تتناول هذه المدونة بهدوء العلاقة بين السياسة الحكومية وسوق العقارات من خلال هيكل الضرائب المفروضة خلال جميع مراحل شراء وتملك وبيع المنازل. كما توضح المنطق الذي تنظم به الضرائب السوق.
الضرائب هي الخطوة الأخيرة في مجال العقارات
في اقتصاد السوق، يتحمل مالكو الأصول العبء الضريبي المقابل، لأن الأصول تُعادل النفوذ، ومن يملك النفوذ يتحمل بالضرورة مسؤولية مماثلة. وتحتل العقارات مكانة بالغة الأهمية بين هذه الأصول، لذا تُدفع الضرائب طوال مراحل العملية: عند شراء الشقة، وأثناء حيازتها، وحتى بيعها.
عند امتلاك شقة، تُدفع ضريبة الاستحواذ كأول ضريبة. تُفرض هذه الضريبة عند امتلاك العقار. بالإضافة إلى ذلك، وللحصول على اعتراف رسمي من الدولة بملكية العقار، يجب تحمل تكاليف عملية التسجيل. خلال فترة امتلاك الشقة، تُدفع ضرائب الحيازة، والتي تُقسم عمومًا إلى ضريبة الأملاك وضريبة العقارات الشاملة، والتي تُختصر غالبًا إلى "CRT". أخيرًا، إذا تم بيع الشقة لشخص آخر وحقق ربحًا، تُدفع ضريبة أرباح رأس المال.
قد يتساءل البعض عن كثرة الضرائب المفروضة على العقارات. إلا أن الهدف هنا ليس مناقشة عدالة هذه الضرائب، ولا استعراض طرق التوفير الضريبي. ينبغي التحقق من مقدار الضريبة المستحقة على معاملات العقارات، وكيفية تخفيضها، عند شراء أو بيع شقة. تهدف هذه المدونة إلى دراسة تأثير الضرائب على سوق العقارات.
يتطلب امتلاك العقارات أموالاً.
عندما تنخفض أحجام معاملات العقارات بشكل مفرط، تنظر الحكومة في اتخاذ تدابير مختلفة لتحفيز النشاط. ومن الأساليب الشائعة تخفيف الأعباء المالية لتشجيع المعاملات، تمامًا كما تجذب المتاجر الكبرى الزبائن بعروض التخفيضات. مع ذلك، لا تستطيع الحكومة خفض أسعار الشقق قسرًا. فما هي الخيارات المتاحة أمامها؟
"إذا كان شراء منزل هو هدفك للعام الجديد... فما هي المزايا المتاحة؟" (نيوزيس، 31 ديسمبر 2022).
لحسن الحظ، تتضمن الأدوات السياسية التي يمكن للحكومة استخدامها أساليب تُحقق نتائج مماثلة لخفض أسعار الشقق. تشمل هذه الأساليب تخفيض الضرائب، وتسهيل الحصول على القروض، أو زيادة احتمالية الفوز في قرعة الإسكان. في الواقع، تم تطبيق نظام يُخفّض ضريبة الاستحواذ مؤقتًا ضمن حد معين لمشتري المنازل لأول مرة، وظهرت أشكال مماثلة من سياسات الدعم بشكل متكرر منذ ذلك الحين. بالإضافة إلى ذلك، تم إطلاق منتجات مالية مدعومة بسياسات، مصممة لتوفير قروض بفائدة منخفضة نسبيًا لشراء منازل بأقل من سعر معين، بغض النظر عن متطلبات الدخل. بالتزامن مع ذلك، تم تطبيق سياسات لزيادة عدد الوحدات المخصصة من خلال القرعة، مما يُوسّع الفرص أمام المتزوجين حديثًا والشباب ذوي نقاط الاشتراك المنخفضة نسبيًا.
على الرغم من أن السياسات تُعلن عادةً بشكل متتابع، إلا أنه عندما يكون سوق العقارات راكداً بشكل خاص، يميل السوق إلى إصدار سياسات موجهة لفئات محددة وسياسات شاملة تغطي السوق بأكمله في آن واحد. في المقابل، عندما يشهد سوق العقارات انتعاشاً مفرطاً، تُعلن السياسات التنظيمية التي تسير في الاتجاه المعاكس تباعاً.
"تخفيض الضرائب العقارية على المنازل المتعددة وتسهيل القروض" (آسيا إيكونومي، 30 ديسمبر 2022)
دعونا نتناول مسألة الضرائب المفروضة على مالكي المنازل المتعددة. عندما يشهد سوق العقارات ارتفاعًا حادًا، غالبًا ما يُنظر إلى الأفراد الذين يمتلكون عقارات متعددة على أنهم المشكلة الأساسية. ويعود ذلك إلى الاعتقاد بأنهم يساهمون في رفع أسعار المساكن من خلال عمليات شراء لأغراض المضاربة لا السكن الفعلي. ولمواجهة الحاجة إلى تهدئة سوق العقارات، تُطبّق الحكومة سياسات تفرض ضرائب مرتفعة نسبيًا على مالكي المنازل المتعددة، وهو ما يُعرف بـ"الضرائب المرتفعة".
في المقابل، عندما يشهد سوق العقارات ركودًا شديدًا، تتبنى الحكومة سياسة معاكسة. في مثل هذه الأوقات، تتكرر مصطلحات مثل "التخفيف" و"التعديل" و"الإلغاء" في عناوين الأخبار. بالفعل، خلال فترات معينة، تم تحويل الضريبة الإضافية المفروضة على مالكي منزلين في مناطق التعديل المحددة إلى معدل الضريبة القياسي. أما بالنسبة لمالكي ثلاثة منازل، فقد تم الإبقاء على الضريبة الإضافية مع تخفيض معدل الضريبة جزئيًا. علاوة على ذلك، في حين تم تقييد قروض الرهن العقاري لمالكي المنازل المتعددة في المناطق الخاضعة للتنظيم، فقد تم تخفيف هذه القيود أيضًا ضمن حدود معينة. ومنذ ذلك الحين، تم تعديل هذا التوجه السياسي بشكل متكرر وفقًا للظروف الاقتصادية.
لماذا تتصدر ضريبة العقارات الشاملة عناوين الأخبار باستمرار؟
"الأزواج الذين يمتلكون عقارات مشتركة وأصحاب المنازل المزدوجة في سيول سيشهدون أكبر انخفاض في ضريبة العقارات الشاملة العام المقبل" (MBC، 25 ديسمبر 2022)
دعونا هذه المرة نلقي نظرة فاحصة على "ضريبة العقارات الشاملة"، وهي أكثر ضرائب حيازة العقارات تداولاً في الأخبار. تُعدّ ضريبة العقارات الشاملة نظامًا مصممًا لضمان العدالة الضريبية من خلال فرض ضرائب أعلى نسبيًا على الأفراد الذين يمتلكون عقارات ذات قيمة عالية. وهذا يثير بطبيعة الحال سؤالين: ما هو مستوى السعر الذي تُعتبر عنده العقارات "ذات قيمة عالية"؟ ولماذا يُنظر إلى هذا النظام على أنه آلية لتحقيق العدالة الضريبية؟
لنبدأ بدراسة السؤال الثاني. ترتبط هذه المسألة ارتباطًا وثيقًا بالأساس الذي قامت عليه ضريبة العقارات الشاملة. فمنذ تطبيقها، كانت هذه الضريبة موضع العديد من الطعون الدستورية والنزاعات القانونية، إلا أنها حظيت باستمرار بالتأييد الدستوري. ويكمن المنطق الكامن وراءها في أنه إذا كان المرء يمتلك منازل أو أراضي ذات قيمة عالية ضمن الموارد العقارية المحدودة، فمن المنطقي أن يخضع لمستوى ضريبي يتناسب مع قيمتها. علاوة على ذلك، تخدم ضريبة العقارات الشاملة أيضًا أهداف السياسة العامة المتمثلة في استقرار أسعار العقارات وتعزيز التنمية الوطنية المتوازنة.
والآن، لنعد إلى السؤال الأول. يعتمد السعر الأدنى للعقار في نهاية المطاف على توجهات السياسة الحكومية. في وقتٍ ما، كان الحد الأدنى للضريبة يُحدد عند العقارات التي تتجاوز قيمتها المعلنة 600 مليون وون، أو 900 مليون وون لأصحاب المنازل الفردية. إلا أن هذا الحد رُفع لاحقًا. ومؤخرًا، طُبّق نظامٌ يعتمد على 1.2 مليار وون كحد أدنى لأصحاب المنازل الفردية، مع الحفاظ على هيكلٍ تختلف فيه معايير الخصم بناءً على حالة الملكية المشتركة. ونتيجةً لذلك، تظهر حالاتٌ يُعفى فيها الأزواج الذين يمتلكون منزلًا مشتركًا من الضريبة أو يشهدون انخفاضًا كبيرًا في أعبائهم الضريبية. أما بالنسبة لأصحاب المنازل المزدوجة، فقد ازدادت احتمالية انخفاض أعباء الضرائب مع ارتفاع الحد الأدنى وتخفيف الضريبة الإضافية.
طالما بقيَت ضريبة العقارات الشاملة سارية، فستظلّ بلا شكّ محطّ اهتمامٍ كبيرٍ في أخبار العقارات. وبغضّ النظر عمّا إذا كان الفرد خاضعاً لهذه الضريبة شخصياً، فإنّ مجرّد مراقبة ما إذا كانت الحكومة تسعى إلى تخفيفها أو تشديدها يُعطي فكرةً عن التوجّه العامّ لسياسة العقارات. علاوةً على ذلك، يُمكن أن يُساعد هذا في استشراف مسار سوق العقارات مستقبلاً.
أعمال تأجير المنازل، ومشغلي تأجير الشقق
يكمن السبب الرئيسي لتكرار مشاكل العقارات في نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة في المواقع المرغوبة. لذا، إذا أمكن تأمين سكن مستقر دون الحاجة بالضرورة إلى امتلاك عقار، فسيُخفف ذلك جزءًا كبيرًا من المشكلة. حتى لو امتلك شخص ما عدة شقق، فبإمكانه تأجيرها بأسعار معقولة لمن لا مأوى لهم، ما يُقلل من احتمالية ارتفاع أسعار المساكن. ومن هذا المنطلق، نشأ نظام "مشغل أعمال تأجير الشقق". مع ذلك، يبقى هذا النظام مثالًا صارخًا على نظام لم ينجح في الانتشار بسبب عدم اتساق تطبيق السياسات الحكومية.
"مزايا ضريبية غير مسبوقة تُنعش تسجيل أعمال تأجير الشقق... ولكن هل ستنجح؟" (مجلة موني، 25 ديسمبر 2022)
يبرز مصطلح "الإحياء" في هذه المقالة، إذ يشير إلى إعادة إحياء نظام كان قد اختفى، مع إثارة تساؤلات حول فعاليته. يمنح نظام مشغلي أعمال تأجير الشقق مزايا ضريبية معينة عند تسجيل عدة شقق لأغراض التأجير، حيث يُعاملها النظام كوحدات سكنية معروضة بدلاً من كونها مضاربة. تشمل المزايا الرئيسية تخفيض الضرائب الشاملة على حيازة العقارات أو ضرائب أرباح رأس المال، بالإضافة إلى تخفيف أعباء ضريبة الاستحواذ.
طُبّق هذا النظام خلال فترة نمو سريع لسوق العقارات. إلا أنه وُجّهت إليه انتقادات لاحقة لفشله في تحقيق هدفه المتمثل في استقرار أسعار المساكن، مما أدى إلى تقليص المزايا وإلغائه في نهاية المطاف. ومع دخول سوق العقارات في حالة ركود وتزايد المخزون غير المباع، أعادت الحكومة إحياء النظام وحسّنته. وبينما بقي الهيكل الأساسي مشابهًا لما كان عليه سابقًا، فقد عُدّلت بعض الشروط، مثل إدراج الشقق التي تقل مساحتها عن حد معين ضمن العقارات المؤهلة للتأجير. ويخضع التسجيل كمشغل أعمال تأجير لشروط معينة: إذ تُقدّم مزايا ضريبية مقابل قيود على معدلات زيادة الإيجار والتزام بالحفاظ على العقار المؤجر لفترة محددة.
لا شك في أهمية السياسة الحكومية. ومع ذلك، لكي تحقق هذه السياسة أثرها المنشود، لا بد أن يستجيب السوق لها في نهاية المطاف. ورغم أنه من المثالي أن يتفاعل السوق مع السياسة ويتحرك طواعية، إلا أن الواقع أثبت مراراً وتكراراً أن مثل هذه الحالات نادرة.
حتى لو لم تكن تملك منزلاً، يجب عليك متابعة أخبار العقارات.
عند قراءة المقالات المتعلقة بالعقارات، يُعدّ الهدوء والاتزان أمراً بالغ الأهمية. فإذا تفاعلتَ عاطفياً مع اللغة المستخدمة في المقالات، فقد تُصاب بحماسٍ مفرط تجاه قضايا لا تُعنى بك بشكل مباشر. وينطبق هذا بشكل خاص على المقالات المتعلقة بضرائب العقارات، إذ إنّ عدد الأشخاص غير المتأثرين بها يفوق بكثير عدد المتأثرين بها بشكل كبير.
مع ذلك، لا داعي لتجاهل أخبار ومقالات العقارات. سيهتم أصحاب المنازل بها بطبيعة الحال، وبالنسبة لمن لا يملكون عقارات، قلّما تجد مصدراً قيماً كمقالات العقارات لتوسيع آفاقهم. من الضروري مراقبة التغييرات في السياسات، ومتابعة استقرار أسعار المساكن وتعافي حجم المعاملات كما هو مُخطط له من قِبل الحكومة، ودراسة تأثير هذه التغييرات على الاقتصاد بشكل عام. هذا نهجٌ أكثر جدوى من الجدال حول ما إذا كانت "الضرائب مُفرطة" أو "الحكومة تُشدد العقوبات على أصحاب الأصول".
سواء كنت تملك منزلاً أم لا، وسواء كنت ثرياً أم لا، فإن اهتمام مجتمعنا بالعقارات هائل. مع تقدمك في العمر، تلفت أسعار الشقق انتباهك بشكل طبيعي، وتبدأ بالتفكير فيما إذا كان عليك شراء منزل يوماً ما. في نهاية المطاف، ندرك الحقيقة المُرّة المتمثلة في ارتفاع أسعار المساكن بشكل مفرط، مُؤيدين بذلك فكرة فقاعة العقارات. يُدرك معظم الشباب الذين يبدأون حياتهم المهنية سريعاً أنه حتى لو ادخروا كل قرش من رواتبهم الحالية دون إنفاق فلس واحد، فإن شراء شقة في موقع جيد في سيول يبقى شبه مستحيل.
لا يقتصر الأمر على الجيل الشاب الذي يواجه المصاعب.
يشعر كبار السن ومن هم في منتصف العمر، الذين عملوا بجد لسنوات طويلة حتى يتمكنوا من شراء منزل، بالاستياء أيضاً، إذ يرون أسعار العقارات المحيطة ترتفع بينما تبقى قيمة منازلهم راكدة. ويزيد عبء الضرائب الحكومية من حدة هذا الاستياء. ورغم اختلاف ظروفهم، إلا أن الاستنتاج الذي توصلت إليه الأجيال متشابه: "هذا العالم يعاني من خلل، والحكومة عاجزة عن إصلاحه، وهذا هو جوهر المشكلة".
الحقيقة التي لا جدال فيها هي أن أسعار الشقق ذات المواقع المتميزة في سيول قد بلغت مستويات يصعب على المواطنين العاديين تحملها. ولا يمكن إنكار أن أي تقلب حاد في أسعار العقارات سيؤثر سلبًا على الاقتصاد الكوري برمته. فأسعار المساكن لا تقتصر مشكلتها على ارتفاعها الصاروخي، بل تمتد آثارها الجانبية الخطيرة إلى انخفاضها الحاد. فإذا ما انهارت قيمة ما يعتبره الناس استثمارًا مضمونًا فجأة، فإن الاقتصاد الوطني سيدخل حتمًا في دوامة من الاضطرابات.
لا تقتصر مشكلة العقارات في كوريا الجنوبية على أصحاب المنازل فحسب، بل هي متشابكة بعمق مع القطاع المالي من خلال قروض العقارات، وترتبط ارتباطًا وثيقًا بغير أصحاب المنازل عبر نظام الودائع "جيونسي"، كما أنها مرتبطة بالعديد من القطاعات، بما في ذلك البناء والتمويل والخدمات. لذا، فإن انهيار سوق العقارات قد يؤدي إلى أزمة تُؤثر على القطاع الصناعي بأكمله، وليس على فئة معينة فقط. وهذا يعني أن الانخفاض الحاد في أسعار المساكن ليس بالضرورة أمرًا يُحتفى به.
حتى وإن بدت أسعار العقارات الحالية غير طبيعية، فإن خفضها فجأة ليس بالأمر المرغوب. ثمة حاجة إلى نهج ينظم وتيرة التغيير بما يتناسب مع قدرة اقتصادنا، ويعمل على إعادة السوق إلى وضعه الطبيعي تدريجياً. والسبب في فرض الضرائب في بداية ونهاية معاملات العقارات هو تحديداً أنها، ضمن عملية التعديل هذه، تُعدّ الأداة السياسية الأكثر مباشرة وفعالية.
