تتناول هذه المدونة بهدوء أسباب معاملة الشقق في كوريا الجنوبية كمنتجات مالية تتجاوز كونها مجرد مساحات سكنية، والهيكل الذي أنشأته القروض والسياسات وعلم النفس.
كيف يمكنك تحمل تكلفة شراء شقة؟
تُعدّ الشقة أغلى ما يمكن للشخص العادي شراؤه. علاوة على ذلك، ولأن أسعار المساكن غير مُدرجة في مؤشر أسعار المستهلك، مهما بلغت تقلباتها، يصعب تحديد مستواها بدقة بالاعتماد فقط على مؤشر أسعار المستهلك الرسمي الصادر عن الحكومة. ونظرًا لتفاوت أسعار المساكن بشكل كبير، ثمة مخاوف من أن إدراجها في المؤشر قد يُشوّه دقته. على أي حال، يبقى الأمر غريبًا حقًا إذا امتلك شخص ما ما يكفي من المال لشراء أغلى سلعة في حياته نقدًا. ويُشير المنطق السليم إلى أن الاقتراض هو السبيل الوحيد لشراء شقة.
تقوم المؤسسات المالية، بما فيها البنوك، بإقراض الأموال. لكن البنوك لا تُقرض المال دون شروط، قائلةً: "لقد عملتَ بجد، لذا تفضل باستخدام هذا المال لشراء منزل"، لمجرد حسن نية المقترض. بل يجب على كل من المقترض والمقرض استيفاء الشروط اللازمة. والمنتج المالي الذي صُمم لتلبية هذه الحاجة هو قرض الرهن العقاري.
لا أستطيع شراء شقة بمالي الخاص
الرهن العقاري هو وسيلة لاقتراض المال بشرط أنه في حال تخلف المقترض عن سداد القرض، فإنه ينقل حق التصرف في منزله إلى البنك. وإذا تخلف المقترض عن السداد المتفق عليه، يقوم البنك ببيع العقار المرهون في مزاد علني لطرف ثالث ويستخدم العائدات لاسترداد مبلغ القرض غير المسدد.
"ديون الأسر تصل إلى مستوى قياسي في الربع الثالث... تباطؤ نمو الرهن العقاري وسط انخفاض أسعار المنازل" (صحيفة سيول شينمون، 23 نوفمبر 2022)
على الرغم من أن شراء الشقق يُصنف عمومًا إلى شراء شقة جديدة قيد الإنشاء أو شراء شقة قائمة، إلا أن القروض تكاد تكون حتمية بغض النظر عن الطريقة المختارة. لذا، فإن دراسة اتجاه نمو قروض الرهن العقاري تُشير إلى ما إذا كان سوق العقارات في مرحلة نشطة أم في مرحلة انكماش. فمع ازدياد توقعات ارتفاع أسعار المنازل، يُقبل الناس على شراء المزيد من الشقق، مما يؤدي إلى زيادة حجم قروض الرهن العقاري. في المقابل، عندما يُتوقع ركود أو انخفاض أسعار المنازل، يضعف الإقبال على الشراء، وتميل قروض الرهن العقاري أيضًا إلى الانخفاض.
مع ذلك، لا يتوافق اتجاه نمو قروض الرهن العقاري دائمًا مع حركة سوق العقارات. ويعود ذلك إلى أن القروض الإضافية تُمنح أحيانًا ليس لشراء شقق، بل لتغطية نفقات المعيشة أو سداد القروض القائمة.
بالنظر إلى عنوان المقال المذكور سابقًا، نجد أنه في حين بلغ إجمالي ديون الأسر مستويات قياسية، فقد أظهر معدل نمو قروض الرهن العقاري - التي تشكل الجزء الأكبر من ديون الأسر - علامات تباطؤ منذ فترة. يشير هذا إلى أن مناخ السوق، الذي اتسم سابقًا بما يُعرف بالاقتراض المفرط - حيث كان الناس يجمعون كل قرش لشراء منزل - قد تجاوز ذروته ودخل مرحلة أكثر استقرارًا. والسبب المباشر لذلك هو انخفاض أسعار المنازل. مع ذلك، فإن تباطؤ نمو قروض الرهن العقاري لا يعني زوال المخاطر الإجمالية لديون الأسر، إذ لا تزال أعباء القروض الأخرى على قطاع الأسر عند مستويات مثيرة للقلق.
تُعدّ فقاعة العقارات مُرعبةً للغاية، لأن القروض في نهاية المطاف ديونٌ يجب سدادها. فإذا فقد المقترض قدرته على السداد، ينتقل العبء إلى جهات أخرى، وأولها البنك المُقرض. وبينما تسعى البنوك لاسترداد القرض عن طريق بيع الشقة المرهونة، تنهار قيمة الرهن نفسه انهيارًا حادًا عند انفجار فقاعة العقارات. وفي مثل هذه الحالات، قد لا يُغطي بيع العقار كامل مبلغ القرض.
تواجه البنوك التي تحتفظ بكميات كبيرة من هذه الأصول الضمانية المتراجعة القيمة حتمًا عدم استقرار كبير في عملياتها. وإذا ما أفلست البنوك في سلسلة من التفاعلات، مما يؤدي إلى حالة يعجز فيها الجميع عن سداد ديونها، فإن الحكومة تتدخل في نهاية المطاف لتغطية الخسائر باستخدام أموال دافعي الضرائب. ولهذا السبب تحديدًا، تراقب الحكومة عن كثب حجم واتجاهات قروض الرهن العقاري.
"أندم على شراء منزل بكل مدخراتي... الوقوع في براثن الفقر في ثلاثينيات القرن الحادي والعشرين" (صحيفة كوريا الاقتصادية اليومية، 3 نوفمبر 2022)
تكشف هذه المقالة بوضوح عن أجواء سوق العقارات في كوريا الجنوبية آنذاك. فخلال طفرة أسعار المساكن، انتشرت المقالات التي تدعو إلى "الاستفادة القصوى من السوق حتى لو كان ذلك يعني المخاطرة" بوتيرة أعلى بكثير من تلك التي تحذر من المخاطر. ورغم تزايد ديون الأسر بشكل سريع، غذّت مصطلحات مثيرة مثل "الفقر المفاجئ" القلق والشعور بالأزمة، مما زاد من الخوف من "التخلف عن الركب". ومع ذلك، ومع تحول سوق العقارات إلى حالة ركود، يواجه الناس الآن خطر الوقوع في براثن الفقر المدقع.
إذا كان المؤشر الرئيسي لصحة سوق العقارات هو سوق مبيعات المنازل الجديدة، فيمكن اعتبار تقلبات قروض الرهن العقاري مؤشراً ثانوياً. ويتحرك حجم القروض عموماً بالتوازي مع حجم معاملات العقارات. فعندما يزداد حجم المعاملات، ترتفع القروض أيضاً؛ وعندما ينخفض حجم المعاملات، ينخفض إجمالي مبلغ القروض تبعاً لذلك.
مع ذلك، فإن السبب وراء تحمل الكثيرين عبء القروض الثقيلة لشراء الشقق واضح. ينبع هذا من اعتقاد راسخ بأنه حتى مع تراكم الديون ودفع الفوائد، سيحققون الربح في نهاية المطاف طالما ارتفعت أسعار المنازل. وقد ترسخ هذا الاعتقاد في المجتمع الكوري على مدى فترة طويلة. وبينما تميل الأجيال الشابة إلى الحكم بناءً على المؤشرات والأرقام بدلاً من المعتقدات، فإن هذا الإيمان غالباً ما يزداد قوة بعد خوض غمار السوق عدة مرات.
مع ذلك، ومع ارتفاع أسعار الفائدة على القروض في حين لا تُظهر أسعار المنازل أي مؤشرات تُذكر على الارتفاع، فإن ذوي الدخل المنخفض نسبيًا - وتحديدًا من هم في العشرينات والثلاثينات من العمر - هم أول من يواجهون صعوبات مالية. فالأزمات تبدأ دائمًا من أضعف نقطة. وعلى الصعيد الإقليمي، تظهر بوادر الأزمة أولًا في المحافظات؛ وعلى الصعيد الجيلي، بين من هم في العشرينات والثلاثينات من العمر؛ وفي القطاع المالي، داخل المؤسسات المالية الثانوية. ومع ذلك، حتى لو تمكن سوق العقارات في كوريا الجنوبية من تجاوز هذه الأزمة والعودة إلى مساره التصاعدي، فإنه يبقى مُعرّضًا للانتكاسة مجددًا في أي لحظة.
ما يجب معرفته قبل قراءة مقالات العقارات
"إن رفع القيود عن المناطق الخاضعة للتنظيم وتيسير الإقراض يساهم في الهبوط السلس ... ولكنه غير كافٍ لاستعادة معنويات الشراء" (وكالة يونهاب للأنباء، 10 نوفمبر 2022).
ما لم يحدث تحول جذري في التركيبة السكانية والاجتماعية، فمن غير المرجح أن تتغير نظرة المجتمع الكوري إلى الشقق السكنية في أي وقت قريب. اليوم، يمتلك الكوريون في منتصف العمر شريكين رئيسيين في حياتهم: الزوج/الزوجة، المرتبط برباط الزواج، والبنك، المرتبط بالديون. وبينما تُشارك ملكية المنزل مع الزوج/الزوجة، إلا أنه عند الحصول على منزل عن طريق قرض، يصبح فعلياً ملكية مشتركة مع البنك. وبالتالي، يتجاوز مفهوم العقارات كونه مجرد مسكن للعائلة؛ فهو متشابك بعمق مع الشؤون المالية للأسرة والنظام المالي الأوسع. لهذا السبب، يمتلك هذا القطاع القدرة على زعزعة استقرار ليس فقط الأسر الفردية، بل الاقتصاد الوطني بأكمله. ولهذا السبب تحديداً، ينبغي على المرء أن يولي اهتماماً مستمراً للأخبار المتعلقة بالعقارات.
يجب إيلاء اهتمام خاص عند ورود مصطلحات مثل "التنظيم" أو "السياسة" في مقالات العقارات. فبينما قد تبدو لوائح وسياسات العقارات ذات تأثير ضئيل على السوق في الوقت الراهن، إلا أنها تُمارس تأثيرًا كبيرًا على المدى الطويل. ونتيجةً لذلك، غالبًا ما تتضمن العناوين عبارات مثل "تأثير طفيف" أو "السوق لا يُظهر أي رد فعل"، إلا أن هذه الإجراءات غالبًا ما تُؤدي إلى تغييرات واضحة بمرور الوقت، حتى وإن لم تكن ظاهرة للعيان في البداية.
تشمل لوائح العقارات النموذجية قيودًا إقليمية وقيودًا على القروض. تتضمن القيود الإقليمية "مناطق التعديل المستهدفة" و"مناطق المضاربة المفرطة". يفرض تصنيف العقار كمنطقة تعديل مستهدفة قيودًا على الاكتتاب والقروض وإعادة البيع، بالإضافة إلى ضرائب أعلى. أما مناطق المضاربة المفرطة فتواجه قيودًا أكثر صرامة. لا تقتصر المشكلة على تعقيد اللوائح فحسب، بل إن المعايير المحددة والمناطق المخصصة تتغير باستمرار بناءً على ظروف سوق العقارات. لذلك، يجب على كل مهتم بالعقارات التحقق باستمرار من أحدث المعلومات.
تشمل لوائح القروض نسبة الدين إلى الدخل (DTI)، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV)، ونسبة خدمة الدين (DSR). تُعدّ نسبة القرض إلى القيمة مؤشرًا يُبيّن مقدار القرض الذي يُمكن الحصول عليه نسبةً إلى قيمة العقار المُقدّم كضمان. على سبيل المثال، إذا كان سعر الشقة المرهونة مليار وون كوري، وكانت نسبة القرض إلى القيمة 70%، يُمكن الحصول على قرض بحد أقصى 700 مليون وون. أما نسبة خدمة الدين فهي أكثر صرامة من نسبة الدين إلى الدخل، إذ تُمثّل نسبة سداد أصل القرض وفوائده سنويًا إلى الدخل السنوي. على سبيل المثال، إذا كان راتبك السنوي 40 مليون وون، وكانت نسبة خدمة الدين 50%، فلا يُمكن أن يتجاوز إجمالي سداد أصل القرض وفوائده سنويًا 20 مليون وون.
أحد أسباب تمديد آجال الرهن العقاري إلى 40 أو 50 عامًا يرتبط ارتباطًا وثيقًا بتنظيم نسبة خدمة الدين (DSR). ففترات القرض الأطول تقلل من قيمة القسط السنوي، مما يسمح للمقرضين بتلبية معايير نسبة خدمة الدين مع منح مبالغ قروض أكبر. ونظرًا لتغير تفاصيل تنظيم القروض باستمرار وتعقيد الحسابات، فإن استخدام حاسبات القروض عبر الإنترنت أو تطبيقات الهاتف المحمول يوفر مساعدة عملية.
مع أن فهم المعنى الدقيق لكل مصطلح أمرٌ مهم، إلا أن الأهم هو استشفاف التوجه العام لسياسة العقارات. فعندما تتضمن المصطلحات المتعلقة باللوائح أو السياسات كلمة "تشديد"، يُمكن تفسيرها على أنها نية للسيطرة على السوق واستقراره. وعلى العكس، عندما تُستخدم كلمة "تخفيف"، يُمكن فهمها على أنها نية لتنشيط سوق راكدة. مع ذلك، من المهم أيضًا تذكر أنه، خلافًا لنوايا السياسة الحكومية، غالبًا ما يتفاعل سوق العقارات بشكل أوضح بعد مرور بعض الوقت، وليس فور الإعلان عن اللوائح. فإذا اشتريت منزلًا فور سماعك خبر تخفيف اللوائح، أو بعته لحظة الإعلان عن تشديدها، فقد تواجه نتائج مختلفة عما توقعته. لذا، من الضروري مراعاة هذه النقطة عند قراءة مقالات العقارات.
