. Desuden er det et kontraktbrud, selvom udlejere tilbageholder depositummet, indtil de har fundet den næste lejer. Trods de mange risici, der er forbundet med jeonse-systemet, er det blevet forsømt, når man undersøger det nærmere, simpelthen fordi det er en langvarig praksis. Systemforbedringer forsinkes i perioder med stigende boligpriser, kun for at cyklussen gentages, når priserne falder, hvilket resulterer i adskillige ofre.
Fra Jeonse-systemet til det månedlige huslejesystem
Jeonse-systemet involverer store pengesummer, der skifter hænder mellem individer, men dets natur gør det ekstremt vanskeligt at identificere iboende risici på forhånd. Hvis en beslutning træffes med fuld bevidsthed om risiciene, ligger ansvaret med rette hos den enkelte. Alligevel gør det store beløb, der er involveret, det svært at se Jeonse-systemet udelukkende som en privat transaktion. Som tidligere nævnt finder lejere det vanskeligt at verificere nøjagtige oplysninger om udlejere, og det er praktisk talt umuligt for dem at besidde det niveau af ekspertise, der findes i finansielle institutioner som banker.
Af disse grunde er der behov for mere aktivt at udnytte det månedlige huslejesystem, som medfører en relativt lavere depositumsbyrde. Regeringen er også nødt til gradvist at ændre sin politik i retning af at støtte månedlig husleje i stedet for "jeonse". Jeonse-systemet har naturligvis sine fordele, og enkeltpersoner kan drage fordel af det afhængigt af deres omstændigheder, så omhyggelig vurdering er nødvendig.
Enkeltpersoner skal erkende og uddanne sig selv om forskellige risici. Uanset om det drejer sig om aktier eller boligpriser, skal man altid huske på, at det under en opadgående trend er let at glemme muligheden for en nedgang. Det er også nødvendigt at forstå og forberede sig på, at selv tilsyneladende stabile kontrakter indebærer en iboende kreditrisiko.
At forsøge at undgå risiko ubetinget kan føre til, at man overser andre former for risiko. Der findes juridiske mekanismer, der delvist supplerer kontrakternes stabilitet, så det er tilrådeligt at gøre sig bekendt med de systemer og regler, der yder juridisk beskyttelse, udover økonomiske principper. Regeringen har også ansvaret for at etablere stærke straffe og institutionelle forebyggende foranstaltninger for at reducere forbrydelser som f.eks. svindel med penge og manipulation af aktiekurser.
At forfølge både høje afkast og lav risiko samtidig er det mest ideelle scenarie. Det er dog ekstremt vanskeligt at opnå dette mål præcis som forestillet i virkeligheden. I praksis skal man, når man undersøger finansielle produkter, typisk vælge mellem muligheder med højt afkast/høj risiko, mellemafkast/mellem risiko eller lavt afkast/lav risiko. Produkter, der tilsyneladende tilbyder høje afkast med lav risiko, skjuler ofte skjulte farer under overfladen. Derfor er en mere omhyggelig tilgang nødvendig, før man foretager investeringer eller indgår kontrakter.
