Тази публикация в блога спокойно разглежда защо депозитът „джонсе“, макар и да изглежда като стабилен актив, всъщност крие кредитен риск, подобен на инвестициите в акции, чрез договорната си структура и институционалните си ограничения.
Защо инвестирането в jeonse е толкова рисковано, колкото и инвестирането в акции?
Въпреки че инвестиционните принципи и подходи се различават леко от човек на човек, повечето хора по същество търсят две неща: по-висока доходност и по-нисък риск. С други думи, те предпочитат избори, които са едновременно стабилни и предлагат висока доходност. По подобен начин, стабилният растеж на БВП с минимални колебания е идеален и всеки с нетърпение очаква инвестиционна доходност с ниска волатилност, съчетана със значително покачване на стойността на активите.
Концепцията за „риск“ обаче е по-сложна, отколкото може би си мислите. Тъй като стойността на акциите или валутните курсове се колебае постоянно, човек може да прецени мащаба на риска, като наблюдава движенията на цените и волатилността. Но има и случаи, в които цената не се променя, оставайки стабилна, само за да стане внезапно нула в даден момент. Това означава, че дори инвестициите, които изглеждат силно стабилни, могат, макар и с малка вероятност, да носят риска да изчезнат напълно за миг.
Ами ако стойността на активите ви стане обезценна?
Отличен пример е депозитът „джонсе“. Размерът на депозита се фиксира при подписване на договора, възстановява се при прекратяване на договора и запазва стойността си през целия период на лизинга. На пръв поглед изглежда като силно стабилен актив. Но наистина ли това е безопасен избор? Ситуации, в които наемодателите не могат да върнат депозита, всъщност се случват доста често и в такива случаи стойността на депозита „джонсе“ спада до близо до нула за миг. Освен ако не сте експерт, е трудно да се открие този вид риск предварително, което прави подобни транзакции по-рискови от акциите в някои отношения.
Както бе споменато по-рано, стойността на акциите на някои известни компании или валутните курсове се колебаят постоянно. Въпреки това, случаите, в които стойността на акция пада до половината или по-малко, или дори една трета или по-малко от покупната ѝ цена, се случват по-рядко, отколкото може би си мислим. Често, дори и да отнеме време, стойността се възстановява. Разбира се, със сигурност съществуват случаи, в които лошото управление на компанията води до срив на цената на акциите ѝ или когато фалитът води до заличаване от борсата. Инвестициите в акции обаче по своята същност отчитат такива рискове и тъй като колебанията в цената на акциите се разкриват в реално време, предупредителните знаци за риск са сравнително видими външно.
Когато поверявате пари на някого, винаги съществува риск те да не бъдат върнати. Този риск е общ за всички форми на договори, включващи паричен обмен, не само между физически лица, но и при сделки с компании или финансови институции. Това се нарича „кредитен риск“. Ако договорът е изпълнен, както е посочено, няма проблем. Проблеми обаче възникват, ако длъжникът загуби способността си да изплати дълга поради фалит на бизнеса или умишлено не го направи. Широко дефинираният кредитен риск включва колебания в стойността на акциите или облигациите, причинени от неизпълнение на задълженията на компанията. Тук ще се съсредоточим върху кредитния риск в по-тесен смисъл.
Неизбежен кредитен риск в Джонсе
Финансовите институции са сравнително запознати с този вид риск. Те извършват кредитни оценки, основани на предпоставката, че има вероятност парите да не бъдат възстановени, и се подготвят за риска, като определят различни лихвени проценти според кредитните рейтинги. Например, ако кредитният рейтинг на дадено лице е нисък, което предполага 8% вероятност за неизпълнение, банката трябва да приложи лихвен процент поне по-висок от този, за да се предпази от потенциална загуба. Причината лихвените проценти да намаляват, когато е предоставено обезпечение, е, че дори ако погасяването не се осъществи, обезпечението може да бъде ликвидирано, за да се смекчат загубите. Следователно, по-високите лихвени проценти по кредитите за по-ниски кредитни рейтинги са естествено явление, а не въпрос на дискриминация. Кредитни рейтинги съществуват и за компании и държави, като техните основни принципи не се различават съществено от тези за физическите лица.
Проблемът не е във финансовите институции, а в отделните хора. Когато сключват парични договори, хората трудно могат точно да оценят и разпознаят мащаба на риска – че стойността на даден актив може да падне до нула при конкретните обстоятелства на неизпълнение на договора, въпреки че стойността му обикновено остава стабилна.
Освен това, кредитният риск често става очевиден едва към края на договора.
Договорът за заем „джонсе“ въплъщава всички описани по-горе рискове. Наемателят заема голяма сума на наемодателя в замяна на ползването на къщата. Тъй като стойността на тази голяма сума остава непроменена при нормални обстоятелства, наемателят я възприема като относително по-безопасна от инвестициите в акции. Този договор обаче разчита изцяло на кредитоспособността на наемодателя и съществува ясен риск да не получи депозита „джонсе“, ако наемодателят срещне проблеми.
Финансовите институции са запознати с кредитния риск и могат да го оценят сравнително добре, но наемателите не са. Освен това, когато дадено лице депозира пари във финансова институция, не само стабилността на самата финансова институция е по-висока от тази на отделния наемодател, но и държавната застраховка на депозитите осигурява защита. За разлика от това, стабилността на наемодателя е сравнително ниска, а нивото на държавна защита за договорите за еонсе също е ограничено в сравнение със системата за застраховка на депозитите.
Наемателите в жилищния комплекс „Джонсе“ може да смятат, че не е необходимо да поемат този риск, особено след като не търсят висока възвръщаемост. Вярно е обаче и че те се радват на значителни ползи, като използват жилищното пространство, без да плащат месечен наем. Независимо дали цените на жилищата се покачват или падат, наемателите не печелят или губят директно, така че може да смятат депозита в „Джонсе“ за по-безопасен от инвестиционни дейности като търговия с акции. Рискът от това да не си върнете депозита обаче е труден за предвиждане и за него е трудно да се подготвите предварително.
Казано по-просто, ако цените на жилищата паднат под размера на депозита, връщането на пълния депозит става доста трудно. Освен това, макар задържането на депозита от страна на наемодателите, докато не намерят следващия наемател, да представлява нарушение на договора, тази практика всъщност е доста често срещана. Въпреки многобройните рискове, присъщи на системата jeonse, при по-внимателно разглеждане, тя е била пренебрегвана, просто защото е дългогодишна практика. Подобренията на системата се забавят по време на периоди на покачване на цените на жилищата, само за да се повтори цикълът, когато цените паднат, което води до множество жертви.
От системата Jeonse до системата за месечен наем
Системата Jeonse включва големи суми пари, които се обменят между отделни лица, но нейната природа прави изключително трудно предварителното идентифициране на присъщите рискове. Ако решението се взема с пълно осъзнаване на рисковете, отговорността с право е на лицето. Въпреки това, огромният мащаб на замесените пари прави трудно системата Jeonse да се разглежда единствено като частна транзакция. Както бе споменато по-рано, наемателите срещат трудности да проверят точната информация за наемодателите и е практически невъзможно те да притежават нивото на експертиза, което се предлага във финансови институции като банките.
Поради тези причини е необходимо по-активно използване на системата за месечен наем, която носи относително по-ниска депозитна тежест. Правителството също така трябва постепенно да промени политиките си към подкрепа на месечния наем, а не на „джонсе“. Разбира се, системата „джонсе“ има своите предимства и хората могат да се възползват от нея в зависимост от обстоятелствата си, така че е необходима внимателна преценка.
Хората трябва да разпознават и да се информират за различните рискове. Независимо дали става въпрос за акции или цени на жилища, човек винаги трябва да има предвид, че по време на възходящ тренд е лесно да забрави за възможността за спад. Необходимо е също така да се разбере и да се подготви за факта, че дори привидно стабилните договори носят присъщ кредитен риск.
Опитът за безусловно избягване на риска може да доведе до пренебрегване на други форми на риск. Съществуват правни механизми, които частично допълват стабилността на договорите, така че е препоръчително предварително да се запознаете със системите и разпоредбите, които осигуряват правна защита, наред с икономическите принципи. Правителството също така носи отговорност за установяване на строги санкции и институционални превантивни мерки за намаляване на престъпления като измама с еонсе и манипулиране на цените на акциите.
Едновременното преследване на висока доходност и нисък риск е най-идеалният сценарий. Постигането на тази цел точно както е предвидено в действителност обаче е изключително трудно. На практика, когато се разглеждат финансови продукти, човек обикновено трябва да избира между опции с висока доходност/висок риск, средна доходност/среден риск или ниска доходност/нисък риск. Продуктите, които изглежда предлагат висока доходност с нисък риск, често крият скрити опасности под повърхността. Следователно е необходим по-внимателен подход, преди да се правят инвестиции или да се сключват договори.
