এই ব্লগ পোস্টটি শান্তভাবে পরীক্ষা করে দেখেছে কেন দক্ষিণ কোরিয়ায় অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে কেবল থাকার জায়গার বাইরে আর্থিক পণ্য হিসাবে বিবেচনা করা হয়, এবং ঋণ, নীতি এবং মনোবিজ্ঞানের দ্বারা তৈরি কাঠামো।

তুমি কিভাবে একটা অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারো?

একটি অ্যাপার্টমেন্ট হল একজন গড়পড়তা ব্যক্তি সবচেয়ে ব্যয়বহুল সম্পদ কিনতে পারেন। তাছাড়া, যেহেতু আবাসনের দাম ভোক্তা মূল্য সূচকে অন্তর্ভুক্ত করা হয় না, সেগুলি যতই তীব্রভাবে ওঠানামা করুক না কেন, কেবলমাত্র সরকারের সরকারী সিপিআই-এর উপর ভিত্তি করে তাদের স্তরটি সঠিকভাবে বোঝা কঠিন। আবাসনের দামের নিছক স্কেল বিবেচনা করে, এমন উদ্বেগও রয়েছে যে সূচকে এগুলি অন্তর্ভুক্ত করা সূচকটিকেই বিকৃত করতে পারে। যাই হোক না কেন, যদি কারও কাছে জীবনের সবচেয়ে ব্যয়বহুল জিনিসটি সরাসরি কেনার জন্য পর্যাপ্ত নগদ বা তহবিল থাকে, তবে এটিই আসল অদ্ভুততা। সাধারণ জ্ঞান নির্দেশ করে যে টাকা ধার করাই অ্যাপার্টমেন্ট কেনার একমাত্র উপায়।
ব্যাংক সহ আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি টাকা ধার দেয়। ব্যাংকগুলি কেবল ঋণগ্রহীতার সদিচ্ছার উপর ভিত্তি করে, "আপনি কঠোর পরিশ্রম করেছেন, তাই দয়া করে এই অর্থটি একটি বাড়ি কিনতে ব্যবহার করুন" বলে নিঃশর্তভাবে অর্থ হস্তান্তর করবে না। ঋণগ্রহীতা এবং ঋণদাতা উভয়কেই একে অপরের প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ করতে হবে। এই প্রয়োজন মেটাতে তৈরি আর্থিক পণ্য হল বন্ধকী ঋণ।

আমি নিজের টাকা দিয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারব না।

বন্ধক হল ঋণ নেওয়ার একটি উপায় যার মাধ্যমে ঋণগ্রহীতা ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হলে, তারা তাদের বাড়িটি ব্যাংকের কাছে হস্তান্তর করে। ঋণগ্রহীতা যদি প্রতিশ্রুত ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ হয়, তাহলে ব্যাংক বন্ধককৃত সম্পত্তিটি তৃতীয় পক্ষের কাছে নিলামে তুলে দেয় এবং ঋণের অপরিশোধিত পরিমাণ পুনরুদ্ধারের জন্য অর্থ ব্যবহার করে।

“তৃতীয় প্রান্তিকে পারিবারিক ঋণ রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছেছে... বাড়ির দাম কমে যাওয়ার মধ্যে বন্ধকী বৃদ্ধি ধীর হয়ে গেছে” (সিউল শিনমুন, ২৩ নভেম্বর, ২০২২)

যদিও অ্যাপার্টমেন্ট কেনাকাটা ব্যাপকভাবে পরিকল্পনার বাইরে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট কেনা বা বিদ্যমান অ্যাপার্টমেন্ট কেনা হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়, তবুও যে পদ্ধতিই বেছে নেওয়া হোক না কেন, ঋণ প্রায় অনিবার্য। অতএব, বন্ধকী ঋণের বৃদ্ধির প্রবণতা পরীক্ষা করলে বোঝা যাবে যে রিয়েল এস্টেট বাজার সক্রিয় পর্যায়ে আছে নাকি মন্দার দিকে এগিয়ে যাচ্ছে। বাড়ির দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা বাড়ার সাথে সাথে, লোকেরা আরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট কিনবে, যার ফলে বন্ধকী ঋণের পরিমাণ বৃদ্ধি পাবে। বিপরীতে, যখন স্থবির বা বাড়ির দাম কমে যাওয়ার সম্ভাবনা থাকে, তখন ক্রয়ের মনোভাব দুর্বল হয়ে পড়ে এবং বন্ধকী ঋণও হ্রাস পেতে থাকে।
তবে, বন্ধকী ঋণের বৃদ্ধির প্রবণতা সবসময় রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবাহের সাথে পুরোপুরি সামঞ্জস্যপূর্ণ হয় না। কারণ অতিরিক্ত ঋণ কখনও কখনও অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য নয়, বরং জীবনযাত্রার ব্যয় মেটাতে বা বিদ্যমান ঋণ পরিশোধের জন্য নেওয়া হয়।
পূর্বে উল্লিখিত নিবন্ধের শিরোনামটি দেখলে, যদিও মোট পারিবারিক ঋণ সর্বকালের সর্বোচ্চে পৌঁছেছে, বন্ধকী ঋণের বৃদ্ধির হার - যা পারিবারিক ঋণের বৃহত্তম অংশ - কিছু সময়ের জন্য ধীরগতির লক্ষণ দেখিয়েছে। এর থেকে বোঝা যায় যে বাজারের পরিবেশ, যা একসময় তথাকথিত 'সর্বস্ব' ঋণ দ্বারা চিহ্নিত ছিল - যেখানে লোকেরা বাড়ি কেনার জন্য প্রতিটি শেষ পয়সা একত্র করে ফেলেছিল - তার সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করেছে এবং কিছুটা শান্ত পর্যায়ে প্রবেশ করেছে। এর জন্য যে সরাসরি কারণটি উল্লেখ করা হয়েছে তা হল বাড়ির দামের পতন। তবে, বন্ধকী ঋণের বৃদ্ধির মন্দার অর্থ এই নয় যে পারিবারিক ঋণের সামগ্রিক ঝুঁকি সমাধান করা হয়েছে। এর কারণ হল গৃহস্থালি খাতের উপর অন্যান্য ঋণের বোঝা এখনও এমন পর্যায়ে রয়েছে যা এখনও উদ্বেগের কারণ।
রিয়েল এস্টেট বুদবুদ বিশেষভাবে ভয়ঙ্কর কারণ ঋণ হল, শেষ পর্যন্ত ঋণ যা পরিশোধ করতে হবে। ঋণগ্রহীতা যদি তাদের পরিশোধের ক্ষমতা হারিয়ে ফেলে, তাহলে বোঝা অন্য সত্তার উপর চলে যায়। প্রথমে দায় বহনকারী ব্যাংকই হবে ঋণদাতা। ব্যাংকগুলি জামানত হিসেবে সুরক্ষিত অ্যাপার্টমেন্টটি বিক্রি করে ঋণ পুনরুদ্ধারের চেষ্টা করলে, রিয়েল এস্টেট বুদবুদ ফেটে গেলে জামানতের মূল্য নিজেই তীব্রভাবে হ্রাস পায়। এই ধরনের ক্ষেত্রে, সম্পত্তি বিক্রি করেও ঋণের পরিমাণ পুরোপুরি আদায় করা সম্ভব নাও হতে পারে।
বিপুল পরিমাণে অবমূল্যায়িত জামানত সম্পদ ধারণকারী ব্যাংকগুলি অনিবার্যভাবে তাদের কার্যক্রমে উল্লেখযোগ্য অস্থিরতার মুখোমুখি হয়। যদি ব্যাংকগুলি একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ায় দেউলিয়া হয়ে যায়, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে কেউ তাদের ঋণ পরিশোধ করতে পারে না, তাহলে সরকার শেষ পর্যন্ত করদাতাদের অর্থ ব্যবহার করে ক্ষতি পূরণের জন্য পদক্ষেপ নেয়। ঠিক এই কারণেই সরকার বন্ধকী ঋণের স্কেল এবং প্রবণতাগুলি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করে।

“'আমার সমস্ত সঞ্চয় দিয়ে বাড়ি কেনার জন্য আমি অনুতপ্ত'... ২০৩০-এর দশক দারিদ্র্যের কবলে পড়েছে” (দ্য কোরিয়া ইকোনমিক ডেইলি, ৩ নভেম্বর, ২০২২)

এই প্রবন্ধটি দক্ষিণ কোরিয়ার সেই সময়ের রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিবেশ স্পষ্টভাবে প্রকাশ করে। আবাসন মূল্য বৃদ্ধির সময়, বিপদের সতর্কীকরণের চেয়ে 'ঝুঁকি নেওয়ার অর্থ হলেও ঝুঁকি নেওয়ার' বিষয়ে প্রবন্ধগুলি অনেক বেশি প্রকাশিত হয়েছিল। দ্রুত বর্ধমান পারিবারিক ঋণ সত্ত্বেও, 'হঠাৎ দারিদ্র্য'-এর মতো চাঞ্চল্যকর শব্দগুলি উদ্বেগ এবং সংকটের অনুভূতিকে বাড়িয়ে তোলে, যা 'পিছনে পড়ে যাওয়ার' ভয়কে বাড়িয়ে তোলে। যাইহোক, রিয়েল এস্টেট বাজার মন্দার দিকে ঝুঁকে পড়ার সাথে সাথে, মানুষ এখন সত্যিকার অর্থে 'দরিদ্র' হয়ে যাওয়ার ভয়ের মুখোমুখি হচ্ছে।
যদি রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাস্থ্যের প্রাথমিক সূচক হয় নতুন বাড়ি বিক্রির বাজার, তাহলে বন্ধকী ঋণের ওঠানামাকে দ্বিতীয় সূচক হিসেবে বিবেচনা করা যেতে পারে। ঋণের স্কেল সাধারণত রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিমাণের সাথে তাল মিলিয়ে চলে। যখন লেনদেনের পরিমাণ বৃদ্ধি পায়, তখন ঋণও বৃদ্ধি পায়; যখন লেনদেনের পরিমাণ হ্রাস পায়, তখন মোট ঋণের পরিমাণ সাধারণত একইভাবে ঘটে।
তবুও, কেন অনেক লোক অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ঋণের ভারী বোঝা বহন করে তা স্পষ্ট। এর মূল কারণ হল, ঋণ বহন করলেও এবং সুদ দিলেও, বাড়ির দাম যত বাড়বে, শেষ পর্যন্ত তারা লাভবান হবে। এই বিশ্বাস দীর্ঘদিন ধরে কোরিয়ান সমাজে গভীরভাবে প্রোথিত। যদিও তরুণ প্রজন্ম বিশ্বাসের চেয়ে সূচক এবং পরিসংখ্যানের ভিত্তিতে বিচার করার প্রবণতা রাখে, বাজারের অভিজ্ঞতা অর্জনের পর প্রায়শই এই বিশ্বাস আরও দৃঢ় হয়।
তবে, ঋণের সুদের হার বৃদ্ধির সাথে সাথে বাড়ির দাম বৃদ্ধির তেমন লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না, তাই তুলনামূলকভাবে কম আয়ের মানুষরা - বিশেষ করে যাদের আয় ২০ এবং ৩০ এর দশকের মধ্যে - প্রথমে তাদের সীমা অতিক্রম করছে। সংকট সর্বদা দুর্বলতম বিন্দু থেকে শুরু হয়। আঞ্চলিকভাবে, লক্ষণগুলি প্রথমে প্রদেশগুলিতে দেখা যায়; প্রজন্মগতভাবে, যাদের বয়স ২০ এবং ৩০ এর দশকের মধ্যে; এবং আর্থিক খাতে, দ্বিতীয় আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির মধ্যে। তবুও, দক্ষিণ কোরিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজার যদি ঝড়ের সাথে মোকাবিলা করতে সক্ষম হয় এবং পুনরায় ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতায় প্রবেশ করে, তবে এটি যে কোনও মুহূর্তে আবার জ্বলে উঠার সম্ভাবনা রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নিবন্ধগুলি পড়ার আগে কী জানা উচিত

“নিয়ন্ত্রিত অঞ্চল উত্তোলন এবং ঋণদান সহজীকরণ নরম অবতরণে অবদান রাখে... কিন্তু ক্রয় মনোভাব পুনরুদ্ধারের জন্য অপর্যাপ্ত” (ইয়োনহ্যাপ নিউজ, ১০ নভেম্বর, ২০২২)

জনসংখ্যা কাঠামো এবং সামাজিক কাঠামোতে মৌলিক পরিবর্তন না হলে, অ্যাপার্টমেন্ট সম্পর্কে কোরিয়ান সমাজের দৃষ্টিভঙ্গি শীঘ্রই পরিবর্তিত হওয়ার সম্ভাবনা কম। আজ, মধ্যবয়সী কোরিয়ানদের দুটি প্রধান জীবনসঙ্গী থাকে। একজন হলেন তাদের স্ত্রী, বিবাহের দ্বারা আবদ্ধ, এবং অন্যজন হলেন ব্যাংক, ঋণের দ্বারা আবদ্ধ। বাড়ির মালিকানা স্বামী/স্ত্রীর সাথে ভাগাভাগি করা হলেও, যখন ঋণের মাধ্যমে একটি বাড়ি অধিগ্রহণ করা হয়, তখন এটি কার্যকরভাবে ব্যাংকের সাথে সহ-মালিকানাধীন হয়ে যায়। সুতরাং, রিয়েল এস্টেট একটি পরিবারের থাকার জায়গার বাইরেও বিস্তৃত; এটি পরিবারের আর্থিক এবং বৃহত্তর আর্থিক ব্যবস্থার সাথে গভীরভাবে জড়িত। এই কারণেই এটি কেবল ব্যক্তিগত পরিবারকেই নয় বরং সমগ্র জাতীয় অর্থনীতিকে নাড়া দেওয়ার সম্ভাবনা রাখে। ঠিক এই কারণেই একজনের রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত সংবাদ নিবন্ধগুলিতে নিয়মিত মনোযোগ দেওয়া উচিত।
রিয়েল এস্টেট নিবন্ধগুলিতে 'নিয়ন্ত্রণ' বা 'নীতি'-এর মতো শব্দগুলি যখন উপস্থিত হয় তখন বিশেষ মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন। যদিও রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রণ এবং নীতিগুলি বাজারে তাৎক্ষণিকভাবে খুব কম প্রভাব ফেলতে পারে বলে মনে হতে পারে, তবে দীর্ঘমেয়াদে এগুলি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে। ফলস্বরূপ, শিরোনামগুলিতে প্রায়শই 'ন্যূনতম প্রভাব' বা 'বাজার কোনও প্রতিক্রিয়া দেখায় না' এর মতো বাক্যাংশ থাকে, তবুও এই ব্যবস্থাগুলি প্রায়শই সময়ের সাথে সাথে স্পষ্ট পরিবর্তনের দিকে পরিচালিত করে, এমনকি তাৎক্ষণিকভাবে স্পষ্ট না হলেও।
প্রতিনিধিত্বমূলক রিয়েল এস্টেট বিধিনিষেধের মধ্যে রয়েছে আঞ্চলিক বিধিনিষেধ এবং ঋণ বিধিনিষেধ। আঞ্চলিক বিধিনিষেধের মধ্যে রয়েছে 'সমন্বয় লক্ষ্য অঞ্চল' এবং 'সমন্বয় লক্ষ্যবস্তু অতিরিক্ত গরম জেলা'। সমন্বয় লক্ষ্য অঞ্চল হিসেবে মনোনীতকরণে সাবস্ক্রিপশন, ঋণ এবং পুনঃবিক্রয়ের উপর বিধিনিষেধ আরোপ করা হয়, পাশাপাশি উচ্চতর করের ব্যবস্থাও করা হয়। সমন্বয় অতিরিক্ত গরম জেলাগুলি আরও কঠোর বিধিনিষেধের সম্মুখীন হয়। কেবল নিয়মগুলি জটিলই নয়, রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে নির্দিষ্ট মানদণ্ড এবং নির্ধারিত ক্ষেত্রগুলি প্রায়শই পরিবর্তিত হয়। অতএব, রিয়েল এস্টেটে আগ্রহী যে কেউ সর্বদা সর্বশেষ তথ্যের জন্য পরীক্ষা করে দেখতে হবে।
ঋণের নিয়মাবলীর মধ্যে রয়েছে DTI (ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত), LTV (ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত) এবং DSR (ঋণ পরিষেবা অনুপাত)। এর মধ্যে, LTV হল একটি সূচক যা দেখায় যে জামানত হিসাবে প্রদত্ত রিয়েল এস্টেটের মূল্যের তুলনায় কত ঋণ পাওয়া যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যদি জামানত হিসাবে বন্ধক রাখা একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম 1 বিলিয়ন ওন হয় এবং LTV 70% হয়, তাহলে সর্বোচ্চ 700 মিলিয়ন ওন ঋণ পাওয়া যেতে পারে। DSR হল DTI এর চেয়ে আরও কঠোর ধারণা, যা বার্ষিক ঋণের মূলধন এবং সুদ পরিশোধের বার্ষিক আয়ের অনুপাতকে প্রতিনিধিত্ব করে। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনার বার্ষিক বেতন 40 মিলিয়ন ওন হয় এবং আপনার DSR 50% হয়, তাহলে প্রতি বছর মোট মূলধন এবং সুদ পরিশোধ 20 মিলিয়ন ওনের বেশি হতে পারে না।
বন্ধকের মেয়াদ ৪০ বা ৫০ বছর পর্যন্ত বৃদ্ধির একটি কারণ হল এই DSR নিয়ন্ত্রণ। দীর্ঘ ঋণের সময়কাল বার্ষিক পরিশোধের পরিমাণ কমিয়ে দেয়, যার ফলে ঋণদাতারা DSR মান পূরণ করতে পারে এবং ঋণের পরিমাণ আরও বেশি করে বাড়িয়ে দিতে পারে। যেহেতু ঋণ নিয়ন্ত্রণের বিবরণ প্রায়শই পরিবর্তিত হয় এবং গণনা জটিল হয়, তাই অনলাইন বা মোবাইল অ্যাপ ঋণ ক্যালকুলেটর ব্যবহার ব্যবহারিক সহায়তা প্রদান করে।
প্রতিটি শব্দের সঠিক অর্থ বোঝা গুরুত্বপূর্ণ হলেও, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল রিয়েল এস্টেট নীতির সামগ্রিক দিকটি বোঝা। যখন নিয়মকানুন বা নীতি সম্পর্কিত শব্দগুলিতে 'কঠোরতা' শব্দটি অন্তর্ভুক্ত থাকে, তখন এটি বাজার নিয়ন্ত্রণ এবং স্থিতিশীল করার উদ্দেশ্য হিসাবে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। বিপরীতে, যখন 'আলগা' শব্দটি ব্যবহার করা হয়, তখন এটি একটি স্থবির বাজারকে পুনরায় সক্রিয় করার উদ্দেশ্য হিসাবে বোঝা যেতে পারে। তবে, এটি মনে রাখাও গুরুত্বপূর্ণ যে, সরকারের নীতিগত উদ্দেশ্যের বিপরীতে, রিয়েল এস্টেট বাজার প্রায়শই কিছু সময় অতিবাহিত হওয়ার পরে আরও স্পষ্টভাবে প্রতিক্রিয়া দেখায়, নিয়মকানুন ঘোষণার সাথে সাথেই নয়। আপনি যদি নিয়ন্ত্রক শিথিলকরণের খবরের সাথে সাথে একটি বাড়ি কিনেন, অথবা নিয়ন্ত্রক কঠোরকরণের ঘোষণা দেওয়ার সাথে সাথে একটি বাড়ি বিক্রি করেন, তাহলে আপনি আসলে আপনার প্রত্যাশার চেয়ে ভিন্ন ফলাফলের মুখোমুখি হতে পারেন। রিয়েল এস্টেট নিবন্ধগুলি পড়ার সময় এই বিষয়টি মাথায় রাখা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।