Тази публикация в блога разглежда защо недвижимите имоти, и по-специално апартаментите, служат като ключов индикатор в южнокорейската икономика. Тя спокойно изследва как тенденциите в цените на жилищата, заявленията за абонамент и продажбите на нови жилища сигнализират за развитието на домакинствата, бизнеса и правителството.

Разбирането на недвижимите имоти е ключово за разбиране на южнокорейската икономика

Освен ако не сте холивудски супергерой, не можете да повдигате сгради или да кацате и да ги местите. Ето защо тези активи се наричат ​​недвижими имоти (不動産), което означава „недвижимо имущество“. И обратно, „движимо имущество“ се нарича движимо имущество. Помислете съответно за апартаменти и автомобили, за да разберете разликата.
От счетоводна гледна точка е за предпочитане да се класифицират по-точно и да се използва точна терминология. За някой, който тепърва започва да се интересува от икономика, обаче, най-лесният подход е да се разсъждава по отношение на „недвижими имоти = апартамент“. Има две основни причини за това. Първата причина е съставът на активите, притежавани от южнокорейците. Според последните социални показатели, публикувани от Корейската статистическа служба, материалните активи все още представляват около 75% от домакинските активи в Южна Корея, като недвижимите имоти съставляват по-голямата част от тях. Финансовите активи, включително акции, фондове, пенсии, застраховки и парични средства, колективно заемат относително нисък дял.
Разбира се, не всички недвижими имоти са апартаменти. Жилищни сгради като вили и офис сгради, търговски площи, фабрики и дори земя като планини и гори са включени в недвижимите имоти. Малко вероятно е обаче някой, който няма дори една къща, да притежава други видове недвижими имоти първо. Освен това, апартаментите все още представляват огромна част от всички жилища в Южна Корея. Като се има предвид тази реалност, опростяването на разбирането на икономиката чрез фокусиране върху апартаментите като отправна точка е напълно валидно.
Втората причина е, че много хора притежават апартаменти и едновременно с това много хора се стремят да ги притежават. Предвид интензивното обществено внимание, апартаментите оказват значително влияние върху по-широката икономика сред различните видове недвижими имоти. Един поглед към новините показва, че повечето статии, свързани с недвижими имоти, се въртят около апартаментите. Следователно, дори на етап, в който икономическите познания не са дълбоко развити, разбирането на недвижимите имоти като апартаменти не представлява голяма трудност при тълкуването на икономическите новини.

Цени на жилищата: Неудобни, но неизбежни

Когато в новините се съобщава, че цените на недвижимите имоти се покачват, собствениците на жилища първо се фокусират върху „колко са се увеличили активите ми“. И обратно, тези без домове или пари многократно се мъчат „дали някога ще могат да си позволят дори един дом през живота си“, като в крайна сметка стигат до заключението, че „животът е непоносимо труден“ и започват да изразяват разочарованията и оплакванията си от света. Тези, които в момента нямат домове, но обмислят покупка, се разделят на две групи. Едната група взема заеми, за да купи апартаменти, надявайки се цените да се повишат. Другата група решава да не купува, след което обвинява миналото си аз и критикува правителството за това, че не успява да управлява цените на жилищата, докато наблюдава как цените на недвижимите имоти се покачват.
И все пак има едно странно нещо: почти никой не хвали правителството, когато цените на недвижимите имоти се покачват. Вместо това, по-често срещаната реакция е да се подиграват, казвайки: „Безполезно е правителството да се намесва и да се опитва да контролира цените на жилищата.“ Въпреки това, правителството не получава похвали и когато цените на недвижимите имоти падат. Собствениците на жилища критикуват правителството като некомпетентно за съсипването на икономиката, докато тези без домове беснеят, че икономиката умира. По-специално, колкото повече някой се мъчи да вземе заем за покупка на жилище, толкова по-силен става гневът му. Независимо дали цените се покачват или падат, правителството винаги поема вината.
Както видяхме по-рано, южнокорейската икономика и недвижимите имоти са неразривно свързани. Независимо дали ни харесва или не, признаването на тази реалност е от съществено значение за правилното тълкуване на текущите икономически тенденции. Простото настояване, че цените на недвижимите имоти „трябва да се повишат безусловно“ или „трябва да паднат безусловно“, е прекалено опростенчески подход. Дори когато цените падат, дали това представлява охлаждане и стабилизиране на пазара или рязък спад, е съвсем различен въпрос. Икономическите новини и статии обикновено разграничават тази разлика, използвайки термините „меко кацане“ и „твърдо кацане“.
Апартаментите са едновременно жилищни пространства и инвестиционни продукти. Следователно, когато се разглеждат апартаменти, е трудно да се отдели тяхната „жилищна функция“ от тяхната „функция за генериране на приходи“. И двете перспективи трябва да се разглеждат заедно. Тъй като недвижимите имоти са недвижим актив, „местоположението“ е от първостепенно значение. Ключовите фактори са колко добре развити са транспортните условия, образователната среда и удобствата за ежедневно ползване. Елементът „марка“ също е незаменим. Не е достатъчно един апартамент просто да има добро местоположение и здрава конструкция. Дори апартаментите, построени на едно и също място, могат да имат различна стойност в зависимост от марката си. Подобно на луксозната чанта, стойността на марката се отразява в цената на апартамента.
Точно както най-новите смартфони изискват по-високи цени поради превъзходните си характеристики и удобство, новопостроените апартаменти също са склонни да бъдат по-скъпи. Не е необичайно обаче по-старите апартаменти на престижни места да се продават на по-високи цени от новите. Това е така, защото те притежават рядка стойност, подобна на антиките. Рядката стойност на тези по-стари апартаменти в крайна сметка произтича от тяхното местоположение. Следователно, когато се построи нов жилищен комплекс на престижно място, цената му става значително по-висока.
Икономическите въпроси, свързани с апартаментите, също са много разнообразни. Чрез внимателно проучване на термините, появяващи се в новини или статии, човек може да заключи какви проблеми разглеждат. Когато се появят изрази като „прегряване“ или „ненормален скок“, това обикновено показва статия, изразяваща загриженост относно потенциала апартаментите да се превърнат в спекулативни стоки. „Новите градове“ или „преустройството“ са дълбоко свързани с политиките за стабилизиране на недвижимите имоти, докато „данъкът върху капиталовите печалби“ или „данъкът върху собствеността“ са тясно свързани с политиките за потискане на недвижимите имоти. Това разкрива гледната точка на правителството върху пазара на недвижими имоти. Статиите, споменаващи „строителни компании“ или „условия в строителната индустрия“, обикновено се разгръщат от корпоративна гледна точка.
Заемите също са незаменим ключов елемент. Заемите са практически задължителна стъпка за закупуване на недвижим имот, което ги прави ключова дума не само за банките и финансовия сектор, но и за домакинствата. От гледна точка на домакинствата, има още повече новини за недвижимите имоти, които трябва да се вземат предвид. От предварителните продажби и инвестициите до данъците върху недвижимите имоти, различните спорове и системата на лицензирани агенти за недвижими имоти, трудно е да се изброят всички. Тези три ключови играчи в апартаментите и икономиката са тясно преплетени, което затруднява всяка страна да проведе промяна самостоятелно. И все пак никой не се застъпва за това настоящата ситуация да остане непроменена. Именно затова въпросите, свързани с недвижимите имоти, са особено сложни и предизвикателни.
Освен това, проблемите с апартаментите не могат да се разглеждат единствено като икономически проблеми. Никога не трябва да забравяме, че хората всъщност живеят в тези апартаменти. Ежедневни проблеми като шум между етажите, проблеми с паркирането, работа с охранители и доставка на пакети са дълбоко преплетени с нашия живот. По този начин, проблемите с апартаментите – проблемите с недвижимите имоти – са икономически проблеми, но едновременно социални и политически проблеми. Следователно, не можем да се отдръпнем от недвижимите имоти само защото са трудни. Оттук нататък нека разгледаме процедурите за покупка и продажба на недвижими имоти, съсредоточени върху апартаментите, и внимателно да проследим как тези процедури движат икономиката.

Как да купите нов апартамент: предварителна продажба и абонамент

Новопостроените апартаменти или апартаментите, построени от нулата, винаги се радват на висока популярност.
Като жилищни пространства, те предлагат изключително удобство, а като инвестиционни продукти се отличават с висока ликвидност и инвестиционна стойност. Тези две функции са основните критерии за оценка на стойността на един апартамент. Ако някоя от тях липсва, дори новопостроен апартамент може да се радва на намалена популярност. Ето защо новите апартаменти от висок клас в провинциалните райони понякога могат да бъдат на по-ниска цена от по-старите апартаменти в Сеул – стойността им като инвестиционни продукти е сравнително по-ниска.
При продажбата на нови апартаменти често се използва терминът „предварителна продажба“. Ако срещнете фразата „предварителна информация“ в новините, разбирайте го като продажба на новопостроени апартаменти. Обявление за предварителна продажба се отнася до публично разкриване на подробности, свързани с предварителната продажба, докато графикът на предварителната продажба обозначава целия процес от началото на продажбите на новия апартамент, през лотарията, до подписването на договора.
И така, след като бъде направено предварително съобщение за продажба, означава ли това просто да проверите графика, да платите парите и да купите апартамента? Има още едно важно условие: „квалификация“. Струва си да се обмисли от икономическа гледна точка защо са необходими квалификации за закупуване на жилище. Вече многократно разгледахме, че в пазарната икономика цената на даден продукт се определя от търсенето и предлагането. Ако предлагането на определен продукт е ограничено, цената му естествено се повишава, за да съответства на нивото на търсене. Така че, не трябва ли цените на продажбите на апартаменти също да продължат да се покачват в съответствие с търсенето?
Проблемът не е толкова прост. Ако продажните цени се покачват безкрайно, само тези, които могат да си позволят сумата, ще могат да участват в продажбата. Като цяло, хората, които вече притежават жилище, е по-вероятно да бъдат по-богати от тези, които не притежават. Ако се конкурират при едни и същи условия, възможностите, достъпни за тези, които нямат домове, неизбежно ще намалеят. Ако собствениците на жилища многократно си осигуряват нови апартаменти, докато тези, които не са собственици на жилища, непрекъснато губят, богатите стават по-богати, а бедните - по-бедни, което ще задълбочи неравенството и ще дестабилизира обществото. В крайна сметка, тези, които не могат да си позволят цените, ще повдигнат въпроса, че конкуренцията срещу тези, които вече са в привилегировано положение, е несправедлива.

Обявление за продажби → Потвърждаване на графика → Проверка на допустимостта → Кандидатстване → Лотария → Обявяване на резултати → Приключване на договора

От чисто пазарна гледна точка, допускането на неограничена конкуренция за покупка на апартаменти може да изглежда оправдано. И все пак съществуват изисквания за допустимост, защото апартаментите не са просто инвестиционни стоки, а основни пространства за „живене“. За разлика от луксозни стоки като благородни метали или дизайнерски артикули, които не са от първа необходимост, жилището е необходимо за поддържане на основния човешки живот. Ситуацията, в която хората не могат да намерят място за живеене, просто защото им липсват пари, е много сериозен социален проблем. В Южна Корея, където домът е по същество актив, „бездомността“ е много вероятно да доведе до неравенство.
И така, какво ще кажете за ограничаване на увеличението на цените на недвижимите имоти само до определени райони? Това също е нереалистично. Това е особено вярно в структура като тази в Южна Корея, където щом цените на жилищата започнат да се покачват в един район, главно в Сеул, те се разпространяват верижно към метрополния район и провинциите. Същото важи и за тези, които живеят в джонсе или жилища под месечен наем, без да са закупили жилище. Когато цените на жилищата се покачват, депозитите за джонсе и месечните наеми също се увеличават. В крайна сметка разходите за жилище, които обикновените граждани трябва да поемат, продължават да се покачват. Тъй като разходите за жилище заемат по-голям дял от доходите, домакинствата нямат друг избор, освен да намалят други разходи. Това директно води до икономически спад. Тъй като все повече хора се борят да поддържат жизненото си пространство, социално уязвимото население също се увеличава рязко.
Обществото като цяло става нестабилно, като затишие пред буря. Поради тази причина правителството установява критерии за допустимост за участие в жилищни лотарии, създавайки предпазни мрежи, за да предотврати изтласкването на тези, които нямат дом, от обществото.
Апартаментите са изключително полезни и отдавна доказан инвестиционен продукт. Макар че цените са сравнително високи, те могат да послужат и като средство за тези, които усърдно са натрупали активи, да увеличат богатството си. Ако обаче цените на апартаментите се покачват безкрайно, тези, които нямат апартаменти, трудно могат да натрупат богатство, независимо колко се стараят. В резултат на това неравенството в богатството се задълбочава още повече. Следователно, правителството се стреми да разпредели възможностите възможно най-справедливо, като ограничава допустимостта за продажба на апартаменти, осигурявайки определено ниво на потенциал за разширяване на богатството. Системата за „абонамент“ за апартаменти също е част от тази политика.
Абонаментната система предоставя възможности за участие на тези, които отговарят на определени квалификации, след което разпределя ограничения ресурс от апартаменти чрез честна лотария между тях. Вероятно сте чували термина „абонаментна спестовна сметка“ поне веднъж. Тези сметки са лесно достъпни на банкови гишета и често се посочват като първия финансов продукт, който новите участници в обществото трябва да подготвят. Именно затова промените в абонаментната система получават значително отразяване в новините. Цялата нация има такъв голям интерес към системата. Залозите и личните интереси са много по-големи от тези на повечето развлекателни програми.

„Ползи за младежите? Четиридесетте години кипят от спорове за разширяване на квотите за абонамент за младежи“ (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26 г.)

„500 000 жилищни единици ще бъдат отворени за предварително записване до края на годината... Възможност за домакинства с ниски доходи без домове да си осигурят свои собствени“ (Сеул Шинмун, 29 ноември 2022 г.)

Абонаментната система не е фиксирана, а постоянно се развива. За да се предотврати прекомерната маргинализация на която и да е конкретна група, изискванията и обхватът на помощите се коригират според нуждите. В първата статия групата в центъра на тези помощи е „младежта“. С покачването на цените на недвижимите имоти вероятността младите хора да влязат в обществото, осигурявайки си собствен дом, намалява. В отговор правителството предприе стъпки за разширяване на специалната квота за предлагане на младежи. Политиката, която разпределя повече от ограничените ресурси за младежите, обаче не е добра новина за всички поколения. Хората на 40-годишна възраст, които са живели без жилище сравнително дълго време, може да се чувстват в неравностойно положение.
Втората статия се фокусира върху „домакинства с ниски доходи без домове“. Собствениците на жилища често желаят допълнителни имоти и колкото по-богат е човек, толкова по-силна е тенденцията за увеличаване на това богатство. В Южна Корея апартаментите са високоефективно средство за увеличаване на активите. Тези, които са реализирали печалби чрез недвижими имоти, разбират особено стойността на новопостроените апартаменти. Освен това, съществуващите собственици на жилища често се класифицират като притежатели на активи, което им улеснява осигуряването на повече инвестиционен капитал. В този контекст правителството преразглежда системата за абонамент, за да предостави повече възможности на тези, които нямат домове. Тази статия, публикувана само месец след първата, описва подробно корекциите на целевите групи на политиката и обемите на разпределение, като се има предвид по-специално относително необлагодетелстваните 40-годишни хора. Тъй като системата за абонамент е социално чувствителен въпрос, е изключително важно винаги да се има предвид, че нейните детайли могат да се променят често.
И така, какво трябва да направят хората, които вече притежават жилище, но са подготвили абонаментна сметка за закупуване на допълнителен нов апартамент?
Статии, свързани с тази тема, се появяват естествено.

„„Да се ​​счупи или да не се счупи“... Стратегии за абонаментни акаунти на собственици на едно жилище“ (Asia Economy, 2022.08.18 г.)

Тъй като възможностите се концентрират върху хора, които не са собственици на жилища, възможностите за собствениците на жилища намаляват или изчезват. Има обаче един важен факт, който трябва да се запомни тук: богатите вече знаят как да увеличат богатството си и не се отказват лесно. Това отношение и упоритост вероятно са допринесли значително за натрупването на богатство от тяхна страна. Както подсказва заглавието на по-ранната статия, те анализират ситуациите безпристрастно, предсказват бъдещето и правят стратегически решения. Дори и да не могат веднага да използват спестовните си сметки за абонамент, те продължават да се подготвят, имайки предвид бъдещите промени в политиките или други възможности. Докато политиките се прилагат от правителството, правителствата се сменят на всеки пет години. Политиките за недвижими имоти и абонаментните системи също могат да се променят в зависимост от икономическите тенденции. Ако средствата не са спешно необходими в момента, няма причина да се бърза с закриването на абонаментна сметка или да се отлага откриването на такава.
Нека обобщим обсъденото дотук. За закупуване на нов апартамент е необходим абонамент, а за да се абонирате, ви е необходимо да разбирате съответната система и да имате абонаментен акаунт. Важно е обаче да запомните, че познаването на системата и подготовката на акаунта са само необходими условия; те не са достатъчни условия, гарантиращи успех.

Оценка на пазара чрез разпродадени спрямо непродадени единици

След като абонаментът приключи след обявяване на предварителна продажба, заливат статии, анализиращи успеха на предварителната продажба. Колкото повече внимание получава даден жилищен комплекс, толкова повече такива статии се появяват. Ако предварителната продажба приключи успешно, заглавията обикновено съдържат фрази като „Съотношение на конкуренцията при абонаментите X към X“. По време на периоди на прегряване на пазарите на недвижими имоти, съотношението на конкуренцията за някои комплекси може да надхвърли стотици към едно. И обратно, ако думата „недостатъчно абонирани“ се появи в заглавието, това означава, че броят на кандидатите е бил по-малък от броя на наличните жилища, което е довело до неуспешна продажба. Високото съотношение на конкуренция при абонаментите често се тълкува като сигнал, че апартаментът е обещаващ инвестиционен продукт, който вероятно ще донесе висока доходност в бъдеще. С други думи, това предполага, че цената на апартамента вероятно ще се повиши.
Статиите, отразяващи успешни продажби, следват до голяма степен формулирана структура. Те описват тълпи, стичащи се към обекта, изразяват опасения относно спекулативната треска и след това предполагат, че закупуването на този апартамент може да донесе определено ниво на печалба. Неизбежно те завършват с фразата „опасявания относно балон на недвижимите имоти“. Посланието, което тези статии отправят към читателите, е просто: „Не трябва ли да купите тази къща?“ Независимо от настоящата икономическа ситуация или дали се говори за балон, тонът сякаш пита: „Какво правите, докато толкова много хора купуват жилища?“
Въпреки това, човек трябва да бъде предпазлив, когато не тълкува безусловно тези статии като признаци на бум на пазара на недвижими имоти. Те биха могли просто да бъдат примамливи статии, предназначени да стимулират търсенето, тъй като периодът преди продажбата наближава своя край. Вместо лесно да се увличате по една-единствена статия, е по-полезно да слушате разговорите на хората около вас. Това е най-бързият и лесен начин да прецените нивото на прегряване на пазара на недвижими имоти. Ако разговори за недвижими имоти се появяват естествено навсякъде, където отидете, е много вероятно пазарът вече да е близо до своя връх. В такива моменти, отделянето на момент, за да си поемете дъх, е необходим избор.
Обратно, има и случаи, в които продажбите са ниски.

„Непродаденият Дънчон Чугонг... „Непобедимостта“ на Сеул вече е нещо от миналото“ (Korea Economic TV, 2022.12.08 г.)

Митове като „непобедимостта на конгломератите“ и „непобедимостта на недвижимите имоти“ са широко разпространени в нашето общество. Непобедимостта на недвижимите имоти се подразделя допълнително на „непобедимост на абонаментните продажби“, „непобедимост на Сеул/Гангнам/столичния район“ и т.н. Статии, които внушават, че тези митове за непобедимост се разклащат, се тълкуват от хората като сигнали, че „сега може би не е моментът да се купува къща“ или „икономиката може би се влошава“. От друга страна, това може да се тълкува не като обикновен икономически спад, а като връщане на прегрятия пазар на недвижими имоти на правилното му място.

„Задържането на непродадени жилища предвещава катастрофа... Строителните компании забавят продажбите на фона на затишие на пазара на недвижими имоти“ (Chosun Ilbo, 12 декември 2022 г.)

Статиите за продажбите на апартаменти служат като ключов индикатор за оценка на пазара на недвижими имоти. За да се предскажат бъдещите цени на апартаментите, е полезно да се проучи представянето на продажбите. Да спечелиш апартамент от лотарията на фона на ожесточена конкуренция е все едно да се родиш със сребърна лъжица в устата. Да се ​​родиш със сребърна лъжица обаче не гарантира сигурен живот. По подобен начин, само защото някой успее да си осигури апартамент, не означава, че всички ще пожънат огромни печалби от него по-късно. Това просто увеличава относителната вероятност. И обратно, ако непродадени жилища се появят в силно очакван район или комплекс, това предполага, че перспективите за пазара на недвижими имоти може да са неблагоприятни засега.
Да предположим, че сте проверили обявата за предварителна продажба, преминали сте през различни процедури и сте спечелили от лотарията в ожесточена конкуренция. Дали този апартамент веднага става „моят дом“? Време ли е да се радвате, че сте се качили на влака за изграждане на богатство? Абсолютно не. Това просто ви дава билета да се качите на влака, който ще ви помогне да станете „собственик на жилище“. Пред вас е тежката, много реална главна задача: „плащане на продажната цена“.