Tento blogový příspěvek klidně zkoumá souvislost mezi vládní politikou a trhem s nemovitostmi prostřednictvím struktury daní vybíraných v celém procesu koupě, vlastnictví a prodeje domu. Také nastiňuje logiku, kterou daně regulují trh.

Daně jsou posledním krokem v oblasti nemovitostí

V tržní ekonomice musí ti, kdo vlastní majetek, nést odpovídající daňové břemeno. Je to proto, že majetek se rovná moci. Ti, kdo mají moc, nevyhnutelně nesou odpovídající odpovědnost. Nemovitosti zaujímají mezi takovými aktivy obzvláště významné postavení. Daně se proto platí v celém procesu: při koupi bytu, během jeho držení až do jeho prodeje.
Při nabytí vlastnictví bytu je první daní, která se platí, „daň z nabytí“. Tato daň se vybírá z důvodu nabytí aktiva. Abyste získali oficiální uznání státu za vlastníka aktiva, musíte také nést náklady spojené s procesem „registrace“. Během držení bytu platíte „daň z držení“, která se obecně dělí na daň z nemovitosti a komplexní daň z nemovitostí, často zkráceně „CRT“. A konečně, pokud někdo prodá byt jiné osobě a dosáhne zisku, platí „daň z kapitálových výnosů“.
Někdo by si mohl stěžovat, proč existuje tolik daní souvisejících s nemovitostmi. Účelem tohoto článku však není debatovat o spravedlnosti těchto daní ani zkoumat metody daňových úspor. Výši daně, kterou je třeba zaplatit při transakci s nemovitostí a jak ji případně snížit, by se mělo individuálně ověřit při samotném nákupu nebo prodeji bytu. Tento blogový příspěvek si klade za cíl prozkoumat, jak daně ovlivňují trh s nemovitostmi.

Vlastnictví nemovitostí stojí peníze

Když objemy transakcí s nemovitostmi nadměrně klesnou, vláda zvažuje různá opatření ke stimulaci aktivity. Běžným přístupem je snížení nákladové zátěže s cílem podpořit transakce, podobně jako supermarkety lákají zákazníky slevovými akcemi. Vláda však sama nemůže násilím snižovat ceny bytů. Jaké má tedy vláda možnosti?

„Pokud je vaším novoročním cílem koupě domu… ​​jaké výhody jsou k dispozici?“ (Newsis, 2022.12.31.)

Naštěstí mezi politickými nástroji, které může vláda využít, existují metody, které mají podobné účinky jako snižování cen bytů. Patří mezi ně snížení daní, usnadnění získání úvěrů nebo zvýšení pravděpodobnosti výhry v bytové loterii. Ve skutečnosti byl zaveden systém, který dočasně snížil daň z nabytí nemovitosti v rámci určitého limitu pro kupující, kteří si poprvé kupují nemovitost, a podobné formy podpůrných politik se od té doby opakovaně objevovaly. Kromě toho byly spuštěny finanční produkty kryté politikami, které měly umožnit relativně nízkoúročené úvěry na nákup domů pod určitou cenu, bez ohledu na požadavky na příjem. Současně byly zavedeny politiky na zvýšení počtu jednotek přidělovaných prostřednictvím loterií, čímž se rozšířily příležitosti pro novomanžele a mladé lidi s relativně nižším skóre příspěvků.
I když se politiky často oznamují jedna po druhé, v době, kdy je trh s nemovitostmi obzvláště stagnující, existuje tendence k současnému objevování jak cílených politik pro specifické skupiny, tak komplexních politik pokrývajících celý trh. Naopak, když se trh s nemovitostmi přehřívá, jsou regulační politiky směřující opačným směrem oznamovány postupně.

„Snížení daní z nemovitostí pro více domů a uvolnění úvěrů“ (Asia Economy, 30. prosince 2022)

Podívejme se na daňovou problematiku pro majitele více domů. Když se trh s nemovitostmi přehřívá, jsou jako hlavní problém často vyzdvihováni jednotlivci vlastnící více nemovitostí. Je to proto, že jsou vnímáni jako osoby, které zvyšují ceny nemovitostí nákupy pro spekulativní účely, spíše než skutečným bydlením. Tváří v tvář potřebě ochladit trh s nemovitostmi vláda zavádí politiku uvalující relativně vysoké daně na majitele více domů. Tomu se říká „vysoké zdanění“.
Naopak, když se trh s nemovitostmi dostane do nadměrné deprese, vláda volí opačnou politiku. V takových chvílích se v titulcích zpráv často objevují pojmy jako „uvolnění“, „úprava“ nebo „zrušení“. V určitých obdobích byla daňová přirážka uplatňovaná na majitele dvou domů ve vymezených oblastech úprav převedena na standardní daňovou sazbu. Pro majitele tří domů byla daňová přirážka zachována, ale daňová sazba byla částečně snížena. Navíc, zatímco hypoteční úvěry pro majitele více domů byly v regulovaných oblastech omezeny, tato omezení byla v určitých mezích také zmírněna. Od té doby byl tento směr politiky opakovaně upravován podle ekonomických podmínek.

Proč je komplexní daň z nemovitostí neustále v médiích?

„Páry ve společném vlastnictví a soulští vlastníci dvou domů zaznamenají v příštím roce největší pokles komplexní daně z nemovitostí“ (MBC, 25. prosince 2022)

Tentokrát se blíže podíváme na „komplexní daň z nemovitostí“, nejčastěji zmiňovanou daň z držení nemovitostí v médiích. Komplexní daň z nemovitostí je systém navržený tak, aby zajistil daňovou spravedlnost tím, že ukládá relativně vyšší daně fyzickým osobám, které vlastní nemovitosti s vysokou hodnotou. To přirozeně vyvolává dvě otázky: Na jaké cenové úrovni jsou nemovitosti považovány za „vysoce hodnotné“? A proč je tento systém považován za mechanismus pro daňovou spravedlnost?
Nejprve se podívejme na druhou otázku. Tato otázka přímo souvisí se samotným základem existence komplexní daně z nemovitostí. Od svého zavedení byla daň předmětem mnoha ústavních námitek a právních sporů, přesto byla důsledně potvrzena jako ústavní. Základní logika spočívá v tom, že pokud někdo vlastní vysoce hodnotné domy nebo pozemky v rámci omezeného fondu nemovitostí, je rozumné, aby nesl odpovídající úroveň zdanění. Komplexní daň z nemovitostí navíc slouží také politickým cílům stabilizace cen nemovitostí a podpory vyváženého národního rozvoje.
Nyní se vraťme k první otázce. Prahová cena v konečném důsledku závisí na směřování vládní politiky. V jednu chvíli byla daňová hranice stanovena na nemovitosti přesahující 600 milionů wonů ve veřejně oznámené ceně, nebo 900 milionů wonů pro majitele jednotlivých domácností. Tato hranice však byla od té doby zvýšena. Nedávno byl zaveden systém využívající jako hranici 1.2 miliardy wonů jako daňovou hranici pro majitele jednotlivých domů, přičemž se zachovává struktura, kde se standardy odpočtu liší v závislosti na stavu společného vlastnictví. V důsledku toho vznikají případy, kdy jsou páry, které společně vlastní dům, od daně osvobozeny nebo se jejich daňové zatížení výrazně sníží. U majitelů dvou domů se pravděpodobnost snížení daňového zatížení také zvýšila, protože se zvýšila prahová hodnota a snížila se daňová přirážka.
Dokud bude komplexní daň z nemovitostí v platnosti, bude nevyhnutelně i nadále prominentně působit ve zprávách týkajících se nemovitostí. Bez ohledu na to, zda je někdo osobně daňovým subjektem, pouhé pozorování, zda se vláda snaží daň zmírnit nebo zpřísnit, poskytuje vhled do celkového směřování politiky v oblasti nemovitostí. Navíc to může pomoci odhadnout budoucí trajektorii trhu s nemovitostmi.

Pronájem domů, provozovatelé pronájmu bytů

Základním důvodem, proč se problémy s nemovitostmi opakovaně objevují, je nedostatečná nabídka cenově dostupného bydlení v žádaných lokalitách. Pokud si tedy lze zajistit stabilní bydlení, aniž by bylo nutné vlastnit nemovitost, mohla by se významná část problému zmírnit. I když někdo vlastní více bytů a pronajímá je za rozumné ceny těm, kteří bydlení nemají, lze očekávat, že vlastnictví více domů jednou osobou nepovede přímo k růstu cen bydlení. Systém „provozovatele pronájmu bytů“ se zrodil právě z tohoto poznání. Tento systém však zůstává ukázkovým příkladem systému, který se neuchytil kvůli nekonzistentní implementaci politiky ze strany vlády.

„‚Bezprecedentní daňové výhody‘ oživují registraci podniků zabývajících se pronájmem bytů… Ale bude to fungovat?“ (MoneyS, 25. prosince 2022)

V tomto článku vyniká termín „oživení“. Znamená návrat k systému, který kdysi zanikl, a zároveň vyvolává otázky ohledně jeho účinnosti. Systém provozovatelů pronájmu bytů poskytuje určité daňové výhody, pokud je více bytů registrováno k pronájmu, a považuje je za nabídku bydlení, nikoli za spekulaci. Mezi klíčové výhody patří snížené komplexní daně z držby nemovitostí nebo daně z kapitálových výnosů a nižší daňová zátěž z nabytí.
Tento systém byl zaveden v období rychlého růstu trhu s nemovitostmi. Později však byl kritizován za to, že nedosáhl svého cíle stabilizace cen bydlení, což vedlo ke snížení dávek a nakonec k jejich zrušení. Vzhledem k tomu, že trh s nemovitostmi vstoupil do poklesu a neprodané zásoby se zvýšily, vláda systém oživila a zdokonalila. I když základní struktura zůstává podobná minulosti, určité podmínky byly upraveny, například zahrnutí bytů do určité velikosti mezi způsobilé pronajímatelné nemovitosti. Registrace jako provozovatele pronájmu bytů je spojena s určitými podmínkami: daňové výhody jsou nabízeny výměnou za omezení sazeb zvyšování nájemného a povinnost udržovat nájemné po stanovenou dobu.
Vládní politika je nepochybně důležitá. Aby však tato politika dosáhla zamýšleného účinku, musí na ni nakonec odpovídajícím způsobem reagovat trh. Ideální by sice bylo, kdyby trh s touto politikou rezonoval a dobrovolně se choval, ale realita opakovaně ukazuje, že takové případy jsou vzácné.

I když nevlastníte dům, měli byste stále sledovat novinky na trhu s nemovitostmi

Při čtení článků týkajících se nemovitostí je klíčový klid a chladná hlava. Pokud emocionálně reagujete na jazyk použitý v článcích, můžete se přehnaně nadchnout pro témata, která se vás ve skutečnosti přímo netýkají. To platí zejména pro články o daních z nemovitostí. Koneckonců, mnohem více lidí se daně z nemovitostí netýká než těch, kterých se významně dotýká.
Nicméně není třeba ignorovat zprávy a články o nemovitostech. Majitelé domů se o ně přirozeně budou zajímat a pro ty, kteří nemovitost nemají, je jen málo zdrojů tak cenných jako články o nemovitostech pro rozšíření obzorů na svět. Je nutné sledovat změny politik, sledovat, zda se ceny nemovitostí stabilizují a objemy transakcí se zotaví tak, jak vláda zamýšlí, a zkoumat, jak tyto změny ovlivňují širší ekonomiku. To je mnohem produktivnější přístup než debatovat o tom, zda „jsou daně přehnané“ nebo zda „vláda příliš tvrdě zasahuje do držitelů aktiv“.
Ať už vlastníte dům, nebo ne, ať už jste bohatí, nebo ne, zájem naší společnosti o nemovitosti je obrovský. Jak člověk dospívá, ceny bytů přirozeně upoutají jeho pozornost a začne přemýšlet, zda si jednou koupit dům. Nakonec si uvědomíme krutou realitu, že ceny bydlení jsou nadměrně vysoké, a souhlasně přikyvujeme k představě realitní bubliny. Většina mladých dospělých, kteří začínají svou kariéru, si rychle uvědomí, že i kdyby si ušetřili každou korunu ze svého současného platu, aniž by utratili jediný halíř, koupě dobře situovaného bytu v Soulu je stále téměř nemožná.
Není to jen mladší generace, která čelí těžkostem.
Lidé středního a staršího věku, kteří roky tvrdě pracovali, aby si konečně koupili dům, se také cítí nespokojeni, protože vnímají, že hodnoty okolních nemovitostí rostou, zatímco hodnota jejich vlastního domu stagnuje. Daňová zátěž vlády tuto nespokojenost jen umocňuje. Ačkoli se jejich okolnosti liší, závěr, ke kterému dospěly generacemi, je podobný: „Tento svět je rozbitý a problém je v tom, že ho vláda nedokáže napravit.“
Nepopiratelnou realitou je, že ceny dobře situovaných bytů v Soulu dosáhly úrovní, které si běžní občané extrémně těžko mohou dovolit. Je také těžké popřít, že pokud by ceny nemovitostí drasticky kolísaly, celá korejská ekonomika by utrpěla velkou ránu. Ceny bydlení nejsou problematické jen tehdy, když prudce vzrostou, ale způsobují i ​​vážné vedlejší účinky, když prudce klesnou. Pokud se hodnota, kterou lidé považují za solidní aktivum, v mžiku zhroutí, národní ekonomika se nevyhnutelně propadne do značných otřesů.
Problém s nemovitostmi v Jižní Koreji se netýká jen majitelů domů. Je hluboce propojen s finančním sektorem prostřednictvím hypotečních úvěrů, úzce propojen s osobami, které nemají bydlení, prostřednictvím systému vkladů jeonse a propojen s řadou odvětví, včetně stavebnictví, financí a služeb. Kolaps trhu s nemovitostmi by proto mohl vést ke krizi, která by postihla celý průmyslový sektor, nikoli pouze určitou třídu. To znamená, že prudký pokles cen bydlení není nutně něco, co by se mělo oslavovat.
I když se současné ceny nemovitostí zdají být abnormální, není žádoucí je přes noc srazit dolů. Je zapotřebí přístup, který reguluje tempo v rámci toho, co naše ekonomika snese, a postupně normalizuje trh. Důvod, proč jsou daně umístěny na začátku i na konci transakcí s nemovitostmi, je právě proto, že v rámci tohoto procesu úprav fungují daně jako nejpřímější a nejsilnější politický nástroj.