Тази публикация в блога спокойно разглежда връзката между правителствената политика и пазара на недвижими имоти чрез структурата на данъците, налагани през целия процес на покупка, притежаване и продажба на жилище. Тя също така очертава логиката, по която данъците регулират пазара.

Данъците са последната стъпка в недвижимите имоти

В пазарната икономика тези, които притежават активи, трябва да носят съответната данъчна тежест. Това е така, защото активите се равняват на власт. Тези, които имат власт, неизбежно носят съответна отговорност. Недвижимите имоти заемат особено важно място сред тези активи. Следователно, данъците се плащат през целия процес: при закупуване на апартамент, докато се държи, и докато не бъде продаден.
При придобиване на собственост върху апартамент, първият платен данък е „данъкът за придобиване“. Този данък се начислява, защото активът е придобит. Освен това, за да получи официално признание от държавата като собственик на актива, лицето трябва да поеме и разходите, свързани с процеса на „регистрация“. Докато притежава апартамента, лицето плаща „данъци за държане“, които са общо взето разделени на данък върху недвижимите имоти и общ данък върху недвижимите имоти, често съкратен като „CRT“. И накрая, ако някой продаде апартамента на друго лице и реализира печалба, то плаща „данък върху капиталовите печалби“.
Някой може да се оплаче защо има толкова много данъци, свързани с недвижимите имоти. Целта тук обаче не е да се обсъжда справедливостта на тези данъци, нито да се изследват методите за спестяване на данъци. Колко данък трябва да се плати по време на сделка с недвижим имот и как евентуално да се намали, трябва да се проверява индивидуално при действителна покупка или продажба на апартамент. Тази публикация в блога има за цел да проучи как данъците влияят на пазара на недвижими имоти.

Недвижимите имоти струват пари само за притежаване

Когато обемът на сделките с недвижими имоти спадне прекомерно, правителството обмисля различни мерки за стимулиране на активността. Често срещан подход е намаляване на разходите, за да се насърчат сделките, подобно на това как супермаркетите привличат клиенти с отстъпки. Правителството обаче не може само да намали насилствено цените на апартаментите. И така, какви възможности има правителството?

„Ако покупката на жилище е вашата новогодишна цел... какви предимства са налични?“ (Newsis, 2022.12.31 г.)

За щастие, сред инструментите на политиката, които правителството може да използва, има методи, които водят до ефекти, подобни на понижаването на цените на апартаментите. Те включват намаляване на данъците, улесняване на получаването на заеми или увеличаване на вероятността за печалба от лотария за жилище. Всъщност, система, която временно намалява данъка върху придобиването в рамките на определен лимит за купувачи на първо жилище, е била в действие, а подобни форми на политики за подкрепа са се появявали многократно оттогава. Освен това бяха пуснати финансови продукти, обезпечени с политики, предназначени да позволят сравнително нисколихвени заеми за закупуване на жилища под определена цена, независимо от изискванията за доходи. Едновременно с това бяха въведени политики за увеличаване на броя на жилищата, разпределени чрез лотарии, като по този начин се разширяват възможностите за младоженци и млади хора с относително по-ниски рейтинги на абонамент.
Въпреки че политиките често се обявяват една по една, когато пазарът на недвижими имоти е особено бавен, има тенденция едновременно да се появяват както целенасочени политики за специфични групи, така и всеобхватни политики, обхващащи целия пазар. И обратно, когато пазарът на недвижими имоти прегрява, регулаторни политики, движещи се в обратна посока, се обявяват последователно.

„Намаляване на данъците върху недвижимите имоти с множество жилища и облекчаване на заемите“ (Asia Economy, 30 декември 2022 г.)

Нека разгледаме данъчния въпрос за многобройните собственици на жилища. Когато пазарът на недвижими имоти прегрява, лицата, притежаващи множество имоти, често се посочват като основен проблем. Това е така, защото се възприема, че те повишават цените на жилищата чрез покупки за спекулативни цели, а не чрез реално пребиваване. Изправено пред необходимостта от охлаждане на пазара на недвижими имоти, правителството въвежда политики, налагащи сравнително високи данъци на многобройните собственици на жилища. Това се нарича „тежко данъчно облагане“.
Обратно, когато пазарът на недвижими имоти стане прекомерно депресиран, правителството избира обратната политика. В такива моменти термини като „разхлабване“, „корекция“ или „премахване“ често се появяват в заглавията на новините. Всъщност, през определени периоди допълнителният данък, прилаган за собствениците на две жилища в определени зони за корекция, се преобразуваше в стандартната данъчна ставка. За собствениците на три жилища допълнителният данък се запазваше, но данъчната ставка беше частично намалена. Освен това, докато ипотечните кредити за собственици на множество жилища бяха ограничени в регулираните зони, тези ограничения също бяха облекчени в определени граници. Оттогава тази политическа насока е била многократно коригирана според икономическите условия.

Защо всеобхватният данък върху недвижимите имоти е винаги в новините?

„Съвместно притежаваните двойки и собствениците на два жилища в Сеул ще видят най-голямото намаление на общия данък върху недвижимите имоти през следващата година“ (MBC, 25 декември 2022 г.)

Този път нека разгледаме по-отблизо „Комплексния данък върху недвижимите имоти“ – най-често споменаваният данък върху собствеността в новините. Комплексният данък върху недвижимите имоти е система, предназначена да осигури данъчна справедливост чрез налагане на относително по-високи данъци на лицата, притежаващи недвижими имоти с висока стойност. Това естествено повдига два въпроса: На какво ценово ниво недвижимите имоти се считат за „с висока стойност“? И защо тази система се разглежда като механизъм за данъчна справедливост?
Първо, нека разгледаме втория въпрос. Този проблем е пряко свързан със самата основа за съществуването на Общия данък върху недвижимите имоти. От въвеждането му данъкът е бил обект на множество конституционни оспорвания и правни спорове, но въпреки това е бил постоянно потвърждаван като конституционен. Основната логика е, че ако някой притежава високоценни жилища или земя в рамките на ограничените ресурси от недвижими имоти, е разумно той да понесе съразмерно ниво на данъчно облагане. Освен това, Общият данък върху недвижимите имоти служи и на политическите цели за стабилизиране на цените на недвижимите имоти и насърчаване на балансирано национално развитие.
Сега да се върнем към първия въпрос. Праговата цена в крайна сметка зависи от посоката на политиката на правителството. В един момент данъчният праг беше определен за имоти над 600 милиона вона на публично обявена цена или 900 милиона вона за собственици на едно домакинство с едно жилище. Оттогава обаче прагът беше повишен. Наскоро беше приложена система, използваща 1.2 милиарда вона като праг за собственици на едно жилище, като същевременно се запазва структура, при която стандартите за приспадане варират в зависимост от статута на съсобственост. В резултат на това възникват случаи, при които двойки, притежаващи съвместно жилище, са освободени от данъка или тежестта им е значително намалена. За собствениците на два жилища вероятността за намалена данъчна тежест също се е увеличила, тъй като праговата сума се е увеличила и допълнителният данък е бил облекчен.
Докато Общият данък върху недвижимите имоти остава в сила, той неизбежно ще продължи да заема видно място в новините, свързани с недвижимите имоти. Независимо дали дадено лице е лично обект на този данък, самото наблюдение дали правителството се стреми да облекчи или затегне данъка дава представа за общата посока на политиката в областта на недвижимите имоти. Освен това, това може да помогне за оценка на бъдещата траектория на пазара на недвижими имоти.

Бизнесът с отдаване под наем на жилища, оператори на апартаменти под наем

Основната причина, поради която проблемите с недвижимите имоти възникват многократно, е недостатъчното предлагане на достъпни жилища на желани места. Следователно, ако може да се осигури стабилно жилище, без непременно да се притежава имот, значителна част от проблема може да бъде облекчена. Дори ако някой притежава няколко апартамента, ако ги отдава под наем на разумни цени на тези, които нямат жилище, е възможно да се очаква, че притежаването на няколко жилища от едно лице няма да доведе директно до покачване на цените на жилищата. Системата „Оператор на бизнес за отдаване под наем на апартаменти“ се роди именно от това признание. Тази система обаче остава отличен пример за система, която не успя да се утвърди поради непоследователно прилагане на политики от страна на правителството.

„Безпрецедентни данъчни облекчения“ съживяват регистрацията на бизнеси за отдаване под наем на апартаменти… Но ще проработи ли това?“ (MoneyS, 25 декември 2022 г.)

Терминът „възраждане“ се откроява в тази статия. Той означава завръщане на система, която някога е изчезнала, като същевременно повдига въпроси относно нейната ефективност. Системата за бизнес оператори на апартаменти под наем предоставя определени данъчни облекчения, когато множество апартаменти са регистрирани за отдаване под наем, третирайки ги като предлагане на жилища, а не като спекулация. Ключовите ползи включват намалени общи данъци върху недвижимите имоти или данъци върху капиталовите печалби, както и по-ниски данъчни тежести за придобиване.
Тази система беше въведена по време на период на бърз растеж на пазара на недвижими имоти. По-късно обаче тя беше критикувана за това, че не успя да постигне целта си за стабилизиране на цените на жилищата, което доведе до намаляване на помощите и евентуално премахване. Тъй като пазарът на недвижими имоти навлезе в спад и непродадените наличности се увеличиха, правителството възроди и усъвършенства системата. Въпреки че основната структура остава подобна на миналото, някои условия бяха коригирани, като например включване на апартаменти под определен размер като допустими имоти под наем. Регистрацията като оператор на бизнес с отдаване под наем на жилища е свързана с условия: предлагат се данъчни облекчения в замяна на ограничения върху процентите на увеличение на наема и задължение за поддържане на наема за определен период.
Правителствената политика несъмнено е важна. За да постигне обаче желаният ефект от тази политика, пазарът в крайна сметка трябва да реагира съответно. Макар че би било идеално, ако пазарът резонира с политиката и действа доброволно, реалността многократно е показвала, че подобни случаи са рядкост.

Дори и да не притежавате дом, все пак трябва да следите новините за недвижими имоти

Когато четете статии, свързани с недвижими имоти, спокойствието и хладнокръвието са от първостепенно значение. Ако реагирате емоционално на езика, използван в статиите, може да се развълнувате прекалено много от въпроси, които всъщност не ви засягат пряко. Това важи особено за статиите за данъците върху недвижимите имоти. В крайна сметка много повече хора не са засегнати от данъците върху недвижимите имоти, отколкото тези, които са значително засегнати от тях.
Въпреки това, няма нужда да се игнорират новини и статии за недвижими имоти. Собствениците на жилища естествено ще проявят интерес, а за тези, които нямат собственост, малко ресурси са толкова ценни, колкото статиите за недвижими имоти, за да разширят гледната си точка за света. Необходимо е да се наблюдават промените в политиката, да се види дали цените на жилищата се стабилизират и обемът на сделките се възстанови, както правителството възнамерява, и да се проучи как подобни промени се отразяват на икономиката като цяло. Това е далеч по-продуктивен подход от спора дали „данъците са прекомерни“ или „правителството е насочено твърде строго към притежателите на активи“.
Независимо дали притежавате дом или не, независимо дали сте богати или не, интересът на нашето общество към недвижимите имоти е огромен. С напредването на възрастта цените на апартаментите естествено привличат вниманието ви и започвате да се замисляте дали някой ден да си купите дом. В крайна сметка осъзнаваме суровата реалност, че цените на жилищата са прекомерно високи, кимайки в съгласие с идеята за балон на пазара на недвижими имоти. Повечето млади хора, започващи кариерата си, бързо разбират, че дори да са спестили всяка стотинка от сегашната си заплата, без да харчат нито стотинка, закупуването на добре разположен апартамент в Сеул остава почти невъзможно.
Не само младото поколение се сблъсква с трудности.
Хората на средна и по-възрастни хора, които са работили усилено години наред, за да си купят дом, също се чувстват недоволни, тъй като възприемат как стойността на околните имоти се покачва, докато стойността на собствения им дом стагнира. Добавянето на данъчната тежест на правителството само засилва това недоволство. Въпреки че обстоятелствата им се различават, заключението, до което се стига през поколенията, е сходно: „Този ​​свят е счупен и проблемът е, че правителството не може да го поправи.“
Неоспоримата реалност е, че цените на добре разположените апартаменти в Сеул са достигнали нива, които са изключително трудни за достъп от обикновените граждани. Трудно е също така да се отрече, че ако цените на недвижимите имоти се колебаят драстично, цялата корейска икономика ще претърпи сериозен удар. Цените на жилищата са проблематични не само когато се повишат рязко; те също така причиняват сериозни странични ефекти, когато се сринат. Ако стойността, която хората смятат за солиден актив, се срине за миг, националната икономика неизбежно изпада в значителни сътресения.
Проблемът с недвижимите имоти в Южна Корея не е само проблем за собствениците на жилища. Той е дълбоко преплетен с финансовия сектор чрез ипотечните заеми, тясно свързан с лица, които не са собственици на жилища, чрез депозитната система „джонсе“, и е свързан с множество индустрии, включително строителство, финанси и услуги. Следователно, сривът на пазара на недвижими имоти може да доведе до криза, засягаща целия индустриален сектор, а не само определен клас. Това означава, че рязък спад на цените на жилищата не е непременно нещо, което да се празнува.
Дори ако настоящите цени на недвижимите имоти изглеждат необичайни, свалянето им за една нощ не е желателно. Необходим е подход, който регулира темпото в рамките на това, което нашата икономика може да понесе, и постепенно нормализира пазара. Причината данъците да се позиционират както в началото, така и в края на сделките с недвижими имоти е именно защото в рамките на този процес на корекция данъците функционират като най-прекия и мощен политически инструмент.