Tento blogový příspěvek zkoumá, proč nemovitosti, zejména byty, slouží jako klíčový ukazatel jihokorejské ekonomiky. Klidně zkoumá, jak trendy v cenách bydlení, žádostech o předplatné a prodeji nových domů signalizují vývoj pro domácnosti, podniky a vládu.

Pochopení realit je klíčem k pochopení jihokorejské ekonomiky

Pokud nejste hollywoodský superhrdina, nemůžete zvedat budovy ani s nimi přistávat a přemisťovat je. Proto se tento majetek nazývá nemovitosti (不動産), což znamená „nemovitý majetek“. Naopak „movitý majetek“ se nazývá osobní majetek. Abyste pochopili rozdíl, představte si byty a auta.
Z účetního hlediska je vhodnější je klasifikovat přesněji a používat přesnou terminologii. Pro někoho, kdo se o ekonomii teprve začíná zajímat, je však nejjednodušší přístup uvažovat „nemovitost = byt“. Existují pro to dva hlavní důvody. Prvním důvodem je složení aktiv držených Jihokorejci. Podle nejnovějších sociálních ukazatelů zveřejněných Korejským statistickým úřadem hmotný majetek stále tvoří přibližně 75 % majetku domácností v Jižní Koreji, přičemž nemovitosti tvoří drtivou většinu. Finanční aktiva, včetně akcií, fondů, důchodů, pojištění a hotovosti, dohromady tvoří relativně nízký podíl.
Samozřejmě, ne všechny nemovitosti jsou byty. Obytné budovy, jako jsou vily a kancelářské budovy, komerční prostory, továrny a dokonce i pozemky, jako jsou hory a lesy, jsou zahrnuty v nemovitostech. Je však nepravděpodobné, že by někdo, kdo nemá ani jeden dům, vlastnil nejprve jiné typy nemovitostí. Byty navíc stále tvoří drtivou část veškerého bydlení v Jižní Koreji. Vzhledem k této skutečnosti je zjednodušení chápání ekonomiky zaměřením se na byty jako výchozí bod zcela opodstatněné.
Druhým důvodem je, že mnoho lidí vlastní byty a zároveň mnoho lidí o jejich vlastnictví touží. Vzhledem k intenzivní pozornosti veřejnosti mají byty významný vliv na širší ekonomiku u různých typů nemovitostí. Pohled na zprávy ukazuje, že většina článků týkajících se nemovitostí se točí kolem bytů. Proto i ve fázi, kdy ekonomické znalosti nejsou hluboce rozvinuty, nepředstavuje chápání nemovitostí jako bytů při interpretaci ekonomických zpráv jen malý problém.

Ceny bydlení: Nepříjemné, ale nevyhnutelné

Když se v novinách objeví zprávy o rostoucích cenách nemovitostí, majitelé domů se nejprve zaměří na to, „jak moc se zvýšil jejich majetek“. Naopak ti, kteří nemají domov nebo peníze, si opakovaně lámou hlavu nad tím, „zda si vůbec mohou dovolit alespoň jeden dům za svůj život“, a nakonec dojdou k závěru, že „život je nesnesitelně těžký“ a začnou dávat průchod své frustraci a stížnosti na svět. Ti, kteří momentálně nemají domov, ale uvažují o koupi, se rozdělí do dvou skupin. Jedna skupina si bere půjčky na koupi bytů v naději, že ceny porostou. Druhá skupina se rozhodne byt nekoupit, pak viní své minulé já a kritizuje vládu za to, že nedokáže regulovat ceny nemovitostí, zatímco sledují, jak hodnoty nemovitostí rostou.
Přesto je tu jedna zvláštní věc: téměř nikdo nechválí vládu, když ceny nemovitostí rostou. Místo toho je častější reakcí posměch a prohlášení: „Je zbytečné, aby vláda zasahovala a snažila se kontrolovat ceny nemovitostí.“ Vláda se však nedočká chvály ani tehdy, když ceny nemovitostí klesají. Majitelé domů kritizují vládu jako neschopnou za ničení ekonomiky, zatímco ti bez domova zuří, že ekonomika umírá. Zejména čím více se někdo trápí s půjčkou na koupi domu, tím intenzivnější je jeho hněv. Ať už ceny rostou nebo klesají, vinu vždy nakonec nese vláda.
Jak jsme viděli dříve, jihokorejská ekonomika a realitní trh jsou neoddělitelně spjaty. Ať se nám to líbí nebo ne, uznání této reality je nezbytné pro správné pochopení aktuálního vývoje ekonomiky. Pouhé trvání na tom, že ceny nemovitostí „musí bezpodmínečně růst“ nebo „musí bezvýhradně klesat“, je příliš zjednodušující přístup. I když ceny klesají, je zcela jiná věc, zda to představuje ochlazování a stabilizaci trhu, nebo propad do prudkého poklesu. Ekonomické zprávy a články tento rozdíl obvykle rozlišují pomocí pojmů „měkké přistání“ a „tvrdé přistání“.
Byty jsou zároveň obytnými prostory i investičními produkty. Proto je při posuzování bytů obtížné oddělit jejich „obytnou funkci“ od jejich „funkce generující peníze“. Obě perspektivy je třeba posuzovat společně. Vzhledem k tomu, že nemovitost je nemovitý majetek, je „lokace“ nade vše nejdůležitější. Klíčovými faktory jsou rozvinuté dopravní podmínky, vzdělávací prostředí a vybavení pro každodenní potřebu. Nezbytný je také prvek „značky“. Nestačí, aby byt měl pouze dobrou polohu a robustní konstrukci. I byty postavené ve stejné lokalitě mohou mít různou hodnotu v závislosti na své značce. Podobně jako luxusní kabelka se hodnota značky odráží v ceně bytu.
Stejně jako nejnovější chytré telefony vyžadují vyšší ceny díky lepším funkcím a pohodlí, i nově postavené byty bývají dražší. Není však neobvyklé, že se starší byty v prestižních lokalitách prodávají za vyšší ceny než nové. Je to proto, že mají podobnou vzácnou hodnotu jako starožitnosti. Vzácná hodnota těchto starších bytů v konečném důsledku pramení z jejich lokality. Proto když se v prestižní lokalitě postaví nový bytový komplex, jeho cena se výrazně zvýší.
Ekonomické otázky týkající se bytů jsou také velmi rozmanité. Pečlivým zkoumáním termínů objevujících se ve zprávách nebo článcích lze obecně odvodit, o jaké problémy se jedná. Pokud se objeví výrazy jako „přehřátí“ nebo „abnormální nárůst“, obvykle to naznačuje článek vyjadřující obavy z potenciálu, že se byty stanou spekulativními komoditami. „Nová města“ nebo „přestavba“ jsou úzce spjaty s politikou stabilizace nemovitostí, zatímco „daň z kapitálových výnosů“ nebo „daň z nemovitostí“ jsou úzce spjaty s politikou potlačování trhu s nemovitostmi. To odhaluje pohled vlády na trh s nemovitostmi. Články zmiňující „stavební firmy“ nebo „podmínky ve stavebnictví“ se obvykle odvíjejí z pohledu korporací.
Nepostradatelným klíčovým prvkem jsou také půjčky. Půjčky jsou prakticky povinným krokem při nákupu nemovitosti, což z nich činí klíčové slovo nejen pro banky a finanční sektor, ale i pro domácnosti. Z pohledu domácností je třeba zvážit ještě více realitních novinek. Od předprodeje a investic až po daně z nemovitostí, různé spory a systém licencovaných realitních makléřů je těžké je všechny vyjmenovat. Tito tři klíčoví hráči v oblasti bytů a ekonomiky jsou tak úzce propojeni, takže je pro kteroukoli stranu obtížné samostatně prosazovat změny. Nikdo však nezastává ponechání současné situace beze změny. Právě proto jsou realitní otázky obzvláště složité a náročné.
Navíc problémy s byty nelze vnímat pouze jako ekonomické problémy. Nikdy nesmíme zapomínat, že v těchto bytech lidé skutečně žijí. Každodenní problémy, jako je hluk mezi patry, problémy s parkováním, zaměstnávání ostrahy a doručování balíků, jsou hluboce spjaty s našimi životy. Problémy s byty – problémy s nemovitostmi – jsou tedy ekonomickými otázkami, ale zároveň sociálními a politickými. Proto se nemůžeme odvrátit od nemovitostí jen proto, že jsou obtížné. Odteď se podívejme na postupy pro nákup a prodej nemovitostí se zaměřením na byty a pečlivě sledujme, jak tyto postupy pohánějí ekonomiku.

Jak koupit nový byt: Předprodej a předplatné

Nově postavené byty nebo byty postavené od základu se vždy těší vysoké popularitě.
Jako obytné prostory nabízejí výjimečné pohodlí a jako investiční produkty se mohou pochlubit vysokou likviditou a investiční hodnotou. Tyto dvě funkce jsou klíčovými kritérii pro posouzení hodnoty bytu. Pokud některá z nich chybí, i nově postavený byt může zaznamenat menší popularitu. Proto mohou být špičkové nové byty v provinčních oblastech někdy cenově nižší než starší byty v Soulu – jejich hodnota jako investiční produkt je relativně nižší.
Při prodeji nových bytů se běžně používá termín „předprodej“. Pokud se v médiích setkáte s frází „předprodejní informace“, chápejte to jako prodej nově postavených bytů. Předprodejní oznámení označuje veřejné zveřejnění podrobností souvisejících s předprodejem, zatímco předprodejní harmonogram označuje celý proces od zahájení prodeje nového bytu, přes loterii až po podpis smlouvy.
Takže jakmile je zveřejněno oznámení o předprodeji, znamená to jednoduše, že si zkontrolujete harmonogram, zaplatíte peníze a byt koupíte? Je zde ještě jedna zásadní podmínka: „kvalifikace“. Z ekonomického hlediska stojí za zvážení, proč je pro koupi domu nutná kvalifikace. Již jsme několikrát zkoumali, že v tržní ekonomice je cena produktu určena nabídkou a poptávkou. Pokud je nabídka určitého produktu omezená, jeho cena přirozeně roste, aby odpovídala úrovni poptávky. Nemělo by tedy být dovoleno, aby i prodejní ceny bytů nadále růst v souladu s poptávkou?
Problém není tak jednoduchý. Pokud prodejní ceny porostou neomezeně, budou se prodeje moci zúčastnit pouze ti, kteří si ji mohou dovolit. Obecně platí, že lidé, kteří již vlastní dům, budou s větší pravděpodobností bohatší než ti, kteří jej nevlastní. Pokud budou soutěžit za stejných podmínek, příležitosti pro ty, kteří nemají domov, se nevyhnutelně zmenší. Pokud si majitelé domů opakovaně zajišťují nové byty, zatímco ti, kteří je nemají, neustále prohrávají, bohatí bohatnou a chudí chudnou, což prohlubuje nerovnost a destabilizuje společnost. Ti, kteří si nemohou dovolit ceny, nakonec nastolí otázku, zda je soutěžit s těmi, kteří jsou již v privilegovaném postavení, nespravedlivé.

Oznámení o prodeji → Potvrzení harmonogramu → Ověření způsobilosti → Žádost → Loterie → Oznámení o výsledcích → Dokončení smlouvy

Z čistě volného trhu se může zdát oprávněné umožnit neomezenou konkurenci při nákupu bytů. Přesto existují požadavky na způsobilost, protože byty nejsou pouhým investičním komoditou, ale nezbytným prostorem pro „bydlení“. Na rozdíl od luxusního zboží, jako jsou drahé kovy nebo designové předměty, které nejsou nezbytné, je bydlení nezbytné pro udržení základního lidského života. Situace, kdy si lidé nemohou najít místo k bydlení jednoduše proto, že jim chybí peníze, je velmi vážným sociálním problémem. V Jižní Koreji, kde je domov v podstatě aktivem, je „bezdomovectví“ velmi pravděpodobné, že povede k nerovnosti.
Co takhle omezit růst cen nemovitostí pouze na konkrétní oblasti? I to je nereálné. Platí to zejména ve struktuře, jako je ta v Jižní Koreji, kde jakmile ceny bydlení začnou růst v jedné oblasti, zejména v Soulu, řetězově se rozšíří do metropolitní oblasti a provincií. Totéž platí pro ty, kteří žijí v jeonse neboli měsíčním pronájmu, aniž by si dům koupili. Když ceny domů rostou, zvyšují se i zálohy v jeonse a měsíční nájmy. V konečném důsledku náklady na bydlení, které musí běžní občané nést, neustále rostou. Vzhledem k tomu, že náklady na bydlení tvoří větší podíl příjmů, domácnosti nemají jinou možnost než omezit další výdaje. To přímo vede k ekonomickému poklesu. Vzhledem k tomu, že stále více lidí se potýká s udržením svého životního prostoru, prudce se zvyšuje i počet sociálně zranitelných obyvatel.
Společnost jako celek se stává nestabilní, jako klid před bouří. Z tohoto důvodu vláda stanoví kritéria pro účast v bytových loteriích a vytvoří tak záchranné sítě, které mají zabránit vytlačování těch, kteří nemají domov, ze společnosti.
Byty jsou velmi užitečným a dlouhodobě osvědčeným investičním produktem. I když jsou ceny poněkud vysoké, mohou také sloužit jako prostředek pro ty, kteří pečlivě nashromáždili majetek, k rozšíření svého bohatství. Pokud však ceny bytů neustále rostou, ti, kteří byty nemají, mají potíže s hromaděním bohatství, ať se sebevíc snaží. V důsledku toho se nerovnost v bohatství dále prohlubuje. Vláda se proto snaží co nejspravedlivěji rozdělit příležitosti omezením způsobilosti k prodeji bytů a zajištěním určité úrovně potenciálu pro rozšíření bohatství. Součástí této politiky je i systém „předplatného“ bytů.
Systém předplatného poskytuje příležitosti k účasti těm, kteří splňují určité kvalifikační požadavky, a poté mezi ně rozděluje omezený zdroj bytů prostřednictvím spravedlivé loterie. Pravděpodobně jste alespoň jednou slyšeli termín „spořicí účet na předplatné“. Tyto účty jsou snadno dostupné u bankovních přepážek a často se uvádějí jako první finanční produkt, který by si měli noví účastníci společnosti připravit. Právě proto se změny v systému předplatného těší velké pozornosti médií. Celý národ má o systém tak velký zájem. Sázky a osobní zájmy jsou mnohem větší než u většiny zábavních programů.

„Výhody pro mládež? Čtyřicátníci se hádají o rozšíření kvót předplatného pro mládež“ (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26)

„Do roku bude otevřeno 500 000 jednotek sociálního bydlení k předběžnému odběru… Příležitost pro domácnosti s nízkými příjmy bez bydlení zajistit si vlastní bydlení“ (Soul Shinmun, 29. listopadu 2022)

Systém příspěvků není fixní, ale neustále se vyvíjí. Aby se zabránilo nadměrné marginalizaci jakékoli konkrétní skupiny, požadavky a rozsah dávek se upravují podle potřeby. V prvním článku je ústřední skupinou těchto dávek „mládež“. S rostoucími cenami nemovitostí se snižuje pravděpodobnost, že mladí dospělí vstoupí do společnosti a zajistí si vlastní bydlení. V reakci na to vláda přistoupila k rozšíření zvláštní kvóty pro mládež. Politika přidělování většího množství omezených zdrojů mladým lidem však není vítanou zprávou pro všechny generace. Lidé ve věku 40 let, kteří žili relativně dlouho bez vlastnictví domu, se mohou cítit znevýhodněni.
Druhý článek se zaměřuje na „domácnosti s nízkými příjmy bez domova“. Majitelé domů často touží po dalších nemovitostech a čím bohatší je někdo, tím silnější je tendence toto bohatství rozšiřovat. V Jižní Koreji jsou byty vysoce efektivním prostředkem pro růst majetku. Hodnotu nově postavených bytů chápou zejména ti, kteří dosáhli zisku z nemovitostí. Stávající majitelé domů jsou navíc často klasifikováni jako držitelé aktiv, což jim usnadňuje zajištění většího investičního kapitálu. V této souvislosti vláda reviduje systém předplatného, ​​aby poskytla více příležitostí těm, kteří nemají domov. Tento článek, vydaný pouhý měsíc po prvním, podrobně popisuje úpravy cílových skupin politiky a objemů alokací, zejména s ohledem na relativně znevýhodněné čtyřicátníky. Vzhledem k tomu, že systém předplatného je sociálně citlivou otázkou, je důležité mít vždy na paměti, že jeho podrobnosti se mohou často měnit.
Co by tedy měli dělat lidé, kteří již vlastní dům, ale mají připravený účet na předplatné pro koupi dalšího nového bytu?
Články související s tímto tématem se přirozeně objevují.

„‚Rozbít se, či nezlomit se‘… Strategie pro předplatné účtů pro majitele jednotlivých domů“ (Asia Economy, 18. 8. 2022)

Vzhledem k tomu, že se příležitosti soustředí na osoby, které nemají bydlení, příležitosti pro majitele domů se zmenšují nebo mizí. Je však třeba si uvědomit jednu zásadní skutečnost: bohatí již vědí, jak zvýšit své bohatství, a nevzdávají se snadno. Tento přístup a houževnatost pravděpodobně významně přispěly k jejich hromadění bohatství. Jak naznačuje předchozí název článku, analyzují situace nezaujatě, předpovídají budoucnost a činí strategická rozhodnutí. I když nemohou okamžitě využít své spořicí účty na předplatné, nadále se připravují s ohledem na budoucí změny politik nebo jiné příležitosti. Zatímco politiky provádí vláda, vlády se mění každých pět let. Politika v oblasti nemovitostí a systémy předplatného se mohou také měnit v závislosti na ekonomických trendech. Pokud finanční prostředky nejsou právě teď naléhavě potřeba, není důvod ukvapeně uzavírat účet na předplatné nebo odkládat jeho otevření.
Shrňme si, co jsme dosud probrali. Pro koupi nového bytu je nutné předplatné a k tomu potřebujete znalost příslušného systému a předplatné. Je však důležité si uvědomit, že znalost systému a příprava účtu jsou pouze nezbytné podmínky, nikoli postačující podmínky zaručující úspěch.

Měření trhu pomocí vyprodaných vs. neprodaných jednotek

Poté, co se po oznámení o předprodeji uzavře předplatné, se hromadí články analyzující jeho úspěšnost. Čím více pozornosti se konkrétnímu bytovému komplexu věnuje, tím více se takových článků objevuje. Pokud předprodej úspěšně skončí, titulky obvykle obsahují fráze jako „Poměr konkurence v předplatném X ku X“. Během období přehřátých realitních trhů může poměr konkurence u některých komplexů přesáhnout poměr stovek ku jedné. Naopak, pokud se v titulku objeví slovo „nedostatečný zájem“, znamená to, že počet zájemců byl nižší než počet dostupných jednotek, což vedlo k neúspěšnému prodeji. Vysoký poměr konkurence v předplatném se často interpretuje jako signál, že byt je slibným investičním produktem, který v budoucnu pravděpodobně přinese vysoké výnosy. Jinými slovy naznačuje, že cena bytu pravděpodobně poroste.
Články o úspěšných prodejích se řídí převážně stereotypní strukturou. Popisují davy lidí hrnoucích se na místo, vyjadřují obavy ze spekulativní horečky a poté naznačují, že koupě tohoto bytu by mohla přinést určitou úroveň zisku. Nevyhnutelně končí frází „obavy z realitní bubliny“. Poselství, které tyto články čtenářům sdělují, je jednoduché: „Neměli byste si tento dům koupit?“ Bez ohledu na současnou ekonomickou situaci nebo na to, zda se o bublině mluví, se zdá, že tón se ptá: „Co děláte, když si tolik lidí kupuje domy?“
Je však třeba být opatrný, pokud jde o bezpodmínečnou interpretaci těchto článků jako známek boomu na trhu s nemovitostmi. Mohlo by se jednat jednoduše o lákavé články určené ke stimulaci poptávky, jelikož se období předprodeje blíží ke konci. Spíše než se nechat unést jediným článkem, je užitečnější poslouchat rozhovory lidí kolem vás. To je nejrychlejší a nejjednodušší způsob, jak odhadnout míru přehřátí na trhu s nemovitostmi. Pokud se o nemovitostech přirozeně mluví všude, kam jdete, je vysoce pravděpodobné, že se trh již blíží svému vrcholu. V takových chvílích je nezbytné si na chvíli popadnout dech.
Naopak existují i ​​případy, kdy prodeje klesají.

„Duncheon Jugong neprodaný… Soulská ‚neporazitelnost‘ je nyní minulostí“ (Korea Economic TV, 8. prosince 2022)

Mýty jako „neporazitelnost konglomerátů“ a „neporazitelnost nemovitostí“ jsou v naší společnosti rozšířené. Neporazitelnost nemovitostí se dále dělí na „neporazitelnost předplatného“, „neporazitelnost Soulu/Gangnamu/metropolitní oblasti“ atd. Články naznačující, že se tyto mýty o neporazitelnosti otřásají, lidé interpretují jako signály, že „teď možná není vhodná doba na koupi domu“ nebo „ekonomika možná směřuje z kopce“. Na druhou stranu by se to dalo interpretovat nikoli jako prostý ekonomický pokles, ale jako návrat přehřátého trhu s nemovitostmi na své místo.

„Držení se neprodaných jednotek věští katastrofu… Stavební firmy odkládají prodej kvůli chlazení na trhu s nemovitostmi“ (Chosun Ilbo, 12. prosince 2022)

Články o prodeji bytů slouží jako klíčový ukazatel pro měření trhu s nemovitostmi. Pro předpovídání budoucích cen bytů je užitečné zkoumání prodejní výkonnosti. Výhra v loterii a koupě bytu uprostřed tvrdé konkurence je podobná narození se stříbrnou lžičkou v ústech. Narodit se se stříbrnou lžičkou však nezaručuje bezpečný život. Podobně, jen proto, že se někomu podaří byt získat, neznamená to, že z něj později všichni budou mít obrovské zisky. Pouze to zvyšuje relativní pravděpodobnost. Naopak, pokud se neprodané jednotky vyskytnou ve velmi očekávané oblasti nebo komplexu, naznačuje to, že výhled trhu s nemovitostmi může být prozatím nepříznivý.
Předpokládejme, že jste si prohlédli předprodejní oznámení, prošli různými postupy a vyhráli v nelítostné konkurenci v loterii. Stane se z toho bytu okamžitě „můj domov“? Je čas radovat se, že jste nastoupili do vlaku budování bohatství? Rozhodně ne. To vám pouze zajistí jízdenku na nástup do vlaku, který vás bude vést k tomu, abyste se stali „majitelem domu“. Před vámi leží těžká, velmi reálná hlavní věta: „zaplacení prodejní ceny“.