Tento blogový příspěvek klidně zkoumá, proč korejský trh s nemovitostmi soustavně funguje jako struktura, která nutí jednotlivce k podivným rozhodnutím, a to prostřednictvím přestaveb, loterií s předplatným, speciální nabídky a prémií.

Vyměňte svůj starý dům za nový: Přestavba bytu

Přestavba a rekonstrukce jsou v Jižní Koreji vždy žhavými tématy. Je to proto, že základní potřeby a požadované aspirace jsou vzájemně propojeny. Základní potřeby přímo souvisí s kvalitou životního prostředí. Jen málo lidí chce žít v zastaralých zařízeních a zchátralém prostředí. Zejména ve stárnoucích bytových komplexech, i když nehrozí bezprostřední riziko zřícení, vznikají značné každodenní nepříjemnosti: nedostatek parkovacích míst, různé problémy s vodou v důsledku starého potrubí, špatná izolace a hluk mezi patry. Z těchto důvodů se po rekonstrukci nevyhnutelně zlepšuje celková kvalita života obyvatel.
Důvod, proč lidé věnují rekonstrukcím a přestavbám ještě větší pozornost, však spočívá spíše v „požadovaných očekáváních“ než v základních potřebách. Je to běžně rozšířené očekávání, že „rekonstrukce nebo přestavba vám vydělá spoustu peněz“. Konkrétnější zkoumání této otázky vyžaduje pochopení různých konceptů, jako je poměr podlahové plochy a podíly na vlastnictví pozemků, ale jádro v konečném důsledku závisí na tom, o kolik lze zvýšit nabídku jednotek „v běžném prodeji“. V běžném prodeji se jedná o počet jednotek dostupných k prodeji externím kupujícím, nikoli stávajícím obyvatelům, kteří jsou členy sdružení pro rekonstrukci.
Například pokud je bytový komplex se 100 jednotkami přestavěn tak, aby si zachoval stejných 100 jednotek, jen málo komplexů by aktivně usilovalo o rekonstrukci. Situace se však změní, pokud jej lze přestavět na 150 jednotek. Zisk z prodeje dalších 50 jednotek může snížit náklady na rekonstrukci, které musí stávající obyvatelé nést. Částka, kterou hradí stávající členové, se nazývá „příspěvek“. Jinými slovy, není přehnané říci, že životaschopnost projektu rekonstrukce závisí na výši příspěvku a výši prodejní ceny.
Z pohledu vlády jsou rekonstrukce a přestavby klíčovými ukazateli pro měření toku nemovitostí na trhu. Čím snadněji projekty rekonstrukce a přestavby probíhají, tím více má trh s nemovitostmi tendenci se oživovat nebo přehřívat. Naopak, jak různé předpisy rekonstrukci a přestavbu ztěžují, je pravděpodobnější, že se trh stabilizuje nebo vstoupí do poklesu. Tyto projekty jsou často pojmenovávány po konkrétních rozsáhlých komplexech, jako například „Rekonstrukce bytů Eunma“, „Rekonstrukce Gangdong Duncheon Jugong“ nebo „Rekonstrukce bytů Apgujeong Hyundai“. Je to proto, že tyto komplexy byly původně vybudovány za účelem uspokojení rozsáhlých potřeb bytů v minulosti. Nová města a obytné čtvrti, které byly kdysi ve velkém měřítku vybudovány za účelem zmírnění nedostatku bytů, časem stárnou. Kdykoli se objeví problémy s přestavbou, znovu se objeví ve veřejné diskusi, obvykle v pořadí, v jakém byly původně vybudovány.

Před použitím pečlivě zkontrolujte: Speciální zásoby

„Speciální nabídka“ (特供) je zkratka pro „speciální přidělení“, což je termín často používaný v online komunitách a kavárnách souvisejících s bytovými loteriemi. V procesu předplatného bytů se dostupné jednotky dělí na všeobecnou nabídku a speciální nabídku. Speciální nabídka je systém, který upřednostňuje příležitosti pro lidi, kteří splňují určité podmínky, z celkového počtu dostupných jednotek. Reprezentativními příklady cílů speciální nabídky jsou novomanželé, domácnosti s více dětmi bez bydlení a kupující nemovitosti poprvé.
Speciální nabídka má velmi přísné požadavky na způsobilost, ale jakmile je vybrána jako cílová skupina, šance na výhru je výrazně vyšší ve srovnání s běžnou nabídkou. V důsledku toho je konkurence o jednotky speciální nabídky vždy intenzivní. Když poptávka prudce vzroste, vláda zpřísňuje požadavky na způsobilost s ohledem na účel programu a tržní podmínky. Tento proces někdy vede ke kritériím, která se odtrhnou od reality.
Vezměme si například byty nabízející speciální nabídku pro novomanžele v oblastech s vysokými prodejními cenami a přísnými předpisy pro úvěry, zejména v okresech, jako je Gangnam. V takových případech se o půjčku mohou ucházet pouze novomanželé, kteří již vlastní dostatečný majetek, aby se do značné míry vyhnuli silné závislosti na úvěrech. Navzdory zamýšlenému účelu systému, kterým je sociální ohleduplnost, ve skutečnosti vytváří strukturu přístupnou pouze těm, kteří mají značný majetek. Tato mezera mezi záměrem systému a realitou zůstává ústředním bodem sporu ohledně systému speciální nabídky.

Ti, kteří hledají zisky z tržních cen: Prémiové

Stejně jako prémiové hovězí maso nebo prémiové mléko se termín „prémiový“ používá k označení produktů se zvýšenou hodnotou. Produkty s prémiovou cenou si přirozeně vyžadují vyšší ceny. Z ekonomického hlediska se prémie vztahuje na přirážku placenou nad nominální hodnotu nebo smluvní cenu. Na trhu s byty označuje ziskovou marži mezi počáteční prodejní cenou a skutečnou transakční cenou.
Předprodejní ceny bytů jsou obecně často stanoveny pod cenou v daném místě. Zkoumání případů, kdy předprodej neuspěl, ukazuje, že předprodejní cena byla v mnoha případech stanovena nadměrně vysoko ve srovnání s cenou v daném místě. Aby se tento problém zmírnil, vláda udržuje předprodejní ceny na určité úrovni prostřednictvím systémů, jako je systém cenových stropů v předprodeji.
Čím nižší je předprodejní cena a čím větší je rozdíl od okolní tržní ceny, tím jistější je relativní zisk, který může osoba, která si byt koupila, očekávat. Je to proto, že pro vládu je obtížné přímo kontrolovat ceny bytů po prodeji, jakmile se začnou tvořit podle okolních tržních sazeb. Na oblíbených webech pro prodej bytů je běžné vidět realitní makléře, často nazývané „překvapivé makléře“, jak rozdávají vizitky a říkají věci jako: „Tento byt má prémii 100 milionů wonů.“ To znamená, že se očekává, že tržní cena daného bytu vzroste o více než 100 milionů wonů ve srovnání s prodejní cenou. V podstatě se jedná o formu nabízení, která láká ty, kteří chtějí svůj byt ihned po koupi prodat, aby si připsali pouze prémii.
Akt převodu předprodejních práv na jinou osobu před zaplacením konečného zůstatku po prodeji se nazývá „zpětný prodej předprodejních práv“. V současné době různé předpisy ztěžují další prodej předprodejních práv mnohem více než v minulosti. Nicméně někteří makléři stále jednají na hranici legality a pohybují se mezi nelegálními a pochybnými praktikami. Naopak existují i ​​případy, kdy ceny bytů po prodeji klesnou pod původní prodejní cenu. Výsledná ztráta se nazývá negativní prémie nebo jednoduše „negativní prémie“. Tento jev také jasně ukazuje, že koncept prémie ne vždy zaručuje zisk.