Тази публикация в блога спокойно разглежда защо пазарът на недвижими имоти в Корея постоянно функционира като структура, която принуждава хората да правят странни избори чрез реконструкция, абонаментни лотарии, специално предлагане и премии.
Заменете стария си дом с нов: Преустройство на апартамент
Преустройството и реконструкцията винаги са горещи теми в Южна Корея. Това е така, защото основните потребности и желаните стремежи са преплетени. Основните потребности са пряко свързани с качеството на жизнената среда. Малко хора искат да живеят в остарели сгради и порутена среда. Особено в стареещите жилищни комплекси, дори и да няма непосредствен риск от срутване, възникват значителни ежедневни неудобства: липса на място за паркиране, различни проблеми с водата поради стари тръби, лоша изолация и шум между етажите. Поради тези причини, когато се извършва реконструкция, цялостното качество на живот на жителите неизбежно се подобрява.
Причината хората да обръщат още по-голямо внимание на реконструкцията и преустройството обаче се крие повече в „желаните очаквания“, отколкото в основните нужди. Общоприетото очакване е, че „реконструкцията или преустройството ще ви донесат много пари“. По-конкретното разглеждане на това изисква разбиране на различни понятия като съотношението на разгънатата площ и дяловете на собственост върху земята, но в крайна сметка същността зависи от това колко може да се увеличи предлагането на жилища за „обща продажба“. Общата продажба се отнася до броя на жилищата, налични за продажба на външни купувачи, а не на съществуващи жители, които са членове на асоциацията за реконструкция.
Например, ако жилищен комплекс със 100 жилища бъде преустроен, за да запази същите 100 жилища, малко комплекси биха се заели активно с реконструкция. Ситуацията обаче се променя, ако може да бъде преустроен до 150 жилища. Печалбата от продажбата на допълнителните 50 жилища може да намали разходите за реконструкция, които съществуващите жители трябва да поемат. Сумата, поемана от съществуващите членове, се нарича „вноска“. С други думи, не е преувеличено да се каже, че жизнеспособността на проект за реконструкция зависи от размера на вноската и нивото на продажната цена.
От гледна точка на правителството, реконструкцията и преустройството са ключови показатели за измерване на потока на пазара на недвижими имоти. Колкото по-лесно протичат проектите за реконструкция и преустройство, толкова повече пазарът на недвижими имоти е склонен да се съживи или прегрее. И обратно, тъй като различни регулации затрудняват реконструкцията и преустройството, пазарът е по-вероятно да се стабилизира или да навлезе в спад. Тези проекти често са кръстени на специфични мащабни комплекси, като например „Реконструкция на апартаменти Eunma“, „Реконструкция на Gangdong Duncheon Jugong“ или „Реконструкция на апартаменти Apgujeong Hyundai“. Това е така, защото тези комплекси първоначално са били разработени, за да задоволят мащабните нужди от жилища в миналото. Новите градове и жилищни райони, някога разработени в голям мащаб за облекчаване на недостига на жилища, остаряват с времето. Винаги, когато възникнат проблеми с преустройството, те се появяват отново в обществения дискурс, обикновено в реда, в който са били първоначално разработени.
Проверете внимателно преди да приложите: Специален консуматив
„Специално предлагане“ (特供) е съкращение от „специално разпределение“ – термин, често използван в онлайн общности и кафенета, свързани с жилищни лотарии. В процеса на абонамент за апартаменти, наличните жилища се разделят на общо предлагане и специално предлагане. Специалното предлагане е система, която приоритизира възможностите за хора, които отговарят на определени условия, от общия брой налични жилища. Младоженци, домакинства с много деца без жилища и купувачи на жилище за първи път са представителни примери за цели за специално предлагане.
Специалното предлагане има много строги изисквания за допустимост, но след като бъде избрано като цел, шансовете за печалба са значително по-високи в сравнение с общото предлагане. Следователно, конкуренцията за единици със специално предлагане винаги е интензивна. Когато търсенето се увеличи, правителството затяга изискванията за допустимост, като се има предвид целта на програмата и пазарните условия. Този процес понякога води до критерии, които се откъсват от реалността.
Например, помислете за апартаменти, предлагащи специално предложение за младоженци в райони с високи продажни цени и строги разпоредби за заеми, особено в квартали като Гангнам. В такива случаи само младоженци, които вече притежават достатъчно активи, за да избегнат до голяма степен силната зависимост от заеми, имат право да кандидатстват. Въпреки целта на системата за социално съобразяване, тя на практика създава структура, достъпна само за тези със значителни активи. Тази разлика между намерението на системата и реалността остава централен спорен въпрос около системата за специално предложение.
Тези, които търсят печалби от пазарните цени: Премиум
Подобно на първокласното говеждо месо или първокласното мляко, терминът „премиум“ се използва за обозначаване на продукти с повишена стойност. Естествено, продуктите с премия изискват по-високи цени. От икономическа гледна точка, премията се отнася до допълнителна такса, платена над номиналната стойност или договорната цена. На пазара на апартаменти, тя означава маржа на печалба, възникващ между първоначалната продажна цена и действителната цена на сделката.
Обикновено цените на апартаментите преди продажба често са определени под пазарната цена на съответния обект. Разглеждането на случаи, в които предварителните продажби са се провалили, показва, че в много случаи цената преди продажба е била определена прекомерно висока в сравнение с пазарната цена на съответния обект. За да смекчи този проблем, правителството е управлявало цените преди продажба на определено ниво чрез системи като системата за ограничение на цените преди продажба.
Колкото по-ниска е предварителната цена и колкото по-голяма е разликата от околната пазарна цена, толкова по-сигурна е относителната печалба, която може да очаква лицето, закупило апартамента. Това е така, защото за правителството е трудно да контролира директно цените на апартаментите след продажбата, след като те започнат да се формират според околната пазарна цена. На популярни сайтове за продажба на апартаменти е обичайно да се видят агенти за недвижими имоти, често наричани „брокери за една нощ“, които раздават визитки и казват неща от рода на: „Този апартамент има премия от 100 милиона вона“. Това означава, че се очаква пазарната цена на този апартамент да се повиши с над 100 милиона вона в сравнение с продажната цена. Това е по същество форма на предложение, примамваща тези, които искат незабавно да препродадат жилището си след покупката, за да получат само премията.
Актът на прехвърляне на правата за предварителна продажба на друго лице преди плащане на окончателния баланс след продажбата се нарича „препродажба на права за предварителна продажба“. В момента различни разпоредби правят препродажбата на права за предварителна продажба много по-трудна, отколкото в миналото. Въпреки това, някои брокери все още работят на ръба на законността, балансирайки между незаконни и съмнителни практики. И обратно, има и случаи, при които цените на апартаментите падат под първоначалната продажна цена след продажбата. Получената загуба се нарича отрицателна премия или просто „отрицателна премия“. Това явление също ясно показва, че концепцията за премия не винаги гарантира печалба.
