Tento blogový příspěvek klidně zkoumá, proč vklad jeonse, ačkoli se jeví jako stabilní aktivum, ve skutečnosti obsahuje úvěrové riziko podobné investicím do akcií, a to prostřednictvím své smluvní struktury a institucionálních omezení.

Proč je investování do akcií stejně rizikové jako jeonse?

I když se investiční principy a přístupy mírně liší od člověka k člověku, většina lidí v podstatě hledá dvě věci: vyšší výnosy a nižší riziko. Jinými slovy, preferují možnosti, které jsou stabilní a nabízejí vysoké výnosy. Stejně tak je ideální stabilní růst HDP s minimálními výkyvy a všichni dychtivě očekávají investiční výnosy s nízkou volatilitou spojenou s výrazným zhodnocením aktiv.
Pojem „rizika“ je však složitější, než by se mohlo zdát. Vzhledem k tomu, že hodnota akcií nebo směnných kurzů neustále kolísá, lze rozsah rizika odhadnout pozorováním cenových pohybů a volatility. Existují však i případy, kdy se cena nemění, zůstává stabilní, jen aby se v určitém okamžiku náhle stala nulou. To znamená, že i investice, které se jeví jako vysoce stabilní, mohou, byť s nízkou pravděpodobností, nést riziko, že v mžiku zcela zmizí.

Co když se hodnota vašeho aktiva stane bezcennou?

Ukázkovým příkladem je záloha jeonse. Výše ​​zálohy je pevně stanovena při podpisu smlouvy, je vratná při jejím ukončení a zachovává si svou hodnotu po celou dobu trvání nájmu. Na první pohled se zdá, že se jedná o vysoce stabilní aktivum. Je to ale skutečně bezpečná volba? Situace, kdy pronajímatelé nemohou zálohu vrátit, se vyskytují poměrně často a v takových případech hodnota zálohy jeonse okamžitě klesne téměř na nulu. Pokud nejste odborník, je obtížné tento typ rizika předem odhalit, což tyto transakce v některých ohledech činí rizikovějšími než akcie.
Jak již bylo zmíněno, hodnota akcií některých známých společností nebo směnné kurzy neustále kolísají. Nicméně případy, kdy hodnota akcie klesne na polovinu nebo méně, nebo dokonce na třetinu či méně své kupní ceny, se vyskytují méně často, než by se mohlo zdát. Často, i když to chvíli trvá, se hodnota zotaví. Samozřejmě existují případy, kdy špatné řízení společnosti způsobí propad ceny jejích akcií nebo kdy bankrot vede k vyřazení z burzy. Investice do akcií však s takovými riziky inherentně souvisí a vzhledem k tomu, že kolísání ceny akcií je zveřejňováno v reálném čase, jsou varovné signály rizika relativně viditelné navenek.
Při svěřování peněz někomu existuje vždy riziko, že je nedostaneme zpět. Toto riziko je společné všem formám smluv zahrnujících směnu peněz, a to nejen mezi jednotlivci, ale i v transakcích se společnostmi nebo finančními institucemi. Tomu se říká „úvěrové riziko“. Pokud je smlouva splněna tak, jak je uvedeno, nevzniká žádný problém. Problémy však nastávají, pokud dlužník ztratí schopnost splácet v důsledku obchodního selhání nebo úmyslně nesplácí. Široce definované úvěrové riziko zahrnuje kolísání hodnoty akcií nebo dluhopisů způsobené neplněním závazků společností. Zde se zaměříme na úvěrové riziko v užším slova smyslu.

Nevyhnutelné úvěrové riziko v Jeonse

Finanční instituce jsou s tímto typem rizika relativně obeznámeny. Provádějí úvěrová hodnocení na základě předpokladu, že existuje možnost, že peníze nezíská zpět, a na riziko se připravují stanovením různých úrokových sazeb podle úvěrového hodnocení. Pokud je například úvěrové hodnocení jednotlivce nízké, což znamená 8% pravděpodobnost selhání, musí banka uplatnit úrokovou sazbu alespoň vyšší, aby se zajistila proti potenciální ztrátě. Důvodem, proč úrokové sazby klesají při poskytnutí zástavy, je to, že i v případě selhání splácení lze zástavu zpeněžit, aby se zmírnily ztráty. Vyšší úrokové sazby z úvěrů pro nižší úvěrové hodnocení jsou proto přirozeným jevem, a nikoli otázkou diskriminace. Úvěrové hodnocení existují i ​​pro společnosti a státy a jejich základní principy se významně neliší od principů pro jednotlivce.
Problém nespočívá ve finančních institucích, ale v jednotlivcích. Při uzavírání peněžních smluv je pro jednotlivce obtížné přesně posoudit a rozpoznat rozsah rizika – že hodnota aktiva by mohla za konkrétních okolností neplnění smlouvy klesnout na nulu, i když jeho hodnota obvykle zůstává stabilní.
Navíc se úvěrové riziko často projeví až ke konci smlouvy.
Smlouva o nehnutelnosti (jeonse) v sobě zahrnuje všechna výše popsaná rizika. Nájemce půjčí pronajímateli velkou částku výměnou za užívání domu. Vzhledem k tomu, že hodnota této velké částky se za normálních okolností nemění, vnímá ji nájemce jako relativně bezpečnější než investice do akcií. Tato smlouva se však zcela spoléhá na úvěruschopnost pronajímatele a existuje jasné riziko, že pokud se pronajímatel setká s problémy, nedostane zálohu zpět.
Finanční instituce jsou obeznámeny s úvěrovým rizikem a dokáží ho relativně dobře posoudit, zatímco nájemníci nikoli. Navíc, když jednotlivec vloží peníze u finanční instituce, nejenže je stabilita samotné finanční instituce vyšší než stabilita individuálního pronajímatele, ale ochranu poskytuje i vládní pojištění vkladů. Naproti tomu stabilita pronajímatele je relativně nízká a úroveň vládní ochrany smluv o nebytových prostorách je také omezená ve srovnání se systémem pojištění vkladů.
Nájemníci v Jeonse si mohou myslet, že by toto riziko neměli nést, zejména proto, že neusilují o vysoké výnosy. Je však také pravda, že z užívání obytného prostoru bez placení měsíčního nájemného mají značné výhody. Ať už ceny domů rostou nebo klesají, nájemníci přímo neprofitují ani neztrácejí, takže mohou považovat zálohu v Jeonse za bezpečnější než investiční aktivity, jako je obchodování s akciemi. Riziko, že zálohu nezískáte zpět, je však obtížné předvídat a je těžké se na něj předem připravit.
Jednoduše řečeno, pokud ceny domů klesnou pod výši zálohy, je získání celé zálohy zpět poměrně obtížné. Navíc, i když zadržení zálohy pronajímateli do doby, než si najde dalšího nájemníka, představuje porušení smlouvy, je tato praxe ve skutečnosti poměrně běžná. Navzdory četným rizikům, která jsou systémem jeonse spojena, je při bližším zkoumání opomíjen jednoduše proto, že se jedná o dlouhodobou praxi. Vylepšení systému se v obdobích rostoucích cen domů odkládají, jen aby se cyklus opakoval, když ceny klesají, což má za následek četné oběti.

Od systému Jeonse k systému měsíčního nájemného

Systém Jeonse zahrnuje velké částky peněz přecházející mezi jednotlivci, ale jeho povaha extrémně znemožňuje předem identifikovat inherentní rizika. Pokud je rozhodnutí učiněno s plným vědomím rizik, odpovědnost právem leží na jednotlivci. Nicméně samotný rozsah obměňovaných peněz ztěžuje pohlížet na systém Jeonse čistě jako na soukromou transakci. Jak již bylo zmíněno, nájemníci mají potíže s ověřováním přesných informací o pronajímatelích a je pro ně prakticky nemožné mít takovou úroveň odborných znalostí, jakou mají finanční instituce, jako jsou banky.
Z těchto důvodů je třeba aktivněji využívat systém měsíčního nájemného, ​​který s sebou nese relativně nižší zátěž v podobě kaucí. Vláda také musí postupně přesunout svou politiku směrem k podpoře měsíčního nájemného namísto systému jeonse. Systém jeonse má samozřejmě své výhody a jednotlivci z něj mohou mít prospěch v závislosti na svých okolnostech, takže je nutné pečlivé zvážení.
Jednotlivci si musí uvědomovat různá rizika a vzdělávat se o nich. Ať už jde o akcie nebo ceny nemovitostí, je třeba mít vždy na paměti, že během rostoucího trendu je snadné zapomenout na možnost poklesu. Je také nutné pochopit a připravit se na skutečnost, že i zdánlivě stabilní smlouvy nesou inherentní úvěrové riziko.
Snaha bezpodmínečně se vyhnout riziku může vést k přehlížení jiných forem rizika. Existují právní mechanismy, které částečně doplňují stabilitu smluv, proto je vhodné se předem seznámit se systémy a předpisy, které poskytují právní ochranu, a to spolu s ekonomickými principy. Vláda také nese odpovědnost za zavedení přísných sankcí a institucionálních preventivních opatření ke snížení trestné činnosti, jako jsou podvody s koupí akcií a manipulace s cenami akcií.
Nejideálnějším scénářem je současné sledování vysokých výnosů a nízkého rizika. Dosažení tohoto cíle přesně tak, jak si představujeme ve skutečnosti, je však extrémně obtížné. V praxi je při zkoumání finančních produktů obvykle nutné vybírat mezi možnostmi s vysokým výnosem/vysokým rizikem, středním výnosem/středním rizikem nebo nízkým výnosem/nízkým rizikem. Produkty, které se zdají nabízet vysoké výnosy s nízkým rizikem, často skrývají skrytá nebezpečí pod povrchem. Proto je před investováním nebo uzavřením smluv nutný pečlivější přístup.