Тази публикация в блога спокойно разглежда защо апартаментите в Южна Корея се третират като финансови продукти, отвъд обикновените жилищни пространства, и структурата, създадена от заеми, политики и психология.
Как, за бога, можеш да си позволиш да купиш апартамент?
Апартаментът е най-скъпият актив, който средностатистическият човек може да закупи. Освен това, тъй като цените на жилищата не са включени в индекса на потребителските цени, независимо колко драстично се колебаят, е трудно наистина да се разбере тяхното ниво, основано единствено на официалния ИПЦ на правителството. Предвид огромния мащаб на цените на жилищата, съществува и опасение, че включването им в индекса може да изкриви самия индикатор. Независимо от това, ако някой действително притежава достатъчно пари в брой или средства, за да закупи най-скъпия артикул, който човек купува през живота си, това би било истинската странност. Здравият разум диктува, че вземането на заем е единственият начин да се купи апартамент.
Финансовите институции, включително банките, отпускат пари назаем. Банките няма просто да предадат пари безусловно, казвайки: „Работил си усилено, така че, моля те, използвай тези пари, за да си купиш жилище“, единствено въз основа на добрите намерения на кредитополучателя. Както кредитополучателят, така и кредиторът трябва да отговарят на необходимите условия на другия. Финансовият продукт, създаден за задоволяване на тази нужда, е ипотечният кредит.
Не мога да си купя апартамент със собствените си пари
Ипотеката е начин за получаване на заем, при условие че ако кредитополучателят не изплати заема, той прехвърли правото да се разпорежда с жилището си на банката. Ако кредитополучателят не изпълни обещаното плащане, банката продава ипотекирания имот на трета страна и използва приходите за възстановяване на непогасената сума на заема.
„Дългът на домакинствата достигна рекордно високо ниво през третото тримесечие... Ръстът на ипотечните кредити се забавя на фона на падащите цени на жилищата“ (Сеул Шинмун, 23 ноември 2022 г.)
Въпреки че покупките на апартаменти се категоризират като закупуване на нов апартамент на зелено или закупуване на съществуващ апартамент, заемите са почти неизбежни, независимо от избрания метод. Следователно, изследването на тенденцията на растеж на ипотечните кредити може да покаже дали пазарът на недвижими имоти е в активна фаза или навлиза в спад. С увеличаването на очакванията за покачващи се цени на жилищата, хората купуват повече апартаменти, което води до увеличаване на обема на ипотечните кредити. И обратно, когато се очакват стагниращи или падащи цени на жилищата, настроението за покупка отслабва и ипотечните кредити също са склонни да намаляват.
Тенденцията на растеж на ипотечните кредити обаче не винаги е в пълно съответствие с движението на пазара на недвижими имоти. Това е така, защото понякога допълнителните кредити не се теглят за покупка на апартаменти, а за покриване на разходи за живот или за изплащане на съществуващи кредити.
Като се има предвид заглавието на споменатата по-рано статия, макар общият дълг на домакинствата да е достигнал рекордно високо ниво, темпът на растеж на ипотечните кредити, които съставляват най-голямата част от дълга на домакинствата, показва признаци на забавяне от известно време. Това предполага, че пазарната атмосфера, някога характеризирана с така нареченото „all-in“ заемане – където хората събираха и последната стотинка, за да си купят жилище – е преминала своя пик и е навлязла в малко по-спокойна фаза. Като пряка причина за това се посочва спадът в цените на жилищата. Забавянето на растежа на ипотечните кредити обаче не означава, че общият риск от задлъжнялост на домакинствата е решен. Това е така, защото други кредитни тежести върху домакинския сектор остават на нива, които все още са причина за безпокойство.
Балонът на недвижимите имоти е особено плашещ, защото заемите в крайна сметка са дългове, които трябва да бъдат изплатени. Ако кредитополучателят загуби капацитета си за изплащане, тежестта се прехвърля върху други субекти. Първата, която носи отговорност, е банката кредитор. Докато банките се опитват да възстановят заема, като се разпореждат с апартамента, обезпечен като обезпечение, стойността на самото обезпечение рязко спада, когато балонът на недвижимите имоти се спука. В такива случаи дори продажбата на имота може да не възстанови напълно заемната сума.
Банките, държащи големи количества такива обезценени обезпечителни активи, неизбежно се сблъскват със значителна нестабилност в дейността си. Ако банките станат неплатежоспособни във верижна реакция, което води до ситуация, в която никой не може да обслужва дълговете им, правителството в крайна сметка се намесва, за да покрие загубите, използвайки парите на данъкоплатците. Именно затова правителството следи отблизо мащаба и тенденциите на ипотечните кредити.
„Съжалявам, че си купих къща с всичките си спестявания“... 2030-те години на миналия век изпадат в бедност“ (The Korea Economic Daily, 3 ноември 2022 г.)
Тази статия ясно разкрива атмосферата на южнокорейския пазар на недвижими имоти по това време. По време на скока в цените на жилищата, статии, проповядващи „присъединяване към тенденцията, дори ако това означава поемане на рискове“, се появяваха много по-често от тези, предупреждаващи за опасности. Въпреки бързо нарастващия дълг на домакинствата, сензационните термини като „внезапна бедност“ подхранваха тревожността и чувството за криза, пораждайки страха от „изоставане“. С навлизането на пазара на недвижими имоти обаче, хората сега са изправени пред страха от потенциално истинско „обедняване“.
Ако основният индикатор за състоянието на пазара на недвижими имоти е пазарът на продажби на нови жилища, тогава колебанието на ипотечните кредити може да се счита за вторичен индикатор. Мащабът на кредитите обикновено се движи успоредно с обема на сделките с недвижими имоти. Когато обемът на сделките се увеличи, кредитите също се увеличават; когато обемът на сделките намалее, общата сума на кредита обикновено следва същото.
Въпреки това, причината, поради която много хора понасят тежкото бреме на заемите за закупуване на апартаменти, е ясна. Тя произтича от силното убеждение, че дори да натрупат дългове и да плащат лихви, стига цените на жилищата да се покачват, в крайна сметка ще печелят. Това убеждение е дълбоко вкоренено в корейското общество в продължение на дълъг период от време. Докато по-младите поколения са склонни да преценяват въз основа на показатели и цифри, а не на вяра, тази вяра често се засилва след няколкократен опит с пазара.
Въпреки това, тъй като лихвените проценти по кредитите се покачват, докато цените на жилищата показват слаби признаци на увеличение, хората с относително по-ниски доходи – по-специално тези на 20-те и 30-те години – първи достигат своите граници. Кризите винаги започват от най-слабата точка. Регионално, признаците се появяват първо в провинциите; по поколения, сред тези на 20-те и 30-те години; и във финансовия сектор, във вторичните финансови институции. Въпреки това, ако пазарът на недвижими имоти в Южна Корея успее да устои на бурята и да влезе отново във възходяща тенденция, той остава готов да се разпали отново във всеки един момент.
Какво е важно да знаете, преди да четете статии за недвижими имоти
„Премахването на регулираните зони и облекченото кредитиране допринасят за меко кацане... но недостатъчни, за да възстановят покупателните настроения“ (Yonhap News, 10 ноември 2022 г.)
Освен ако не настъпи фундаментална промяна в структурата на населението и социалната структура, изглежда малко вероятно гледната точка на корейското общество относно апартаментите да се промени скоро. Днес корейците на средна възраст имат двама основни житейски партньори. Единият е техният съпруг/съпруга, обвързан с брак, а другият е банката, обвързана с дълг. Докато собствеността върху жилището се споделя със съпруг/съпруга, когато жилище се придобие чрез заем, то на практика става съсобственост с банката. По този начин недвижимите имоти се простират отвъд жилищното пространство на семейството; те са дълбоко преплетени с финансите на домакинствата и по-широката финансова система. Ето защо те притежават потенциала да разтърсят не само отделните домакинства, но и цялата национална икономика. Именно затова човек трябва постоянно да обръща внимание на новинарските статии, свързани с недвижимите имоти.
Необходимо е особено внимание, когато термини като „регулация“ или „политика“ се появяват в статии за недвижими имоти. Макар че регулациите и политиките в областта на недвижимите имоти може да изглеждат с малко непосредствено въздействие върху пазара, те оказват значително влияние в дългосрочен план. Следователно, заглавията често съдържат фрази като „минимален ефект“ или „пазарът не показва реакция“, но въпреки това тези мерки често водят до ясни промени с течение на времето, дори и да не са очевидни веднага.
Представителните разпоредби за недвижимите имоти включват регионални ограничения и ограничения за заеми. Регионалните ограничения обхващат „целеви зони за корекция“ и „спекулативни прегряващи райони“. Определянето като целева зона за корекция налага ограничения върху записванията, заемите и препродажбата, както и по-високи данъци. Спекулативните прегряващи райони са изправени пред още по-строги ограничения. Не само разпоредбите са сложни, но и специфичните критерии и определените зони често се променят в зависимост от условията на пазара на недвижими имоти. Следователно, всеки, който се интересува от недвижими имоти, трябва непрекъснато да проверява за най-актуална информация.
Регулациите за заеми включват DTI (съотношение дълг към доход), LTV (съотношение заем към стойност) и DSR (съотношение обслужване на дълга). Сред тях LTV е индикатор, показващ каква част от заема може да бъде получена спрямо стойността на недвижимия имот, предоставен като обезпечение. Например, ако цената на апартамент, заложен като обезпечение, е 1 милиард вона и LTV е 70%, може да се получи максимален заем от 700 милиона вона. DSR е по-строга концепция от DTI, представляваща съотношението на годишните погашения на главницата и лихвите по заема към годишния доход. Например, ако годишната ви заплата е 40 милиона вона и DSR е 50%, общата сума на погашенията на главницата и лихвите годишно не може да надвишава 20 милиона вона.
Една от причините, поради които сроковете на ипотеките се удължават до 40 или 50 години, е свързана именно с този регламент за DSR. По-дългите периоди на заемите намаляват годишния размер на погасяването, което позволява на кредиторите да отговарят на стандартите за DSR, като същевременно отпускат по-големи суми заеми. Тъй като подробностите за регулирането на заемите често се променят и изчисленията са сложни, използването на онлайн или мобилни калкулатори за заем предлага практическа помощ.
Макар че разбирането на точното значение на всеки термин е важно, най-важното е да се разпознае общата посока на политиката в областта на недвижимите имоти. Когато термини, свързани с регулации или политики, включват думата „затягане“, това може да се тълкува като намерение за контролиране и стабилизиране на пазара. И обратно, когато се използва думата „разхлабване“, тя може да се разбира като намерение за реактивиране на застоял пазар. Важно е обаче да се помни, че противно на политическите намерения на правителството, пазарът на недвижими имоти често реагира по-ясно след известно време, а не веднага след обявяването на регулациите. Ако купите къща веднага след новината за регулаторни облекчения или продадете къща в момента, в който бъде обявено регулаторно затягане, всъщност може да се сблъскате с резултати, различни от очакваните. Да се има предвид този момент е от първостепенно значение, когато четете статии за недвижими имоти.
