Tento blogový příspěvek klidně zkoumá, proč se s byty v Jižní Koreji zachází jako s finančními produkty, které přesahují pouhé obytné prostory, a strukturu, kterou vytvářejí půjčky, politika a psychologie.
Jak si proboha můžete dovolit koupit byt?
Byt je nejdražším aktivem, které si průměrný člověk může koupit. Navíc, protože ceny nemovitostí nejsou zahrnuty v indexu spotřebitelských cen, bez ohledu na to, jak drasticky kolísají, je obtížné skutečně pochopit jejich úroveň pouze na základě oficiálního vládního indexu spotřebitelských cen. Vzhledem k samotnému rozsahu cen nemovitostí existují také obavy, že jejich zahrnutí do indexu by mohlo zkreslit samotný ukazatel. Bez ohledu na to, pokud někdo skutečně má dostatek hotovosti nebo finančních prostředků na to, aby si najednou koupil nejdražší věc, jakou si za život koupí, bylo by to skutečně neobvyklé. Selský rozum velí, že půjčka peněz je jediný způsob, jak si koupit byt.
Finanční instituce, včetně bank, půjčují peníze. Banky vám peníze jen tak bezpodmínečně nepředají se slovy: „Tvrdě jste pracoval, tak prosím použijte tyto peníze na koupi domu,“ a to pouze na základě dobrých úmyslů dlužníka. Dlužník i věřitel musí vzájemně splňovat nezbytné podmínky. Finančním produktem, který byl vytvořen k řešení této potřeby, je hypoteční úvěr.
Nemůžu si koupit byt za své peníze
Hypotéka je způsob, jak si půjčit peníze s podmínkou, že pokud dlužník nesplatí úvěr, převede právo nakládat se svou nemovitostí na banku. Pokud dlužník nezaplatí slíbenou splátku, banka vydraží zastavenou nemovitost třetí straně a výtěžek použije na vymáhání nesplacené částky úvěru.
„Zadlužení domácností dosáhlo ve 3. čtvrtletí rekordní úrovně… Růst hypoték se zpomaluje uprostřed klesajících cen domů“ (Soul Shinmun, 23. listopadu 2022)
I když se nákupy bytů obecně dělí na koupi nového bytu v plánu nebo na koupi stávajícího bytu, úvěry jsou téměř nevyhnutelné bez ohledu na zvolenou metodu. Zkoumání trendu růstu hypotečních úvěrů proto může naznačit, zda se trh s nemovitostmi nachází v aktivní fázi, nebo zda vstupuje do poklesu. S rostoucími očekáváními rostoucích cen domů si lidé kupují více bytů, což vede k nárůstu objemu hypotečních úvěrů. Naopak, když se očekává stagnace nebo pokles cen domů, nákupní sentiment slábne a hypoteční úvěry mají tendenci klesat.
Růstový trend hypotečních úvěrů však ne vždy dokonale odpovídá vývoji na trhu s nemovitostmi. Je to proto, že dodatečné úvěry se někdy neberou na nákup bytu, ale na pokrytí životních nákladů nebo splacení stávajících úvěrů.
Při pohledu na titulek výše zmíněného článku, zatímco celkové zadlužení domácností dosáhlo historického maxima, tempo růstu hypotečních úvěrů – které tvoří největší část zadlužení domácností – vykazuje již nějakou dobu známky zpomalení. To naznačuje, že tržní atmosféra, kdysi charakterizovaná tzv. „all-in“ půjčkami – kdy lidé seškrábali každou korunu na koupi domu – překonala svůj vrchol a vstoupila do poněkud klidnější fáze. Jako přímou příčinu je uváděn pokles cen domů. Zpomalení růstu hypotečních úvěrů však neznamená, že celkové riziko zadlužení domácností bylo vyřešeno. Je to proto, že další úvěrová zátěž sektoru domácností zůstává na úrovních, které jsou stále důvodem k obavám.
Bublina na realitní burze je obzvláště děsivá, protože úvěry jsou v konečném důsledku dluhy, které je nutné splatit. Pokud dlužník ztratí schopnost splácet, břemeno se přesouvá na jiné subjekty. První, kdo nese odpovědnost, je věřitelská banka. Zatímco se banky snaží úvěr získat zpět prodejem bytu zajištěného jako zástava, hodnota samotné zástavy prudce klesá, když realitní bublina praskne. V takových případech ani prodej nemovitosti nemusí plně získat zpět vypůjčenou částku.
Banky, které drží velké množství takto znehodnocených aktiv, nevyhnutelně čelí ve svém fungování značné nestabilitě. Pokud se banky řetězově stanou insolvenčními, což povede k situaci, kdy nikdo nebude schopen splácet jejich dluhy, nakonec zasáhne vláda, která ztráty pokryje z peněz daňových poplatníků. Právě proto vláda pečlivě sleduje rozsah a trendy hypotečních úvěrů.
„‚Lituji, že jsem si za všechny své úspory koupil dům‘… 30. léta 21. století upadají do chudoby“ (The Korea Economic Daily, 3. listopadu 2022)
Tento článek jasně odhaluje atmosféru jihokorejského trhu s nemovitostmi v té době. Během prudkého růstu cen bydlení se články obhajující „naskočení do rozjetého vlaku, i když to znamená podstupovat rizika“ objevovaly mnohem častěji než ty, které varovaly před nebezpečím. Navzdory rychle rostoucímu zadlužení domácností senzacechtivé výrazy jako „náhlá chudoba“ přiživovaly úzkost a pocit krize a vedly k obavám z „opuštění“. S tím, jak se však trh s nemovitostmi posunul k poklesu, lidé nyní čelí strachu z možného skutečného „ochuzení“.
Pokud je primárním ukazatelem zdraví trhu s nemovitostmi trh s prodejem nových domů, pak lze kolísání hypotečních úvěrů považovat za sekundární ukazatel. Rozsah úvěrů se obecně mění v souladu s objemem transakcí s nemovitostmi. S nárůstem objemu transakcí rostou i úvěry; s poklesem objemu transakcí se celková výše úvěru obvykle následuje.
Důvod, proč mnoho lidí nese těžké břemeno půjček na koupi bytů, je nicméně jasný. Pramení ze silné víry, že i když se zadluží a zaplatí úroky, pokud ceny domů porostou, nakonec z toho budou mít zisk. Tato víra je v korejské společnosti hluboce zakořeněna po dlouhou dobu. Zatímco mladší generace mají tendenci soudit na základě ukazatelů a čísel spíše než na základě přesvědčení, tato víra se po několikanásobné zkušenosti s trhem často posiluje.
Nicméně s tím, jak úrokové sazby z úvěrů rostou, zatímco ceny domů vykazují jen malé známky růstu, narážejí na své limity jako první lidé s relativně nižšími příjmy – zejména ti ve věku 20 a 30 let. Krize vždy začínají v nejslabším místě. Regionálně se příznaky objevují nejprve v provinciích; generačně u lidí ve věku 20 a 30 let; a ve finančním sektoru v rámci sekundárních finančních institucí. Nicméně, pokud se trhu s nemovitostmi v Jižní Koreji podaří přečkat bouři a znovu se vrátit na vzestupný trend, je stále připraven se kdykoli znovu rozhořet.
Co byste měli vědět před čtením článků o nemovitostech
„Zrušení regulovaných zón a uvolnění úvěrů přispívají k mírnému přistání… ale nestačí k obnovení nákupního sentimentu“ (Yonhap News, 10. listopadu 2022)
Pokud nedojde k zásadnímu posunu ve struktuře populace a sociální struktuře, zdá se nepravděpodobné, že by se pohled korejské společnosti na byty v dohledné době změnil. Dnes mají Korejci středního věku dva hlavní životní partnery. Jedním je jejich manžel/manželka, vázaný manželstvím, a druhým je banka, vázaná dluhem. Zatímco vlastnictví domu je sdíleno s manželem/manželkou, když je dům pořízen prostřednictvím úvěru, fakticky se stává spoluvlastnictvím banky. Nemovitosti tak přesahují rámec pouhého rodinného obytného prostoru; jsou hluboce propojeny s financemi domácností a širším finančním systémem. Proto mají potenciál otřást nejen jednotlivými domácnostmi, ale celým národním hospodářstvím. Právě proto je třeba důsledně věnovat pozornost zpravodajským článkům týkajícím se nemovitostí.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat případům, kdy se v článcích o nemovitostech objevují pojmy jako „regulace“ nebo „politika“. I když se může zdát, že regulace a politiky v oblasti nemovitostí mají na trh malý bezprostřední dopad, z dlouhodobého hlediska mají významný vliv. V důsledku toho se v titulcích často objevují fráze jako „minimální účinek“ nebo „trh nereaguje“, přesto tato opatření často vedou k jasným změnám v průběhu času, i když nejsou okamžitě patrné.
Reprezentativní regulace v oblasti nemovitostí zahrnují regionální omezení a omezení úvěrů. Regionální omezení zahrnují „zóny cílové úpravy“ a „spekulativní přehřívací oblasti“. Označení za cílovou zónu úpravy ukládá omezení pro upisování, úvěry a další prodej spolu s vyššími daněmi. Spekulativní přehřívací oblasti čelí ještě přísnějším omezením. Nejenže jsou regulace složité, ale specifická kritéria a určené oblasti se často mění v závislosti na podmínkách na trhu s nemovitostmi. Proto musí každý, kdo se zajímá o nemovitosti, neustále sledovat nejnovější informace.
Mezi předpisy týkající se úvěrů patří poměr dluhu k příjmu (DTI), poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a poměr obsluhy dluhu (DSR). Mezi nimi je LTV ukazatelem, který ukazuje, jak velkou částku úvěru lze získat v poměru k hodnotě nemovitosti poskytnuté jako zástava. Pokud je například cena bytu zastaveného jako zástava 1 miliarda wonů a LTV je 70 %, lze získat maximální úvěr ve výši 700 milionů wonů. DSR je přísnější pojem než DTI a představuje poměr ročních splátek jistiny a úroků z úvěru k ročnímu příjmu. Pokud je například váš roční plat 40 milionů wonů a váš DSR je 50 %, celkové splátky jistiny a úroků za rok nesmí překročit 20 milionů wonů.
Jedním z důvodů, proč se doba splácení hypoték prodlužuje na 40 nebo 50 let, je právě toto nařízení o DSR. Delší doby splácení snižují roční splátku, což umožňuje věřitelům splnit standardy DSR a zároveň poskytovat větší úvěry. Vzhledem k tomu, že se podrobnosti o regulaci úvěrů často mění a výpočty jsou složité, nabízí praktickou pomoc používání online nebo mobilních kalkulaček půjček.
I když je důležité porozumět přesnému významu každého pojmu, nejdůležitější je rozpoznat celkový směr politiky v oblasti nemovitostí. Pokud pojmy související s regulacemi nebo politikami obsahují slovo „zpřísňování“, lze to interpretovat jako záměr kontrolovat a stabilizovat trh. Naopak, když se použije slovo „uvolňování“, lze to chápat jako záměr znovu aktivovat stagnující trh. Je však také důležité si uvědomit, že na rozdíl od politických záměrů vlády trh s nemovitostmi často reaguje jasněji po uplynutí určité doby, spíše než bezprostředně po oznámení regulací. Pokud si koupíte dům ihned po zprávě o uvolnění regulace nebo prodáte dům v okamžiku oznámení o zpřísnění regulace, můžete se ve skutečnosti setkat s jinými výsledky, než jaké jste očekávali. Mít tento bod na paměti je při čtení článků o nemovitostech zásadní.
